RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI SULL ANDAMENTO DELLA GESTIONE PRIMO SEMESTRE 2005 GRUPPO GABETTI 1
DATI SOCIETARI Sede legale in Milano Gabetti Holding S.p.a. Via Ugo Bassi, 4/b Tel. 02 77551 Telefax 02 7755634 www.gabetti.it Dati legali Capitale sociale Euro 19.200.000 C.F. e Registro delle Imprese di Milano n. 81019220029 R.E.A. Milano n. 975958 P.I. n. 03650800158 Investor Relator Direttore Generale Dr. Maurizio BENASSI e-mail diraffarigenerali@gabetti.it Telefono 02/77551 2
Indice Organi sociali Relazione sulla gestione del Gruppo Il mercato immobiliare Struttura del Gruppo Le aree di business Conto economico consolidato di sintesi Dati sintetici della struttura patrimoniale e finanziaria consolidata Risultati consolidati e andamento delle aree di business Le Persone Azioni proprie Composizione del capitale sociale Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura del semestre ed evoluzione prevedibile della gestione Bilancio Semestrale Consolidato Stato Patrimoniale Conto Economico Nota Integrativa Allegati Prospetto di riconciliazione IAS/IFRS con riferimento al 31.12.2004 e al 30.06.2005 Relazione sulla gestione della Capogruppo Informazioni sulla gestione Rapporti con le imprese controllate e parti correlate Conto economico riclassificato Dati sintetici della struttura patrimoniale e finanziaria Bilancio Semestrale della Capogruppo Stato Patrimoniale Conto Economico Nota Integrativa Allegati Relazione sulla revisione contabile limitata della situazione semestrale Appendice transizione agli IAS/IFRS riferita al 31.12.2003-31.12.2004-01.01.2005 3
ORGANI SOCIALI L Assemblea ordinaria del 29 Aprile 2005 ha nominato il Cavaliere del lavoro Giovanni Gabetti Presidente Onorario della Società, procedendo quindi alla nomina dei seguenti organi sociali: Consiglio di Amministrazione Presidente e Amministratore Delegato Elio Gabetti Direttore Generale Maurizio Benassi Consiglieri Maurizio Dallocchio Amministratore Indipendente Claudio De Albertis Amministratore Indipendente Ugo Giordano Hugh Malim Emma Marcegaglia Amministratore Indipendente Maurizio Monteverdi Marco Sertorio Colin Vincent Collegio Sindacale Presidente Sindaci effettivi Sindaci Supplenti Alberto Donnet Salvatore Canonici Giuseppe Deiure Luca Guatelli Massimo Meroni Società di Revisione PricewaterhouseCoopers S.p.A. (Scadenza del mandato: approvazione bilancio al 31/12/2006) Comitato per il Controllo interno Claudio De Albertis Hugh Malim Emma Marcegaglia Ugo Giordano Cariche sociali e Deleghe conferite Al Presidente e Amministratore Delegato e al Direttore Generale spettano, ai sensi dell articolo 18 dello Statuto sociale, la firma sociale e la rappresentanza legale della società di fronte ai terzi ed in giudizio anche separatamente l uno dall altro, nei limiti della delega loro conferita. Il Consiglio di Amministrazione con deliberazione in data 29 Aprile 2005 ha conferito, con firma libera, al Presidente e Amministratore Delegato tutti i più ampi poteri per l ordinaria amministrazione della Società, fatta eccezione unicamente per quelli non delegabili a norma di legge e dell art. 19 dello Statuto sociale. I membri del Consiglio di amministrazione resteranno in carica sino alla data di approvazione del Bilancio al 31 Dicembre 2007. 4
RELAZIONE DEL CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE SULL'ANDAMENTO DEL PRIMO SEMESTRE DEL 2005 DEL GRUPPO GABETTI (art. 2428 C.C.) IL MERCATO IMMOBILIARE DEL PRIMO SEMESTRE 2005 MERCATO RESIDENZIALE Un mercato che prende fiato: Se il 2004 è stato vissuto all insegna di nuovi record di crescita, il I sem. 2005 mostra un mercato che prende fiato. Il quadro dei valori, contrassegnato da una generale stabilità delle quotazioni, evidenzia che la corsa dei prezzi si va esaurendo. A meno di improbabili inversioni di tendenza per i prossimi 6 mesi, il 2005 dovrebbe dunque avviare un nuovo ciclo di mercato. Dopo le 804.000 compravendite dell anno scorso (+5,5% sul 2003) il mercato dovrebbe stabilizzarsi nel 2005. Le tendenze del I sem. inducono a stimare per fine anno 790.000 transazioni (-1,8% sul 2004). Sul fronte prezzi i pochi incrementi registrati, e limitatamente ai quartieri di pregio o centrali, risultano inferiori all inflazione (in media rispettivamente +1,0% e + 1,5%) mentre nelle zone semicentrali e periferiche i prezzi invertono il segno (-0,5%). E soprattutto nelle grandi città del Nord che i valori segnano il passo (Milano -5% in semicentro) mentre nelle città di media dimensione si registrano ancora dei lievi incrementi (dal 2,4% al 3,4% nella media). In crescita la forbice fra prezzo iniziale e finale che, dall 8,8% del 2004 (9,7% nel 2003), sale nei primi sei mesi di quest anno al 10,8%. Allungati anche i tempi di vendita che si attestano attorno ai 3,5 mesi. In contrazione i canoni di locazione che, con l eccezione delle zone di pregio in alcune grandi città (in media +0,7%) arretrano mediamente dell 1,4% in centro e del 4,0% in tutti gli altri contesti urbani, al Nord come al Sud. In grande evidenza il mercato dei box con incrementi di prezzo superiori a quelli delle abitazioni. Da semplice pertinenza dell abitazione, il box si è evoluto a segmento autonomo sul mercato divenendo bene territoriale di consumo e di investimento per le famiglie e per i piccoli investitori. 5
Mercato residenziale Andamento delle compravendite (N.I. 2000 = 100) 125 115 105 95 85 2000 2001 2002 2003 2004 2005 (*) Città capoluogo Altri comuni Totale Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su Agenzie del territorio (*) Stime Mercato residenziale Comportamenti di domanda/offerta e rendimenti Zone Domanda Offerta Prezzi Canoni Rendimenti lordi Pregio 1,0% 0,7% 4,7% - + Centro - + - + 1,5% -1,4% 4,9% Semicentro - + - + -0,5% -4,0% 4,6% Periferia -0,5% -4,0% 5,1% - + - + - + 6
Mercato residenziale Indicatori di previsione per fine 2005 Domanda Offerta Prezzi Comprav. TORINO MILA NO GENOVA VENEZIA BOLOGNA FIRENZE ROMA NAPOLI BARI CAGLIARI - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + - + Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su Agenzie del territorio 7
