pag. Prefazione... Gli autori... Riferimenti... VII XI XXXI PARTE PRIMA LA GESTIONE CAPITOLO PRIMO INTRODUZIONE 1.1. Premessa... 3 1.1.1. La collocazione codicistica... 4 1.2. La natura giuridica.... 6 A) Proprietà collettiva... 7 B) L ente di gestione... 9 C) La comunione... 12 D) La proprietà.... 14 1.3. Parti comuni e piani o porzioni di piano... 16 1.4. La particolare configurazione... 17 1.4.1. I principi... 19 CAPITOLO SECONDO LE PARTI COMUNI 2.1. Il condominio e le parti comuni... 22 2.2. L art. 1117 c.c.: il regime legale del condominio... 23 2.3. Il condominio parziale.... 24 2.3.1. Le opposte tesi.... 25 2.3.2. L interpretazione costruttiva.... 27 2.3.3. L assemblea.... 27 2.3.4. La normativa applicabile... 28 2.3.5. L amministrazione.... 28 2.3.6. La ripartizione delle spese... 29
XIV 2.4. Il «titolo» contrario... 30 2.4.1. Il regolamento contrattuale... 31 2.4.2. Il testamento.... 31 2.4.3. L usucapione... 32 2.5. Parti comuni e rinuncia.... 33 2.6. Le singole fattispecie... 36 2.6.1. Il suolo... 36 2.6.1.1. Il sottosuolo... 37 2.6.1.2. Beni ed opere nel sottosuolo... 38 2.6.1.3. Edificio a pilotis.... 40 2.6.1.4. Suolo adiacente o libero... 41 A) Marciapiede... 41 B) Ulteriori aree... 42 B.1) Spazio libero... 42 B.2) Distacco... 43 B.3) Cavedio... 43 B.4) Pozzo luce.... 43 B.5) Vanella... 43 B.6) Cortile... 44 B.7) Arretramento... 44 B.8) Intercapedine... 44 2.6.1.5. Suolo su pendio.... 46 2.7. I muri maestri... 46 2.7.1. I muri ed il loro utilizzo in genere... 47 2.7.2. Muro di prospetto e installazione di condizionatori.... 48 2.7.3. Apposizione di targhe e simili... 51 2.7.4. Appoggio di canna fumaria... 52 2.7.5. Muro di sostegno di giardino privato... 56 2.7.6. Locazione del muro a terzi... 56 2.7.7. Muri perimetrali e costruzione di muri in appoggio... 57 2.7.8. Apertura nel muro perimetrale a vantaggio della proprietà esclusiva... 59 2.8. La facciata.... 60 2.8.1. Balconi... 60 2.8.1.1. Elementi del balcone... 61 2.8.1.2. Frontalini... 63 2.8.1.3. Soletta del balcone... 63 2.8.1.4. Il cielino... 64 2.8.1.5. Costruzione di nuovi balconi.... 65 2.8.1.6. Trasformazione in verande... 66 2.8.1.7. Apposizione di inferriate... 67 2.8.1.8. Tende da sole... 68 2.8.2. Le fioriere.... 69 2.8.3. Finestre... 69 2.8.4. Facciate di un complesso edilizio.... 70
XV 2.8.5. Pannellatura... 71 2.9. Il tetto... 71 2.10. Il sottotetto... 72 2.10.1. Sottotetto e recupero abitativo... 73 2.10.2. Sulla destinazione del sottotetto nella giurisprudenza... 73 2.10.3. Sull instaurazione del contraddittorio... 74 2.10.4. La trasformazione... 75 2.10.5. Trasformazione e allaccio ai servizi condominiali... 75 2.10.6. Violazione di norme e ripristino... 76 2.10.7. Aperture (abbaini, lucernai, ecc.)... 77 2.11. Lastrico solare... 78 2.12. I giardini.... 79 2.13. Cortili... 81 2.14. Scale... 85 2.14.1. L andito... 86 2.14.2. Vestibolo... 87 2.14.3. Il portone d ingresso... 87 2.14.4. I pianerottoli... 88 2.15. Il solaio divisorio... 89 2.16. Locali destinati ai servizi comuni.... 90 2.16.1. Portineria e alloggio del portiere... 91 2.17. Opere che servono all uso comune.... 92 2.17.1. Ascensori... 93 2.17.2. Pozzi neri... 94 2.17.3. Canne fumarie... 94 2.18. Condutture... 95 2.18.1. Forno... 96 2.18.2. Riscaldamento... 96 2.18.3. Scarico delle acque... 96 CAPITOLO TERZO L USO DELLE PARTI COMUNI 3.1. Utilizzazione delle parti comuni: il principio informatore... 99 3.1.1. Il limite quantitativo.... 100 3.1.2. Il limite qualitativo.... 104 3.1.3. Casistica sul limite quantitativo e qualitativo... 105 3.1.3.1. Utilizzazione dei muri.... 105 3.1.3.2. Costruzione di vano in sottosuolo... 107 3.1.3.3. Inquinamento acustico.... 107 3.1.3.4. Aperture... 108
