Tribunale di Ascoli Piceno PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 88/07 R.E. promosso da Galosi Faustino contro XXXX ****************** La sottoscritta p.a. Giustina Norcini Pala, iscritta all albo dei periti agrari e periti agrari laureati della Provincia di Ascoli Piceno al n. 401, nell udienza del 3 aprile 2009 prestava giuramento di rito e le veniva conferito incarico di Consulente Tecnico di Ufficio, nel procedimento esecutivo in oggetto riportato, dal Giudice Delegato all Esecuzione Immobiliare Ill. mo Dr. Raffaele Agostini; alla stessa si chiedeva di rispondere ai seguenti quesiti: 1) Identificazione e descrizione del bene oggetto della vendita, altre informazioni per l acquirente; 2) Situazione Edilizio- Urbanistica e Sanitaria dell immobile; 3) Stato di possesso; 4) Vincoli ed oneri giuridici; 5) Stima dell immobile. In ottemperanza all incarico ricevuto la sottoscritta, previo avviso alle parti con comunicazione scritta inviata a mezzo raccomandata postale A.R., il giorno 22 del mese di maggio dell anno 2009, dava inizio alle operazioni peritali per la Consulenza Tecnica d Ufficio nella causa civile come in oggetto riportata, nel luogo sito nel Comune di Ascoli Piceno in località Poggio di Bretta. In loco, riscontrata la difficoltà ad accedere a parte dei fondi oggetto di stima, causa l assenza di un accesso diretto alle p.lle 563-695-699-701-16-338-340-22-697-292-357-250-23-24-25 la scrivente ha ritenuto opportuno rinviare le operazioni di cui sopra, a nuova data sempre mediante comunicazione scritta a mezzo raccomandata postale A.R. In data 20 giugno 2009 il proseguo delle operazioni è avvenuto alla presenza costante del sig. Galosi Faustino in veste di creditore procedente XXXX; vista la necessità di prendere visione dei beni che al precedente sopralluogo non erano stati esaminati, è stato chiesto l intervento della sig.ra XXXX, la quale ha concesso il passaggio attraverso la corte della propria abitazione che conduce a parte degli immobili oggetto di pignoramento; si fa presente che non è stata rilevata alcuna ulteriore possibilità di accesso pedonale. Dopo accurata ricognizione, effettuati i dovuti rilievi ed assunti tutti i dati tecnici necessari all espletamento dell incarico, la sottoscritta è in grado di riferire quanto segue: 1) Identificazione e descrizione del bene oggetto della vendita Gli immobili oggetto di esecuzione immobiliare sono costituiti da vari appezzamenti di terreno, senza fabbricati rurali, siti nel Comune di Ascoli Piceno in località Poggio di Bretta ed attualmente censiti al Catasto Terreni di detto Comune come di seguito indicato: 1
A) Terreni senza fabbricati rurali e distinti al Catasto dei Terreni del Comune di Ascoli Piceno al: - foglio 61, p.lla 16, Qualità vigneto, Classe 3, Superficie Ha. 0.02.00, Reddito Dominicale Euro 0,93, Reddito Agrario Euro 0,93. - foglio 61, p.lla 16, Qualità uliveto, Classe 2, Superficie Ha. 0.06.70, Reddito Dominicale Euro 2,08, Reddito Agrario Euro 2,42. - foglio 61, p.lla 22, Qualità sem. arb., Classe 3, Superficie Ha. 0.05.00, Reddito Dominicale Euro 1,94, Reddito Agrario Euro 2,45. - foglio 61, p.lla 23, Qualità vigneto, Classe 3, Superficie Ha. 0.21.00, Reddito Dominicale Euro 9,76, Reddito Agrario Euro 9,76. - foglio 61, p.lla 24, Qualità seminativo, Classe 4, Superficie Ha. 0.13.50, Reddito Dominicale Euro 4,88, Reddito Agrario Euro 6,62. - foglio 61, p.lla 25, Qualità pascolo, Classe 2, Superficie Ha. 0.04.00, Reddito Dominicale Euro 0,10, Reddito Agrario Euro 0,04. - foglio 61, p.lla 250, Qualità seminativo, Classe 2, Superficie Ha. 0.20.50, Reddito Dominicale Euro 11,12, Reddito Agrario Euro 11,65. - foglio 61, p.lla 292, Qualità seminativo, Classe 4, Superficie Ha. 0.06.00, Reddito Dominicale Euro 