MERCATO DEGLI IMMOBILI D IMPRESA CATO DEGLI IM Il I sem. 2005 conferma ed anzi accentua le difficoltà evidenziate già nel corso dell anno passato. Si evidenzia un raffreddamento ulteriore dei prezzi ed ancor più dei canoni. In particolare nel segmento terziario uffici i tempi per le trattative si sono sensibilmente allungati ed il vacancy tende ad espandersi (Milano 7-8%; Roma 5-6%), dal centro verso le periferie. Per fine anno è prevedibile un ridimensionamento tanto delle compravendite quanto delle locazioni. La mancata ripresa economica, che impedisce il rilancio delle attività produttive, rende particolarmente prudenti gli utilizzatori finali che tendono a non considerare le soluzioni immobiliari più impegnative. Il permanere di tali condizioni potrebbe compromettere le capacità di assorbimento del mercato dei nuovi volumi di offerta in via di realizzazione. Di riflesso appare sbiadito anche il mercato degli investitori. Diversi immobili sono già stati oggetto di ripetuti e profittevoli scambi e le opportunità di trading si vanno sensibilmente assottigliando. Pur essendo ampia la disponibilità di capitali si fatica non solo a reperire immobili di adeguata qualità ma anche, e in questa fase soprattutto, a precostituire adeguate condizioni di redditività. Le Principali indicazioni PREZZI: in prime location sono in contrazione quelli per gli uffici, ma solo nelle città del Nord. Generalmente stazionarie le quotazioni dei negozi, mentre per gli immobili industriali, sempre in prime location, si registra una contrazione a Torino, Roma e Bologna (3-5%) ed un rialzo a MI (+11%). CANONI: in generale ulteriore flessione. Per gli uffici il decremento è mediamente del 5% nelle prime location e nei quartieri del centro; -10% nel semicentro e nelle periferie. Nel segmento retail i canoni in prime location arretrano ma limitatamente alle città del Nord; stazionari o in lieve crescita altrove. Nel segmento industriale gli andamenti risultano molto diversificati: mentre Milano e Roma non registrano variazioni di rilievo, forti incrementi si hanno a Torino e a Napoli. RENDIMENTI: generalmente calanti per tutte le tipologie di prodotto, specie nelle prime location. LE PREVISIONI Il quadro delle previsioni evidenzia l attuale fase di difficoltà. UFFICI: su uno scenario di attesa stazionarietà delle attuali tendenze dovrebbero manifestarsi ulteriori contrazioni dei canoni a Torino, Milano, Napoli, Bari. Quanto ai prezzi, quasi ovunque fermi, l unico possibile incremento potrebbe riguardare la capitale dove per altro potrebbero crescere, anche se di poco, il n delle locazioni. 8
RETAIL: ancor più statico il quadro dei valori degli immobili per la piccola distribuzione. Le uniche variazioni previste riguardano i prezzi a Bologna (lieve crescita) ed i canoni a Milano (lieve calo). Prosegue lo sviluppo delle grandi catene distributive specie al Sud, dove vincono i grandi insediamenti con l ancoraggio al food. Ma su tutto il segmento dedicato alle attività commerciali pesa l ombra dei consumi calanti delle famiglie. INDUSTRIALE: più movimentato il quadro previsivo in questo segmento. Si attendono prezzi in calo a Torino e Firenze ed in crescita a Napoli; canoni generalmente inclini al ribasso con le eccezioni di Genova, Bologna e Bari, dove non dovrebbero esserci variazioni, e di Roma dove, in controtendenza, potrebbero lievitare leggermente. TERZIARIO UFFICI PICCOLA DISTRIBUZIONE IMMOBILI INDUSTRIALI Prezzi Canoni Prezzi Canoni Prezzi Canoni TORINO - + - + - + - + - + - + GENOVA - + - + - + - + - + - + MILANO - + - + - + - + - + - + BOLOGNA - + - + - + - + - + - + FIRENZE - + - + - + - + - + - + ROMA - + - + - + - + - + - + NAPOLI - + - + - + - + - + - + BARI - + - + - + - + - + - + Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su Agenzie del territorio 9
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LE AREE DI BUSINESS ATTIVITA DI SERVIZI GRUPPO GABETTI ATTIVITA DI INVESTIMENTO E TRADING IMMOBILIARE ATTIVITA FINANZIARIA 11
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RISULTATI CONSOLIDATI E ANDAMENTO DELLE AREE DI BUSINESS Al 30 Giugno 2005 il Gruppo evidenzia un utile al netto delle imposte pari a Euro 164 mila (Euro 874 mila al 30 Giugno 2004). Tale scostamento è principalmente dovuto alla diminuzione del margine operativo lordo dell attività di servizi, con riferimento in particolar modo all attività di consulenze e gestione immobiliare che, nel primo semestre 2004, aveva beneficiato di una operazione particolarmente rilevante. Il risultato complessivo del semestre ha risentito inoltre di una diversa pianificazione annuale della pubblicità istituzionale. L andamento generale del mercato ha infatti indotto ad anticipare una parte della campagna pubblicitaria televisiva, portando ad un incremento degli investimenti nel primo semestre di oltre Euro 700 mila rispetto all esercizio precedente. Si prevede comunque che il costo complessivo della pubblicità istituzionale nell esercizio 2005 non sarà significativamente più elevato di quello sostenuto nel 2004 (Euro 3,4 milioni). Al 30 Giugno 2005 il margine operativo lordo di Gruppo, pari a Euro 3.844 mila, è diminuito del 44% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente ed include i costi della Capogruppo per Euro 3.407 mila, superiori del 12% rispetto al 30 Giugno 2004 (Euro 6.828 mila), in seguito all accentramento dei servizi di Gruppo in Gabetti Holding S.p.A. effettuato nel mese di Marzo dell esercizio precedente. La voce Ammortamenti, accantonamenti, svalutazioni e rivalutazioni si riduce complessivamente di Euro 1.572 mila ed include accantonamenti per rischi diversi pari ad Euro 59 mila (Euro 550 mila al 30 Giugno 2004) e svalutazioni su crediti immobilizzati per Euro 474 mila (Euro 1.330 mila al 30 Giugno 2004). L apporto delle diverse aree di business al margine operativo lordo al 30 Giugno 2005 viene di seguito commentato nel dettaglio. ATTIVITÀ DI SERVIZI L attività di servizi rappresenta il core business del Gruppo e comprende l intermediazione immobiliare, il franchising, la segnalazione di prodotti finanziari e la consulenza e gestione immobiliare. Complessivamente l attività di servizi ha prodotto al 30 Giugno 2005 un margine operativo lordo di Euro 5.331 mila, rispetto ad Euro 7.451 mila del 30 Giugno 2004 (- 29%). Intermediazione immobiliare La rete diretta composta al 30 Giugno 2005 da 142 agenzie (137 al 30 Giugno 2004), ha generato nel periodo ricavi per Euro 25.402 mila (Euro 25.109 mila al 30 Giugno 2004). 15