XVI 3.1.3.5. Apposizione di cancello... 108 3.1.3.6. Apposizione di canna fumaria... 108 3.1.3.7. Innesto di costruzione... 109 3.1.3.8. Da finestra in porta-finestra... 109 3.1.3.9. Animali in libertà... 110 3.1.3.10. Materiali posti nell intercapedine... 110 3.1.3.11. Occupazione di porticato... 111 3.1.3.12. Modifiche al solaio divisorio... 111 3.1.3.13. Ampliamento di una porta... 111 3.1.3.14. Scolo di acque.... 112 3.1.3.15. Occupazione di lastrico solare... 112 3.1.3.16. Costruzione di sporti.... 113 3.2. Il concetto di modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune... 114 3.2.1. Passaggio di tubo nel cortile... 115 3.2.2. Automatizzazione dei cancelli box... 115 3.2.3. Apposizione di cancello su viottolo... 116 3.2.4. Impossibilità di installare il campanello... 116 3.2.5. Installazione di pannelli solari... 116 3.2.6. Installazione di impianto di citofono... 117 3.2.7. Soppressione del servizio di portierato.... 117 3.2.8. Sostituzione della caldaia... 118 3.2.9. Inferriate per protezione... 118 3.2.10. Appoggio di tubi di gas al muro comune... 119 3.2.11. Ampliamento di una porta... 119 3.2.12. Canna fumaria... 120 3.2.13. Uso del muro comune in corrispondenza dell appartamento.... 120 3.2.14. Scavo nel muro per una nicchia.... 121 3.2.15. Costruzione in appoggio... 121 3.3. Uso: nozione... 121 3.3.1. Uso indiretto.... 122 3.3.2. Uso più intenso... 122 3.3.3. Uso spaziale... 123 3.3.4. Uso turnario... 123 3.4. Le innovazioni: concetto. Dottrina... 124 3.4.1. La giurisprudenza... 125 3.4.2. Innovazioni e modificazioni... 126 3.4.3. Innovazioni e manutenzione.... 127 3.4.4. Innovazioni ed opere straordinarie... 128 3.4.5. Il regime delle innovazioni... 128 3.4.6. Le innovazioni lecite... 129 3.4.7. Le innovazioni separate.... 129 3.4.8. Le innovazioni vietate: in generale... 131 3.4.9. Le innovazioni vietate per alterazione del decoro architettonico.. 133
XVII 3.4.9.1. Il decoro architettonico nella disciplina codicistica.... 134 3.4.9.2. Elaborazione del concetto di decoro.... 134 3.4.9.3. Decoro ed aspetto architettonico.... 137 3.4.9.4. Un concetto da interpretare... 139 CAPITOLO QUARTO PARTI ESCLUSIVE E CONDOMINIO 4.1. Utilizzo delle parti esclusive: esegesi... 143 4.1.1. Il mutamento di destinazione.... 144 4.2. Le immissioni nel condominio... 147 4.2.1. Principio guida: la destinazione... 148 4.2.2. (Segue): la convivenza... 149 4.2.3. (Segue): la tollerabilità... 151 4.2.4. (Segue): la carta costituzionale... 152 4.2.5. «Immissioni» da animali.... 154 4.2.6. Fattispecie... 156 4.3. Condominio e distanze legali: la dottrina... 158 4.3.1. (Segue): la giurisprudenza.... 161 4.3.2. Il «danno» alle parti comuni... 163 4.3.2.1. Interventi edilizi da parte del condomino in assenza della clausola «salvezza dei diritti dei terzi»... 164 4.3.2.2. La normativa richiamata... 165 4.3.3. Fattispecie... 168 4.3.4. La convivenza... 171 4.4. Servitù e condominio... 173 4.4.1. Azione e legittimazione... 176 4.4.2. Legittimazione dell amministratore... 177 4.4.3. Servitù e regolamento di condominio... 178 4.5. La sopraelevazione: premessa... 179 4.5.1. I presupposti... 183 4.5.2. La titolarità.... 186 4.5.3. L obbligo di ricostruire la terrazza, il lastrico e i locali di uso comune... 188 4.5.4. Il prolungamento delle scale... 188 4.5.5. Trasformazione del tetto in terrazza... 189 4.5.6. Installazione di veranda... 190 4.5.7. Le modalità di sopraelevazione... 190 4.5.8. Gli obblighi a carico del sopraelevante... 192 4.5.9. Sopraelevazione e colonna d aria... 193 4.5.10. L obbligo di pagare un indennità... 196 4.5.11. La determinazione dell indennità... 199
