Capitolo 8 - RIPARTIZIONE SPESE. Approfondimenti per ASCENSORE, CALDAIA E BALCONI (Docente: dott. Marco Venier) Sommario 8.1. Princìpi per un corretto addebito delle spese.... 2 8.2. L Ascensore... 3 8.3 L Impianto di riscaldamento... 7 8.4 I balconi... 10 8.5 I lastrici solari ad uso esclusivo... 11 1
8.1. Princìpi per un corretto addebito delle spese. L obbligo di concorrere alle spese condominiali è diretta conseguenza dello status di condòmino, dunque per il solo fatto di essere proprietari di un unità immobiliare in un Condominio la quale ha millesimi. Si viene, in tal caso a generare una stretta correlazione tra titolarità del diritto ed obblighi ad esso afferenti. In tal senso si è espressa anche la Suprema Corte di Cassazione 1, "le obbligazioni dei condomini di concorrere nelle spese per la conservazione delle parti comuni si considerano obbligazioni propter rem, perché nascono come conseguenza della contitolarità del diritto sulle cose, sugli impianti e sui servizi comuni. Alle spese per la conservazione per le parti comuni i condomini sono obbligati in virtù del diritto (di comproprietà) sulle parti comuni accessori ai piani o alle porzioni di piano in proprietà esclusiva. Pertanto, queste obbligazioni seguono il diritto e si trasferiscono per effetto della sua trasmissione". L Amministratore, nella redazione dei Bilanci, applica, tra gli altri, il princìpio della correttezza per ciò che concerne l addebito delle spese, sia quelle già sostenute (Bilancio Consuntivo), sia quelle future (Bilancio Preventivo). Tale princìpio si concretizza nel rispetto formale e sostanziale delle norme che disciplinano la ripartizione delle spese in Condominio ed implica una conoscenza della materia. Un professionista che si rispetti, deve sapere utilizzare in maniera idonea, gli articoli del codice civile che disciplinano, seppur per princìpi generali, la suddivisione delle spese condominiali. I criteri di ripartizione spese nel Condominio fanno riferimento ai seguenti articoli del codice civile: 1. art. 1123 c.c, criteri generali; 2. art. 1124 c.c, criteri speciali: scale ed ascensore; 3. art. 1125 c.c., criteri speciali: i balconi privati; 4. art. 1126 c.c., criteri speciali: le superfici private a copertura di una parte dell edificio. La principale norma di riferimento è l art. 1123 c.c. che prevede tre criteri di ripartizione: 1. proporzionalmente al valore delle singole proprietà, ovvero i millesimi della proprietà generale, la Tabella A ( Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. ); 2. proporzionalmente all uso ( Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. ); 3. in base alla destinazione esclusiva ( Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità ). Quindi l art. 1123 c.c. richiama essenzialmente l applicazione dei millesimi di comproprietà esclusiva ed ora analizzeremo alcuni beni comuni per cui viene applicata tale tabella. 1 Cass. 18 aprile 2003 n. 6323 2
Partiamo con la Facciata, per cui in un altro capitolo, ci siamo già espressi nel senso di indicare che le relative spese debbono necessariamente essere sostenute da tutti in base alla tab. A (Cass. civ., sez. II, sent. n. 298/1977). Per quanto concerne i cortili (gli spazi aperti comuni), appare indubbio che trattandosi di bene comune ai sensi dell art.1117 c.c., le relative spese andranno addebitate ai tutti i condòmini in ragione dei millesimi di comproprietà generale, ai sensi del disposto art.1123 c.c., ma nel caso che il cortile (come spesso avviene) abbia la doppia funzione di calpestio e di copertura di locali sotto il livello strada (esempio box privati) la giurisprudenza (Cassazione, Sez. II, n. 18194/2005) parifica l utilità derivante dal calpestio a quella della copertura e, quindi, le spese vanno divise in ragione del 50% a carico di tutti i condòmini (la funzione di calpestio) e il 50% a carico dei proprietari dei box (la funzione di copertura). Infine meritano una certa attenzione quelle spese che concernono parti comuni come le tubazioni, ma la cui manutenzione ricade solo su una parte dei condòmini. Un quesito di base che occorre porsi per il corretto addebito della spesa è: A CHI SERVE IL BENE PER CUI SI SOSTIENE IL COSTO?. Si tratta del fattore UTILITA, in ragione del quale si andrà ad attribuire la spesa ai soli condòmini che se ne servono. Per le tubazioni, precisiamo innanzi tutto che