Assemblea degli Azionisti 24 Aprile 2007 Milano, 24 Aprile 2007 1
Disclaimer Questo documento è stato preparato da AEDES (la Società) unicamente a scopo informativo e per l utilizzo in presentazioni di strategie e dati finanziari della Società. Le informazioni contenute in questo documento non sono state soggette a verifica indipendente e nessuna rappresentazione o garanzia è indicata o sottintesa e non bisogna fare affidamento sulla correttezza, accuratezza, completezza delle informazioni o pareri espressi all interno del documento. Alcune parti della presentazione contengono affermazioni con previsioni a lunga scadenza, che sono stime soggette a rischi o incertezze che potrebbero differire sostanzialmente dai risultati futuri. La Società non avrà alcun obbligo per qualsiasi perdita che comunque sorgerà da ciascun utilizzo di questo documento o dei suoi contenuti in relazione a questo documento. Questo documento non costituisce un invito ad acquistare azioni. Qualsiasi decisione di acquistare azioni dovrebbe essere fatta sulla base delle informazioni contenute nella documentazione ufficiale (Bilancio, Semestrali e Trimestrali) pubblicata dalla Società. Milano, 24 Aprile 2007 2
Indice Profilo di Gruppo Area Servizi Area Investimenti Dati economico - finanziari Conclusioni Milano, 24 Aprile 2007 3
Profilo di Gruppo Milano, 24 Aprile 2007 4
Evoluzione del modello di business 2000-2003 2003 2004-2005 2006 2007 OFFICE DEVELOPMENT FONDI HOUSING S.I.I.Q. RETAIL JVs SERVIZI INTERNAZIONALE FONDI OPPORTUNISTICI Milano, 24 Aprile 2007 5
Un track record consolidato RICAVI PROFITTI NETTI ( mln) Italian GAAP CAGR + 50.0% IAS/IFRS 298 * ( mln) Italian GAAP CAGR +38.8% IAS/IFRS 27,2 220 26 97 117 148 166 161 3,8 15,7 16,7 16,7 5,8 16,6 2000 2001 2002 2003 2004 2004 2005 2006 2000 2001 2002 2003 2004 2004 2005 2006-4,8 EBIT EBIT Margin & Net Profit Margin ( mln) Italian GAAP CAGR +30.4% 72 74 IAS/IFRS 84 ( mln) 42,9% 41,3% 44,6% 40,7% 43,3% 45,8% 38,4% 52 60 55 * 11 40 14,6% 16,1% 14,3% 10,1% 3,6% 7,5% 9,1% 18,5% * 2000 2001 2002 2003 2004 2004 2005 2006 * EBIT Adjusted 2000 2001 2002 2003 2004 2004 2005 2006-3,3% Milano, 24 Aprile 2007 6
Un track record consolidato PAYOUT ( mln) ( mln) 23,8 AUM 4.131 4.115 10,8 14,9 17,6 1.548 2.139 2.444 3.127 2,3 2,9 3,3 0,9 3,0 5,7-746 961 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 NUMERO MEDIO DIPENDENTI POSIZIONE FINANZIARIA NETTA ( mln) 187 ( mln) Italian GAAP (933,8) IAS/IFRS 139 (805) (779,7) (775,7) 99 (561) (615) 17 23 37 50 (338,5) (411,7) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2000 2001 2002 2003 2004 2004 2005 2006 Milano, 24 Aprile 2007 7
Il modello di business Co-investor e Asset Management Company AREA SERVIZI AREA INVESTIMENTI SERVIZI FONDI CORE DEVELOPMENT TRADING Asset Management Italy/International Project Management Agency Aedes BPM RE SGR Aedes Value Added SGR S.I.I.Q. FONDI Italy/ International JVs Italy/ International FONDI Italy/ International JVs Italy/ International FONDI Italy/ International Milano, 24 Aprile 2007 8
Area servizi L attività di co-investimento in fondi immobiliari e joint ventures permette ad Aedes di fornire servizi immobiliari ad alto valore aggiunto in un ottica di mediolungo termine; L esperienza e le capacità di Aedes sono ben riconosciute nel mercato immobiliare italiano e hanno permesso la definizione di alleanze con partners internazionali prestigiosi: Caisse des Depots and Consignations, IVG Immobilien, GE Capital, Cordea Savills, REIT Asset Management, etc.; L acquisizione di operatori di nicchia come Agorà permette una più ampia visibilità sul mercato immobiliare. Generazione di cash-flow stabile Opportunità di aumentare la market share Milano, 24 Aprile 2007 9