XVIII CAPITOLO QUINTO L ASSEMBLEA 5.1. La volontà del gruppo... 203 5.2. La convocazione: profili soggettivi... 205 5.2.1. I soggetti attivi... 205 5.2.2. I soggetti passivi... 207 5.2.2.1. La qualifica di condomino... 207 5.2.2.2. L appartamento in comproprietà.... 210 5.2.2.3. Gli eredi... 211 5.2.2.4. Usufruttuario e nudo proprietario... 212 5.2.2.5. L inquilino.... 213 5.2.2.6. L utilizzatore nel contratto di leasing... 213 5.2.2.7. Procedimenti cautelari ed esecutivi... 215 5.2.2.8. Diritto di uso e di abitazione... 215 5.2.2.9. Il condomino apparente... 215 5.2.2.10. Il condominio parziale.... 221 5.3. La convocazione: profili oggettivi... 222 5.3.1. La forma... 223 5.3.2. L ordine del giorno... 225 5.3.3. Le varie ed eventuali... 227 5.3.4. L orario... 228 5.3.5. Il termine.... 229 5.3.6. Il luogo... 231 5.4. La partecipazione del rappresentante... 232 5.4.1. La delega all amministratore... 233 5.4.2. La forma della delega.... 234 5.4.3. Le disposizioni del regolamento... 235 5.4.4. La procura generale o speciale.... 237 5.5. L assemblea nel suo divenire.... 239 5.5.1. Il presidente... 239 5.5.2. Il segretario... 241 5.5.3. La presenza dell amministratore... 242 5.5.4. La preesistenza delle tabelle millesimali.... 247 5.5.5. I quorum costitutivi e deliberativi... 248 5.5.5.1. La c.d. terza maggioranza.... 250 5.5.5.2. La doppia maggioranza... 253 5.5.5.3. La validità del c.d. valore... 256 5.5.5.4. Le varie maggioranze richieste... 258 5.5.6. L allontanamento del condomino... 260 5.5.7. Il conflitto di interessi... 261 5.5.8. La prova di resistenza.... 264 5.5.9. L impedimento alla discussione... 266 5.6. Le attribuzioni dell assemblea.... 267 5.7. Il verbale... 270
XIX 5.7.1. L individuazione dei partecipanti e dei votanti... 271 5.7.2. L approvazione del bilancio... 272 5.7.3. I dati temporali... 273 5.7.4. Gli allegati... 273 5.7.5. Gli interventi dei presenti.... 273 5.7.6. La redazione materiale... 274 5.7.7. Il comportamento in assemblea.... 274 5.7.8. La lettura... 275 5.7.9. La trascrizione nel registro... 276 5.7.10. La mancata tenuta... 277 5.8. L invalidità delle delibere condominiali... 278 5.8.1. L evoluzione della giurisprudenza... 278 5.8.2. Le diverse fattispecie... 284 CAPITOLO SESTO L AMMINISTRATORE 6.1. La natura dell incarico... 296 6.2. Le incompatibilità... 298 6.3. Persona fisica o giuridica?... 301 6.4. Le problematiche sulla nomina... 304 6.4.1. Obbligatorietà o facoltatività... 304 6.4.2. Il patto di riserva... 306 6.4.3. L annotazione nel registro... 306 6.4.4. La convocazione e la deliberazione... 308 6.4.5. La conferma... 308 6.4.6. I presupposti... 309 6.4.7. L accettazione dell incarico.... 310 6.5. Le vicende del rapporto... 311 6.5.1. La durata... 311 6.5.2. Le cause di estinzione del mandato... 311 6.5.3. La rinuncia... 312 6.5.4. La revoca da parte dell assemblea.... 313 6.5.5. La revoca da parte dell autorità giudiziaria... 314 6.5.5.1. Le diverse ipotesi... 314 6.5.5.2. La natura del provvedimento.... 316 6.5.6. La prorogatio imperii.... 317 6.6. I diritti.... 321 6.6.1. I mezzi e il rimborso... 321 6.6.2. Il compenso e la misura... 323 6.7. Le attribuzioni.... 327 6.7.1. Esecuzione delle delibere.... 327 6.7.2. Osservanza del regolamento di condominio... 329
