V Anno I.T.G. Materia: ESTIMO Modulo n 1 ESTIMO CIVILE Unità didattica n 1 I fabbricati civili L estimo civile concerne le valutazioni aventi per oggetto gli immobili urbani. Riguarda pertanto le stime relative ai fabbricati urbani, le aree fabbricabili, avviamento aziendale e gestione dei condomini ed infine i danni ai fabbricati. Per fabbricato può intendersi ogni stabile costruzione realizzata mediante la combinazione di materiali di qualsiasi genere, assieme riuniti o saldamente connessi, in modo da formare un unità adatta all uso per cui la costruzione è destinata. Condizioni influenti sul valore dei fabbricati civili (caratteristiche estrinseche, intrinseche e situazione giuridica) La valutazione di un fabbricato passa attraverso la valutazione quantitativa delle caratteristiche apprezzate dal mercato. Un immobile che presenta caratteristiche apprezzate positivamente dalla domanda, ossia dall acquirente, farà rilevare un prezzo superiore a un altro che ne è privo, anche se risulta identico in tutti gli altri caratteri. Le principali caratteristiche dei fabbricati civili si possono suddividere in estrinseche ed intrinseche ed inoltre occorre fare riferimento alla situazione giuridica dell immobile. Unità didattica n 2 Stima dei fabbricati civili La capacità che ha un fabbricato civile, o una sua porzione, di produrre reddito dipende dalla sua diretta o indiretta utilizzazione. Gli immobili che sono direttamente destinati ad un uso commerciale o terziario (per fornire servizi), costituiscono beni strumentali che concorrono alla produzione del reddito derivante dall attività che vi si svolge. Gli immobili che vengono dati in locazione, sia che abbiano destinazioni residenziali, sia che abbiano altre utilizzazioni producono un reddito proprio e indipendente derivante dal corrispettivo derivante dalla locazione. Per locazione si intende: il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all altra, una cosa mobile o immobile per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo. Tale corrispettivo è chiamato canone o fitto Scopi della stima e aspetti economici dei fabbricati civili. In riferimento al programma di estimo del quarto anno, i fabbricati civili possono essere stimati secondo sei diversi aspetti economici che vengono riportati in seguito: 1. valore di mercato; 2. valore di costo
3. valore di trasformazione; 4. valore di capitalizzazione; 5. valore complementare. La scelta dell aspetto economico che meglio soddisfa il quesito estimativo è legata alla ragione pratica, ossia allo scopo della stima. Sappiamo che, in ogni caso, è fondamentale la conoscenza del mercato e del sistema dei prezzi che caratterizzano l ambito territoriale e temporale interessato. Il valore di mercato dei fabbricati civili (stime sintetiche e stima analitica). Il probabile valore di mercato di fabbricati civili può essere stimato con procedimenti sintetici (comparazione diretta) oppure analitici (comparazione indiretta). I procedimenti sintetici utilizzano poche dati elementari e non danno corso ad elaborazioni molto complesse. Si dicono per comparazione diretta perché comportano una comparazione esplicita ed immediata tra parametri che risultano, di per se, sinteticamente rappresentativi delle capacità produttive dell immobile (es. euro\m 2, euro\m 3, euro\vano) I procedimenti sintetici si distinguono in: 1. stima a vista o a impressione; 2. stima storica; 3. stima per parametri tecnici 4. stima per parametri economici; 5. stima per valori tipici o per elementi unitari. Il procedimento analitico è una ricostruzione del processo attraverso cui si origina il valore del fabbricato, per cui è caratterizzato da una maggiore elaborazione rispetto a quelli sintetici. È definito per comparazione indiretta, perché utilizza parametri non direttamente rappresentativi del valore (reddito e beneficio fondiario Bf), ma che possono diventarli attraverso una opportuna elaborazione (capitalizzazione) Il valore di costo dei fabbricati civili. La stima sintetica del valore di costo di un fabbricato è una stima comparativa in base a parametri tecnici, quali la superficie commerciale, il volume vuoto per pieno, il numero di vani, ecc. Per la risoluzione dei problemi estimativi occorre conoscere: - il valore di costo di fabbricati simili a quello da stimare e recentemente costruiti; - la superficie o il volume di tali fabbricati; - la superficie o il volume del fabbricato da stimare. Solo in presenza di tali elementi è possibile impostare il confronto che risolve il quesito estimativo: V V : p = Vx : px ; Vx = px p dove: V = somma dei valori di costo di fabbricati simili; p = somma dei parametri (superficie o volume); px = parametro del bene da stimare; Vx = valore di costo del bene da stimare. Il valore di trasformazione dei fabbricati civili. Il valore di trasformazione è dato dalla differenza tra il valore di mercato dei beni ottenuti dalla trasformazione e le spese sostenute per la trasformazione stessa.
Tale valore sarà rappresentato dalla differenza tra il valore di mercato del fabbricato ottenibile dopo la trasformazione e il costo della trasformazione; si dovrà anche tener conto dei mancati redditi durante il periodo di esecuzione della trasformazione stessa. Si tratta fondamentalmente di una stima di valore ordinario con aggiunte e detrazioni, dove le detrazioni sono rappresentate dal costo delle opere e dai mancati redditi. Tra i possibili casi di trasformazione di un fabbricato o di una sua porzione, quelli più comuni sono: 1. singole unità immobiliari abitative che possono trovarsi in condizioni precarie, o nei riguardi della struttura o per qundo attiene la disposizione degli ambienti, all impiantistica ecc. In tali circostanze può risultare utile un intervento di restauro che renda l immobile più efficiente e funzionale pur mantenendo la destinazione originaria; 2. edifici industriali o costruzioni speciali, come chiese, conventi, scuole, non più utilizzati nella funzione originaria, possono essere trasformati al fine di renderli utilizzabili per altri usi, come strutture per ospitare attività artigianali, sportive, mostre, autorimesse, ecc. Il valore di capitalizzazione dei fabbricati civili L aspetto economico della capitalizzazione dei redditi non va confuso con il procedimento estimativo che usa la capitalizzazione dei redditi per la determinazione del valore di mercato. La differenza sostanziale risiede nella scelta del saggio (interesse e capitalizzazione) al quale effettuare l operazione matematica della capitalizzazione. Nel caso della stima analitica del probabile valore di mercato, il saggio di capitalizzazione rappresenta il rapporto esistente tra la redditività media dei beni fondiari ( Bf) e i rispettivi prezzi medi di mercato ( Vo). Rappresenta dunque, un saggio di fruttuosità effettiva rilevato sul mercato degli immobili. L aspetto economico della capitalizzazione del reddito è fondato sulla conoscenza di un saggio che rappresenta la fruttuosità specifica e indipendente dal mercato stesso. Il valore complementare dei fabbricati civili. Il valore complementare è strettamente legato da rapporti di complementarietà fra più porzioni dello stesso bene. Questo è valutabile come differenza tra il probabile prezzo di mercato dell intero complesso abitativo e quello della parte residua rimanente dopo la suddivisione della porzione che occorre valutare. I più frequenti scopi di tale valutazione risiedono nelle successioni ereditarie, nelle espropriazioni per pubblica utilità, nei danni dovuti a qualsiasi causa che possa determinare la perdita patrimoniale del bene. Aggiunte e detrazioni al valore capitale. Le aggiunte e le detrazioni riguardano tutti i processi estimativi e non solo i fabbricati, infatti ogni volta individuato il valore normale (valore capitale) è necessario tener conto delle condizioni dell immobile che esulano dal carattere di ordinarietà del bene (principio dell ordinarietà). Unità didattica n 3 Stima delle aree edificabili Un lotto di terreno è definito area edificabile se per esso è riconoscibile una suscettività edificatoria legale ed effettiva.