Area Investimenti Opportunità di convertire asset direttamente posseduti in JVs, in fondi immobiliari chiusi (tradizionali e opportunistici) e/o in una SIIQ; Opportunità di creazione di piattaforme di investimento all estero con partners strategici locali e internazionali. CORRENTE CORE DEVELOPMENT TRADING PROSPETTICA CORE DEVELOPMENT TRADING Direttamente posseduti Direttamente posseduti Direttamente posseduti S.I.I.Q. JVs Italy/ International JVs Italy/ International JVs JVs JVs Fondi Italy/ International Fondi Italy/ International Fondi Italy/ International Fondi Milano, 24 Aprile 2007 10
Risultati 2006 Ricavi lordi in crescita da 219,7 a 297,9 mln (+ 36%) Posizione finanziaria netta in linea con gli obiettivi del piano industriale: passiva per 411,7 mln vs 338,5 mln Utile consolidato a 27,2 mln da 16,5 mln (+65%) Crescita del 32% del valore di mercato degli asset in gestione passato da 3.127 mln a 4.131 mln Milano, 24 Aprile 2007 11 5
Superato l obiettivo del piano industriale 2007 Mld, N. di dipendenti Asset Under Management, certified by REAG Europe UK Ltd. (American Appraisal Group) Dipendenti 4,1 187 2,1 2,4 51 3,1 139 - Superato il target di 3,7 bln previsto per il 2007. - Approvato il nuovo piano industriale 2005-2007. 0,1 10 - Approvato il nuovo Piano Strategico: Aedes si trasforma da property company a moderna coinvestor and asset management company. 1,5 36 - Joint Venture con il Gruppo Fininvest, Gruppo Franza e Prada. Nuova strategia di partnership : 26 0,9 - internazionali (la francese Caisse des Dépôts et Consignations); - nazionali (Piemonte, Veneto, Sicilia, Milano). 0,7 - Un aumento di capitale di 197 milioni di euro sostiene la crescita e la strategia d investimento. 23 - Le azioni Aedes entrano nell indice EPRA/NAREIT. 16 - Acquisto di un patrimonio di 60mila mq a uso ufficio nei centri storici di Milano e Roma, e alcune Aree di sviluppo. - Aedes entra nel segmento Star di Borsa Italiana. - Luca Castelli nuovo CEO. - Aedes acquista immobili commerciali per 350mila mq e un patrimonio a uso uffici per 220mila mq a Milano, Torino, Roma. - Spin-off dal Gruppo De Benedetti e acquisizione da parte del gruppo Munich RE, primario Gruppo Riassicurativo internazionale. 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Milano, 24 Aprile 2007 12
Andamento economico e indebitamento in linea con il piano industriale 2007 target: Debt/Equity ratio a circa 1. Debt/Equity ratio Primi forti miglioramenti a livello di Ebt come risultato della diminuzione dell indebitamento. Ebitda e Ebt mln mln 775 2.15 83 81 69 * 50 412 361 360 339 362 1.14 32 0.94 < 1 3 2004 2005 2006 2007E Net financial position Group net equity Debt/equity ratio 2004 2005 2006 2007E Ebitda Ebt * EBITDA Adjusted Milano, 24 Aprile 2007 13
Area servizi Milano, 24 Aprile 2007 14
Area servizi: fondi Il gruppo Aedes è oggi uno dei principali operatori nell ambito del risparmio immobilaire gestito in linea con le attese del piano industriale 2005-2007. 8.217 POSITION KEEPING Aedes BPM Real Estate SGR gestisce oggi oltre 1 miliardo di immobili posizionandosi al sesto posto tra le società di gestione di fondi immobiliari; Lanciati due nuovi fondi per investitori Pirelli & C. RE 3.556 Gruppo BNP Paribas 2.060 1.67 7 1.463 1.423 1.0 3 6 856 Banca Finnat Euramerica Capitalia Fabrica Immobiliare AEDES BPM RE Sgr Finanziaria Internazionale 823 753 752 709 697 686 644 586 463 585 335 316 Deutsche Bank Beni Stabili First Atlantic RE CAAM Sgr Fondiaria SAI Le Assicurazioni Generali Sorgente Pioneer Inv. - Unicredito Vegagest Polis Gruppo Mediolanum Others(5) Source: Company Data istituzionali - Virgilio e Petrarca nel corso del 2006 e il fondo Boccaccio nel primo trimestre 2007; Aedes Value Added SGR, società specializzata nella gestione di fondi immobiliari opportunistici, è stata autorizzata da Banca d Italia nel primo trimestre 2007 e sono in corso di autorizzazione cinque fondi opportunistici. Milano, 24 Aprile 2007 15