la competenza condominiale la rileviamo fino alle diramazioni nelle singole unità immobiliari, perché da tale tratto in poi rientrerà nella sfera di disponibilità del privato. Nel tratto condominiale, si considererà anche che in uno Stabile ci sono n tubazioni discendenti, ciascuna delle quali serve un certo numero di appartamenti. Per il princìpio dell utilità, la spesa afferente alla manutenzione di uno specifico discendente, andrà a carico dei soli appartamenti collegati ad esso. Spesso i condòmini adottano il sistema della solidarietà, nel senso che a prescindere di quale sia il discendente su cui intervenire, le relative spese, vanno sobbarcate a tutto il Condominio. E una prassi corretta, se deriva da una convenzione espressa (quella tacita può sempre essere negata in momenti successivi), in quanto come più volte evidenziato, i criteri di spesa imposti dalla legge sono derogabili (Cass., sent. n.5975/2004; Cass., sent. 28679/2011). 8.2. L Ascensore Il nuovo articolo 1124 c.c., rispetto al precedente, uguaglia i criteri da applicare per le spese inerenti le scale, con quelli afferenti all impianto ascensore. Tuttavia, in tale ultimo caso, è necessario operare un distinguo tra interventi di Ordinaria manutenzione, rispetto a quelli di natura Straordinaria. Il problema del riparto delle spese per l ascensore sorge già nel momento in cui i condòmini decidono di installare l impianto in un Edificio che ne è privo e, in quanto tale, manca un espressa previsione nel Regolamento Condominiale, rendendo necessario prendere a riferimento la giurisprudenza in materia. Sulla base dei principi enunciati nelle decisioni della giurisprudenza di merito e di legittimità è possibile ricostruire una casistica delle principali spese che riguardano l ascensore e delle relative modalità di riparto. PREVISIONE REGOLAMENTARE 3
Se il Regolamento di Condominio non opera alcuna distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria inerenti i beni di proprietà comune, la dizione spese di esercizio e manutenzione dell ascensore deve ritenersi comprensiva sia delle prime che delle seconde (Trib. Catania, Sez. III, 23 febbraio 2006). Non si può invocare la disciplina legislativa contenuta nell art. 1124 cod. civ. in relazione alle spese di ricostruzione degli ascensori, quando sul punto esiste una disciplina convenzionale fra i condòmini, contenuta nel Regolamento Condominiale di tipo contrattuale (Cass., sent. n. 4646/1981). SPESE PER LA COSTRUZIONE DELL ASCENSORE Nel Condominio di edifici, in mancanza di specifiche indicazioni del Regolamento Condominiale, nell ipotesi d installazione ex novo dell impianto di ascensore trova applicazione la disciplina dell art. 1123 cod. civ., relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza con proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condòmino (Trib. Monza, 24 giugno 2005). La disciplina legislativa dettata in materia (artt. 1123-1125 cod. civ.) è, peraltro, suscettibile di deroga con patto negoziale intervenuto tra i condòmini (Cass., sent. 25 marzo 1999, n. 2833). Anche più di recente la Suprema Corte (Cass., sent. n. 5975/2004,) ha affermato che nell ipotesi d installazione ex novo dell impianto dell ascensore trova applicazione la disciplina dell art. 1123 cod. civ. relativa alla ripartizione delle spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza (proporzionalità al valore della proprietà di ciascun condomino). Sempre tale ultima sentenza evidenzia che l art. 1123 cod. civ., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condòmini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l esenzione totale o parziale per taluno dei condòmini dall obbligo di partecipare alle spese medesime; e in una simile ipotesi, ove una clausola del Regolamento di Condominio stabilisca per una determinata categoria di condòmini l esenzione dal concorso in qualsiasi tipo di spesa (comprese quelle di conservazione) in ordine a una determinata cosa comune, essa comporta il superamento nei riguardi di tale categoria di condòmini della presunzione di comproprietà su detta parte del fabbricato. INSTALLAZIONE DELL ASCENSORE A OPERA DI UNO O SOLO ALCUNI CONDOMINI L installazione dell ascensore, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, può essere attuata anche a cura e spese di taluni condòmini soltanto (uno o più di