Allo stato attuale, i Comuni sono obbligati a dotarsi di strumenti urbanistici che distinguano le aree che possono essere edificate da quelle che devono rimanere inedificate. In realtà, anche i terreni agricoli sono edificabili, ma con indici di edificabilità bassissimi e, comunque, con strutture aventi stretta attinenza con l attività agricola. La suscettività edificatoria legale di un area è determinata dagli strumenti urbanistici vigenti (Piano Regolatore Generale). Il mercato delle aree edificabili. Prezzi di mercato delle aree edificabili in funzione delle superfici. Prezzi di mercato delle aree edificabili in funzione dell indice di edificabilità. Condizioni influenti sul valore. Il valore di mercato delle aree edificabili è influenzato da una molteplicità di caratteri (intrinseci ed estrinseci), che determinano il diverso apprezzamento legato alle possibili utilizzazioni. I più importanti sono: ubicazione, indice di edificabilità, limiti di altezza dei fabbricati, lunghezza del fronte stradale, ampiezza della strada di accesso, ampiezza e conformazione dell area, natura del terreno, giacitura ed esposizione, presenza di servizi pubblici in zona, salubrità e panoramicità della zona, rumorosità, fonti di inquinamento, verde attrezzato. Aspetti economici delle aree edificabili. La stima di un'area fabbricabile può essere eseguita in base al valore di mercato oppure al valore di trasformazione. Qualunque sia l'aspetto economico scelto occorre tener conto di tutte le caratteristiche che influiscono sul valore dell'area e che verranno esaurientemente illustrate nella relazione di stima. Stima del valore di mercato. La stima sintetica del valore di mercato delle aree edificabili è una stima comparativa che normalmente utilizza il parametro tecnico della superficie. Tale procedimento consiste nel ricercare sul mercato sia i Prezzi noti (P) e relative Superfici note (S), quindi risolvere il rapporto P / S ottenendo così il prezzo medio unitario (Pm) delle aree aventi caratteri simili a quella oggetto di stima. Il Valore di mercato si ottiene: Vm = Pm x S S = superficie dell area edificabile oggetto di valutazione. Stima del valore di trasformazione La stima analitica del valore di mercato delle aree edificabili utilizza il procedimento del valore di trasformazione Poiché il valore di mercato di un edificio rappresenta il valore della costruzione e quella sulla quale essa sorge, ne deriva che il valore della sola area (edificabile) risulterà dalla differenza tra il suddetto valore dell edificio e il costo della costruzione.
Va = Vm Kt Va = valore dell area edificabile. Vm = valore di mercato dell edificio già realizzato. Kt = costi della trasformazione dell area edificabile. (N. B. Approfondire tutti i termini in grassetto)
V Anno I.T.G. Materia: ESTIMO a.s. 2009/2010 Modulo n 2 ESTIMO RURALE Unità didattica n 1 I beni rustici Il termine terra indica il complesso di beni naturali utilizzati nella produzione. Nel caso dell attività agricola indica la porzione della superficie terrestre su cui viene attuata la produzione più la somma degli altri elementi naturali utilizzati. Il capitale fondiario, o fondo, che sta alla base della produzione agraria, risulta costituito dai mezzi naturali (terra) più gli altri mezzi aggiunti dall uomo. Tali mezzi artificiali sono detti miglioramenti. Gli interventi dell uomo si possono susseguire nel tempo e le diverse opere si sommano tra di loro e l insieme si fonde con l elemento naturale in un complesso che fisicamente costituisce quell unità che prende il nome di fondo o capitale fondiario; questo rappresenta il primo e fondamentale fattore dell attività produttiva in agricoltura. Dal punto di vista economico il fondo è un capitale fisso, poiché il suo servizio può considerarsi perpetuo; questo mostra la capacità di produrre all infinito, utilizzando le riserve di alimenti che può fornire alle piante. Altra caratteristica del fondo è quella di essere indistruttibile, o meglio è indistruttibile la terra che lo compone. I suddetti caratteri del fondo lo rendono particolarmente apprezzato nel mercato come bene di investimento. Di fondamentale importanza è la conoscenza del ciclo produttivo del fondo; si definisce ciclo produttivo quel periodo di tempo che deve trascorrere affinché il fondo ritorni nelle condizioni iniziali. Condizioni influenti sul valore dei fondi rustici Nell estimo generale si è visto che ci sono circostanze che contribuiscono, in senso positivo o negativo, a determinare il valore di mercato di un fondo. Tali circostanze sono rappresentate dalle caratteristiche intrinseche (proprie del fondo) ed estrinseche (pertinenti all ambiente circostante, ma che influiscono sui valori fondiari). Con riferimento ai fondi rustici annoveriamo tra le condizioni intrinseche: la natura geologica e pedologica del suolo (argilloso, sabbioso, calcareo, profondità, ecc); la giacitura (montagna collina pianura); l altitudine e l esposizione; la disponibilità di acqua; l ampiezza del fondo, la conformazione, l accorpamento o la dispersione dei vari appezzamenti, ecc.; le sistemazioni idrauliche, i fabbricati rurali, le piantagioni; la distanza dai mercati, e le eventuali servitù. Fra le caratteristiche estrinseche ritroviamo: le condizioni climatiche; la viabilità esterna del fondo; le condizioni igienico sanitarie, paesaggistiche del luogo; i mezzi di collegamento con i mercati e i centri più importanti.