Aedes BPM RE SGR - Fondi Prodotto Stato INVESTIETICO Contribuzioni in denaro Pubblico Data di inizio: 01.03.2002 DANTE RETAIL VIRGILIO PETRARCA BOCCACCIO ARIOSTO Fondo ad apporto Privato Data di inizio: 27.07.2005 Fondo ad apporto Privato Data di inizio: 28.03.2006 Fondo ad apporto Privato Data di inizio: 29.11.2006 Fondo ad apporto Privato Data di inizio: 29.03.2007 Fondo ad apporto Privato Autorizzato Investitori Pubblico risparmio Investitori istituzionali Investitori istituzionali Investitori istituzionali Investitori istituzionali Investitori istituzionali Tipologia immobili Proprietà eticamente conformi Retail Sviluppo in aree turistiche Uffici Retail Retail e Trading Dimesione target 260 mln 300 mln 250 mln 375 mln 625 mln 375 mln GAV * 185 mln 200 mln 81 mln 264 mln 306 mln tbd Nr. immobili 7 28 1 10 19 tbd Quota Aedes 2% attraverso la SGR 33.33% - 15% 18.3% tbd IN PIPELINE * Basato su perizia REAG 2006 Milano, 24 Aprile 2007 16
Area servizi immobiliari Grazie alle sue competenze nell asset management, advisory, finanza e amministrazione, Aedes Servizi si propone come centro di eccellenza nel settore immobiliare e annovera tra i suoi clienti principali operatori italiani e internazionali: Prim, REIT Asset Management, Caisse des Depot et Consignation (CDC), Cambridge PLC, Operae, UMR, IVG Immobilien, GE Capital e Cordea Savills; Agorà è società leader nella gestione dei centri commerciali e vanta un portafoglio clienti di elevato standing; gestisce 17 centri commerciali per circa 1.200 negozi in tutta Italia; Aedes Project ha avviato una riorganizzazione interna e si è dotata di competenze qualificate in grado di seguire l intero processo di sviluppo di aree di primaria importanza nei contesti urbani: area Rubattino e Adriano a Milano, area Stalingrado/Calzoni a Bologna, sviluppo di centri commerciali a Napoli e Rho; Aedes Agency ha avviato la commercializzazione di importanti progetti di riqualificazione nel centro di Milano: via Turati, via dell Orso e via Sant Orsola. Milano, 24 Aprile 2007 17
Area servizi: principali indicatori 2006 Commissioni aggregate EBITDA aggregato EBITDA Margin aggregato 28.5 mln 5.2 mln 18.0% BREAKDOWN COMMISSIONI AGGREGATE 43% 14% 12% 6% 25% Aedes Project Aedes Agency Aedes Servizi Aedes BPM SGR RE Agorà Milano, 24 Aprile 2007 18
Area investimenti Milano, 24 Aprile 2007 19
Area investimenti Il gruppo Aedes gestisce oggi oltre 4,1 miliardi di immobili e possiede, in via diretta ed indiretta tramite fondi e JVs, oltre 1,7 miliardi a valore di mercato; nel corso del 2006 è proseguita la crescita lungo tre principali direttive di investimento: segmento core, in particolare nell area retail, segmento development per lo sviluppo di intere aree dismesse, e segmento housing per la riqualificazione e successiva vendita di immobili di pregio; ha allargato le partnerships strategiche a primari operatori nazionali ed internazionali: Prim, Operae, Risanamento, REIT Asset Management, Caisse des Depot et Consignation (CDC), UMR, IVG Immobilien, GE Capital e Cordea Savills; ha iniziato l espansione internazionale con l obiettivo di replicare il modello di business di coinvestor e asset management company: focus sui paesi del Nord ed Est Europa. Milano, 24 Aprile 2007 20
Core Il valore degli assets core è pari a 802 mln*. BREAKDOWN PER SEGMENTO Passing Rent e Rental Upside 16% 21% 180,0 160,0 140,0 120,0 +23,0% 100,0 10% 80,0 60,0 40,0 20,0 - Passing Rent Estimated Rental Value PASSING RENT 7,0% 6,0% 5,8% 5,4% 5,1% 5,7% 5,8% 5,5% 53% Office Retail Mixed Special properties Office Retail Special Properties Mixed Passing Rent/NBV Passing Rent/MKTV * Basato su perizia REAG 2006 Milano, 24 Aprile 2007 21
