FIRENZE NOTA TERRITORIALE a cura dell Ufficio Provinciale di FIRENZE Sergio Mongelli (referente OMI) Andamento del mercato immobiliare nel I semestre Settore residenziale con la collaborazione della Direzione Centrale Osservatorio del Mercato Immobiliare e dei Servizi Estimativi Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare data di pubblicazione: 2 dicembre
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Indice Introduzione... 3 Mercato regionale... 4 Mercato provinciale... 7 Mercato del comune di Firenze... 15 Indice delle tabelle... 29 Indice delle figure... 29 Introduzione La presente Nota Territoriale, relativa al I semestre, è stata realizzata dall Ufficio Provinciale di Firenze, in collaborazione con l Ufficio Statistiche e Studi del Mercato Immobiliare della Direzione Centrale OMISE dell Agenzia del Territorio ed ha lo scopo di illustrare composizione e dinamiche del mercato residenziale della provincia di Firenze. Sono stati analizzati i principali dati strutturali del mercato delle abitazioni, rilevati dall Osservatorio del mercato immobiliare, della regione Toscana con approfondimenti sulla provincia di Firenze ed in particolare sul capoluogo. I dati analizzati e presentati nella nota sono: il numero di transazioni normalizzate () delle abitazioni e relative variazioni di periodi; le quotazioni medie delle abitazioni ed il numero indice quotazioni dal I semestre 2004; lo stock e per dimensione delle abitazioni. Per una più efficace lettura dei dati, si è ritenuto opportuno suddividere il territorio provinciale in 7 macroaree più il capoluogo di provincia e il territorio comunale in 9 macroaree, caratterizzate al loro interno, per quanto possibile, dalla omogeneità di alcuni parametri fondamentali, quali le caratteristiche geografiche, sociali, immobiliari ed economiche. 3
Mercato regionale In questa prima parte è analizzato il comportamento del mercato immobiliare residenziale della Toscana nel I semestre che con 19.187 transazioni () rappresenta il 6,46% del mercato immobiliare residenziale italiano. Nella Tabella 1 sono riportati i dati complessivi relativi alle province della Toscana (capoluogo e comuni), mentre nella Tabella 2 sono mostrati i dati dei soli comuni capoluogo di provincia. La variazione del numero di transazioni normalizzate () nel I semestre rispetto al I semestre 2010, registrata nella regione Toscana è pari a -9,4%, flessione più accentuata di quasi quattro punti percentuali rispetto al dato nazionale (-5,3%). Si consolida, pertanto, la tendenza negativa già registrata nel precedente semestre (-4,5%). Tutti negativi sono i dati delle province toscane, per la metà con cali in doppia cifra. Il dato peggiore è quello della provincia di Siena (-18,3%), seguita da Livorno (-15,2%) - unico capoluogo in controtendenza nel precedente semestre - da Grosseto (-14,9%) e da Lucca (-13,4%). Le performance migliori sono quelle della provincia di Prato (-3,5%) e di quella di Firenze (-4,3%), il cui calo è inferiore a quello registrato nel semestre precedente (-6,5%). A livello di quotazioni, si registra un leggero incremento, rispetto al II semestre dell anno 2010, in ambito regionale (+0,5%), in linea con il dato nazionale (+0,5%). La tendenza mostrata dai dati