Indice Presentazione alla Collana Real Estate.......................... pag. XIII Introduzione..............................................» XVII Capitolo 1 Patrimonio edilizio e sistemi di conoscenza: il valore di un capitale dormiente...............................................» 1 1.1 Informazioni, conoscenza e processi decisionali...............» 7 1.2 La gestione di edifici/patrimoni immobiliari.................» 10 1.3 La programmazione della fase di gestione: crescita della componente servizio nella gestione del costruito..................» 14 1.4 Raccolta delle informazioni: i patrimoni immobiliari e il loro ciclo di vita.................................................» 15 1.5 La valutazione dei processi di investimento immobiliare.......» 19 Capitolo 2 Conoscere per gestire: metodologia e contenuti del censimento per il facility management....................................» 23 2.1 Aspetti da indagare......................................» 24 2.2 Pianificazione del censimento.............................» 25 2.3 Definizione del team struttura organizzativa.................» 25 2.4 Formazione del personale.................................» 26 2.5 Livello di dettaglio del censimento..........................» 27 2.6 Predisposizione degli strumenti per la rilevazione.............» 28 2.6.1 Scheda immobile....................................» 29 2.6.2 Scheda tecnica......................................» 29 2.6.3 Check list per la valutazione di adeguamento normativo/impiantistico.........................................» 30 2.7 Pianificazione dell attività di sopralluogo per la rilevazione......» 40 2.8 Sopralluogo e censimento.................................» 40 2.9 Flusso di realizzazione del censimento.......................» 40
VI INDICE 2.10 Modalità di valutazione dello stato di conservazione del sistema edilizio................................................ pag. 42 2.11 Inserimento dati di censimento nel database...................» 45 2.12 Controllo e validazione dati...............................» 46 2.13 Check list per la mappatura delle caratteristiche edilizie e impiantistiche.................................................» 47 Capitolo 3 La raccolta delle informazioni e il controllo dei costi di gestione: censimento immobiliare e benchmarking.....................» 63 3.1 Benchmarking immobiliare e modelli di gestione.............» 64 3.2 Gli input del benchmarking...............................» 64 3.3 L analisi................................................» 65 3.4 La pianificazione........................................» 66 3.5 L output................................................» 66 3.6 Benchmarking: criticità ricorrenti...........................» 66 3.7 Il modello per la realizzazione di ricerche di benchmarking.....» 69 3.8 I parametri per il benchmarking di edifici/patrimoni immobiliari.» 69 3.9 La prestazione globale delle strutture: questionario per la raccolta dei dati................................................» 79 3.9.1 Informazioni generali sugli edifici e sull organizzazione..» 79 3.9.2 Caratteristiche della struttura........................» 80 3.9.3 Particolari della struttura............................» 81 3.9.4 Dati operativi della struttura.........................» 82 3.9.5 Manutenzione degli immobili........................» 83 3.9.6 Manutenzione aree esterne...........................» 85 3.9.7 Piante interne (verde)...............................» 86 3.9.8 Utenze (utility)....................................» 87 3.9.9 Pulizia/portineria..................................» 89 3.9.10 Sicurezza e reception...............................» 93 3.9.11 Traslochi interni....................................» 96 3.9.12 Comunicazioni/centralino...........................» 97 3.9.13 Servizi fotocopie...................................» 98 3.9.14 Cancelleria/forniture per ufficio......................» 99 3.9.15 Servizi postali.....................................» 100 3.9.16 Servizio corrieri/fattorini............................» 101 3.9.17 Servizio di ristorazione..............................» 102 3.9.18 Gestione..........................................» 104 3.9.19 Matrice di ripartizione dei servizi.....................» 105 3.9.20 Settori di appartenenza..............................» 105
INDICE VII Capitolo 4 Le due diligence immobiliare................................. pag. 107 4.1 Il concetto di due diligence................................» 107 4.1.1 La due diligence nel settore immobiliare................» 107 4.1.2 Principali obiettivi della due diligence..................» 108 4.2 Il processo di due diligence...............................» 109 4.2.1 La fase di due diligence preliminare....................» 109 4.2.2 Sopralluogo e verifica del grado di conformità...........» 109 4.3 Gli aspetti tecnico-normativi..............................» 110 4.3.1 Analisi amministrativa...............................» 111 4.3.2 Analisi catastale.....................................» 111 4.3.3 Analisi urbanistica ed edilizia.........................» 112 4.3.4 Analisi strutturale...................................» 113 4.3.5 Analisi impianti tecnici...............................» 113 4.3.6 Analisi della sicurezza e igiene sul lavoro...............» 114 4.3.7 Analisi ambientale..................................» 