La tabella che segue riepiloga i ricavi per intermediazione suddivisi per settore. Si evidenzia che il ritardo nel settore frazionamenti è influenzato dalla chiusura di operazioni che vedranno la loro maturazione economica a partire dalla seconda parte dell esercizio. Franchising Nel 2005 prosegue il programma di sviluppo della rete di vendita attraverso il franchising, con l obiettivo primario di rendere operativi i punti vendita previsti nelle zone contrattuali già affiliate negli esercizi precedenti, oltre che di incrementare i contratti stipulati. Al 30 Giugno 2005 risultano stipulati contratti in franchising in 672 zone contrattuali, oltre a 25 sub-agenzie (737 zone contrattuali e 36 sub-agenzie al 30 Giugno 2004). Complessivamente lo sviluppo delle agenzie operative viene evidenziato nella tabella seguente: I ricavi derivanti dai corrispettivi per affiliazione, royalties e contributi assicurativi, sono stati pari a Euro 3.366 mila, in crescita del 10% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente (Euro 3.049 mila). Segnalazione di prodotti finanziari Al 30 Giugno 2005 l attività di segnalazione dei mutui erogati da Banca Woolwich (marchio di Barclays Bank Plc) e dal Gruppo Monte dei Paschi di Siena, nonché dei prodotti assicurativi e finanziari collegati, hanno generato ricavi per Euro 3.993 mila, con un incremento del 5% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente (Euro 3.807 mila). I mutui segnalati sono stati pari ad Euro 151 milioni, con una crescita del 2% rispetto al primo semestre dell esercizio precedente (Euro 148 milioni al 30 Giugno 2004). 16
Consulenza e gestione immobiliare L attività di consulenza e gestione immobiliare ha fatto registrare nel primo semestre 2005 una diminuzione dei ricavi, passati da Euro 2.433 mila al 30 Giugno 2004 ad Euro 1.396 mila al 30 Giugno 2005. Tale diminuzione è principalmente giustificata dalla conclusione al 30 Giugno 2004 di una importante operazione particolarmente rilevante e non ripetitiva, consistente nella vendita di un importante portafoglio immobiliare. Costi e spese operative Al 30 Giugno 2005 ammontano ad Euro 29.330 mila e si incrementano del 6% rispetto ad Euro 27.689 mila relativi allo stesso periodo dell esercizio precedente in seguito alle variazioni evidenziate in dettaglio: i costi per servizi pari ad Euro 13.136 mila si incrementano del 12% (Euro 11.703 mila al 30 Giugno 2004), principalmente a causa di maggiori investimenti pubblicitari, dovuti ad una diversa pianificazione della campagna pubblicitaria rispetto al 2004, che sono risultati superiori del 22% rispetto allo stesso periodo dell esercizio precedente (Euro 3.976 mila rispetto ad Euro 3.249 mila), nonché di un incremento del 14% delle provvigioni pagate a collaboratori autonomi su attività d intermediazione immobiliare e ad affiliati per segnalazione finanziaria di mutui (Euro 5.696 mila rispetto ad Euro 4.993 mila), in relazione all incremento dei risultati commerciali nel settore residenziale ed all incremento del numero dei collaboratori; la riduzione del costo del personale pari ad Euro 198 mila (Euro 11.891 mila al 30 Giugno 2005 rispetto ad Euro 12.089 mila al 30 Giugno 2004) trae origine da un effetto negativo dovuto all incremento della forza lavoro oltre che dagli aumenti contrattuali verificatesi nel periodo e da un effetto positivo riferito all accentramento nella controllante di tutti i servizi rivolti alle società del gruppo avvenuto nello scorso esercizio, con conseguente spostamento di parte del personale; i costi per il godimento beni di terzi pari ad Euro 2.889 mila si incrementano del 5% (Euro 2.760 mila al 30 Giugno 2004), per maggiori costi sostenuti per il noleggio ed il leasing di hardware ed attrezzature; gli oneri diversi di gestione pari ad Euro 1.414 mila, si incrementano del 25% (Euro 1.135 mila al 30 Giugno 2004), principalmente a causa dei costi sostenuti per la realizzazione di uno stand e la partecipazione alla fiera di Milano nel corso del mese di Aprile ed a maggiori costi per imposte e tasse. 17
ATTIVITÀ DI INVESTIMENTO E TRADING IMMOBILIARE L attività di investimento e trading immobiliare, principalmente effettuata da Brunilde S.p.A., società partecipata al 49,902% da Cifin S.p.A. (Gruppo La Gaiana) ha prodotto un margine operativo lordo al 30 Giugno 2005 pari ad Euro 1.582 mila, in diminuzione del 14% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente, con vendite di immobili pari ad Euro 18.226 mila, (Euro 14.035 mila al 30 Giugno 2004). Nel corso del primo semestre 2005 sono proseguite da parte di Brunilde S.p.A. le vendite frazionate di tutti gli immobili in rimanenza, mentre Agedil S.p.A. ha concluso le vendite di Torino, Via Arsenale, Sirmione e Ladispoli. Inoltre tramite le società collegate di Agedil S.p.A. (Riccardo S.r.l., Sagittario S.r.l. ed Iside S.r.l.) è proseguita la raccolta di proposte di acquisto sia per gli immobili in costruzione (iniziativa di Nettuno) che per quelli acquistati per la vendita (Como). Nel semestre Iside S.r.l. ha proceduto infine alla vendita in blocco dell immobile sito in Seregno. Si segnala che in data 15 Aprile 2005 si è proceduto all acquisto (con Patrimonia S.p.A.) di un ulteriore 14% di partecipazione nella società Star S.r.l., società veicolo per la valorizzazione e la rivendita di un importante portafoglio immobiliare distribuito su tutto il territorio nazionale. Dopo tale operazione la compagine azionaria di Star S.r.l. risulta composta da Cifin S.p.A. (Gruppo La Gaiana) per il 75% e da Patrimonia S.p.A. (Gruppo Gabetti) per il 25%. Tale partecipazione, avente per oggetto la dismissione di un importante portafoglio di immobili, distribuito su tutto il territorio nazionale, ha generato al 30 Giugno 2005 un beneficio economico pari ad Euro 66 mila. ATTIVITÀ FINANZIARIA Al 30 Giugno 2005 l attività finanziaria ha generato un margine operativo lordo pari ad Euro 338 mila, in diminuzione del 41% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente (Euro 574 mila). L attività tipica risente della continua e graduale riduzione degli impieghi relativi al portafoglio dei mutui erogati direttamente fino al 31 Dicembre 1997. Il montante a scadere al 30 Giugno 2005 risulta essere pari a Euro 12 milioni, di cui 9,6 milioni per quota capitale (Euro 22,1 milioni di cui Euro 17,4 milioni per quota capitale al 30 Giugno 2004). COSTI DELLA CAPOGRUPPO Al 30 Giugno 2005 i costi della capogruppo sono pari ad Euro 3.407 mila e si incrementano del 12% rispetto allo stesso periodo dell esercizio precedente, a seguito principalmente dell aumento dei costi per il personale, oggi pari ad Euro 2.330 mila, rispetto ad Euro 1.886 mila al 30 Giugno 2004, dovuto in gran parte all accentramento nella controllante di tutti i servizi rivolti alle società del Gruppo, avvenuto nel mese di Marzo 2004. 18