Unità didattica n 2 Stima dei fondi rustici Nel programma di quarto anno relativo all estimo generale, si è trattato il principio dell ordinarietà e si è affermato che esso assume una particolare importanza nell estimo rurale. L imprenditore agricolo svolge un attività diretta alla produzione agraria assumendone tutti i rischi, pertanto è facile identificare l imprenditore ordinario: è colui che fa le opportune scelte produttive con il minimo rischio di insuccesso. Tutte le stime dei fondi rustici devono riferirsi al principio dell ordinarietà della gestione del fondo al fine di determinare il valore normale e ordinario. Ne consegue che il perito, infine, giunto a determinare il valore normale del fondo, dovrà apportare le giuste aggiunte e detrazioni Scopi della stima e aspetti economici dei fondi rustici. Varie sono gli scopi della valutazione di un fondo rustico: compravendita, successione ereditaria, espropriazione per pubblica utilità, ecc. In genere il quesito estimativo richiede il più probabile valore di mercato. Tale aspetto economico può essere perseguito o con procedimenti sintetici (stima sintetica) o con procedimento analitico (stima analitica). Il valore di mercato dei fondi rustici (stime sintetiche e stima analitica). Per la determinazione del valore di mercato dei fondi rustici è possibile adottare i procedimenti estimativi visti in precedenza e riferiti al comparto produttivo agricolo. Tra le stime sintetiche abbiamo: 1. stima a vista o a impressione; 2. stime comparative in base a parametri tecnici; 3. stime comparative in base a parametri economici; 4. stime per valori tipici. In una valutazione analitica del più probabile valore di mercato di un fondo rustico occorre individuare il reddito del proprietario la forma di conduzione del fondo, pertanto l analisi economica conduce il tecnico alla redazione del bilancio aziendale in base alla forma di conduzione. La ricerca del reddito avviene secondo procedure diverse: 1. bilancio del concedente nell affitto del fondo; 2. bilancio aziendale nell economia diretta del fondo. Entrambe le analisi economiche sono indirizzate alla determinazione del beneficio fondiario del proprietario, sia esso affittuario che conduttore dell azienda. Unità didattica n 3 Stima dei frutti pendenti, delle anticipazioni colturali e dei residui di fertilità Quando si deve stimare il probabile valore di mercato di un fondo, è assai facile che, al momento della stima vi siano anticipazioni colturali e frutti pendenti rappresentati dalle colture in corso di sviluppo o in fase di maturazione. In questo caso, al valore fondiario si deve aggiungere quello di queste attività sospese, per le quali il possessore cedente ha sostenuto, fino a quel momento, tutte le spese di coltivazione, mentre il futuro acquirente sosterrà quelle future fino alla raccolta e alla manipolazione dei prodotti. Il perito è tenuto quindi, altre che a determinare il valore del fondo, dover valutare i frutti pendenti e le anticipazioni colturali.
Per distinguere le due valutazioni, è necessario tener presente il giorno in cui avviene l effettivo trapasso di proprietà e al riguardo è possibile distinguere due casi: 1. il fondo cambia proprietario quando le colture hanno appena iniziato la loro fase vegetativa, o comunque in un momento lontano dalla raccolta, tale da non consentire una sicura valutazione dei costi e dei prodotti futuri; 2. il trapasso avviene quando le colture hanno raggiunto un tale sviluppo da poter fare le giuste previsioni sul futuro raccolto. Nel primo caso si è nella fase delle anticipazioni colturali, nel secondo in quella dei frutti pendenti. Procedimenti di stima dei frutti pendenti e delle anticipazioni colturali. La stima dei frutti pendenti e delle anticipazioni colturali può riguardare: 1. compravendita dei fondi rustici o loro porzioni; 2. divisioni patrimoniali tra coeredi; 3. espropriazioni, occupazioni temporanee, servitù pedriali; 4. danni da grandine, incendio ecc. Se si è in fase di anticipazioni colturali, il venditore, altre alla somma che rappresenta il valore normale del fondo, ha diritto a ricevere un indennità che lo ricompensi di tutte le spese sostenute fino a quel momento. In sintesi, il valore delle anticipazioni colturali è pari alla somma dei costi sostenuti, al netto di eventuali ricavi già percepiti, più l interesse sul capitale fondiario pertinente al periodo che intercorre tra l inizio del ciclo colturale e il momento della stima. (valutazione in base al costo) Se il trasferimento del fondo avviene quando il ciclo colturale è così inoltrato da consentire delle previsioni sulla produzione conseguibile, si determina il valore del frutto pendente in base al cosiddetto valore di aspettazione, ossia in base ai redditi futuri. Il procedimento consiste nello scontare, al momento della stima, tutti i redditi, al netto delle spese, che si verificheranno dall attualità fino al termine del ciclo. Stima dei residui di fertilità. Tale aspetto riguarda le condizioni chimico fisiche del suolo al momento della valutazione. La fertilità residua è un concetto relativo all alternanza delle colture miglioratrici a quelle depauperatici. Riveste particolare importanza nella valutazione dei fondi in affitto. La fertilità residua rappresenta lo stato di fertilità del terreno al momento della vendita. Unità didattica n 4 Stima relative alle colture arboree da frutto Generalità sui frutteti. Dal punto di vista estimativo, per frutteti si intendono tutte le colture arboree da frutto, indipendentemente dalla destinazione, al consumo diretto o alla trasformazione del prodotto che se ne ottiene. Da questi si distinguono i boschi, che vengono classificate come colture arboree da legno. A differenza delle piante erbacee, quelle arboree hanno vita lunga e, come gli animali, passano dall età dell infanzia a quella della giovinezza, poi a quella matura e infine alla vecchia. Di regola, la durata delle piante arboree viene distinta in quattro fasi: 1. stazione di impianto o improduttiva;