115 4.3.8 Analisi dello stato manutentivo........................» 115 4.4 Due diligence tecnica: un caso di studio.....................» 116 4.4.1 Obiettivi della due diligence..........................» 116 4.4.2 Caratteristiche generali dell immobile..................» 116 4.4.3 Rispondenza ai requisiti igienico-sanitari ai fini del D.Lgs. 626/1994..........................................» 117 4.4.4 Individuazione dei requisiti igienico-sanitari delle aree tecnologiche oggetto dell indagine.........................» 118 4.4.4.1 Pavimenti...................................» 118 4.4.4.2 Pavimenti e passaggi..........................» 119 4.4.4.3 Pareti.......................................» 120 4.4.4.4 Coperture e soffitti...........................» 120 4.4.4.5 Passerelle...................................» 121 4.4.4.6 Collegamenti verticali (scale, rampe e ascensori)...» 121 4.4.4.7 Infissi esterni................................» 122 4.4.4.8 Porte e portoni...............................» 122 4.4.4.9 Aerazione e illuminazione.....................» 124 4.4.4.10 Microclima..................................» 126 4.4.4.11 Abbattimento delle barriere architettoniche: conformità alle normative vigenti.....................» 126 4.4.4.12 Prescrizioni minimali di legge e risultati della verifica.........................................» 127 4.4.4.13 Percorsi orizzontali esterni.....................» 127 4.4.4.14 Accesso.....................................» 127 4.4.4.15 Percorsi orizzontali interni.....................» 128 4.4.4.16 Scale.......................................» 128
VIII INDICE 4.4.4.17 Rampe...................................... pag. 129 4.4.4.18 Ascensore...................................» 130 4.4.4.19 Servizi igienici...............................» 131 4.4.5 Conclusioni........................................» 135 4.5 Verifica della presenza di amianto..........................» 136 4.5.1 Valutazione del rischio...............................» 136 4.5.2 Analisi dell edificio..................................» 137 4.5.3 Conclusioni........................................» 138 4.6 Verifica e misurazione della presenza di radiazioni ionizzanti...» 138 4.6.1 Generalità sulle radiazioni ionizzanti..................» 138 4.6.2 Sorgenti di radiazioni...............................» 139 4.6.3 Macchine radiogene................................» 139 4.6.4 Penetrazione delle radiazioni ionizzanti................» 139 4.6.5 Effetti sull uomo delle radiazioni ionizzanti.............» 140 4.6.6 Soglie di esposizione................................» 141 4.6.7 Strumenti operativi di sorveglianza fisica della radioprotezione.............................................» 141 4.6.8 Classificazione delle aree............................» 142 4.6.9 Classificazione dei lavoratori.........................» 142 4.6.10 Analisi dell edificio.................................» 143 4.6.11 Strumentazione utilizzata............................» 143 4.6.12 Risultati dell analisi................................» 144 4.6.13 Conclusioni.......................................» 145 4.7 Verifica e misurazione della presenza di gas radon............» 145 4.7.1 Gli strumenti utilizzati...............................» 146 4.7.2 Risultato della misurazione effettuata..................» 147 Capitolo 5 La due diligence immobiliare e la verifica e organizzazione dell archivio documentale.......................................» 149 5.1 I riferimenti normativi....................................» 150 5.2 Schema e contenuto dell archivio immobiliare................» 151 5.2.1 Anagrafica immobiliare..............................» 151 5.2.2 Requisiti cogenti....................................» 152 5.2.3 Documentazione amministrativa (Esercizio immobiliare)..» 153 5.3 Raccolta, individuazione e classificazione della documentazione esistente...............................................» 153 5.4 Verifica dei documenti...................................» 154 5.5 Inserimento in database dei dati di archivio...................» 154 5.6 Categorie/campi del database..............................» 155 5.7 La tipologia dei documenti dell archivio immobiliare..........» 156 5.7.1 Individuazione delle non conformità...................» 158
INDICE IX Capitolo 6 L audit per la riqualificazione energetica degli edifici.......... pag. 159 6.1 Conoscenza del patrimonio immobiliare e analisi energetica....» 160 6.1.1 Composizione del parco immobiliare..................» 161 6.1.2 Anagrafica immobiliare.............................» 162 6.1.3 Età dell immobile..................................» 162 6.1.4 Superfici e consistenze..............................» 163 6.1.5 Volumetria........................................» 164 6.1.6 Distribuzione utenti................................» 164 6.1.7 Conoscenza delle caratteristiche energetiche dell edificio..» 165 6.1.7.1 Parametri termici.............................» 165 6.1.7.2 Parametri idrometrici.........................» 166 6.1.7.3 Parametri di aerazione........................» 166 6.1.8 Comportamento energetico di un edificio..............» 167 6.1.9 Conoscenza degli impianti e delle apparecchiature.......» 169 6.1.10 Manutenzioni e utilizzo di sistemi informativi..........» 170 6.1.11 Consumi di energia.................................» 171 6.1.12 Destinazione dei consumi...........................» 