provinciali è sostanzialmente coerente con quella regionale e quella nazionale, dalla quale si discostano il più marcato incremento di Prato (+2,1%) e, in leggera controtendenza, i dati di Firenze (-0,3%) e di Massa (-1,6%). Considerando la scala dei valori medi provinciali della regione, la provincia di Firenze (2.742 ) presenta la quotazione media più elevata, seguita a poca distanza da Livorno (2.645 ) e Lucca (2.622 ), province caratterizzate da pregevoli località costiere di interesse turistico. In generale le quotazioni medie provinciali si aggregano intorno alla soglia di 2.000 da cui si stacca con decisione il dato relativo alla provincia di Arezzo (1.391 ). Tabella 1:, quotazioni medie e variazioni % - province Province I sem / I Italia sem / II N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) Firenze (FI) 5.198-4,3% 1,75% 2.742-0,3% 137,1 Arezzo (AR) 1.483-6,0% 0,50% 1.391 0,7% 113,4 Grosseto (GR) 1.529-14,9% 0,52% 1.964 0,9% 126,6 Livorno (LI) 2.210-15,2% 0,74% 2.645 1,3% 145,6 Lucca (LU) 1.866-13,4% 0,63% 2.622 0,9% 171,7 Massa (MS) 1.017-11,3% 0,34% 1.836-1,6% 133,7 Pisa (PI) 2.365-5,6% 0,80% 1.836 0,4% 153,8 Prato (PO) 1.036-3,5% 0,35% 2.180 2,1% 125,9 Pistoia (PT) 1.234-8,9% 0,42% 1.853 0,2% 133,6 Siena (SI) 1.249-18,3% 0,42% 2.233 1,8% 96,3 Totale Toscana 19.187-9,4% 6,46% 2.248 0,5% 135,2 Totale Italia 296.792-5,3% 100% 1.588 0,5% 129,9 Riferendosi ai soli capoluoghi di provincia, il numero di transazioni normalizzate () regionale, in linea sostanzialmente con quello riferito all intera provincia, risulta ancora più slegato dal dato nazionale (-2,9%). Non si conferma il fenomeno osservato nel 2 semestre 2010 quando il mercato residenziale dei capoluoghi di provincia era addirittura in crescita, segnando un valore positivo di +0,3%. Analizzando i dati dei singoli comuni capoluogo, spiccano i segni negativi di Lucca (-22,0%), Massa (-19,4%), Livorno, Pistoia e Grosseto rispettivamente con (-16,9%), (-16,5%) e (-16,3%). Dalla tendenza al ribasso si differenziano, in particolare, le città di Pisa (+3,8%), Siena (+0,7%) e Firenze (+0,3%). Le variazioni di quotazione nei comuni capoluogo confermano il dato registrato a livello dell intera provincia. 4
Tabella 2:, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi Capoluoghi / I Italia sem / II N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) Firenze 2.341 0,2% 2,46% 3.319-0,4% 135,5 Arezzo 435-8,6% 0,46% 1.599 0,2% 108,8 Grosseto 541-16,3% 0,57% 1.816 0,0% 127,4 Livorno 902-16,9% 0,95% 2.337 1,5% 138,7 Lucca 481-22,0% 0,50% 2.376 0,8% 175,9 Massa 289-19,4% 0,30% 2.474-2,5% 124,5 Pisa 612 3,8% 0,64% 2.431 0,3% 156,0 Prato 754-5,6% 0,79% 2.223 2,1% 122,6 Pistoia 328-16,5% 0,34% 1.949 0,4% 131,0 Siena 293 0,7% 0,31% 3.561 1,9% 99,3 Toscana 6.976-8,1% 7,32% 2.576 0,3% 131,8 Italia 95.296-2,9% 100% 2.299 0,5% 130,7 Figura 1: Distribuzione I semestre per provincia 8,1% 6,6% 24,1% 4,9% 12,7% 8,8% 5,5% 7,4% 10,0% 11,9% Firenze Arezzo Grosseto Livorno Lucca Massa Pisa Prato Pistoia Siena 5