STRUTTURA PATRIMONIALE E FINANZIARIA Il patrimonio netto del Gruppo al 30 Giugno 2005 (comprensivo del risultato netto semestrale) ammonta ad Euro 39.303 mila, in diminuzione di Euro 1.938 mila rispetto al 31 Dicembre 2004, a seguito dei dividendi distribuiti (Euro 1.920 mila). L indebitamento finanziario netto del Gruppo al 30 Giugno 2005, pari a Euro 35.363 mila, (Euro 6.887 mila a medio lungo termine) si riduce di Euro 3.821 rispetto al 31 Dicembre 2004, a seguito dei flussi attivi generati dagli investimenti effettuati nel settore del trading immobiliare ed alla progressiva riduzione degli impieghi relativi al portafoglio mutui erogati direttamente. Le linee di credito concesse dal sistema bancario ammontano complessivamente ad Euro 175 milioni. TRANSIZIONE AGLI IAS/IFRS Il Regolamento n. 1606/2002 della Comunità Europea stabilisce l obbligo di redazione del bilancio consolidato, per tutte le società quotate, conforme ai principi contabili internazionali IAS/IFRS a partire dal 31 Dicembre 2005. Il Gruppo Gabetti nell ambito delle opzioni concesse dal quadro normativo attualmente in vigore, ha scelto di predisporre la situazione semestrale consolidata secondo i principi contabili italiani e di esporre, secondo quanto richiesto dall art. 81 bis del regolamento CONSOB n. 11971 del 14 Maggio 1999 e successive modifiche ed integrazioni: - un prospetto di riconciliazione del patrimonio netto consolidato alla data del 30 Giugno 2005 e del 31 Dicembre 2004 e del risultato economico consolidato alla data del 30 Giugno 2005 determinati secondo i principi contabili italiani rispetto ai valori assunti in applicazione dei principi contabili internazionali IAS/IFRS; - un prospetto di riconciliazione tra i principi contabili italiani e i principi contabili internazionali IAS/IFRS del patrimonio netto consolidato di apertura alla data del 1 Gennaio 2004, del patrimonio netto consolidato e del risultato economico consolidato alla data del 31 Dicembre 2004 e del patrimonio netto consolidato alla data del 1 Gennaio 2005 a seguito dell introduzione dei principi IAS 32/39. Tali prospetti sono esposti rispettivamente come allegato ed appendice separata nella presente semestrale. 19
LE PERSONE Al 30 Giugno 2005 l organico del Gruppo, suddiviso per società e categoria, risulta così composto: 30/06/2005 31/12/2004 30/06/2004 GABETTI HOLDING S.p.A. 91 93 90 GABETTI S.p.A. 450 439 436 PATRIGEST S.p.A. 10 15 16 AGEDIL S.p.A. 2 0 0 TOTALE PERSONALE DIPENDENTE 553 547 542 30/06/2005 31/12/2004 30/06/2004 DIRIGENTI 14 14 12 QUADRI 43 32 34 IMPIEGATI 496 501 496 TOTALE PERSONALE DIPENDENTE 553 547 542 La controllata Gabetti S.p.A. si avvale inoltre di collaboratori autonomi che operano in supporto alla rete commerciale. Il numero di tali risorse al 30 Giugno 2005 è pari a 322 unità rispetto alle 262 di fine anno 2004. AZIONI PROPRIE Al 30 Giugno 2005 non sono detenute azioni proprie in portafoglio e non ne sono state acquistate e vendute nel corso del semestre. La quotazione di mercato di una azione Gabetti Holding S.p.A. al 30 Giugno 2005 era pari ad Euro 4,020 (Euro 2,184 al 30 Dicembre 2004). 20
COMPOSIZIONE DEL CAPITALE SOCIALE 21
FATTI DI RILIEVO AVVENUTI DOPO LA CHIUSURA DEL SEMESTRE ED EVOLUZIONE PREVEDILE DELLA GESTIONE Nel secondo semestre dell esercizio in corso si ritiene che il mercato immobiliare sarà contrassegnato da una generale stabilità. Si prevede che i ricavi generati dall attività di servizi faranno registrare un trend positivo nei prossimi mesi, con un recupero anche nel settore frazionamenti connesso ad un incarico di vendita, ricevuto da Generali Properties S.p.A. per un importante pacchetto di immobili localizzato a Mestre, che produrrà benefici economici già nel corso del corrente esercizio. Anche per i ricavi per consulenze immobiliari vi sono interessanti prospettive in relazione ad importanti incarichi di valutazioni immobiliari, da finalizzare entro fine anno. La previsione per un andamento positivo dei ricavi dell attività di servizi del secondo semestre è avvalorata dai risultati dei ricavi per intermediazione immobiliare della Gabetti S.p.A. conseguiti nel mese di Luglio, che sono stati complessivamente pari ad Euro 4.382 mila rispetto ad Euro 3.627 mila nel Luglio 2004. Allo scopo di concretizzare le potenzialità esistenti e di accelerare il processo di sviluppo del Gruppo si è deciso di avviare lo studio e la stesura di un piano strategico ed industriale triennale. Tale attività viene svolta con la collaborazione di Boston Consulting Group e di Watson Wyatt Italia. p. Il Consiglio di Amministrazione Il Presidente e Amministratore Delegato (Dott. Elio Gabetti) 22
BILANCIO CONSOLIDATO STATO PATRIMONIALE CONTO ECONOMICO PRIMO SEMESTRE 2005 23
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NOTA INTEGRATIVA La situazione semestrale consolidata è stata redatta secondo le disposizioni del D.Lgs. 127/91, capo III, di attuazione della VII Direttiva CEE, integrate e interpretate in base ai principi contabili dei Consigli Nazionali dei Dottori Commercialisti e dei Ragionieri. I prospetti dello stato patrimoniale e del conto economico, nonché le informazioni ed i prospetti riportati nella nota integrativa, se non diversamente indicato, sono esposti in migliaia di Euro. STRUTTURA E CONTENUTO DEL BILANCIO CONSOLIDATO AREA DI CONSOLIDAMENTO La situazione semestrale consolidata include il bilancio della Gabetti Holding S.p.A., società capogruppo, ed i bilanci delle società da questa controllate direttamente ed indirettamente. Di seguito sono elencate le società incluse nell'area di consolidamento e consolidate con il metodo integrale, con le rispettive quote di pertinenza della Gabetti Holding S.p.A.: Società Codice Fiscale e Capitale % partecipazione Indirizzo Iscr. Reg, Imprese Sociale/Euro Nr. azioni o quote Tramite Gabetti S.p.A. 00815040159 4'650'000 100,000 Milano Via Ugo Bassi, 4b 4'650'000 Diretta Gabetti Mutuicasa S.p.A. 80053390151 10'400'000 51,429 Milano via Ugo Bassi, 4b 10'400'000 Diretta 48,571 Gabetti S.p.A. Patrigest S.p.A. 04508760156 1'550'000 100,000 Milano Via Ugo Bassi, 4b 1'550'000 Diretta Agedil S.p.A. 09642250154 1'500'000 100,000 Milano Via Ugo Bassi, 4b 1'500'000 Diretta Euridice S.r.l. 10216730159 10'200 100,000 Milano via Ugo Bassi, 4b 10'200 Agedil S.p.A. Brunilde S.p.A. 07396020153 1 000'000 50,098 Milano via Ugo Bassi, 4b 1'000'000 Agedil S.p.A. Patrimonia S.p.A. 03712660103 250'000 100,000 Milano via Ugo Bassi, 4b 250'000 Diretta 28