XX 6.7.3. Disciplina dell uso delle cose comuni e prestazione dei servizi nell interesse comune... 330 6.7.4. Riscossione dei contributi... 330 6.7.5. Atti conservativi.... 331 6.8. I provvedimenti e la loro impugnativa... 334 6.8.1. L interpretazione del disposto dell art. 1133 c.c.... 334 6.8.2. I provvedimenti dell amministratore.... 336 6.8.3. La pregiudizialità o alternatività dell impugnativa... 339 6.8.4. I limiti del sindacato... 340 6.8.5. La deroga posta nel regolamento... 342 6.8.6. La sospensione del provvedimento... 343 6.8.7. Il reclamo all assemblea... 343 6.8.8. Il ricorso all autorità giudiziaria... 345 6.9. La gestione amministrativa... 346 6.9.1. Il registro dei verbali... 347 6.9.2. L anagrafe condominiale... 348 6.9.3. Gli adempimenti in materia di privacy... 349 6.9.4. Il registro delle entrate e delle uscite... 353 6.9.5. Il rendiconto... 354 6.9.6. Il bilancio... 355 6.9.7. Il conto corrente.... 357 6.9.8. L ulteriore documentazione... 358 6.9.9. Il limite temporale della conservazione... 360 6.9.10. L obbligo di consegna da parte dell amministratore.... 361 6.9.11. La richiesta di copie da parte dei condomini... 362 6.10. Le responsabilità... 363 6.10.1. Attività di amministrazione... 365 6.10.2. Custodia e vigilanza... 366 6.11. La responsabilità verso il condominio... 369 6.11.1. Informative... 369 6.11.2. Eccesso di potere... 370 6.11.3. Furto in appartamenti... 372 6.11.4. Servizi condominiali... 372 6.11.5. Sicurezza nei luoghi di lavoro e degli impianti... 373 6.12. La responsabilità verso il condomino... 375 6.13. La responsabilità extracontrattuale... 376 6.14. La responsabilità verso terzi.... 377 6.15. La responsabilità penale... 378 CAPITOLO SETTIMO IL REGOLAMENTO E LE TABELLE MILLESIMALI 7.1. Esegesi dell art. 1138 c.c.... 381
XXI 7.2. Obbligatorietà... 382 7.3. Tipi di regolamenti... 384 7.4. Il regolamento assembleare.... 385 7.4.1. La maggioranza richiesta.... 385 7.4.2. Mancata approvazione e intervento dell autorità giudiziaria... 386 7.5. Il regolamento c.d. esterno... 392 7.5.1. Le clausole limitative della proprietà... 395 7.5.2. Opponibilità e trascrizione... 399 7.5.3. Sulla trascrizione anteriore alla vendita... 399 7.5.4. La modifica delle clausole... 401 7.5.5. Mandato a redigere e/o riserva di redazione... 403 7.6. Il contenuto.... 405 7.6.1. Uso delle cose e servizi comuni.... 407 7.6.2. Ripartizione delle spese... 407 7.6.3. Decoro dell edificio... 408 7.6.4. Amministrazione... 409 7.6.5. Sanzioni.... 409 7.7. L interpretazione... 411 7.8. Le menomazioni dei diritti spettanti ai singoli condomini... 412 7.8.1. Uso delle proprietà esclusive... 413 7.8.2. Utilizzo delle parti comuni... 416 7.8.3. Limitazioni inerenti l immobile... 417 7.9. La posizione del conduttore... 418 7.10. I«facta concludentia»... 419 7.11. Le tabelle millesimali.... 421 7.12. La natura e l approvazione delle tabelle... 423 7.12.1. Le posizioni della dottrina... 423 7.12.2. L interpretazione giurisprudenziale.... 425 7.13. L intervento dell autorità giudiziaria.... 429 7.14. La formazione tecnica... 432 7.14.1. I criteri per la redazione... 432 7.14.2. Le indicazioni della giurisprudenza... 434 7.15. La revisione.... 434 7.15.1. I presupposti: l errore..... 436 7.15.2. I presupposti: l alterazione del rapporto di valore...... 437 7.15.3. Le accezioni adoperate...... 440 7.15.4. Il raffronto... 441 7.16. Decorrenza degli effetti della revisione... 443 7.17. Il problema del diritto al panorama... 444