2,17, Reddito Agrario Euro 2,94. - foglio 61, p.lla 338, Qualità sem.arb., Classe 3, Superficie Ha. 0.02.00, Reddito Dominicale Euro 0,77, Reddito Agrario Euro 0,98. - foglio 61, p.lla 338, Qualità uliveto, Classe 2, Superficie Ha. 0.04.10, Reddito Dominicale Euro 1,27 Reddito Agrario Euro 1,48. - foglio 61, p.lla 340, Qualità vigneto, Classe 2, Superficie Ha. 0.09.00, Reddito Dominicale Euro 6,04, Reddito Agrario Euro 5,11. - foglio 61, p.lla 340, Qualità uliveto, Classe 2, Superficie Ha. 0.04.20, Reddito Dominicale Euro 1,30 Reddito Agrario Euro 1,52. - foglio 61, p.lla 357, Qualità vigneto, Classe 3, Superficie Ha. 0.05.80, Reddito Dominicale Euro 2,70, Reddito Agrario Euro 2,70. - foglio 61, p.lla 563, Qualità sem.arb., Classe 2, Superficie Ha. 0.12.50, Reddito Dominicale Euro 6,78, Reddito Agrario Euro 6,78. - foglio 61, p.lla 695, Qualità sem.arb., Classe 3, Superficie Ha. 0.93.55, Reddito Dominicale Euro 36,24, Reddito Agrario Euro 45,90. - foglio 61, p.lla 695, Qualità uliveto, Classe 2, Superficie Ha. 0.10.37, Reddito Dominicale Euro 3,21 Reddito Agrario Euro 3,75. 2
- foglio 61, p.lla 697, Qualità sem.arb., Classe 2, Superficie Ha. 0.48.57, Reddito Dominicale Euro 26,34, Reddito Agrario Euro 26,34. - foglio 61, p.lla 699, Qualità sem.arb., Classe 2, Superficie Ha. 0.10.59, Reddito Dominicale Euro 5,74, Reddito Agrario Euro 5,74. - foglio 61, p.lla 701, Qualità sem.arb., Classe 3, Superficie Ha. 0.04.07, Reddito Dominicale Euro 1,58, Reddito Agrario Euro 2,00. La superficie totale catastale è pari ad ha. 2.83.45. B) Terreno senza fabbricati rurali e distinti al Catasto dei Terreni del Comune di Ascoli Piceno al: - foglio 61, p.lla 3, Qualità sem.arb., Classe 2, Superficie Ha. 0.28.00, Reddito Dominicale Euro 15,18, Reddito Agrario Euro 15,18. - foglio 61, p.lla 3, Qualità uliveto, Classe 2, Superficie Ha. 0.16.70, Reddito Dominicale Euro 5,17 Reddito Agrario Euro 6,04. La superficie totale catastale è pari ad ha. 0.44.70 C) Terreni senza fabbricati rurali e distinti al Catasto dei Terreni del Comune di Ascoli Piceno al: - foglio 48, p.lla 86, Qualità seminativo, Classe 4, Superficie Ha. 1.62.00, Reddito Dominicale Euro 58,57, Reddito Agrario Euro 79,48. - foglio 48, p.lla 101, Qualità seminativo, Classe 2, Superficie Ha. 0.44.80, Reddito Dominicale Euro 24,29 Reddito Agrario Euro 25,45. - foglio 48, p.lla 126, Qualità seminativo, Classe 4, Superficie Ha. 0.12.70, Reddito Dominicale Euro 4,59 Reddito Agrario Euro 6,23. - foglio 48, p.lla 145, Qualità seminativo, Classe 3, Superficie Ha. 0.15.70, Reddito Dominicale Euro 6,49 Reddito Agrario Euro 8,11. La superficie totale catastale è pari ad ha. 2.35.20 D) Terreni senza fabbricati rurali e distinti al Catasto dei Terreni del Comune di Ascoli Piceno al: - foglio 48, p.lla 23, Qualità seminativo, Classe 3, Superficie Ha. 0.73.00, Reddito Dominicale Euro 30,16, Reddito Agrario Euro 37,70. - foglio 48, p.lla 23, Qualità uliveto, Classe 2, Superficie Ha. 0.17.90, Reddito Dominicale Euro 5,55 Reddito Agrario Euro 6,47. - foglio 48, p.lla 25, Qualità seminativo, Classe 3, Superficie Ha. 0.14.00, Reddito Dominicale Euro 5,78, Reddito Agrario Euro 7,23. - foglio 48, p.lla 25, Qualità uliveto, Classe 2, Superficie Ha. 0.05.80, Reddito Dominicale Euro 1,80 Reddito Agrario Euro 2,10. La superficie totale catastale è pari ad ha. 1.10.70. Descrizione sintetica dei beni 3