Le imprese, incluse nell area di consolidamento con il metodo proporzionale, ai sensi dell'articolo 37 del D.Lgs. 127/91 sono le seguenti: Società Codice Fiscale e Capitale % partecipazione Indirizzo Iscr. Reg, Imprese Sociale/Euro Nr. azioni o quote Tramite Riccardo S.r.l. 07604011002 100'000 50,000 Roma Largo Chigi, 9 2 Agedil S.p.A. Sagittario S.r.l. 07604041009 100'000 50,000 Roma Largo Chigi, 9 2 Agedil S.p.A. Iside S.r.l. 04597830969 100'000 50,000 Milano via Savona, 52 2 Agedil S.p.A. La seguenti imprese sono state valutate con il metodo del patrimonio netto; Itinform S.r.l. è esclusa dall area di consolidamento in quanto in liquidazione: Itinform S.r.l. Società Codice Fiscale e Capitale % partecipazione Indirizzo Iscr. Reg, Imprese Sociale/Euro Nr. azioni o quote Tramite in liquidazione 04493520151 10'200 70,000 Milano via T. Speri, 8 2 Agedil S.p.A. Star S.r.l. 04624800969 210.000 25,000 Milano via Cerva, 30 2 Patrimonia S.p.A. E stata mantenuta al costo, rettificato per eventuali perdite durevoli di valore la seguente partecipazione: Società Codice Fiscale e Capitale % partecipazione Indirizzo Iscr. Reg, Imprese Sociale/Euro Nr. azioni o quote Tramite Impresa Gadola S.p.A. 00846230159 1'169'433 9,703 Milano via Tiziano, 21 756.438 Diretta DATA DI RIFERIMENTO La semestrale consolidata è stata redatta utilizzando le situazioni al 30 Giugno 2005 delle società oggetto di consolidamento, predisposte dai rispettivi organi amministrativi per l'approvazione da parte dei Consigli di Amministrazione, ad eccezione della collegata Impresa Gadola S.p.A. per la quale è stato utilizzato il bilancio al 31 Dicembre 2004, approvato dall Assemblea dei Soci in data 12 Luglio 2005. 29
SITUAZIONI SEMESTRALI INCLUSE NEL CONSOLIDAMENTO Le situazioni semestrali sono state opportunamente rettificate per recepire gli effetti economici e patrimoniali derivanti dall'adozione della metodologia finanziaria relativamente al settore del leasing, e riclassificate per renderle omogenee nell'ambito del Gruppo ed aderenti ai criteri di valutazione ed ai principi contabili della Capogruppo, Gabetti Holding S.p.A., che sono in linea con quelli previsti dagli articoli 2423 e seguenti del Codice Civile, modificati dalla riforma del diritto societario e con quelli raccomandati dalla CONSOB. CRITERI DI CONSOLIDAMENTO Nelle situazioni semestrali incluse nell area di consolidamento e consolidate col metodo dell'integrazione globale, il valore contabile delle partecipazioni detenute dalla società Capogruppo e dalle altre società incluse nell area di consolidamento è eliminato contro il relativo patrimonio netto a fronte dell assunzione delle attività, delle passività, dei costi e dei ricavi delle società controllate nel loro ammontare complessivo. La quota di patrimonio netto riferibile ai terzi è evidenziata in una apposita voce. Le situazioni semestrali incluse nell area di consolidamento e consolidate col metodo dell integrazione proporzionale, riprendono pro-quota tutti gli elementi patrimoniali della società partecipata, sostituendoli al valore contabile della partecipazione. Il conto economico consolidato riprende pro-quota gli elementi del conto economico della partecipata, determinati secondo le tecniche di consolidamento. Le eventuali differenze emergenti dall'eliminazione del valore di carico delle partecipazioni consolidate, rispetto alla corrispondente quota del valore del patrimonio netto delle stesse partecipazioni alla data di acquisizione, sono imputate nel bilancio consolidato in una voce del patrimonio netto denominata "riserva di consolidamento", ovvero, quando sia dovuta alla previsione di risultati economici sfavorevoli, in una voce denominata "fondo di consolidamento per rischi ed oneri futuri" eventualmente utilizzato a fronte delle perdite effettivamente consuntivate dalle partecipate; se positiva, è iscritta in una voce dell'attivo denominata differenza di consolidamento. Le partite di credito e di debito, i costi e i ricavi e tutte le operazioni di ammontare significativo intercorse fra le società oggetto di consolidamento sono state eliminate. Gli utili derivanti da operazioni infragruppo e non ancora realizzati alla data di bilancio, sono stati eliminati. Per le società valutate con il metodo del patrimonio netto, il costo originario della partecipazione viene modificato per recepire le rettifiche legate alla variazione del patrimonio netto della partecipata, tenendo conto, in modo particolare, degli utili e delle perdite realizzate con i terzi nei periodi successivi all acquisto della partecipazione. Sono escluse dall'area di consolidamento e valutate al costo le altre partecipazioni minori. Il costo viene ridotto per perdite durevoli di valore nel caso in cui le partecipate abbiano subito perdite e non siano prevedibili nell immediato futuro utili di entità tale da assorbire tali perdite; il valore originario viene ripristinato negli esercizi successivi se vengono meno i motivi della svalutazione effettuata. 30