XXII CAPITOLO OTTAVO LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE 8.1. Spese: le locuzioni del codice civile... 450 8.2. Carenza di potere dell assemblea sulla modifica dei criteri di riparto... 454 8.3. La diversa convenzione: natura giuridica... 457 8.4. La tipologia delle spese... 458 8.4.1. Spese gravose e voluttuarie... 458 8.4.2. Spese ordinarie e straordinarie... 459 8.4.3. Spese straordinarie di notevole entità... 461 8.4.4. Adeguamento impianti a normativa... 461 8.4.5. Spese di conservazione e di esercizio.... 462 8.4.6. La misura... 463 8.5. Il fondo speciale... 464 8.6. Spese anticipate dal condomino... 468 8.7. Spese anticipate dall amministratore... 469 8.8. Effetti del trasferimento delle unità immobiliari sulle spese... 471 8.8.1. Tipi di controversia.... 472 8.8.2. L interpretazione.... 473 8.8.3. Trasferimento e spese: problematiche... 474 8.8.3.1. Rapporto alienante/acquirente: genericità dell art. 63 disp. att. c.c.... 475 8.8.3.2. Momento di nascita dell obbligazione: le opposte tendenze della giurisprudenza... 476 8.8.3.3. La reale interpretazione... 478 8.8.3.4. Acquisto all asta... 480 8.8.3.5. Acquisto da fallimento... 481 a) Appartamento locato a terzi... 482 b) Appartamento vuoto... 483 c) Appartamento aggiudicato a terzi... 483 d) Appartamento abitato dal fallito... 485 8.9. Il riparto provvisorio.... 489 8.10. Natura dell obbligo... 490 8.11. Il soggetto obbligato al pagamento... 491 a) Rapporto locatore/conduttore... 491 b) Rapporto usufruttuario/nudo proprietario... 492 c) Rapporto alienante/acquirente... 496 d) Rapporto titolare/condomino apparente... 496 8.12. La previsione della spesa.... 502 8.13. La ripartizione nel condominio parziale... 502
XXIII 8.14. Il pagamento al terzo: solidarietà o parziarietà... 504 8.15. Il decreto ingiuntivo... 509 8.15.1. Legittimazione attiva... 510 8.15.2. Legittimazione passiva... 512 8.15.3. Delibera e decreto ingiuntivo: l intervento delle Sezioni Unite compone il contrasto sulla pregiudizialità necessaria... 513 8.15.4. Ritardato pagamento e penalità.... 516 8.15.5. Sospensione del servizio al condomino moroso... 517 8.16. Le singole fattispecie: premessa.... 519 8.17. Le scale: composizione... 520 8.17.1. Pianerottoli, anditi e corridoi... 520 8.17.2. Sottoscala... 522 8.17.3. Sopraelevazione... 522 8.17.4. Muri... 523 8.17.5. Illuminazione e pulizia... 524 8.17.6. Elementi strutturali: corrimano, ringhiere, gradini (alzata e pedata)... 529 8.17.7. I condomini c.d. esterni... 529 8.17.8. Spese e maggior uso... 530 8.17.9. Pluralità di scale.... 530 8.18. Lastrico solare e terrazza a livello... 531 8.18.1. Le spese... 533 8.18.2. Danni da infiltrazioni.... 536 8.18.2.1. Legittimazione passiva.... 542 8.18.3. Le strutture accessorie... 542 8.18.4. Coperture a verde o con cortile... 545 8.19. Soffitti, volte e solai... 547 8.19.1. La soletta antiacustica... 550 8.20. Altri tipi di spesa: balconi... 552 8.21. (Segue): acqua.... 554 8.22. (Segue): muri e facciate... 556 8.23. (Segue): tetto.... 557 8.24. (Segue): canali di scarico in genere.... 559 8.25. (Segue): lucernai e canne fumarie... 561 8.26. (Segue): muretti divisori... 561 8.27. (Segue): autoclave... 562 8.28. Assegnatari e pagamento spese condominiali... 563 a) Il fatto... 563 b) La pronuncia della Corte.... 564