uno), salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell opera (Giurisprudenza conforme: Trib. Milano, 12 ottobre 1989; Pret. Taranto, 05/10/1993; Cass., sent. n. 1529/2000; Trib. Nocera Inferiore, 07/10/2004) e la previsione dell art. 1121 cod. civ. che fa menzione alle spese di manutenzione deve essere interpretata nel senso che debba trattarsi di spese di manutenzione straordinaria e che queste ultime non siano connesse all effettivo uso della cosa (Trib. Napoli, 18 aprile 2001). ADEGUAMENTO DELL ASCENSORE ALLA NORMATIVA Gli interventi di adeguamento dell ascensore alla normativa CEE che sono diretti al conseguimento di obiettivi di sicurezza della vita umana e incolumità delle persone, per proteggere efficacemente 4
gli utenti e i terzi, attengono all aspetto funzionale dello stesso, ancorché riguardino l esecuzione di opere nuove, l aggiunta di nuovi dispositivi, l introduzione di nuovi elementi strutturali (Cass., sent. 25 marzo 2004, n. 5975). Le spese per l adeguamento dell ascensore alla normativa CEE non rientrano tra quelle previste dall art. 1124 cod. civ. poiché non dipendono da interventi correlati con l intensità dell uso, con la vetustà, con guasti accidentali, vanno ripartite in proporzione dei rispettivi millesimi di proprietà esclusiva (Trib. Bologna, 2 maggio 1995; Trib. Taranto, 23 maggio 1996). Dato che gli interventi di adeguamento dell ascensore alla normativa CEE non attengono all ordinaria manutenzione dello stesso o al suo uso e godimento, bensì alla straordinaria manutenzione, riguardando l ascensore nella sua unità strutturale; e quindi le relative spese devono essere sopportate da tutti i condomini, in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, compresi i proprietari degli appartamenti siti al piano terra (Trib. Parma, 29 settembre 1994). UNITÀ IMMOBILIARI DEL PIANO TERRA Seppure non espressamente richiamata dal Regolamento di Condominio, esiste una presunzione di condominialità dell ascensore per cui le sue spese di manutenzione, sia ordinarie sia straordinarie, devono essere ripartite tra tutti i condòmini con il criterio della proporzionalità dettato dall art. 1123 cod. civ. a nulla valendo la considerazione che il proprietario dell appartamento al piano terra non ne usufruisca in concreto (Trib. Nocera Inferiore, 29 settembre 2004). In assenza di prova circa l esistenza di un Regolamento Contrattuale o convenzionale che stabilisca criteri derogatori, trova applicazione il criterio legale secondo cui anche i proprietari di unità immobiliari poste al piano terra che non usufruiscono dell impianto di ascensore, essendo comunque comproprietari dell impianto comune, sono tenuti a contribuire alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e a quelle di ricostruzione dell impianto, mentre gli stessi sono esonerati ex art. 1123, comma 2, cod. civ., dalla contribuzione alle spese di esercizio e di pulizia di tale impianto che non utilizzano (Trib. Genova, 2 maggio 2003). Qualora non risulti il contrario dai titoli di acquisto delle singole proprietà individuali, l ascensore deve considerarsi di proprietà comune anche dei condomini proprietari di negozi siti al piano terreno, poiché occorre far riferimento non all utilizzo in concreto, ma alla potenzialità del medesimo (App. Bologna, 1 aprile 1989). L ascensore è una parte comune anche per i proprietari delle unità condominiali site al piano terra poiché essi possono trarre utilità dall impianto, che è idoneo a valorizzare l intero immobile e normalmente permette di raggiungere più comodamente parti superiori che sono comuni a tutti (Trib. Milano, 16 marzo 1989). Nel Condominio la disciplina prevista dagli artt. 1123-1125 cod. civ., sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con patto negoziale e, quindi, anche con il Regolamento Condominiale di tipo contrattuale (e sia di conseguenza vincolante nei confronti di tutti i partecipanti); pertanto, con riguardo alla ripartizione delle spese per la manutenzione degli ascensori, deve ritenersi valida e operante la disposizione di un simile regolamento, che preveda il concorso di tutti i condomini, inclusi quelli abitanti al piano terreno, in base ai millesimi delle rispettive proprietà (Cass., sent. 6 novembre 1986, n. 6499). SOSTITUZIONE DI ARGANO E MOTORE 5