Gli immobili oggetto di procedura esecutiva, come rilevabile dalla identificazione catastale, consistono in soli terreni di natura agricola coltivati in parte a seminativo ed in parte ad uliveto, siti in Comune di Ascoli Piceno in località Poggio di Bretta. Considerato che il pignoramento ha ad oggetto i diritti relativi alla quota di ½ della piena proprietà dell immobile e che esso non risulta comodamente divisibile, si è ritenuto opportuno in ordine alla riuscita della vendita, predisporre la formazione di n. 4 lotti distinti di terreno con riferimento alla loro collocazione e natura; pertanto essi risultano così composti: LOTTO N 1 comprendente gli immobili precedentemente descritti al punto A LOTTO N 2 comprendente gli immobili precedentemente descritti al punto B LOTTO N 3 comprendente gli immobili precedentemente descritti al punto C LOTTO N 4 comprendente gli immobili precedentemente descritti al punto D Per le risposte ai quesiti formulati, riferiti ai singoli lotti così costituiti, si rimanda ai relativi fascicoli allegati alla presente. 4
Tribunale di Ascoli Piceno PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE n. 88/07 R.E. promosso da Galosi Faustino contro XXXX LOTTO N 4 1) Identificazione del bene oggetto della vendita Il pignoramento riguarda solo i diritti relativi alla quota indivisa di 1/2 (un mezzo) della piena proprietà dell immobile sito in Comune di Ascoli Piceno, località Poggio di Bretta. Il nominativo del XXXX creditore istante dell immobile è il sig. - Galosi Faustino nato ad Ancona il giorno 09/02/1954 XXXX Il lotto n. 4 è costituito da terreni agricoli senza fabbricati rurali, siti in Comune di Ascoli Piceno in località Poggio di Bretta e censiti all Agenzia del Territorio, Catasto dei Terreni di detto Comune come segue: - foglio 48, p.lla 23, Qualità seminativo, Classe 3, Superficie Ha. 0.73.00, Reddito Dominicale Euro 30,16, Reddito Agrario Euro 37,70. - foglio 48, p.lla 23, Qualità uliveto, Classe 2, Superficie Ha. 0.17.90, Reddito Dominicale Euro 5,55 Reddito Agrario Euro 6,47. - foglio 48, p.lla 25, Qualità seminativo, Classe 3, Superficie Ha. 0.14.00, Reddito Dominicale Euro 5,78, Reddito Agrario Euro 7,23. - foglio 48, p.lla 25, Qualità uliveto, Classe 2, Superficie Ha. 0.05.80, Reddito Dominicale Euro 1,80 Reddito Agrario Euro 2,10. La superficie totale catastale è pari ad ettari uno, are dieci, centiare settanta (ha. 1.10.70). Le proprietà sopra elencate nel Vigente Catasto Terreni del Comune di Ascoli Piceno risultano in testa ai sig.ri: XXXX nato a XXXX il XXXX per i diritti di proprietà pari ad ½. XXXX nata a XXXX il XXXX per i diritti di proprietà pari ad ½. 1) Descrizione dei beni oggetto di vendita Il fondo agricolo senza fabbricati rurali, ha una superficie catastale pari a mq. 11.070 e si sviluppa su un versante con ottima esposizione in parte ad Est ed in parte a Sud, la cui pendenza media è del 20% circa. Il soprassuolo è costituito da vegetazione spontanea e da piante sparse di ulivo, più precisamente sulla particella n.23 sono radicate n. 19 piante di ulivo adulte mentre sulla particella n.25 sono presenti n. 8 piante di ulivo adulte tutte in ottimo stato vegetativo. Il lotto n. 4 è sito in tenimento del Comune di Ascoli Piceno in località Poggio di Bretta ed è costituito da n. 2 particelle 5
di terreno divise materialmente dalla strada Vicinale Vecchia Poggio di Bretta; esso è raggiungibile percorrendo la strada Provinciale Poggio di Bretta Ripaberarda da cui si biforca una strada imbrecciata ripida (Fraz. Vallesenzana) che si interseca, percorsi circa ml. 200, con la strada Vicinale Vecchia Poggio di Bretta (un tempo Comunale), da lì proseguendo si accede direttamente al fondo oggetto di perizia inserito in un contesto costituito soltanto da realtà agricole Le particelle confinano nel loro giro con proprietà XXXX su più lati, salvo altri e più precisi confini. La superficie ed i dati catastali corrispondono con quelli riportati nell atto di pignoramento, i confini non vengono menzionati. La debitrice XXXX era coniugata con XXXX (deceduto in data XXXX) dall XXXX e con atto in data XXXX Rep. n. XXXX a rogito del Notaio Dott. Giorgio