173 6.1.13 Ristrutturazioni, retrofit e iniziative di miglioramento....» 174 6.1.14 Organizzazione dell attività di indagine energetica......» 175 6.2 Utilizzo di software per diagnosi energetiche.................» 176 6.3 Indicatori prestazionali...................................» 178 6.4 Schede-tipo per sopralluogo...............................» 179 Capitolo 7 Conoscere per gestire, investire e valorizzare: l auditing per il property e l asset management...............................» 185 7.1 Due diligence per le acquisizioni immobiliari................» 185 7.1.1 Indagini e analisi ai fini dell acquisizione...............» 187 7.1.2 Il Rapporto della due diligence immobiliare.............» 189 7.2 Conoscere per valorizzare: l esperienza del patrimonio immobiliare pubblico.............................................» 190 7.2.1 La dismissione del patrimonio degli Enti previdenziali pubblici...............................................» 191 7.2.2 Patrimonio dello Stato S.p.A...........................» 194 7.2.3 Il Fondo Patrimonio Uno e il Fondo Immobili Pubblici....» 196 7.2.3.1 Patrimonio Uno...............................» 196 7.2.3.2 Il Fondo Immobili Pubblici......................» 199 7.2.3.3 Il progetto Valore Paese.......................» 201 7.3 Due diligence per la gestione operativa e strategica...........» 209
X INDICE Capitolo 8 Acquisizione della conoscenza necessaria per le operazioni di investimento immobiliare: analisi delle informazioni e valutazione del rischio................................................ pag. 229 8.1 Il censimento immobiliare................................» 230 8.2 Controllo e gestione degli asset............................» 230 8.3 La due diligence immobiliare..............................» 231 8.3.1 Due diligence tecnica e legale.........................» 232 8.4 Come si sviluppa una due diligence. Step by step..............» 233 8.4.1 Le varie fasi: l analisi preliminare......................» 234 8.4.2 La regolarizzazione edilizia...........................» 234 8.4.3 La valorizzazione...................................» 234 8.5 Documenti rilevanti......................................» 235 8.5.1 Gli atti di provenienza...............................» 235 8.5.2 La data di realizzazione..............................» 236 8.5.3 Gli atti amministrativi...............................» 236 8.5.3.1 La concessione edilizia.........................» 236 8.5.3.2 La concessione edilizia in sanatoria...............» 237 8.5.3.3 L autorizzazione edilizia........................» 237 8.5.3.4 La Denuncia di Inizio Attività (DIA)..............» 238 8.5.3.5 Il certificato di agibilità.........................» 238 8.6 Gli aspetti inerenti la pianificazione........................» 239 8.6.1 Il certificato di destinazione urbanistica.................» 239 8.6.2 Il Piano Regolatore, le Norme Tecniche di Attuazione e i Piani Attuativi........................................» 239 8.7 La destinazione d uso....................................» 241 8.7.1 Mutamento di destinazione d uso strutturale............» 241 8.7.2 Mutamento di destinazione d uso funzionale............» 242 8.8 Questioni inerenti lo stato occupazionale. Il contratto di locazione..» 243 8.8.1 La prelazione dei conduttori..........................» 243 8.8.2 Locazioni commerciali...............................» 244 8.8.3 Il diritto di prelazione e il D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42...» 244 8.9 Representations & warranties..............................» 244 8.9.1 Principali garanzie..................................» 245 8.9.2 Possibili soluzioni...................................» 246 8.10 Valutazione del rischio e formulazione del business plan........» 246 8.10.1 Valutazione del rischio..............................» 246 8.10.2 Il rischio intrinseco.................................» 247 8.10.3 Il rischio di mercato................................» 247 8.11 Tipologia dell immobile, rischi connessi e strumenti gestionali..» 247 8.12 Conclusioni............................................» 248
INDICE XI Capitolo 9 La documentazione necessaria per la procedura di verifica legale pag. 251 9.1 Sezione I: organi sociali, compagine sociale e rapporti sociali e/o parasociali relativi alle società.............................» 251 9.2 Sezione II: immobili e immobilizzazioni materiali.............» 253 9.3 Sezione III: prestazioni e servizi............................» 254 9.4 Sezione IV: assicurazioni..................................» 254 9.5 Sezione V: dipendenti e collaboratori.......................» 254 9.6 Sezione VI: fornitura, subfornitura.........................» 255 9.7 Sezione VII: altri contratti.................................» 255 9.8 Sezione VIII: materie finanziarie e garanzie..................» 256 9.9 Sezione IX: privacy.......................................» 256 9.10 Sezione X: ambiente e sicurezza............................» 256 9.11 Sezione XI: urbanistica ed edilizia..........................» 258 9.12 Sezione XII: controversie legali.............................» 259 9.13 Sezione XIII: miscellanea..................................» 259 9.14 Check list dei documenti per l acquisto di un singolo immobile..» 259 Bibliografia..................................................» 265 Gli autori.....................................................» 267