2. stazione di incremento; 3. stazione di maturità; 4. stazione di vecchiaia o di decremento. Dati gli speciali caratteri biologici e colturali delle piante arboree e dato, soprattutto, il modo in cui esse si comportano rispetto alla produzione, occorre valutare individuare il Beneficio Fondiario (Bf) del frutteto attraverso il metodo dei costi o dei redditi futuri. Stima del valore della terra nuda. Il valore della terra nuda viene ricercato quando il momento di stima m è vicino all inizio del ciclo produttivo del frutteto, questo è determinabile attraverso l analisi finanziaria delle spese generali, di impianto, e colturali e dei relativi prodotti ottenuti. Vo = Σ (P S) q n -1 Stima del valore frutteto. Per la stima analitica di un frutteto occorre procedere secondo il seguente schema logico: 1) descrizione del fondo e dei caratteri tecnico-produttivi del frutteto; 2) analisi dei redditi per ettaro di superficie: a) analisi della produzione lorda vendibile; b) analisi dei costi nei vari anni dei ciclo; c) rappresentazione grafica dei redditi; 3) ricerca del saggio fondiario; 4) determinazione analitica del valore a ettaro della terra nuda; 5) determinazione analitica del valore a ettaro del frutteto con il metodo dei costi; 6) determinazione analitica del valore a ettaro del frutteto con il metodo dei redditi futuri; 7) determinazione del valore dell'intero fondo. Stima del valore soprassuolo. È un valore complementare, ottenibile tramite differenza tra il valore del frutteto e quello della terra nuda: Vs = Vm Vo Dividendo il valore del soprassuolo per il numero di piante arboree presenti nel frutteto si ottiene il valore di una pianta. Spesso questo procedimento è utilizzato per la valutazione dei danni che il fondo ha subito in seguito alla distruzione di alcune piante. Determinazione dell età del massimo tornaconto. Quando il frutteto, dopo la fase di maturità, entra nella fase di decremento, da prodotti via via decrescenti finché muore. Sorge, allora, il problema se convenga attendere a rinnovare il frutteto quando esso non da più alcun reddito, oppure anticipare il rinnovo delle piante e, in tal caso, stabilire qual è il momento in cui effettuare l abbattimento. Questo momento è detto: età del massimo tornaconto. Unità didattica n 5 Stima relative ai miglioramenti fondiari Si definisce miglioramento fondiario qualunque lavoro od opera intrapresa nei confronti di un fondo allo scopo di conseguire un utilità durevole. Questa utilità può manifestarsi attraverso un aumento di reddito (Bf), un aumento del valore dell immobile, un miglioramento delle condizioni di godimento del bene.
Generalità. Le opere di miglioramento fondiario sono tutti quegli interventi di costruzione, restauro o ricostruzione di un fabbricato rurale, quelli di trasformazione, sostituzioni, rinnovamento di impianti aziendali, l esecuzione di un impianto arboreo, le sistemazioni idrauliche dei terreni, ecc. Stima di un miglioramento fondiario. I quesiti che possono sorgere in materia di miglioramenti fondiari sono: 1. stima del costo della miglioria, cioè del capitale da investire nella trasformazione; 2. stima della convenienza economica dell investimento; 3. stima del probabile valore di mercato di un immobile da sottoporre a miglioria; 4. stima dell indennità spettante a chi ha eseguito un miglioramento su fondo altrui. Stima del costo di un miglioramento fondiario Per l esecuzione delle opere previste dalla miglioria si devono, ovviamente, sostenere dei costi. La teoria economica-estimativa distingue due categorie di costi: 1. costi diretti; 2. costi indiretti. I costi diretti (Kd) si identificano nelle erogazioni monetarie necessarie per l esecuzione delle opere: spese di progettazione e direzione lavori, di acquisto dei materiali occorrenti e per la mano d opera. I costi indiretti (Ki) si identificano nei mancati redditi. Cioè dei redditi transitori minori a quelli ordinari, durante l esecuzione delle opere. I costi diretti e indiretti, finanziariamente riferiti al momento della stima e sommati costituiscono il costo totale: Kt = Kd + Ki Giudizi di convenienza relativi ai miglioramenti fondiari. La convenienza economica di un miglioramento fondiario può essere espressa sia in termine di reddito che in termine di valore. In termini di reddito l investimento è da giudicare economicamente conveniente se l incremento di reddito, conseguente alla trasformazione, risulterà maggiore o, al limite, uguale all interesse annuo del capitale speso: Bft Bfa Kt x i In termini di valore l investimento sarà conveniente se l incremento di valore dell immobile risulterà maggiore o, al limite, uguale al costo totale della miglioria: Vt Va Kt Talvolta, il giudizio consiste nello scegliere, tra vari miglioramenti possibili, quale risulta più conveniente. In tal caso, si può ricorrere al parametro della fruttuosità. Per fruttuosità si intende il tasso di interesse al quale risulta investito il capitale speso per la miglioria. Stima di un fondo suscettibile di ordinario miglioramento.