XXIV 8.29. Le spese nel leasing... 565 8.30. Separazione giudiziale e assegnazione della casa coniugale... 566 CAPITOLO NONO LE CONTROVERSIE 9.1. La competenza del giudice di pace.... 569 9.1.1. Misura e modalità d uso dei servizi.... 569 9.1.2. Immissioni.... 573 9.1.3. Valore della causa.... 574 9.2. Arbitrato e clausola compromissoria.... 574 9.2.1. Compatibilità con l art. 1137 c.c.... 574 9.2.2. Sulla sospensione della delibera.... 576 9.2.3. La clausola del regolamento.... 577 9.3. L impugnazione della delibera.... 580 9.3.1. La legittimazione attiva.... 581 9.3.2. La natura del giudizio.... 583 9.3.3. La forma della domanda.... 585 9.3.4. La competenza a decidere.... 587 9.3.5. Il termine di decadenza.... 587 9.3.6. L interesse ad impugnare.... 588 9.3.7. L inibitoria.... 589 9.3.8. I limiti del sindacato.... 591 9.4. La legittimazione dell amministratore.... 593 9.4.1. Il potere di rappresentanza giudiziale.... 593 9.4.2. La vocatio in ius.... 596 9.4.3. Il conferimento di apposito mandato.... 598 9.4.4. Cessazione della carica e interruzione del processo.... 599 9.4.5. Il concorso dei condomini.... 600 9.4.6. La notizia all assemblea di lite passiva e/o attiva.... 601 9.5. Il dissenso dei condomini rispetto alle liti.... 603 9.5.1. L ambito di applicazione della norma.... 603 9.5.2. La manifestazione di volontà del condomino.... 605 9.5.3. Le conseguenze dell atto di estraneazione.... 607 9.6. La volontaria giurisdizione.... 609 9.6.1. La procedura.... 609 9.6.2. L amministratore di nomina giudiziaria.... 611 9.6.3. L intervento del magistrato.... 613 a) L amministrazione della cosa comune... 613 b) La mancata formazione della maggioranza... 615 c) L omessa esecuzione della delibera... 615 d) L eventuale nomina di un amministratore... 616 9.6.4. Il curatore speciale.... 619
XXV CAPITOLO DECIMO IL PERIMENTO DELL EDIFICIO 10.1. Il perimento dell edificio... 623 10.1.1. La determinazione dei tre quarti del valore.... 626 10.1.2. La vendita all asta del suolo... 627 10.1.3. Modalità di ricostruzione... 629 10.1.3.1. Spese per la ricostruzione... 631 10.1.4. Perimento per meno di tre quarti... 631 10.1.5. Ricostruzione ad opera del condomino... 634 CAPITOLO UNDICESIMO PROFILI CONTRATTUALI 11.1. Generalità: i contratti nel condominio... 637 a) La somministrazione... 639 b) Lavoro in economia... 639 c) Cottimo... 640 d) Altri tipi... 640 e) Servizi... 641 11.2. L appalto. Elementi costitutivi del contratto... 641 11.2.1. Le parti... 641 a) Il direttore dei lavori... 643 b) Il progettista... 646 11.2.2. L oggetto... 647 11.2.3. La forma... 649 11.2.4. Il prezzo... 650 11.2.5. Verifica ed accettazione dell opera... 651 11.2.6. Il pagamento... 653 11.2.7. Difformità e vizi dell opera... 654 11.2.8. Rovina e difetti di cose immobili... 657 11.2.8.1. Edifici o altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata.... 658 11.2.8.2. Concetto di costruzione... 658 11.2.8.2.1. Vizi palesi... 660 11.2.8.2.2. Vizi occulti... 660 11.2.8.2.3. Vizi palesi ma occultati... 661 11.2.8.3. Rovina o pericolo di rovina.... 661 11.2.8.4. Gravi difetti... 661 11.2.8.5. Le responsabilità... 664 11.2.9. Legittimazione attiva... 666 11.2.10. Durata della garanzia... 668 11.2.11. Denuncia... 669 11.2.12. La prescrizione... 669 11.2.13. Compiti dell amministratore... 670 11.3. Il contratto di assicurazione... 671