Il raccordo tra il patrimonio netto e il risultato di esercizio desumibile dalla situazione semestrale della Gabetti Holding S.p.A. al 30 Giugno 2005 ed i corrispondenti dati della situazione semestrale consolidata di Gruppo alla stessa data, sono esposti nell'allegato prospetto. CRITERI DI VALUTAZIONE I dati semestrali rappresentano un elemento di raccordo e di continuità delle informazioni diffuse attraverso il bilancio consolidato di esercizio; per la loro formazione sono stati, quindi, applicati criteri conformi a quelli adottati in sede di redazione del bilancio annuale al 31 Dicembre 2004, al quale si rimanda. ALTRE INFORMAZIONI Comparazione con l esercizio precedente Qualora si rendesse necessaria una diversa classificazione di alcune voci dello stato patrimoniale e del conto economico, ai fini della comparabilità, le stesse verrebbero riclassificate anche per l esercizio precedente. Operazioni infragruppo Nel corso dell'esercizio le società del Gruppo Gabetti hanno effettuato tra di esse operazioni a normali condizioni di mercato ad eccezione dei finanziamenti infruttiferi concessi dalla controllante Gabetti Holding S.p.A. a Patrimonia S.p.A. e da Agedil S.p.A. a Brunilde S.p.A., Euridice S.r.l. ed alle società consolidate proporzionalmente Sagittario S.r.l., Riccardo S.r.l. ed Iside S.r.l... Le operazioni significative svolte tra società consolidate che hanno dato origine a ricavi e costi, crediti e debiti, sono state eliminate. Le altre operazioni intercorse con società del Gruppo non consolidate sono evidenziate nelle note al bilancio consolidato. Rapporti con parti correlate In conformità a quanto prescritto dalla comunicazione CONSOB n.98015375 del 27 Febbraio 1998, si precisa che nel corso dell esercizio la Gabetti Holding S.p.A., tramite le sue controllate Gabetti S.p.A. e Gabetti Mutuicasa S.p.A., ha effettuato, a normali condizioni di mercato e con l obiettivo di creare la massima sinergia possibile, operazioni con parti correlate, nell ambito specifico della segnalazione di prodotti finanziari a Banca Woolwich (Barclays Bank Plc). Inoltre Brunilde S.p.A. ha ricevuto finanziamenti infruttiferi dal socio Cifin S.p.A. (La Gaiana S.p.A.). Con Star S.r.l., società di cui detiene il 75% il Gruppo La Gaiana, sono in essere rapporti commerciali, regolati a condizioni di mercato, riguardanti l asset ed il property management del portafoglio immobiliare (Gabetti S.p.A.) oltre ad un finanziamento fruttifero concesso da Patrimonia S.p.A.. 31
Con il socio Generali Properties S.p.A. sono state effettuate operazioni commerciali riguardanti l intermediazione per la ricerca di potenziali locatori. E inoltre in essere un contratto di locazione riguardante l immobile di Milano, via Ugo Bassi. Entrambe le operazioni sono regolate a condizioni di mercato. Il dettaglio di tutte le operazioni effettuate con parti correlate viene evidenziato nella relazione sulla gestione della Capogruppo. STATO PATRIMONIALE CONSOLIDATO IMMOBILIZZAZIONI Immobilizzazioni immateriali Al 30 Giugno 2005 il totale della voce è pari ad Euro 2.133 mila ed aumenta di Euro 50 mila rispetto al 31 Dicembre 2004, a seguito della quota di ammortamento del semestre pari ad Euro 543 mila, tenuto conto di nuovi investimenti per Euro 631 mila e di disinvestimenti netti per Euro 38 mila. Immobilizzazioni materiali Al 30 Giugno 2005 il totale della voce è pari ad Euro 2.710 mila e si riduce di Euro 92 mila rispetto al 31 Dicembre 2004, a seguito della quota di ammortamento del semestre pari ad Euro 280 mila, tenuto conto di nuovi investimenti netti per Euro 188 mila. Immobilizzazioni finanziarie Partecipazioni in imprese controllate, collegate ed altre minori La voce risulta così composta: Saldo Percentuale di 30.06.2005 partecipazione - Imprese controllate Itinform S.r.l. in liquidazione 1 70,000% - Altre imprese Star S.r.l. 2.156 25,000% Impresa Gadola S.p.A. 98 9,703% Totale partecipazioni 2.255 Le variazioni dei saldi sono dettagliate nell apposito prospetto allegato alla presente nota. 32
La partecipazione nell Impresa Gadola S.p.A. è stata svalutata per Euro 16 mila al fine di recepire le perdite registrate dalla stessa fino al 31 Dicembre 2004. I Crediti verso clienti per operazioni di locazione finanziaria risultano essere i seguenti : Crediti Esigibili Esigibili Saldo Saldo scaduti entro 1 da 2 a 5 30.06.2005 31.12.2004 anno anni Crediti lordi 1.094 46 33 1.173 1.147 Fondi rischi interessi -400 0 0-400 -365 mora Fondi rischi su crediti -178 0 0-178 -176 Totale fondi rischi -578 0 0-578 -541 Totale crediti netti 516 46 33 595 606 Il decremento dei crediti netti, pari ad Euro 11 mila, è riferibile al naturale rientro delle quote capitale dei contratti. Crediti verso clienti per mutui concessi La voce comprende i crediti verso la clientela per operazioni di mutuo, concessi per acquisto o ristrutturazione di immobili, assistiti da garanzie ipotecarie, e risulta così suddivisa: Crediti Esigibili Esigibili Esigibili Saldo Saldo scaduti entro 1 anno da 2 a 5 anni oltre 5 anni 30.06.2005 31.12.2004 Crediti lordi 43.686 3.782 5.218 630 53.316 58.962 Interessi di mora 134.301 0 0 0 134.301 132.572 Totale crediti lordi 177.987 3.782 5.218 630 187.617 191.535 Fondi sval.cred.interessi mora -134.301 0 0 0-134.301-132.572 Fondi svalutazione crediti -6.301-546 -675-80 -7.602-7.889 Totale fondi svalut.crediti -140.602-546 -675-80 -141.903-140.461 Totale crediti netti 37.385 3.236 4.543 550 45.714 51.074 Il decremento di Euro 5.360 mila è dovuto principalmente al naturale rientro delle quote capitale dei contratti ed a risoluzioni anticipate effettuate nel periodo. 33
Al 30 Giugno 2005 l ammontare della quota capitale dei crediti a scadere risulta così suddivisa : capitale a tasso indicizzato Euro 5.361 mila capitale a tasso rivedibile Euro 4.201 mila ratei interessi (luglio) Euro 68 mila TOTALE A SCADERE Euro 9.630 mila Il fondo svalutazione crediti evidenzia un decremento di Euro 287 mila rispetto al 31 Dicembre 2004, dovuto all accantonamento del periodo per Euro 385 mila, al netto dell utilizzo effettuato a copertura di perdite su crediti per Euro 672 mila. Crediti verso altri La voce è composta da : Saldo Saldo 30.06.2005 31.12.2004 - Depositi cauzionali vari 367 353 - Crediti per acconti IRPEF sul TFR 13 38 - Crediti verso associante per apporto 64 63 - Crediti verso altri per finanziamenti 3.495 1.040 -Altri 0 0 Totale crediti verso altri 3.939 1.494 Nel primo semestre 2005 i crediti verso altri sono aumentati di Euro 2.445 mila; la principale variazione riguarda la voce crediti verso altri per finanziamenti ed è dovuto all incremento del finanziamento fruttifero concesso da Patrimonia S.p.A, alla partecipata Star S.r.l. ed ai finanziamenti infruttiferi concessi da Agedil S.p.A. alle collegate Sagittario S.r.l., Riccardo S.r.l. ed Iside S.r.l.. La quota dei crediti verso altri esigibile oltre l esercizio, principalmente riferita a depositi cauzionali, è pari a Euro 376 mila. Altri Titoli Sono rappresentati da n. 122.660 obbligazioni dal valore nominale di 1 Euro cadauna, emesse il 21/05/2001 dall Impresa Gadola S.p.A., con scadenza 31/12/2007 e aventi tasso fisso annuo del 7,5 %. Tali titoli sono in deposito presso la società emittente. 34