Trading e Housing Il valore degli asset trading e housing pari a 392 mln*; Rotazione del portafoglio trading con un obiettivo target tra il 15% e 20%; Focus su ristrutturazione, cambio di destinazione d uso da ufficio a residenziale e vendita frazionata. BREAKDOWN PER SEGMENTO HOUSING PER PROGETTO 57% 21% 15% 13% 24% 43% 10% 13% 4% Housing Trading LEGIONI ROMANE DIAZ VIA DELL'ORSO S.ORSOLA TURATI LIEGI OTHERS * Basato su perizia REAG 2006 Milano, 24 Aprile 2007 22
Development Totale progetti di sviluppo per circa 560 mln*; 1,400,000 sq.m. di aree edificabili; 8 progetti in JVs con primari operatori immobiliari, finanziari e industriali. BREAKDOWN PER PROGETTO BREAKDOWN PER DESTINAZIONE D USO 15% 9% 6% 24% 22% 5% 13% 2% 2% 8% 29% 7% 12% 13% 9% 7% 17% Adriano Induxia Mariner Napoli Prizia Rubattino Trixia Bologna Altro Residenziale Retail Servizi Tempo libero Edilizia convenzionata Uffici Hotel Industriale/terreni * Basato su perizia REAG 2006 Milano, 24 Aprile 2007 23
Portafoglio development - "Rubattino" Location: l area è localizzata nella parte est di Milano vicino sia all aereoporto di Linate che alla tangenziale est che attraversa l area da nord a sud. Il progetto: il progetto consiste in un business park costruito intorno a un grande parco. L area è divisa dalla tangenziale in due differenti parti: la est e la ovest. Rubattino Ovest: questa parte più vicina al centro della città è costituita da immobili residenziali e retail ed è quasi interamente completata. CENTRE CENTRAL STATION RING BELT PROJECT S AREA Rubattino Est: la parte est consisterà in un business park. AIRPORT Parte ovest: Housing: 70% completato Area edificabile: 50.000 mq. 47% 2% Parte est: 20% Inizio lavori: Q3 2007 Termine previsto: Q4 2014 Area edificabile: 115.000 mq. Residenziale Edilizia convenzionata Retail Uffici Servizi Tempo libero 24% 1% 6% Milano, 24 Aprile 2007 24
Portafoglio development - "Adriano" Location L area è situata nella zona nord-est di Milano vicino a Sesto San Giovanni. Il progetto Il progetto consiste in un area ad uso residenziale, uffici, retail e tempo libero. L area beneficierà di un parco comprensivo di aree per il tempo libero, parchi giochi per bambini, impianti sportivi. Saranno presenti sei torri ad uso residenziali che connoteranno l intera area. CENTRAL STATION CENTRE RING BELT PROJECT S AREA AIRPORT Inizio lavori: Q2 2007 Termine previsto: Q4 2012 37% 9% Area edificabile: 222.505 mq 10% 7% Residenziale Edilizia convenzionata Retail Uffici Tempo libero 37% Milano, 24 Aprile 2007 25
Portafoglio development - Via Stalingrado - Bologna Location: l area è localizzata nella parte nord-est di Bologna tra la tangenziale e la fiera, con un accesso diretto su Via Stalingrado e sull autostrada A14. AIRPORT HIGHWAY Il progetto: il progetto consiste nello sviluppo di un complesso ad uso misto per una superficie lorda di circa 100.000 mq. PROJECT AREA RING ROAD Attuale ipotesi di ripartizione d uso: 20.000 mq. Residenziale; 10.000 mq. Retail; 20.000 mq. Hotel; 15.000 mq. Exhibition Centre; 25.000 mq. Uffici; 10.000 mq. Sport e Tempo Libero. CENTRE CENTRAL STATION Inizio lavori: Q4 2008 (atteso) Termine previsto: Q3 2013 Area edificabile: ca 100.000 mq. 20% 15% 10% 25% Residenziale Hotel Uffici 20% Retail Exhibition Centre Sport e Tempo Libero 10% Milano, 24 Aprile 2007 26