La valutazione di un immobile è condizionata del principio di ordinarietà dell area e della permanenza delle condizioni. Pertanto l unico aspetto economico che ricercato per la risoluzione di una stima di un fondo suscettibile di ordinario miglioramento è rappresentato dal valore di trasformazione, che si ottiene mediante differenza tra il valore dell immobile trasformato ed il costo totale dell intervento. Questo particolare aspetto del valore di trasformazione è detto Valore Potenziale, a sottolineare il fatto che il suo ammontare è condizionato dall esecuzione della miglioria. Indennità spettante a chi ha eseguito opere di miglioramento sul fondo altrui Non sempre la conduzione del fondo avviene direttamente da parte del proprietario: esistono infatti, contratti di conduzioni in cui la figura del proprietario e quella dell imprenditore sono separate. Tipico è il caso del contratto di affitto, ma tale situazione si verifica anche nei casi di usufrutto, enfiteusi, mezzadria. Per tali forme di conduzioni è previsto che il conduttore possa, se ricorrono le condizioni di legge, eseguire miglioramenti su fondo altrui e che, in tale ipotesi, abbia diritto a ricevere un indennità da parte del proprietario. La determinazione dell indennità è disposta da norme di legge, in materia diversa e per i differenti casi. Prima della vigente normativa, tale indennità era disciplinata secondo la norma dell art. 936 del C.C. come minor somma tra lo speso ed il migliorato. Per speso si intende la somma di tutte le spese, dirette e indirette, che al momento della stima, un imprenditore ordinario sosterrebbe per eseguire il miglioramento; Per migliorato si intende, invece, l aumento di valore conseguito dal fondo a seguito del miglioramento, sempre riferito al momento della stima. (N. B. Approfondire tutti i termini in grassetto)
V Anno I.T.G. Materia: ESTIMO a.s. 2009/2010 Modulo n. 3 ESTIMO LEGALE Unità didattica n. 1 1.1 - Stima delle indennità nelle espropriazioni per pubblica utilità L espropriazione è definita dall art. 834 del c.c. come quell istituto di diritto pubblico in base al quale un soggetto, previo pagamento di una giusta indennità, può essere privato, in tutto o in parte, di uno o più beni immobili di sua proprietà per una causa di pubblico interesse legalmente dichiarata. Gli elementi del rapporto espropriativi sono: 1. le parti: espropriato: è il soggetto, pubblico o privato, titolare del diritto espropriato; autorità espropriante: l autorità amministrativa titolare del potere di espropriare; beneficiario dell espropriazione: è il soggetto, pubblico o privato, in cui favore è emesso il decreto di esproprio; promotore dell espropriazione: è il soggetto, pubblico o privato, che chiede l espropriazione. 2. L oggetto: Oggetto dell espropriazione può essere un diritto di proprietà o altro diritto reale. Non possono essere oggetto di espropriazione gli edifici aperti al culto, i beni demaniali e i beni patrimoniali indisponibili e le sedi di rappresentanze diplomatiche di Stati esteri. 3. L indennizzo: L indennità di espropriazione non è un prezzo perché l espropriazione non deve essere assimilata ad una vendita forzata, ed inoltre il relativo importo non corrisponde necessariamente al valore di mercato del bene espropriato.
La Corte Costituzionale in più occasioni (sent. n. 216\1990, n. 173\1991, n. 138\1993) ha precisato che l indennizzo deve essere serio, congruo ed adeguato. 1.2 Oggetto dell espropriazione In generale, possono essere oggetto di procedura espropriativa diritti e beni di diversa natura, come le imprese (art. 43 Cost.), il diritto d autore e di brevetti, i monumenti e le opere d arte, e, più in generale, tutti i beni mobili ed i beni immobili. Sono quindi escluse le espropriazioni di beni mobili, mentre vi ricadono, oltre ai diritti di proprietà, anche i diritti reali minori (ad es. servitù, usufrutto) e i diritti reali di godimento (ad es. uso, abitazione). Non possono essere soggetti ad espropriazione per pubblica utilità i beni demaniali, fin quando non intervenga la sdemanalizzazione. Analogamente, non sono espropriabili i beni appartenenti al patrimonio indisponibile dello Stato e degli altri enti pubblici, se non per perseguire un interesse pubblico di rilievo superiore a quello soddisfatto con la precedente destinazione. Generalità Legge 25/6/1865 n. 2359. Legge 15/1/1885 n. 2892. Legge 22/10/1971 n. 865 e successive integrazioni, modificazioni e limitazioni. - Espropriazione per pubblica utilità: definizione e nozione del concetto di espropriazione. Unità didattica n. 2 2.1 - Stima relative ai diritti d usufrutto, uso e abitazione L usufrutto è un diritto reale di godimento e consiste nel diritto di una persona, detta usufruttuario, di godere di una cosa altrui, rispettandone la destinazione economica e traendone l utilità che questa può dare. Il proprietario della cosa gravata da usufrutto ne conserva la proprietà senza averne il godimento ed è detto nudo proprietario. Con la costituzione dell usufrutto vengono a coesistere sullo stesso bene due diritti reali: quello di godimento, spettante all usufruttuario, e quello di nuda proprietà, spettante al proprietario. Entrambi hanno un contenuto economico e, di conseguenza, un valore, sul quale incidono le facoltà e gli obblighi che la legge stabilisce per ciascuna delle parti. L usufrutto può costituirsi: per legge, per contratto, per testamento o per usucapione, mentre può cessare per scadenza contrattuale, per confusione, per prescrizione. Esso può costituirsi su beni immobili e su beni mobili durevoli, restituibili alla fine dell usufrutto. La durata dell usufrutto è limitata. Se l usufruttuario è una persona fisica, la sua durata non può eccedere quella della vita del titolare; se è una persona giuridica, la sua durata non può essere superiore a trent anni (art. 979).