Silenzi hanno stipulato convenzione matrimoniale per la separazione dei beni. 2) Situazione edilizio-urbanistica e sanitaria Gli immobili oggetto della presente relazione di stima, in base agli strumenti urbanistici del Comune di Ascoli Piceno ricadono interamente in Zona 9 Verde Vincolata A, interessata dagli ambiti di tutela dei crinali, dei versanti e dei corsi d acqua, come meglio specificato nel Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato in data 11 giugno 2009, allegato alla presente. In base alla normativa di regolamento edilizio comunale contenente le N.T.A. del PRG, Art. 92 la Zona 9 Verde Vincolata A comprende le aree verdi destinate all agricoltura ove è stabilito un indice massimo di fabbricazione territoriale di 0,03 mc/mq. 3) Stato di possesso L immobile risulta libero e disponibile. 4) Vincoli ed Oneri Giuridici Da ricerche effettuate presso l Ufficio Provinciale del Territorio di Ascoli Piceno si specifica quanto segue limitatamente al bene oggetto di esecuzione: Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell acquirente: non risultano vincoli trascritti; non risultano domande giudiziali; non risultano vincoli artistici, storici, di inalienabilità o indivisibilità; non esistono diritti demaniali (di superficie o servitù pubbliche) o di usi civici; non esistono atti di asservimento urbanistico e cessioni di cubatura Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita esistono trascrizioni ed iscrizioni che dovranno essere cancellate a spese dell acquirente, con un costo previsto pari a circa Euro 500,00 comprensivo dei diritti e delle spese tecniche; 6
non esistono ad oggi difformità catastali a spese della procedura. Situazione ipotecaria: Iscrizioni e Trascrizioni gravanti sugli immobili. Alla data attuale risultano a carico degli immobili oggetto di pignoramento, le seguenti formalità pregiudizievoli: Trascrizione : Verbale di Pignoramento immobili trascritto a Ascoli Piceno in data 09 luglio 2007 al n. 4495 del R.P. e al n. 7543 del R.G. a favore di Galosi Faustino nato a Ancona il 09 febbraio 1954 contro XXXX nata a XXXX il XXXX su beni indivisi relativamente ai diritti di proprietà pari alla quota di ½ gravante i beni censiti al foglio 61 particelle 23-25 del Comune di Ascoli Piceno. Iscrizione : Ipoteca Giudiziale derivante da Decreto Ingiuntivo, inscritta in data 21 settembre 2006 al n. 2045 del R.P. e al n. 10357 del R.G. a favore di Galosi Faustino nato a Ancona il 09 febbraio 1954 per Euro 25.000,00 contro XXXX nata a XXXX il XXXX su beni indivisi relativamente ai diritti di proprietà pari alla quota di ½ gravante i beni censiti al foglio 61 particelle 23-25 del Comune di Ascoli Piceno 5) Stima dell immobile In base al mandato conferitomi, l aspetto economico prescelto è il più probabile valore di mercato mediante stima sintetica per confronto diretto o comparativa. Trattasi quindi di determinare il valore che in una libera contrattazione di vendita si sarebbe potuto verificare, basandosi sulla comparazione con esperienze di mercato analoghe. A tale valore normale di mercato si eseguiranno le eventuali relative aggiunte e detrazioni, per riportare l immobile nelle reali condizioni in cui si trova oggi. La determinazione del valore di mercato del bene è stata effettuata tenendo conto della molteplicità dei fattori intrinseci ed estrinseci di natura tecnica ed economica che lo caratterizzano e che ne influenzano il valore. Si è rilevato pertanto un certo numero di dati storici e cioè di prezzi effettivamente riscontrati in operazioni di compravendita similari in loco e pertanto si è ritenuto equo attribuire un valore capitale a mq. relativo all appezzamento di terreno pari ad Euro 3,50 pertanto: mq. 11.070 x Euro/mq. 3,50 Euro 38.745,00 dunque il valore della quota indivisa pari ad 1/2 della piena proprietà appartenente alla sig.ra XXXX è: Euro 38.745,00 x 1/2 Euro 19.372,50 Alla valutazione sopra ricavata verrà applicato l abbattimento forfetario relativo ai vincoli ed agli oneri non eliminabili dalla procedura e per quelli che saranno eliminati ma a carico dell acquirente : 7