La sostituzione dell argano e del motore di un ascensore condominiale non può avere altra finalità che la conservazione dell ascensore stesso e quindi costituisce un atto di amministrazione ordinaria della cosa comune, che non comporta alcuna innovazione (App. Bologna, 1 aprile 1989). In una controversia avente per oggetto la spesa per la sostituzione dell argano e del motore dell ascensore, è stato affermato che tutte le spese che ineriscono al mantenimento e all uso dell ascensore, vale a dire della comodità, vanno ripartite proporzionalmente fra i condòmini in ragione dei diversi piani cui lo stesso è posto al servizio, mentre quelle che attengono all impianto come tale, per modificazioni o migliorie, vanno sopportate dai comproprietari in ragione dei rispettivi millesimi; con la conseguenza che la spesa per la sostituzione dell argano e del motore dell ascensore di specie deve essere ripartita tra i condomini in ragione delle rispettive proprietà millesimali (Trib. Bologna, 27 febbraio 1986). CAMBIO DELLE FUNI La spesa per il cambio delle funi rientra tra gli oneri per il funzionamento e l ordinaria manutenzione dell ascensore. (Cass., sent. 9 luglio 1951, n. 1826). MIGLIORAMENTO DEI DISPOSITIVI DI SICUREZZA Il miglioramento dei dispositivi di sicurezza dell ascensore (raddoppio funi, sostituzione serrature, revisione circuiti elettrici) diretto a garantirne il più sicuro godimento o a consentirne l ulteriore uso (come può avvenire in caso di revoca della licenza per effetto della mancata esecuzione delle opere) non costituisce innovazione: non tutti i miglioramenti costituiscono infatti innovazione e un simile miglioramento rientra invece nel quadro dell amministrazione, sia pur straordinaria, della cosa comune. Per la deliberazione di tali opere è quindi sufficiente la maggioranza prevista dall art. 1136, comma 1, cod. civ. Le spese necessarie per il godimento dell ascensore sono disciplinate dall art. 1123 cod. civ. e vanno ripartite in proporzione all uso che ciascun condomino può fare dell ascensore. SOSTITUZIONE DI ASCENSORI La sostituzione di ascensori usurati e non più agibili con ascensori nuovi, anche di tipo e marca diversi, conformi alle nuove tecniche, non costituisce innovazione poiché le cose comuni oggetto delle modifiche (strutture del vano ascensore e locali annessi cabina) non subiscono alcuna sostanziale trasformazione e conservano la loro destinazione strumentale al servizio, anche se si realizzano mutamenti alla loro conformazione (App. Milano, 9 ottobre 1987). Perché sussista l innovazione prevista dall art. 1120 cod. civ. occorre che le modificazioni apportate alle cose comuni, nell ambito della proprietà condominiale, siano di tale entità, sotto il profilo qualitativo e quantitativo da incidere sulla sostanza della cosa comune, alterandone la precedente destinazione. (Cass., sent. 16 luglio 1981, n. 4646). Dal momento che non integra una innovazione in senso tecnico, la spesa per la sostituzione del precedente impianto di ascensore deve essere ripartita secondo il criterio previsto dall art. 1124 cod. civ. (Trib. Genova, 2 maggio 2003). REVISIONE DELLE TABELLE PER L ASCENSORE Nel Condominio, l art. 69 disp. att. cod. civ. autorizza la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese dei servizi comuni, e in particolare dell ascensore, qualora si verifichino mutamenti 6
delle condizioni anche solo di una parte dell edificio, ovvero innovazioni di vasta portata, che non abbiano carattere casuale o estemporaneo; in presenza di tali circostanze, la revisione può essere chiesta e concessa anche solo su iniziativa del singolo condòmino che lamenti una alterazione del normale valore assunto a base per la determinazione delle tabelle medesime (App. Roma, 4 marzo 2009). 8.3 L Impianto di riscaldamento Un altro impianto che determina spesso liti sul corretto addebito delle spese, è quello del Riscaldamento. Iniziamo con lo spiegare che per ciò che concerne le spese di manutenzione e quelle di esercizio, bisogna tener conto di alcuni princìpi generali. Partiamo dal presupposto che l art. 1117 c.c. prevede la presunzione di comproprietà, anche del locale per il riscaldamento centrale (al pari di quegli impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica), fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini. L impianto di riscaldamento centralizzato, sempre che il contrario non risulti da un titolo quale può essere il Regolamento di Condominio di origine