2.2 - Diritto d uso e di abitazione Questi diritti sono simili a quello d usufrutto ma hanno un contenuto più limitato. Il diritto d uso consente al suo titolare (usuario) di servirsi di un bene e, se questo è fruttifero, di raccoglierne i frutti per quanto occorre ai bisogni suoi e della sua famiglia, valutati secondo la sua condizione sociale (art 1021 c.c.). Il diritto di abitazione consente al suo titolare (abitante) di abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia (art. 1022 c.c.). i diritti d uso e di abitazione sono strettamente personali e non si possono cedere o dare in locazione (art. 1024 c.c.). - Diritto d usufrutto, diritto d uso, diritto di abitazione: nozione e richiami giuridici. Unità didattica n. 3 3.1 - Stime relative alle servitù prediali Le servitù prediali coattive sono diritti reali di godimento, inerenti ai fondi (infatti prediale deriva dalla parola latina praedium che significa fondo). La servitù prediale consiste nel peso imposto sopra un fondo (detto servente) per l utilità di un altro fondo (detto dominante) appartenente ad un diverso proprietario (art. 1027 del c.c.). Il proprietario del fondo che gode il vantaggio (fondo dominante) deve pagare una giusta indennità al proprietario del fondo gravato da servitù (fondo servente). Le servitù possono essere di varie specie: affermative: quando il proprietario del fondo dominante può fare qualche cosa nel fondo servente (passare, aprire una veduta, ecc..); negative: quando il proprietario del fondo servente non può fare qualche cosa nel proprio fondo (come costruire, fare piantagioni, ecc..); permanenti: con durata illimitata o comunque superiore a 9 anni; temporanee: con durata massima di 9 anni; apparenti: sono visibili come acquedotti, elettrodotti, ecc..; non apparenti: non presentano segni visibili, come il divieto di fabbricare; continue: sono quelle il cui esercizio continuo si attua senza la presenza dell uomo (come l acquedotto); discontinue: sono quelle che per l esercizio richiedono un fatto attuale dell uomo (come il passaggio). Le servitù si possono costituire: per legge (sono le servitù coattive); per volontà dell uomo (sono le servitù volontarie); per usucapione, solo se apparenti; per destinazione del padre di famiglia. Le servitù prediali possono estinguersi: per sentenza, quando il giudice dichiari cessate le condizioni che avevano imposto la servitù;
per scadenza di termine (per servitù temporanee 9 anni); per confusione: quando il fondo servente e dominante diventano di un unico proprietario; per prescrizione: quando non si esercita il diritto per 20 anni consecutivi; per impossibilità di uso o per mancanza di utilità. Le principali servitù coattive sono: acquedotto coattivo e scarico coattivo, appoggio ed infissione di chiusa, somministrazione coattiva di acqua ad un edificio od a un fondo, passaggio coattivo, passaggio coattivo di linee teleferiche e telefoniche, metanodotto, passaggio di vie funicolari, elettrodotto coattivo. - Servitù prediali coattive: definizione e richiami giuridici - Concetti e nozioni delle servitù prediali. (N. B. Approfondire tutti i termini in grassetto)
V Anno I.T.G. Materia: ESTIMO a.s. 2009/2010 Modulo n. 4 L ESTIMO NELL ESERCIZIO DELL ATTIVITA PROFESSIONALE Unità didattica n. 1 1.1 - La libera professione in campo estimativo PREMESSA L esercizio dell attività professionale è attività di scienza e di pubblica utilità. La libera professione può essere esercitata da un tecnico diplomato o laureato che sia iscritto all Albo professionale. Le attività libero-professionali sono sottoposte al controllo delle organizzazioni di categoria: Ordini professionali per i laureati e Collegi professionali per i diplomati. Per potere esercitare la libera professione, un tecnico deve possedere i seguenti requisiti: essere cittadino di uno degli Stati facenti parte della Comunità economica europea; godere dei diritti civili e non aver riportato condanne penali; possedere un determinato titolo di studio (diploma di maturità o di laurea); aver conseguito,con le modalità stabilite dalla legge, l abilitazione all esercizio della professione; essere iscritto all albo professionale della propria categoria nella Provincia di residenza. Per il conseguimento dell abilitazione alla libera professione di geometra, il diplomato deve: compiere un biennio ininterrotto di praticantato presso un professionista iscritto al proprio Albo (geometra, architetto, ingegnere) ed esercitare da almeno cinque anni; superare un esame di stato articolato in prove scritte e orali vertenti sulle discipline professionali: topografia, scienze e tecnologia delle costruzioni, estimo e diritto. AMBITO DI APPLICAZIONE Le norme deontologiche si applicano a tutti gli iscritti all Albo nell ambito delle loro attività, nei rapporti con i colleghi, con l Ordine, con i clienti e nei rapporti con terzi. L iscritto all Albo affida la sua reputazione alla propria coscienza, obiettività, competenza ed etica professionale; egli non può, in ogni caso, rinunciare alla sua libertà ed indipendenza professionale. Non fa discriminazione di religione, razza, nazionalità, ideologia politica, sesso e classe sociale.
INTEGRITA E RISERVATEZZA Il comportamento dell iscritto all Albo deve essere consono alla dignità e al decoro professionale anche al di fuori dell esercizio della professione; deve adempiere agli obblighi assunti nei confronti di terzi, per non compromettere la fiducia nei confronti di chi esercita la professione. L iscritto all Albo, oltre a rispettare il segreto professionale, mantiene un atteggiamento di riserbo sulle notizie apprese nell esercizio della professione anche se queste riguardano la sfera del cliente o di coloro che sono a lui legati da vincoli familiari ed economici. L iscritto all Albo ha il dovere del continuo aggiornamento professionale, al fine di garantire un elevato livello qualitativo alla propria attività. ACCETTAZIONE DELL INCARICO L iscritto all Albo deve far conoscere tempestivamente al cliente la sua decisione di accettare o meno l incarico. Egli deve adoperarsi, nei limiti del possibile, perchè il mandato sia conferito per iscritto al fine di meglio indicarne limiti e contenuti. L iscritto all Albo che accetta un l incarico deve assicurare la competenza richiesta ed una adeguata organizzazione dello studio, inoltre deve fornire al cliente ogni dettaglio riguardo all attività da svolgere ed ai relativi compensi, nonché ogni altra informazione inerente all incarico a garanzia della trasparenza contrattuale. Infine l iscritto all Albo deve usare la diligenza per il tipo di incarico affidatogli; deve anteporre gli interessi del cliente a quelli personali. CESSAZIONE DELL INCARICO L iscritto all Albo non deve proseguire l incarico se la condotta e le richieste del cliente ne impediscono il corretto svolgimento. Allorché, per qualsiasi motivo, non sia in grado di proseguire l incarico egli ha il dovere di informare il cliente e chiedere di essere sostituito o affiancato da altro professionista. Nozioni generali sull esercizio delle libera professione. (N. B. Approfondire tutti i termini in grassetto)
V Anno I.T.G. Materia: ESTIMO a.s. 2009/2010 Modulo n. 5 ESTIMO CATASTALE Unità didattica n. 1 1.1 - Catasto Terreni Il termine catasto deriva da capitastum che nel latino medioevale stava ad indicare l insieme dei beni immobili di uno Stato. Con il termine catasto quindi si vuol intendere l inventario di tutti i beni immobili, terreni e fabbricati in uno Stato. In breve il catasto è uno strumento che: 1) facilita l individuazione e la conseguente disponibilità degli immobili; 2) ha tenuto lontano il contenzioso tributario dal settore agricolo di produzione; 3) è stato un valido mezzo per spingere l agricoltore ad un continuo e sollecito aggiornamento per la ricerca di combinazioni produttive e di orientamenti aziendali sempre più efficienti. Il catasto terreni è particellare: significa che il rilievo viene attuato per singoli appezzamenti distinti e separati sia in relazione al possesso, sia alla qualità di coltura, sia in base alla destinazione e capacità redditizia. Per particella catastale si intende una porzione continua di terreno, avente la stessa qualità e classe di coltura e appartenente allo stesso possessore e allo stesso Comune. La direzione e l amministrazione generale del Catasto italiano si trova a Roma. In ogni capoluogo di Provincia esiste l ufficio provinciale dell Agenzia del Territorio. La fondamentale legge del catasto italiano fu varata il primo marzo del1886, con la quale si doveva eseguire un unico catasto geometrico particellare uniforme per tutta l Italia basato sulla stima e sulla misura. Secondo questa legge, però, il redditi imponibile catastale (R.I.), veniva determinato su particelle tipo, e non quindi su aziende reali. Dopo diverse importanti modifiche, si arrivò, con la legge del 29 giugno 1939 n. 976, la quale portò delle profonde innovazioni, soprattutto per quanto riguarda le operazioni estimative. Infatti: a) il bilancio non si doveva più eseguire su particelle tipo, bensì su aziende reali e ordinarie, dette aziende studio, partendo dalla produzione lorda vendibile; b) si determinarono due imponibili catastali (anziché soltanto il R.I.), e cioè il reddito dominicale (R.D.) e il reddito agrario (R.A.); c) venne considerata come epoca censuaria il triennio 1937-39. Concetti generali sul catasto terreni.