Azioni proprie Al 30 Giugno 2005 non sono detenute azioni proprie in portafoglio e non ne sono state acquistate e vendute nel corso del semestre. La quotazione di mercato di una azione Gabetti Holding S.p.A. al 30 Giugno 2005 era pari ad Euro 4,020 (Euro 2,184 al 30 Dicembre 2004). ATTIVO CIRCOLANTE Rimanenze Prodotti in corso di lavorazione e semilavorati Tale voce al 30 Giugno 2005 è pari ad Euro 2.159 mila ed è interamente rappresentata dal valore delle costruzioni in corso di un iniziativa di promozione edilizia su due terreni edificabili siti in Nettuno (RM), effettuata dalle consolidate Sagittario S.r.l. e Riccardo S.r.l., entrambe partecipate da Agedil S.p.A.. Immobili in attesa di vendita Trattasi di beni relativi a contratti di locazione finanziaria risolti, in attesa di essere destinati alla vendita. Il dettaglio risulta essere il seguente: Saldo Saldo 30.06.2005 31.12.2004 Vigevano - Via della Gioia 2 2 Sperlonga - Via Valle 62 63 Cameri - Via Matteotti 57 60 Totale immobili in attesa di vendita 121 125 Nel primo semestre 2005 non sono state registrate vendite di unità immobiliari. 35
Gli Immobili destinati alla vendita sono rappresentati da immobili ubicati in: Saldo Saldo 30.06.2005 31.12.2004 Torino - Via Arsenale 0 265 Genova - Via del Molo 205 205 Isola Piana (CA) 1.257 1.357 Brescia - Via Zima 78 116 Udine - Via Caccia 137 137 Bologna - Via San Vitale 1.174 1.332 Biella - Via Gramsci 91 91 Rescaldina - Via Piave 2.857 2.822 Casalecchio di Reno (BO) - Via Marconi 5 5 Firenze - Via Masaccio 27 1.444 Trieste - Via Martiri della Libertà 63 497 Sirmione - P.za Virgilio 0 851 Torino - C.so Svizzera 17 1.564 Ladispoli - Via del Porto 0 215 Trieste - Via Stuparich 1.459 1.735 Verona - Via Pirandello 1.998 3.350 Verona - Via Mameli 2.553 3.151 Verona - Via Adigetto 6.704 9.857 Varese - Via Monte Tabor 4.111 4.106 Como - Via Roosvelt 4.370 4.380 Seregno - Via Sciesa 0 5.406 Totale immobili destinati alla vendita 27.106 42.886 Al 30 Giugno 2005 la voce registra rispetto al 31 Dicembre 2004 un decremento di Euro 15.780 mila, principalmente a seguito delle vendite del periodo, il cui costo totale ammonta ad Euro 16.221 mila, tenuto conto del rientro di utili infragruppo per Euro 80 mila, stornati nell esercizio precedente a livello consolidato. Sono stati inoltre sostenuti costi incrementativi per lavori di manutenzione e ristrutturazione per Euro 361 mila su unità immobiliari che risultano ancora essere in rimanenza. Acconti Si riferiscono agli acconti prezzo, versati dalla controllata Euridice S.r.l. per l acquisto dei posti barca di Isola Piana, per Euro 121 mila. 36
Crediti Crediti verso clienti Il saldo risulta così composto: Saldo Saldo 30.06.2005 31.12.2004 - Clienti per mediazioni immobiliari 4.965 3.524 - Clienti per mediazioni finanziarie 0 744 - Clienti per pratiche in contenzioso 1.179 1.115 - Clienti per attività di franchising 2.363 2.886 - Clienti per valutazioni e consulenze 732 619 - Clienti per recupero crediti 0 468 - Clienti per fatture da emettere 5.061 2.569 - Altri 544 663 Totale crediti verso clienti 14.844 12.588 Totale fondi svalutazione crediti -1.437-1.468 Totale crediti netti verso clienti 13.407 11.120 Crediti tributari Il saldo risulta così composto: Saldo Saldo 30.06.2005 31.12.2004 - Crediti verso l'erario c/iva 420 1.194 - Altri crediti verso l'erario 1.604 2.528 Totale crediti tributari 2.024 3.723 37
Crediti per imposte anticipate La composizione della voce risulta essere la seguente : Entro Oltre Saldo Entro Oltre Saldo l'esercizio l'esercizio 30.06.2005 l'esercizio l'esercizio 31.12.2004 Crediti per imposte antic. 1.208 554 1.762 353 841 1.194 Tali crediti sono principalmente riferiti ad imposte anticipate calcolate sulle perdite fiscali realizzate nel semestre in corso, nonché relativi ad accantonamenti tassati per rischi su crediti, svalutazioni di partecipazioni e rimanenze di immobili. Le aliquote utilizzate per il calcolo sono le seguenti: IRES 33%, IRAP 4,25%. Al 30 Giugno 2005 i crediti per imposte anticipate si incrementano di Euro 568 mila. Il dettaglio analitico della voce, con l evidenza delle differenze temporanee non iscritte nell esercizio corrente, viene evidenziato nell apposito prospetto allegato alla presente nota. Crediti verso altri La composizione della voce risulta essere la seguente : Saldo Saldo 30.06.2005 31.12.2004 - Acconti a fornitori 562 3.195 - Crediti verso dipendenti 163 152 - Altri 389 430 Totale crediti verso altri 1.114 3.777 La voce registra al 30 Giugno 2005 un decremento pari ad Euro 2.663 mila principalmente riferito all acquisto effettuato dalla controllata Brunilde S.p.A. del complesso immobiliare sito a Varese avvenuto nello scorso esercizio. La quota esigibile oltre l'esercizio successivo dei crediti verso altri, interamente riferita a prestiti concessi a dipendenti, risulta essere pari ad Euro 42 mila. 38
PATRIMONIO NETTO DEL GRUPPO La movimentazione delle voci componenti il Patrimonio Netto viene fornita in dettaglio negli allegati. Di seguito commentiamo le principali voci. Capitale sociale Il Capitale Sociale al 30 Giugno 2005, interamente sottoscritto e versato, è costituito da 32.000.000 di azioni ordinarie da nominali Euro 0,60 e ammonta a Euro 19.200 mila. Riserva da sopraprezzo delle azioni Formata a seguito dell'aumento del capitale sociale deliberato il 14 Febbraio 1990, mediante emissione di n. 4.000.000 di azioni con un sopraprezzo di Lire 1.500 per cadauna azione, è stata imputata per Euro 2.673 mila all aumento del capitale sociale, nel corso dell esercizio 2001. Al 30 Giugno 2005 tale riserva ammonta ad Euro 425 mila. Riserva legale La riserva legale, che ammonta a Euro 1.459 mila, è aumentata dell'accantonamento di legge. a seguito Riserva per azioni proprie in portafoglio Tale riserva, da costituirsi secondo quanto previsto dall'art. 2357 ter del Codice Civile, al 31 Dicembre 2003 è stata interamente trasferita a riserva straordinaria; al 30 Giugno 2005 la capogruppo non deteneva azioni proprie in portafoglio. Altre riserve Ammontano a Euro 7.487 mila e comprendono la riserva straordinaria per Euro 7.481 mila. FONDI PER RISCHI E ONERI Nel dettaglio risultano essere i seguenti: Saldo Saldo 30.06.2005 31.12.2004 - Per imposte, anche differite 312 362 - Altri 943 885 Totale fondi per rischi ed oneri 1.255 1.247 39