Figura 2: Numero indice dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi 110 100 103,1 101,6 100 98,5 103,7 104,3 103,3 101,2 101,0 101,0 98,1 105,5 100,2 101,5 100,6 98,3 98,0 98,7 98,7 98,3 96,2 90 92,0 80 70 Italia Toscana Capoluoghi Non capoluoghi 83,6 83,0 80,8 80,8 81,8 77,7 74,1 75,4 74,5 76,2 72,6 74,3 72,4 72,6 69,3 69,0 71,8 68,3 67,3 66,6 65,3 60 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi 135 125 120,9 120,8 131,3 137,3 133,9 135,7 136,4 133,3 132,0 132,7 131,8 132,5 135,2 131,8 131,8 134,1134,5 126,0 128,2 131,7 131,4 130,6 130,9 131,5 131,8 125,7 131,3 131,4 127,9 127,7 130,2 125,5 117,3 120,7 115 117,1 112,6 116,8 112,4 112,9 104,2 105 Italia 104,1 Toscana 103,8 Capoluoghi 100 Non capoluoghi 95 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 6
Mercato provinciale La provincia di Firenze, costituita da 44 comuni, è stata ripartita in 7 macroaree più il capoluogo. In alcuni casi tale perimetrazione rispecchia ambiti già istituzionalizzati sotto forma di consorzio di comuni omogenei (Consorzio Empolese Val D Elsa), in altri riprende una storica identità geografica (Mugello, Chianti e Valdarno), in altri ancora raccoglie comuni fra loro apparentemente disomogenei (Cintura Fiorentina) eppure caratterizzati dalla comune influenza subita dalla città di Firenze. Figura 4: Macroaree provinciali Firenze Il numero di transazioni normalizzate () della provincia, pari a 5.198 nel I semestre, ha registrato una variazione tendenziale semestrale di -4,3% che, dopo il dato del II semestre 2010 (- 6,5%), si riallinea con il trend negativo iniziato dall ormai lontano II semestre 2006 (ha fatto eccezione, si ricordi, il I semestre 2010 con +8,4%). A livello di macroarea, si distinguono, in controtendenza rispetto al dato provinciale, la città di Firenze (+0,2%), che rappresenta il 45,03% del mercato provinciale, e i comuni della Cintura Fiorentina con il 7
più elevato dato registrato di +1,6% (in calo, comunque, rispetto al precedente semestre in cui segnava +10,3%). I cali di vendite più sostenuti sono segnati nell ordine dall Alto Mugello (-30,0%), dal Chianti (-27,8%) e dal Valdarno (-12,0%). Interessante appare analizzare con quali differenze sia maturato nel tempo il calo di transazioni normalizzate che ha interessato tutta la provincia, a partire dal I semestre 2004. Confrontando i dati rilevati nel I semestre rispetto al I semestre 2004, si registra che, a fronte di un calo di transazioni di -24,7% dell intera provincia, gli ambiti più penalizzati sono nell ordine il Chianti (-52,1%), l Alto Mugello (-50,8%), il Basso Mugello (-37,8%) e il Valdarno (-34,8%). Seguono l Empolese Val D Elsa e la Cintura Fiorentina, rispettivamente con (-28,6%) e (-28,1%), per concludere con gli ambiti più performanti, in questa speciale classifica negativa, rappresentati dalla Piana con (-18,1%) e Firenze con (-15,4%). Le quotazioni per macroarea registrano variazioni modeste, tendenzialmente negative, a partire dal dato più marcato del Basso Mugello (-0,8%) e a seguire quello di Firenze (-0,4%). In valore assoluto, le quotazioni più elevate rimangono a Firenze (3.319 ) e nella Cintura Fiorentina (3.099 ). Le quotazioni più basse si registrano, invece, nell Alto Mugello (1.413 ). Il confronto tra le serie storiche riportate nella Figura 5, ci porta a constatare una sostanziale tenuta delle quotazioni negli anni più recenti, sia in provincia che nel capoluogo, pur a fronte del sensibile calo del numero di transazioni, a conferma del fatto