XXVI 11.4. Il contratto di mutuo.... 672 11.4.1. Il potere dell amministratore... 673 11.4.2. Condominio con meno di cinque condomini... 674 11.4.3. Condominio con più di cinque condomini... 674 PARTE SECONDA I SERVIZI CAPITOLO DODICESIMO IL SERVIZIO DI ASCENSORE 12.1. Proprietà dell ascensore.... 679 12.2. Installazione successiva: innovazione o miglior uso del bene... 680 12.2.1. Installazione ex art.1102 c.c.... 681 12.3. Installazione ai sensi della legge n. 13/1989... 683 12.3.1. Soggetti legittimati ed azioni esperibili.... 686 12.3.2. Abbattimento delle barriere architettoniche e distanze... 689 12.3.3. Installazione e menomazione utilità di un condomino... 693 12.3.4. Contemperamento dei contrapposti interessi... 695 12.4. La partecipazione successiva al servizio: riparto spese... 697 12.5. La sicurezza dell impianto (legge n. 162/1999)... 700 12.6. Condominio di due soli partecipanti... 702 12.7. L uso dell ascensore... 703 12.8. Ricostruzione... 704 12.9. Ripartizione delle spese.... 705 a) Spese di impianto... 706 b) Spese di gestione... 706 c) Adeguamento... 706 d) Locali al piano terra e spese... 707 12.10. Maggiore uso da parte di un condomino.... 708 12.11. Se sia possibile l esonero per il mancato uso... 709 CAPITOLO TREDICESIMO IL SERVIZIO DI RISCALDAMENTO 13.1. La comunione dell impianto... 711 13.2. Parità ed uniformità di calore... 713 13.2.1. Riduzione del godimento e riduzione delle spese... 715
XXVII 13.3. Il risparmio energetico: legge 9 gennaio 1991, n. 10... 716 13.4. Trasformazione dell impianto centralizzato in impianti unifamiliari a gas. 717 13.4.1. L iter per la trasformazione.... 718 13.4.1.1. Adempimenti amministrativi.... 719 13.4.1.2. L evoluzione della giurisprudenza... 723 13.4.2. Maggioranza e tabella applicabile... 726 13.4.3. La posizione della minoranza... 727 13.4.4. Le recentissime novelle legislative: d.p.r. 2 aprile 2009 n. 39 e decreto Min. Sviluppo Economico 26 giugno 2009.... 729 13.5. Termoregolazione e contabilizzazione del calore... 731 13.6. Il responsabile dell impianto... 735 13.6.1. Il terzo responsabile: compiti... 736 13.7. La posizione del conduttore e la trasformazione dell impianto... 738 13.8. L accensione... 740 a) Obblighi... 740 b) Deroghe.... 741 c) Disciplina dell uso.... 741 13.9. Il distacco unilaterale dall impianto... 742 13.9.1. La prova dell aggravio di spesa per i condomini allacciati... 745 13.10. La ripartizione delle spese... 748 13.10.1. Derogabilità.... 750 13.10.2. Spese di conservazione.... 750 13.10.3. Spese per nuova costruzione... 751 13.10.4. Unità immobiliare priva di allaccio.... 751 13.10.5. Spese per condutture di diramazione... 753 13.11. Riscaldamento a pannelli radianti.... 753 13.12. Impianto che serve due edifici limitrofi... 755 CAPITOLO QUATTORDICESIMO IL SERVIZIO DI PORTIERATO 14.1. La figura del portiere... 757 14.2. Part-time e portierato... 760 14.3. Il lavoro ripartito... 761 14.4. Documenti per l assunzione... 762 14.5. Nomina, assunzione e sorveglianza... 763 14.5.1. Il periodo di prova... 765 14.5.2. Il potere disciplinare... 766 14.5.3. La cessazione del rapporto... 767