Unità didattica n. 2 2.1 - Catasto fabbricati I caratasti urbani, fino al 1865 e nella maggior parte degli Stati Italiani, non erano distinti da quello rustico e di conseguenza tutti gli immobili, tanto i terreni che i fabbricati, erano gravati dall imposta fondiaria. Anche il Catasto fabbricati è stato interessato a diverse disposizioni legislative fino al 1 gennaio 1962, epoca in cui entrò in vigore il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.), allestito in base alla legge 13 aprile 1939, n. 652 che, successivamente per semplicità fu denominato Catasto Edilizio Urbano (C.E.U.). E la relativa epoca censuaria fu riferita al triennio 1937-39. Il Catasto Fabbricati (C.F.) viene a sostituire il Catasto Edilizio Urbano. Esso costituisce l inventario del patrimonio edilizio nazionale, comprendendo così anche i fabbricati a destinazione rurale, siano essi ad uso abitativo, strumentale e agrituristico. 2.2 CARATTERISTICHE FONDAMENTALI DEL CATASTO FABBRICATI L accertamento generale degli immobili è fatto per unita immobiliare urbana (U.I.U.). Essa è costituita da una porzione di fabbricato, o da un fabbricato, o da un insieme di fabbricati ovvero da un area, che, nello stato in cui si trova e secondo l uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale. Sono considerate unità immobiliari anche le costruzioni, ancorate o fisse al suolo, di qualunque materiale costituite, nonché gli edifici sospesi o galleggianti, stabilmente assicurati al suolo e i manufatti prefabbricati. Per ogni unità immobiliare viene redatta la planimetria in scala1:200; a ciascuna unità immobiliare, viene attribuito un identificativo catastale, e cioè un numero arabo con o senza subalterni numerici a seconda che il fabbricato sia costituito da unità immobiliari o da una soltanto. Richiami e nozioni sul catasto fabbricati (N. B. Approfondire tutti i termini in grassetto)
Programma di Estimo: - Principi di estimo. (finanziario) - Estimo civile. - Estimo legale. - Estimo agrario. - Estimo catastale. APPUNTI VARI: ESTIMO L estimo è quella parte dell economia che insegna a formulare giudizi di stima. Prezzo: quantità di monete scambiate per un dato bene. Valore: quantità di monete scambiabile per un determinato bene (natura probabilistica del giudizio di stima). Costo: somma delle spese per realizzare un dato bene. Valore di mercato. Valore di costo. Valore complementare. Valore di trasformazione. Valore di surrogazione. Valore di capitalizzazione. Campo di variabilità della stima (Δ) Giudizio di stima deve essere obiettivo, imparziale, generalmente valido. Imparziale: nessun interesse personale da parte dell estimatore. Generalmente valide: la maggior parte dei periti chiamati a fare il giudizio di stima esprimono una dichiarazione coincidente (è quello che presenta un campo di variabilità molto limitato). Metodo di stima (unico!). fasi: - oggettiva (individuazione fisica, documentazione, sopralluogo, indagine di mercato); - soggettiva (elaborazione informazioni, procedimenti sintetici o analitici). 1. Quesito di stima (scopo) 2. metodo 3. indagine tecnica e di mercato (oggettiva) 1
scelta del procedimento di stima (soggettiva) Procedimenti estimativi. Modalità di elaborazione delle informazioni e dei tecnici ed economici acquisiti nella fase oggettiva. Sintetico: non significa rapido o semplice. Analitico: non significa lungo o complesso. Analitico: procedimento che presuppone la stesura di un bilancio, poiché l aspetto economico che viene ricercato è quello del valore di capitalizzazione (Vo =Bf / i, Vo = P * 1/qn-1). Bilancio estimativo: Principio di ordinarietà. Più probabile valore di... = Valore normale + aggiunte - detrazioni. Metodo di stima: logica di approccio alla valutazione: (2 fasi). 1 fase oggettiva: a)occorre individuare le caratteristiche ordinarie della zona dove il bene è inserito; b) si esprime il giudizio di valutazione in base all ordinarietà della zona e quindi con riferimento non al bene oggetto di stima bensì ad un bene che presenta caratteristiche di ordinarietà; c) Individuazione di particolari condizioni in grado di porre il bene oggetto di stima in condizioni diverse dall ordinarietà; d) più probabile valore di... = Valore normale + aggiunte - detrazioni. Aggiunte e detrazioni: particolari condizioni in grado di modificare il valore normale di un bene; queste condizioni sono valutabili. Comodi e scomodi: particolari condizioni in grado di modificare il valore normale di un bene; non sono valutabili ma apprezzabili (con delle percentuali). Estimo privatistico. Un semplice parere tecnico diviene stima quando viene formulato un giudizio di tipo economico. Un bene vale in funzione del reddito che riesce a produrre (immobile). Aspetti economici dei beni: si riferiscono alle diverse utilità che il bene fornisce a un soggetto con cui il bene stesso si pone in un certo aspetto economico: 1. Soddisfacimento di un bisogno: immediato, ripetuto. 2. Impiego come fattore di produzione - trasferimento di utilità in un altro prodotto. 3. Fornendo un proprio reddito: capitalizzando tale reddito si può stimare il valore. 2