che i venditori difficilmente sono disposti a cedere il proprio immobile a prezzi che ritengono troppo bassi rispetto alle loro aspettative. Tabella 3:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali Macroaree provinciali I sem / I provincia sem / II N. indice quotazioni I sem (base = I sem 2004) Firenze 2.341 0,2% 45,03% 3.319-0,4% 135,5 Alto Mugello 56-30,0% 1,08% 1.413 0,2% 129,0 Basso Mugello 436-9,7% 8,39% 2.210-0,8% 144,2 Chianti 147-27,8% 2,83% 2.609 0,0% 139,8 Cintura Fiorentina 400 1,6% 7,69% 3.099-0,2% 134,0 Empolese Val d'elsa 794-5,6% 15,27% 2.028 0,3% 139,9 Piana 734-4,2% 14,12% 2.582-0,2% 140,6 Valdarno 291-12,0% 5,60% 1.953 0,0% 132,3 Provincia di Firenze 5.198-4,3% 100% 2.742-0,3% 137,1 8
Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia 150 140 130 120 120,0 140,0 137,4 137,8 139,6 139,6 132,9 133,7 137,0 137,6 137,5 133,3 133,7 137,0 130,2 126,5 121,0 140,2 139,8 137,0 139,4 138,8 138,6 136,5 136,1 135,5 110 100 90 80 70 60 103,0 100 104,5 104,4 98,4 103,0 99,8 101,2 102,9 97,0 97,7 93,1 92,3 93,4 81,7 88,7 87,6 Quotazioni Firenze 83,0 82,2 Quotazioni Resto provincia Resto provincia Firenze 92,8 84,4 84,6 78,1 74,0 76,1 72,8 74,9 71,7 69,1 69,1 64,7 I_04 II_04 I_05 II_05 I_06 II_06 I_07 II_07 I_08 II_08 I_09 II_09 I_10 II_10 I_11 9
Figura 6: Distribuzione I semestre per macroaree provinciali 5,6% 14,1% 45,0% 15,3% 7,7% 2,8% 8,4% 1,1% Firenze Alto Mugello Basso Mugello Chianti Cintura Fiorentina Empolese Val d'elsa Piana Valdarno Nella Figura 7 la mappa della distribuzione provinciale del evidenzia come il maggior numero di transazioni si concentri nella città di Firenze (2.341) e, a seguire, nel comune di Empoli (254), nei due popolosi comuni della Piana, Sesto Fiorentino (232), Campi Bisenzio (226), nei comuni della Cintura Fiorentina di Scandicci (183) e Bagno a Ripoli (102) nei comuni di Borgo San Lorenzo (102) e Figline Valdarno (102). Nella Figura 8, la mappa dei differenziali rispetto alla quotazione media provinciale evidenzia con la colorazione più scura (quotazioni più elevate) la città di Firenze e due comuni della Cintura Fiorentina (Fiesole con 3.570 e Bagno a Ripoli con 3.338 ), molto vicini al capoluogo toscano, caratterizzati da un territorio collinare di grande panoramicità e dalla predominanza di abitazioni tipiche fiorentine, aspetti che risultano molto apprezzati sul mercato immobiliare di livello medio-alto. Le quotazioni medie più basse si registrano nei comuni dell Alto Mugello di Marradi (1.256 ) e Palazzuolo sul Senio (1.300 ). 10
Figura 7: Mappa della distribuzione comunale I semestre 11
Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale 12
Di seguito si riportano, per ciascuna macroarea provinciale, in dettaglio il, le quotazioni e le rispettive variazioni di periodo. Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto Mugello Comune I sem / I provincia sem / II sem rispetto alla media di provincia Firenzuola 20-44,6% 0,38% 1.400 0,0% 0,51 Londa 9-51,9% 0,17% 1.763 0,0% 0,64 Marradi 13 2,6% 0,25% 1.256 0,0% 0,46 Palazzuolo sul Senio 3-4,9% 0,06% 1.300-1,0% 0,47 San Godenzo 11 11,9% 0,22% 1.538 2,1% 0,56 Alto Mugello 56-30,0% 1,08% 1.413 0,2% 0,52 Tabella 5:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Basso Mugello Comune I sem / I provincia sem / II sem rispetto alla media di provincia Barberino di Mugello 45-21,5% 0,87% 2.329-0,9% 0,85 Borgo San Lorenzo 102 6,5% 1,96% 2.015-2,0% 0,73 Dicomano 19-53,3% 0,37% 1.930 0,0% 0,70 Pelago 37 28,5% 0,72% 2.121 0,0% 0,77 Pontassieve 79-2,8% 1,51% 2.565-0,7% 0,94 Rufina 36 0,7% 0,70% 2.125-1,2% 0,77 San Piero a Sieve 26-43,5% 0,49% 1.950 0,0% 0,71 Scarperia 31-30,3% 0,60% 2.053-0,2% 0,75 Vaglia 27-14,2% 0,52% 2.872 0,0% 1,05 Vicchio 34 58,2% 0,64% 1.831-0,3% 0,67 Basso Mugello 436-9,7% 8,38% 2.210-0,8% 0,81 Tabella 6:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Chianti Comune I sem / I provincia sem / II sem rispetto alla media di provincia Barberino Val D Elsa 16-53,7% 0,30% 2.031 0,0% 0,74 Greve in Chianti 50-23,7% 0,97% 2.942 0,0% 1,07 San Casciano Val di Pesa 52-20,6% 0,99% 2.613 0,0% 0,95 Tavarnelle Val di Pesa 30-24,6% 0,57% 2.336 0,0% 0,85 Chianti 147-27,8% 2,83% 2.609 0,0% 0,95 13
Tabella 7:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Fiorentina Comune I sem / I provincia sem / II sem rispetto alla media di provincia Bagno a Ripoli 102 23,2% 1,96% 3.338-0,1% 1,22 Scandicci 183-10,9% 3,52% 2.883-0,3% 1,05 Fiesole 58 0,9% 1,11% 3.570 0,0% 1,30 Impruneta 58 18,3% 1,11% 2.922-0,4% 1,07 Cintura Fiorentina 400 1,6% 7,70% 3.099-0,2% 1,13 Tabella 8:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Basso Mugello Comune I sem / I provincia sem / II sem rispetto alla media di provincia Capraia e Limite 45-14,5% 0,87% 2.214 0,0% 0,81 Castelfiorentino 67-27,6% 1,29% 1.753-2,0% 0,64 Cerreto Guidi 39-5,8% 0,74% 1.828-0,5% 0,67 Certaldo 68-20,9% 1,30% 2.061 0,0% 0,75 Empoli 254 5,2% 4,88% 2.132 1,3% 0,78 Fucecchio 78-4,9% 1,49% 1.763 0,4% 0,64 Gambassi Terme 33 27,6% 0,63% 1.850 0,0% 0,67 Montaione 30 80,5% 0,58% 1.725 0,0% 0,63 Montelupo Fiorentino 72-20,6% 1,39% 2.338 1,6% 0,85 Montespertoli 50-10,8% 0,96% 2.377 0,0% 0,87 Vinci 59 2,9% 1,13% 2.000 0,0% 0,73 Empolese Valdelsa 794-5,6% 15,27% 2.028 0,3% 0,74 Tabella 9:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Piana Comune I sem / I provincia sem / II sem rispetto alla media di provincia Calenzano 85 9,1% 1,63% 2.650 0,0% 0,97 Campi Bisenzio 226-7,6% 4,35% 2.320-0,2% 0,85 Lastra a Signa 93-8,1% 1,79% 2.421-1,2% 0,88 Sesto Fiorentino 232-5,1% 4,46% 2.950-0,1% 1,08 Signa 98 0,0% 1,88% 2.278 0,0% 0,83 Piana 734-4,2% 14,12% 2.582-0,2% 0,94 Tabella 10:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valdarno Comune I sem / I provincia sem / II sem rispetto alla media di provincia Figline Valdarno 102-7,1% 1,96% 1.925 0,0% 0,70 Incisa in Val d'arno 48-6,5% 0,92% 1.831 0,0% 0,67 Reggello 96-7,9% 1,86% 1.889 0,0% 0,69 Rignano sull'arno 46-31,0% 0,88% 2.230 0,0% 0,81 Valdarno 291-12,0% 5,60% 1.953 0,0% 0,71 14
Mercato del comune di Firenze Nella tabella sotto riportata è inquadrato il comune di Firenze fra le 8 maggiori città italiane. Il capoluogo toscano rappresenta il 2,5% della quota di di tutti i capoluoghi d Italia, registrando un incremento percentuale di +0,2% delle transazioni rispetto al I semestre del 2010. La percezione che ne deriva, confermata dalla curva della serie storica della Figura 5, è che, dopo i marcati cali di vendite, registrati dal 2004 fino al I semestre 2010, il numero di compravendite