Investimenti internazionali PORTAFOGLI IMMOBILIARI LONG & LION FONDO IMMOBILIARE ORLANDO Target fondo: 150 mln Durate del fondo: 10 anni Valore degli assets: 71.5 mln N immobili: 2 Tipologia: Office Quota AEDES: 11% Valore degli assets: 197.4 mln N immobili: 69 Tipologia: Retail Quota AEDES: 50% PORTAFOLIO IMM. TERRY FONDO IMMOBILIARE LOGISTIS II Target fondo: 545 mln Durata del fondo: 10 years Valore degli assets: 353 mln N immobili: 21 Tipologia: Special Properties Quota AEDES: 9.2% Valore degli assets: 320 mln N immobili: 10 Tipologia: Retail Quota AEDES: 12.5% SEERF Tipologia: Housing Quota AEDES: 40% IRRTarget: 26% Milano, 24 Aprile 2007 27
Dati economico - finanziari Milano, 24 Aprile 2007 28
Conto Economico Ricavi lordi in crescita da 219,7 mln a 297,9 mln (+ 36%) EBITDA Adj a 68,4 mln da 81,4 mln EBT in forte crescita da 32,0 mln a 50,0 mln (+56%) Utile netto consolidato in crescita da 16,5 mln a 27,2 mln (+ 65%) Milano, 24 Aprile 2007 29 5
CONTO ECONOMICO mln FY 2006 FY 2005 YoY Ricavi lordi 297,9 219,7 35,6% Costo del venduto (167,3) (58,0) n.m. Ricavi da partecipazioni 16,7 (15,0) n.m. Ricavi netti Adjusted 147,4 146,7 0,5% Costi (78,9) (65,3) 20,8% EBITDA Adjusted 68,5 81,4 (16%) ebitda% 23% 37,1% Ammortamenti e accantonamenti (12,7) (12,2) 4,1% EBIT Adjusted 55,8 69,2 (19,4%) ebit % 18,7% 31,5% Proventi (oneri) finanziari (17,9) (33,5) (46,6%) Adeguamento fair value sui derivati 12,1 (3,7) n.m. EBT 50,0 32,0 56,3% ebt % 16,8% 14,6% Imposte (24,0) (16,9) 42,0% Risultato netto 26,0 15,1 72,2% Interessi di minoranza 1,2 1,4 (14,3%) Risultato di competenza di Gruppo 27,2 16,5 64,8% Milano, 24 Aprile 2007 30
STATO PATRIMONIALE mln Capitale Fisso Capitale circolante netto Capitale investito Finanziato da: Patrimonio netto Posizione finanziaria netta Altre fonti Totale fonti di finanziamento FY 2006 548,0 321,4 869,4 361,5 411,8 96,1 869,4 FY 2005 679.,8 172,1 851,9 359,8 338,5 153,6 851,9 PFN/Capitale Investito (a valore di mercato) scende dal 45.5% al 39.3% (-13.7%) Milano, 24 Aprile 2007 31
NAV PER AZIONE A 7,4 Totale riserva Interessi di minoranza Plusvalenze sospese Avviamenti Patrimonio netto del Gruppo a valore di libro Net Asset Value NAV per azione (in Euro) 2006 272 (6) 112 (9) 339 707 7,4 2005 278 (7) 122-335 727 7,3 Il NAV per azione passa da 7,3 a 7,4 Il patrimonio posseduto si è rivalutato su base omogenea dell 11% YoY Tenuta del NAV nonostante il cambiamento del modello di business che ha comportato l apporto di parte del patrimonio direttamente posseduto in Joint Ventures e fondi, e la ricostituzione dello stesso attraverso acquisto di immobili nel corso dell anno. Milano, 24 Aprile 2007 32
Conclusioni Milano, 24 Aprile 2007 33
Creazione di valore per gli azionisti Dal 1999 Aedes è stata capace di creare valore per gli azionisti, la capitalizzazione di Borsa, considerato l aumento di capitale fatto nel corso del 2002 di 197 mln, è cresciuta da 75 mln a circa 700 mln portandola a registrare il miglior rendimento medio annuo tra i titoli azionari quotati in Borsa dal 1938 fino a tutto il 2006 (rendimento medio annuo del 18,9% -Fonte: Ufficio Studi Mediobanca); 719 * 549 620 325 330 392 167 154 75 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 * MktCap calcolata sul massimo valore registrato nel corso del 2007 Fonte: Bloomberg aprile 2007 Milano, 24 Aprile 2007 34
Conclusioni Il management ha conseguito buona parte degli obiettivi del business plan 2005-2007 in anticipo e nel corso dell esercizio si focalizzerà: Crescita dell attività di servizi Stabilizzazione dei rendimenti Riduzione del livello del debito e del profilo di rischio Prosieguo dell attività di investimento in Italia e aumento dell attività d investimento all estero con un potenziale più ampio grazie al nuovo modello di business Avere una struttura finanziaria adatta a futuri investimenti o a restituire capitale agli azionisti Milano, 24 Aprile 2007 35