4. Trasferendo in un altro bene queste utilità. 5. Unendo utilità diverse tra loro. 6. Sostituendo l utilità di un bene con quello di un altro bene. Dire valore di produzione o di costo è la stessa cosa. Validità di stima analitica (valore di capitalizzazione). Vo = Bf / i; Condizioni che la rendono valida: 1. Il Bf deve presentare caratteristiche di continuità nel tempo. 2. Continuità del reddito medio annuo ordinario. Reddito fornito dai fabbricati: quello derivante dalla locazione: a libero mercato, a equo canone (imposto dalla legge). Saggio di capitalizzazione: prezzo d uso del capitale fondiario, inversamente proporzionale al rischio dell investimento (i). - Basso rischio (agricoltura sei per mille - 2 per cento), nelle arre vocazionali ad alto reddito fino al 1.2%, nelle aree marginali fino al 1.5/2.5%. - Medio rischio (attività edilizia 3-6%). Il saggio da scegliere è anzitutto un saggio ordinario il quale dovrà poi essere opportunamente adeguato in relazione ai comodi e agli scomodi che caratterizzano l immobile oggetto di stima. - Alto rischio (commerciali, industriali, attività finanziarie) oltre 6%. Fasi del giudizio di stima. 1) Individuazione dell aspetto economico corrispondente al bene oggetto di stima. Le scelte del perito devono essere motivate, cioè l estimatore dovrà esplicitare il percorso logico seguito ed i motivi che lo hanno portato a scegliere l aspetto economico e il procedimento di stima. 2) Accertamento dei dati di mercato e formazione della scala dei prezzi. 3
Procedimenti di stima. Il procedimento indica le modalità di elaborazione dei dati relativi alle caratteristiche intrinseche, estrinseche ai vincoli giuridici: 1) procedimento analitico che presuppone l impostazione di un bilancio che tende a ricercare il reddito medio annuo ordinario e continuativo. 2) procedimenti sintetici: - stima a vista o impressione, - stima storica, - stima comparativa diretta o parametrica, - stima per valori tipici. Parametri tecnici di uso più frequente nelle comparazioni: aree edificabili: /mq aree agricole: /ha appartamenti: /vano utile 4
L estimo è la disciplina che insegna a esprimere, per determinati scopi pratici, giudizi economici su beni, situazioni, eventi e programmi di azione sia privati che pubblici. Un giudizio non è una semplice misura. Una misura è l indicazione di una grandezza fisica espressa con una adeguata unità da un operatore al quale si richieda soltanto perizia tecnica. Un giudizio è invece l espressione di un motivato parere da parte di una persona esperta su un fenomeno che le semplici misure non possono definire. Perché si abbia una stima occorre che il giudizio di stima sia di tipo economico. Il giudizio di stima deve essere obiettivo, fondato su conoscenze tecniche, economiche e di mercato. Esso è finalizzato ad uno scopo pratico e ha la natura di una previsione. Per quanto frutto di una personale elaborazione, il giudizio di stima deve essere obiettivo, cioè generalmente valido. Il giudizio di stima di un bene deve essere fondato sulla conoscenza delle regole che governano lo svolgimento delle attività economiche. Il giudizio di stima risponde sempre ad una qualche ragione pratica, poiché il committente si trova in un determinato rapporto economico con il bene e con i fatti che lo riguardano. Il giudizio di stima ha sempre la natura probabilistica, qualunque di l aspetto economico che corrisponde alla finalità della stima. Il prezzo di mercato è la somma che è stata pagata per un bene in una avvenuta compravendita. Il valore di mercato è un giudizio che esprime in termini previsionali e probabilistici l equivalente in moneta di un aspetto economico di un bene. Possono essere oggetto di stima tutti i beni economici materiali e immateriali, nonché i diritti e gli obblighi relativi a beni economici. Un aspetto economico di un bene è l utilità che il bene fornisce ad un soggetto che con sesso di pone in un certo rapporto economico. Valori di stima: di mercato, di capitalizzazione, di costo di produzione o di riproduzione, di trasformazione, di surrogazione, complementare. Il valore di mercato è i più probabile prezzo che un bene spunterebbe date le sue caratteristiche sul mercato che gli compete in un dato momento. Stimare il valore di mercato non implica il fatto che il bene oggetto di stima sia effettivamente destinato alla vendita. 5
Il valore di capitalizzazione è l accumulazione al momento della stima di tutti i futuri redditi che il bene è in grado di produrre. Il valore di costo di produzione o di riproduzione è la più probabile somma delle spese, che un imprenditore puro dovrebbe sostenere al momento della stima, per produrre o riprodurre un bene. Il valore di trasformazione è il più probabile valore attribuibile ad un bene in vista della sua trasformazione in un altro bene. Esso è pari alla differenza riferita al momento della stima, fra il valore di mercato del bene trasformato e il valore di costo della trasformazione. Il valore di surrogazione è il valore di un bene e o di un insieme di beni capace di surrogare, al momento della stima, il bene da stimare. Il valore complementare è la differenza fra il valore di mercato di un complesso di beni e il valore di mercato del complesso privato del bene oggetto di stima. Il metodo di stima è il processo logico con il quale il perito giunge alla formulazione del giudizio di valore. Esso è unico e consiste nel confronto del bene da stimare con altri beni uguali, simili o analoghi, dei quali siano noti od accertabili i prezzo di mercato o i costi di produzione. Fasi del giudizio di stima: 1. Individuazione dell aspetto economico rispondente allo scopo pratico della stima. 2. Accertamento dei dati di mercato e formazione della scala dei prezzi. 3. Analisi del bene da stimare, scelta dei termini di confronto e del parametro di stima. 4. Scelta del procedimento estimativo. 5. Applicazione del procedimento estimativo. 6. Correzione del valore ordinario. 7. Aggiunte e detrazioni al valore di stima. Sono condizioni intrinseche quelle proprie dei beni di per se considerati, indipendentemente dalla loro collocazione spaziale. Sono condizioni estrinseche quelle relative all ambiente circostante considerato nei suoi diversi aspetti. 6