considerate le pregiudizievoli presenti, in base a conteggi eseguiti a parte, si decurterà il 3% del totale. Valore del bene oggetto di stima: Euro 19.372,50 3% Euro 18.791,32 ( diconsi Euro diciottomilasettecentonovantuno/32) Descrizione riepilogativa: Il pignoramento riguarda solo i diritti relativi alla quota indivisa di 1/2 (un mezzo) della piena proprietà dell immobile sito in Comune di Ascoli Piceno, località Poggio di Bretta. Il fondo agricolo senza fabbricati rurali, ha una superficie catastale pari a mq. 11.070 e si sviluppa su un versante con ottima esposizione in parte ad Est ed in parte a Sud, la cui pendenza media è del 20% circa. Il soprassuolo è costituiti da vegetazione spontanea e da piante sparse di ulivo, più precisamente sulla particella n.23 sono radicate n. 19 piante di ulivo adulte mentre sulla particella n.25 sono presenti n. 8 piante di ulivo adulte tutte in ottimo stato vegetativo. Il lotto n. 4 è sito in tenimento del Comune di Ascoli Piceno in località Poggio di Bretta ed è costituito da n. 2 particelle di terreno divise materialmente dalla strada Vicinale Vecchia Poggio di Bretta; esso è raggiungibile percorrendo la strada Provinciale Poggio di Bretta Ripaberarda da cui si biforca una strada imbrecciata ripida (Fraz. Vallesenzana) che si interseca percorsi circa ml. 200 con la strada Vicinale Vecchia Poggio di Bretta (un tempo Comunale), da lì proseguendo si accede direttamente al fondo oggetto di perizia inserito in un contesto costituito soltanto da realtà agricole Le particelle confinano nel loro giro con proprietà XXXX su più lati, salvo altri e più precisi confini. Il lotto n. 4 è costituito da terreni agricoli senza fabbricati rurali, siti in Comune di Ascoli Piceno in località Poggio di Bretta e censiti all Agenzia del Territorio, Catasto dei Terreni di detto Comune come segue: - foglio 48, p.lla 23, Qualità seminativo, Classe 3, Superficie Ha. 0.73.00, Reddito Dominicale Euro 30,16, Reddito Agrario Euro 37,70. - foglio 48, p.lla 23, Qualità uliveto, Classe 2, Superficie Ha. 0.17.90, Reddito Dominicale Euro 5,55 Reddito Agrario Euro 6,47. - foglio 48, p.lla 25, Qualità seminativo, Classe 3, Superficie Ha. 0.14.00, Reddito Dominicale Euro 5,78, Reddito Agrario Euro 7,23. - foglio 48, p.lla 25, Qualità uliveto, Classe 2, Superficie Ha. 0.05.80, Reddito Dominicale Euro 1,80 Reddito Agrario Euro 2,10. La superficie totale catastale è pari ad ettari uno, are dieci, centiare settanta (ha. 1.10.70). 8
In base al P.R.G strumento urbanistico del Comune di Ascoli Piceno i beni oggetto di esecuzione ricadono in zona 9 verde vincolata A che comprende, secondo la normativa di Regolamento Edilizio Comunale le aree verdi destinate all agricoltura. Prezzo base d asta Euro 18.791,32 ( diconsi Euro diciottomilasettecentonovantuno/32) A disposizione per ogni e qualsiasi chiarimento in merito alle valutazioni di cui sopra, si rassegna la presente ad evasione dell incarico ricevuto La presente relazione si compone di n. 9 pagine, viene depositata oltre all originale in n. 2 copie in Cancelleria unitamente ai documenti allegati. Con osservanza Ascoli Piceno lì, 11 agosto 2009 Allegati: - Documentazione fotografica - Estratti di mappa - Documentazione catastale - CD contenente file della perizia e planimetria - Certificato di destinazione urbanistica - Visure conservatoria dei registri immobiliari Il Consulente Tecnico d Ufficio (Norcini Pala Per. Agr. Giustina) 9