contrattuale oppure i rogiti di acquisto delle singole unità immobiliari, rientra pertanto tra quelle che vengono definite parti comuni, almeno fino al punto in cui l impianto si dirama divenendo da qui in poi in proprietà esclusiva. Ne consegue che le spese per il riscaldamento, in assenza di diverse previsioni contenute nel Regolamento Contrattuale di Condominio, vadano ripartite secondo il criterio generale previsto dall art. 1123: la superficie radiante (Cass. civ., sez. II, n. 946/1995). Tale princìpio può essere derogato - secondo quanto sancisce la detta norma - soltanto da una convenzione sottoscritta da tutti i condomini o da una deliberazione presa dagli stessi in sede assembleare con la unanimità dei consensi dei partecipanti alla comunione (Cass. civ., sez. II, n. 12307/1991; Cass., n. 6231/1993). Va precisato che i proprietari solamente di locali non serviti dall impianto (come ad esempio box o cantine) possono non essere considerati comproprietari dell impianto stesso e pertanto saranno esonerati dalle spese (Cass. Civ., sent. n. 1420/2004). L'indagine diretta a stabilire se il singolo partecipante, che non usufruisca del servizio di riscaldamento, sia ugualmente comproprietario di detto impianto, e, quindi, in applicazione dell'art. 1123 cod. civ., sia tenuto a concorrere nelle spese inerenti alla sua conservazione, va condotta in base ai criteri fissati dall'art. 1117 cod. civ. sull'individuazione delle parti comuni dell' Edificio, tenendo conto che la comproprietà totale o parziale di detto impianto, viene indicata nel Regolamento Condominiale solo se esso abbia natura contrattuale. Ricordiamo, a tal riguardo, che un Regolamento è contrattuale se predisposto dall'originario unico proprietario e poi accettato con i singoli atti di acquisto, ovvero perché adottato con il consenso unanime di tutti i partecipanti e manifestato nelle dovute forme (Cass. civ., sez. II, n. 3966/1984). Cosicché, limitandosi la proprietà comune dell'impianto di riscaldamento al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, qualora manchi detta diramazione, poiché non esiste la possibilità che i locali medesimi fruiscano del riscaldamento, l'impianto non può considerarsi destinato alloro servizio (Cass. civ., sez. II, n. 4270/1996). 7
La semplice circostanza che l'impianto centralizzato di riscaldamento non eroghi sufficiente calore non può giustificare un esonero dal contributo, neanche per le sole spese di esercizio dell'impianto, dato che il condòmino non è titolare, nei confronti del Condominio, di un diritto di natura contrattuale sinallagmatica e, quindi, non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegando la mancata o insufficiente erogazione del servizio (Cass. civ., sez. un., n. 10492/1996). L obbligo di pagare le spese nonostante insufficiente riscaldamento, sussiste anche quando il malfunzionamento sia imputabile ad un difetto di opere attuato dall impresa che dovesse aver installato l impianto. Infatti la Giurisprudenza (Cass. civ., sent. n. 12420/1993) stabilisce che il condòmino non può neanche proporre azione di danno contro il Condominio per il mancato promovimento dell'azione contrattuale nei confronti dell'impresa installatrice dell'impianto, posto che il compartecipante danneggiato, conserva il potere di agire a difesa non solo dei suoi diritti di proprietario esclusivo, ma anche dei suoi diritti di comproprietario pro quota delle parti comuni, potendo ricorrere all'autorità giudiziaria nel caso di inerzia dell' Amministrazione del Condominio a norma dell'art. 1105 c.c., dettato in materia di comunione, ma applicabile anche al Condominio degli Edifici per il rinvio disposto dall'art. 1139 c.c. La Giurisprudenza (Cass. civ., sez. II, n. 693/1977) stabilisce una differenza tra il criterio di ripartizione per la spese ordinarie (per il consumo e la manutenzione ordinaria) e quelle straordinarie. Le spese per la conservazione dell'impianto centrale di riscaldamento (ad esempio di adeguamento dell impianto a normativa vigente) sono a carico di tutti i condòmini che possono fruire del relativo servizio, in rapporto al valore della proprietà individuale di ciascuno (art. 1123, primo comma, c.c.). a differenza delle spese di esercizio, che vanno ripartite in proporzione dell'uso e della utilità che ciascuno può realizzare dal servizio comune, qualora si tratti