XXVIII 14.6. L alloggio.... 769 14.6.1. Il rilascio dell alloggio... 770 14.7. Ripartizione delle spese.... 770 14.8. La soppressione del servizio... 771 14.9. Il servizio di pulizia.... 775 14.9.1. La legge 25 gennaio 1994 n. 82... 776 14.9.2. Sanzioni... 776 14.9.3. Requisiti di onorabilità... 776 14.9.4. Il decreto 7 luglio 1997 n. 274... 777 14.9.5. Il servizio eseguito da condomini.... 780 CAPITOLO QUINDICESIMO I SERVIZI MINORI 15.1. L antenna singola... 781 15.1.1. Antenna centralizzata.... 783 15.1.2. La decisione... 784 15.1.3. L antenna parabolica... 785 15.1.4. Danni arrecati dall antenna... 787 15.1.5. Fattispecie... 787 15.1.5.1. Installazione di antenna televisiva centralizzata... 787 15.1.5.2. Manutenzione... 788 15.1.5.3. Divisione della spesa... 788 15.1.5.4. Mandato all amministratore.... 788 15.1.5.5. Divieto contenuto in un regolamento.... 788 15.2. Antenne per telefonia cellulare.... 789 15.3. L autoclave... 794 15.4. Condizionatore d aria... 795 15.5. Impianto citofonico... 797 15.6. La piscina condominiale... 798 15.6.1. La disciplina applicabile... 799 15.6.2. La responsabilità dell amministratore... 803 15.6.3. Le spese... 805 PARTE TERZA IL QUASI CONDOMINIO Condominio e figure affini... 809
XXIX CAPITOLO SEDICESIMO IL CONDOMINIO MINIMO 16.1. Gli opposti orientamenti... 811 16.2. L intervento delle Sezioni Unite... 812 16.3. La norma di rinvio... 816 16.4. L assemblea... 817 16.5. La nomina dell amministratore... 817 16.6. Le spese... 818 CAPITOLO DICIASSETTESIMO IL CONDOMINIO COMPLESSO 17.1. Il supercondominio e le problematiche sottese... 819 17.1.1. La normativa applicabile: posizione della dottrina.... 820 17.1.2. La posizione della giurisprudenza.... 824 17.1.3. Conseguenze nella gestione: assemblea, amministratore, regolamento e tabelle millesimali... 829 17.2. Il condominio orizzontale... 832 17.3. Lo scioglimento... 833 17.3.1. Costituzione in condominii separati... 836 17.3.2. Scioglimento consensuale: maggioranze... 837 17.3.3. Scioglimento giudiziale... 838 17.3.4. La legittimazione... 842 17.3.5. La comunione di alcuni beni dopo lo scioglimento... 843 17.3.6. La ripartizione delle spese... 845 CAPITOLO DICIOTTESIMO GLI SPAZI PER PARCHEGGI 18.1. La stratificazione della normativa: la legge-ponte... 847 18.1.1. La posizione della giurisprudenza.... 850 18.2. L art. 26 della legge sul condono edilizio... 853 18.3. Condominio e parcheggi: la legge 24 marzo 1989 n. 122... 854 18.3.1. Quorum deliberativo... 856 18.3.2. La posizione del dissenziente... 857 18.3.3. La modifica introdotta dalla legge 15 maggio 1997 n. 127... 858 18.3.4. Le lacune della legge... 860 18.4. Un nuovo intervento legislativo: la legge 28 novembre 2005 n. 246.... 863 18.4.1. Le interpretazioni della novella... 864 18.5. Il c.d. condominio box e a cielo aperto... 869
XXX CAPITOLO DICIANNOVESIMO IL CONDOMINIO DEI POSTI BARCA 19.1. La «marina»: complesso di attività... 873 19.2. Il rapporto tra concessionario e utente... 874 19.3. La partecipazione dell utente-assegnatario... 877 19.4. L amministrazione... 878 19.5. Società e comunione.... 879 19.6. Le deliberazioni... 880 CAPITOLO VENTESIMO IL CONSORZIO RESIDENZIALE 20.1. Premessa... 883 20.2. La problematica... 884 20.3. La dottrina.... 886 20.4. La normativa applicabile... 887 CAPITOLO VENTUNESIMO LA MULTIPROPRIETAv 21.1. Il fenomeno reale e l evoluzione del diritto di proprietà... 891 21.2. Le direttive comunitarie... 892 21.3. Le definizioni in dottrina... 895 21.4. Le definizioni della giurisprudenza... 898 21.5. Il contenuto della multiproprietà... 901 21.6. La nostra opinione: spunti di riflessione... 902 21.7. La costituzione... 904 21.8. L amministrazione... 905 21.9. La tabella millesimale... 906 Indice analitico.... 909