I fondi per imposte evidenziano imposte differite principalmente stanziate su plusvalenze reinvestite relative agli investimenti effettuati nell anno 1987 e plusvalenze rateizzate su cessione di immobili strumentali. Il dettaglio analitico della voce, con l evidenza delle differenze temporanee non iscritte nell esercizio corrente, viene evidenziato nell apposito prospetto allegato alla presente nota. La voce altri è rappresentata da fondi rischi stanziati per Euro 665 mila su controversie in corso, per Euro 263 mila su risoluzioni di rapporti di lavoro dipendente e per Euro 15 mila su rischi vari, il cui esito, allo stato attuale, non è ancora definibile con certezza; lo stanziamento effettuato rappresenta, pertanto, la miglior stima dell'onere potenziale derivante da tali contenziosi. L accantonamento del primo semestre 2005 è stato pari ad Euro 59 mila. DEBITI I Debiti verso banche sono analizzati nel seguente prospetto: Saldo Saldo 30.06.2005 31.12.2004 Totale a breve termine 30.955 30.327 A medio lungo termine - scadenti entro l'esercizio successivo 3.165 4.327 - scadenti oltre l'esercizio successivo 6.887 12.523 Totale a medio lungo termine 10.052 16.850 Totale debiti verso banche 41.007 47.177 I debiti a medio e lungo termine verso banche al 30 Giugno 2005 si sono ridotti di Euro 6.798 mila, a seguito dei rimborsi effettuati, in particolare per l estinzione del mutuo della società Iside S.r.l. in considerazione della vendita in blocco dell immobile sito in Seregno. Si segnala inoltre che sono stati accesi da parte delle partecipate Sagittario S.r.l. e Riccardo S.r.l. due mutui fondiari (Euro 325 mila ciascuno) relativi alla costruzione dell immobile di Nettuno. Il tasso medio d interesse, riferito al 30 Giugno 2005, del complesso dei finanziamenti a medio e lungo termine, è pari al 2,856%. I debiti verso Centrobanca S.p.A., Mediocredito Lombardo S.p.A. e Interbanca S.p.A., che ammontano a Euro 4.802 mila, sono garantiti da vincolo sui crediti verso i mutuatari. 40
Debiti verso altri finanziatori Sono rappresentati dalle sottoelencate voci: Saldo Saldo 30.06.2005 31.12.2004 - Associati conto utili 0 5 - Associati conto apporto 0 28 - Altri debiti verso finanziatori 6.029 4.511 Totale debiti verso altri finanziatori 6.029 4.544 Al 30 Giugno 2005 si azzerano i debiti verso l associato Mediainvest S.r.l. in relazione alla conclusione dell iniziativa di trading immobiliare in Sirmione. Gli altri debiti verso finanziatori si incrementano di Euro 1.518 mila a seguito dei finanziamenti da parte di C. Ramadori e Cose S.r.l., soci rispettivamente di Riccardo S.r.l. e Sagittario S.r.l. ed Iside S.r.l., società consolidate proporzionalmente. Debiti verso fornitori Si tratta principalmente di debiti aventi natura commerciale per le forniture di beni e servizi ricevute dalle società consolidate. Saldo Saldo 30.06.2005 31.12.2004 - Per fatture ricevute 3.527 13.439 - Per fatture da ricevere 3.863 7.263 Totale debiti verso fornitori 7.390 20.702 Il saldo al 30 Giugno 2005 registra un decremento per Euro 13.312 mila principalmente in funzione del pagamento del prezzo relativo all acquisto di immobili nel settore del trading immobiliare. 41
Debiti tributari Il dettaglio della voce risulta essere il seguente: Saldo Saldo 30.06.2005 31.12.2004 - Debiti verso l'erario c/iva 1.219 822 - Debiti verso l'erario c/ritenute 714 936 - Debiti per IRAP 974 209 - Altri debiti 70 55 Totale debiti tributari 2.977 2.022 CONTI D'ORDINE Garanzie prestate Garanzie reali Al 30 Giugno 2005 sono pari a Euro 4.921 mila e comprendono effetti e ricevute a garanzia di affidamenti bancari. Impegni Al 30 Giugno 2005 gli impegni evidenziati sono a garanzia di autovetture in leasing, per l importo pari ad Euro 16 mila. 42
CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO VALORE DELLA PRODUZIONE Ricavi delle vendite e delle prestazioni Il dettaglio della voce risulta essere il seguente: 01.01.2005 01.01.2004 30.06.2005 30.06.2004 - Intermediazione immobiliare * 24.957 24.661 - Fees e royalties da franchising 3.366 3.049 - Segnalazioni di mutui e leasing 3.993 3.807 - Vendite di immobili 18.226 14.035 - Valutazioni immobiliari 809 491 - Asset e property management 587 1.942 Totale ricavi delle vendite e delle prestazioni 51.938 47.984 L aumento della voce per Euro 3.954 mila, è prevalentemente imputabile ad un incremento delle vendite di immobili nel settore del trading immobiliare. Tutti i ricavi sono stati conseguiti in Italia ancorché fatturati a clienti esteri. La voce Altri ricavi e proventi risulta in dettaglio così composta: 01.01.2005 01.01.2004 30.06.2005 30.06.2004 - Affitti attivi 197 189 - Risarcimento danni clienti su interm. imm.re * 374 294 - Contributi pubblicità su intermed. imm.re * 71 155 - Rimborsi spese da clienti 584 677 - Contributi pubblicità 244 239 - Indennizzi per estinzioni anticipate mutui 13 21 - Sopravvenienze attive 95 265 - Plusvalenze su alienazione cespiti ed immobili 0 16 - Altri proventi 170 86 Totale altri ricavi e proventi 1.748 1.941 43
* I ricavi da intermediazione e servizi connessi già esposti nel conto economico consolidato di sintesi ammontano ad Euro 25.402 mila e sono rappresentati oltre che dai classici ricavi per intermediazione immobiliare anche dai proventi derivanti da risarcimento danni e da contributi sulla pubblicità richiesti alla clientela. COSTI DELLA PRODUZIONE La composizione della voce Costi per Servizi è la seguente: 01.01.2005 01.01.2004 30.06.2005 30.06.2004 - Costi pubblicitari 4.109 3.326 - Provvigioni passive 5.810 4.796 - Consulenze professionali 758 1.449 - Consulenze legali 788 841 - Emolumenti amministratori 712 431 - Emolumenti sindaci 71 60 - Postali, telefoniche ed energia 989 935 - Assicurazioni 194 185 - Servizi per il personale 534 484 - Pulizia uffici 288 305 - Manutenzioni e riparazioni ordinarie 377 332 - Servizi inerenti immobili dest.alla vendita 273 173 - Oneri bancari 122 102 - Meeting e formazione 115 58 - Altri costi 538 456 Totale costi per servizi 15.678 13.933 L incremento della voce pari a Euro 1.745 mila è prevalentemente imputabile all aumento dei costi pubblicitari e delle provvigioni passive erogate a collaboratori autonomi ed alla rete affiliata. 44