di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa (art. 1123, secondo comma, c.c.). Ne consegue che anche i condomini, i cui locali siano privi di radiatori attualmente allacciati all'impianto centrale, sono tenuti a concorrere nelle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto centrale di riscaldamento, secondo la disciplina contenuta nell'art. 1118 c.c. Il Regolamento Condominiale può prevedere anche dei criteri specifici per la manutenzione delle tubazioni. Ad esempio un Regolamento di Condominio avente natura contrattuale per essere stato richiamato espressamente, quale parte integrante, negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, può stabilire che i condòmini sono tenuti a sostenere le spese necessarie per la manutenzione e l'esercizio dell'impianto di riscaldamento anche nelle diramazioni interne dei singoli appartamenti, prevedendo espressamente anche che tali diramazioni sono di proprietà comune. Chiaramente, in tal caso, le spese di manutenzione straordinaria e quelle conseguenziali di restaurazione dell'immobile, non possono far carico per intero al condòmino proprietario dell'appartamento nell'ambito del quale è stato necessario intervenire, bensì per esse si configura l'obbligo di ripartizione fra tutti i condòmini (Cass. civ., sez. II, n. 4717/1980). Addirittura, una delibera Assembleare che stabilisca criteri di ripartizione delle spese di riscaldamento in violazione della disposizione del Regolamento di Condominio, è annullabile e pertanto soggetta ad impugnazione ai sensi dell art. 1137 c.c., da parte dei condòmini assenti e dissenzienti (Cass. civ., sez. II, n. 6403/1993). Di seguito, riportiamo uno schema tipico di Impianto di riscaldamento. 8
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8.4 I balconi Poi abbiamo l Art.1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai : Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Il chiaro riferimento è agli appartamenti, ma anche ai balconi, che di essi ne costituiscono il prolungamento. Detti beni non sono considerati comuni essendo pertinenze di singole proprietà: le relative spese di manutenzione saranno a carico del proprietario. Tale concetto è rafforzato dalla sent. n.4861 del 30/7/1981 della Corte di Cassazione: In un edificio condominiale l aggetto costituito da un balcone appartiene esclusivamente al proprietario dell unità immobiliare corrispondente. In particolare a quello del piano sovrastante spetterà la copertura del pavimento e il ripristino dei marmi di coronamento con gocciolatoi (quest ultimi nel caso dei balconi); a carico del proprietario del piano inferiore resteranno le spese relative all intonaco, la tinta e la decorazione dell eventuale soffitto. Per le spese non menzionate relative ai balconi, si segue il principio della pari comproprietà: verranno,cioè, divise in parti uguali. Per la ripartizione delle spese dei balconi aggettanti si è espressa la Corte di Cass. con sent. n. 11155 del 24/12/1994. Con essa si afferma che essendo tali balconi autonomi rispetto ai piani sovrastanti, potendo sussistere indipendentemente dalla presenza di balconi sottostante o sovrastante, si ritiene che le spese debbano far capo al singolo proprietario. Caso diverso è quello di elementi decorativi situati al di sotto dei balconi i quali, per la loro funzione puramente ornamentale ed estetica volta a rendere armonica la facciata dell edificio condominiale, sono cose che servono all uso e al godimento comune e, quindi, ai sensi dell art.1117 c.c., sono oggetto di proprietà comune e non di proprietà esclusiva del condòmino proprietario del singolo balcone (sent. n.4377 del 9/7/1980 della Corte di Cassazione). E bene distinguere, però, tali elementi ornamentali dai FRONTALINI (la parte dei balconi visibile dall esterno) i cui criteri di ripartizione sono ancora oggi oggetto di discussione e le stesse sentenze dei tribunali sono tra loro discordanti. Secondo una tesi giurisprudenziale, i frontalini, erano ritenuti, forse troppo semplicisticamente, parte della facciata, e, in quanto tali, venivano ripartiti con la tab. A. Con sent. n. 8159 del 1996, però, la Corte di Cassazione ha voluto rivedere tali criteri di ripartizione. Con tale sentenza, i frontalini dei balconi non vanno più considerati parti comuni; si dovrà, quindi, per la ripartizione delle spese, valutare l aspetto architettonico, estetico e, soprattutto, intrinseco. Solo quelli rilevanti ai fini estetici sono di proprietà comune, gli altri saranno a carico del singolo proprietario. In pratica, però, sarà difficile stabilire quali sono i frontalini significativi ai fini di una valutazione di merito sulla facciata, quindi andrà attentamente verificato caso per caso. Stesso discorso vale per le logge, i balconi a castello, le verande e i bovindi; anche per i grigliati frangisole, essendo posti in opera soltanto per dare una visione prospettica all insieme della facciata, la ripartizione delle spese va fatta considerando la tab. di proprietà. Le altre spese (ad es. manutenzione dei fondi, dei sottofondi, delle balaustre, parapetti e ringhiere), invece, 10
essendo il balcone una proiezione della proprietà individuale, saranno a carico del proprietario. Sui balconi si affacciano spesso finestre e, chiaramente, porte-finestra; le relative spese per la manutenzione sono a carico dei singoli proprietari i quali sono senz altro obbligati ad adoperarsi per la loro conservazione. Stesso discorso vale per tutte le altre finestre o porte (comprese di stipiti, saracinestre, serrande, ecc ) adiacenti all appartamento. 8.5 I lastrici solari ad uso esclusivo Secondo l Art.1126 - Lastrici solari di uso esclusivo : Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno. Per proprietà esclusiva, si intende quella non di pertinenza condominiale, ma ad appannaggio di uno specifico soggetto (anche in comproprietà) perché, ad esempio, asservito ad uno distinto appartamento. Ci rientrano le spese per la manutenzione della pavimentazione, dell impianto di raccolta delle acque meteoriche (griglia di raccolta, bocchettone), frontalini. Parte della dottrina riteneva che il termine serve dovesse essere interpretato in senso estensivo ricomprendendo anche il proprietario stesso (che già paga nella misura di 1/3) in quanto anch esso si serve del bene in discorso per ciò che concerne almeno la funzione di calpestio. In realtà, l orientamento univoco della Giurisprudenza è nel senso di esonerare il proprietario del terrazzo dal pagamento dall ulteriore quota parte in ragione dei 2/3 i quali devono essere ripartiti tra i soli condòmini che usufruiscono della copertura del terrazzo oggetto dei lavori (Cass. civ., sez. II, n. 497/1976,; Cass. civ., sez. II, n. 3542/1994; Cass. Civ. n. 11029/2003;. Analoga ripartizione è prevista per la Terrazza a livello, ossia quell'area scoperta alla quale si accede da un solo appartamento e solo con questo in comunicazione, appartiene al proprietario del 11
contiguo appartamento di cui costituisce la continuazione priva di copertura a meno che non risulti diversamente dal titolo (Cass. civ., sez. II, n. 9629/1991). Precisazione sui Parapetti: essi faranno carico al proprietario esclusivo del terrazzo (Trib. civ. Salerno, 10 novembre 1989; Cass. civ., sez. II, n. 2726/2002) e solo nel caso in cui gli stessi esercitino una funzione legata al decoro architettonico dell'edificio, sono ripartibili secondo il criterio di cui all'art. 1126 c.c. (Trib. civ. Milano, sez. VIII, 10 febbraio 1992). Le spese conseguenti ai danni da cattiva manutenzione, seguiranno i criteri di cui sopra. Infatti il princìpio generale è che, in riferimento ai danni cagionati dalle infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico/terrazzo, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempimenti alla funzione di conservazione (Cass. civ., Sezioni Unite, n. 3672/1997) che nel caso del terrazzo comune saranno tutti i condòmini (Cass. civ., sez. III, n. 6405/1990), mentre per quello esclusivo sarà il proprietario e tutti coloro che usufruiscono della copertura in ragione del disposto art.1126 c.c. (Cass. civ., sez. II, n. 4816/1994). Prevedere una esaustiva casistica è pressoché impossibile e pertanto ci limitiamo ad evidenziare che per attribuire una spesa dobbiamo verificarne la causa. Se, ad esempio, in un Condominio sorgesse la necessità di ripristinare il manto stradale di una rampa box perché bisogna rifare una tubazione di scarichi fognari che passa sotto (e quindi riparare anche le relative tubazioni), non bisogna ripartire la spesa tra i proprietari della rampa box (che si sarebbero fatti carico di un intervento di manutenzione della sola rampa), bensì a coloro che si servono dell impianto fognario oggetto dei lavori. 12