del capoluogo tenda a stabilizzarsi. Tabella 11:, quotazioni e variazioni delle principali città italiane Principali Capoluoghi / I capoluoghi ITALIA BOLOGNA 2.428 1,8% 2,5% FIRENZE 2.341 0,2% 2,5% GENOVA 3.576 3,8% 3,8% MILANO 9.855 1,2% 10,3% NAPOLI 3.402-4,7% 3,6% PALERMO 2.807-3,5% 2,9% ROMA 16.599-3,5% 17,4% TORINO 6.126 4,7% 6,4% Principali Capoluoghi 47.134-0,6% 49,5% Italia Capoluoghi 95.296-2,9% 100,0% Nel seguito del paragrafo sono illustrate le dinamiche del mercato immobiliare residenziale del I semestre nella città di Firenze. Per consentire una migliore lettura dei dati, le 30 zone OMI del comune di Firenze sono state aggregate in 9 macroaree. I dati relativi al, sostanzialmente stabili con riferimento all intero territorio comunale (+0,2%), ci rappresentano un andamento più articolato a livello di macroarea. Si passa, infatti, da incrementi consistenti nelle macroaree Collinare di pregio a Nord-Est e Galluzzo-Le Due Strade, rispettivamente (+59,3%) e (+48,7%) (macroaree in realtà marginali per volumi di compravendite) al calo più marcato registrato nella macroarea Semicentrale e centrale di pregio con -15,0%. Sotto l aspetto delle quotazioni, svetta la macroarea Collinare di pregio a Sud, con 4.369, nota per le panoramiche colline che guardano su Firenze e per la presenza del Piazzale Michelangelo, seguita dall altra macroarea Collinare di pregio a Nord-Est con 3.716 e dal Centro Storico con 3.700. Come mostra cromaticamente la Figura 11, i valori più elevati del comune si dispiegano lungo l asse che da Nord-Est a Sud-Ovest taglia la città, interessando le zone collinari, il Centro Storico e le zone semicentrali e centrali di pregio molto ricercate dai residenti per la buona dotazione di servizi e di urbanizzazioni. Le variazioni registrate dalle quotazioni rispetto al I semestre 2010, confermano una generale tendenza al ribasso che non risparmia, come era avvenuto nei semestri precedenti, le zone OMI più pregiate e ricercate del Centro e delle colline. 15
Figura 9: Mappa delle macroaree urbane di Firenze Tabella 12:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Firenze Macroaree urbane I sem / I comune sem / II sem rispetto alla media comunale Centro Storico 327-9,0% 13,96% 3.700-0,7% 1,12 Collinare di pregio a Nord-Est 46 48,7% 1,63% 3.716-0,4% 1,13 Collinare di pregio a Sud 23-6,6% 0,88% 4.369-0,9% 1,33 Europa - Bellariva - Varlungo 276 15,0% 8,13% 3.374-0,2% 1,02 Galluzzo-Le due Strade 65 59,3% 1,15% 3.554-0,2% 1,08 Isolotto - Ponte a Greve 287-6,2% 11,53% 2.861-0,6% 0,87 Novoli - Castello - Rifredi 522 17,0% 17,98% 2.933-0,8% 0,89 Peretola - Osmannoro 88-8,4% 3,71% 2.582 0,0% 0,78 Semicentrale e centrale di pregio 432-15,0% 18,00% 3.530-0,6% 1,07 ND 1 276-11,81% - - - Firenze 2.341 0,2% 100% 3.297 2-0,6% 1,00 1 Quota di transazioni non georiferibili e suo valore assoluto. 2 La quotazione comunale qui presentata differisce da quella di Tabella 2, in quanto, calcolata pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni zona, depurando lo stock totale della quota dello stesso non associabile (ND). 16
Figura 10: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI I semestre Figura 11: Mappa dei differenziali delle quotazioni rispetto alla media comunale nelle zone OMI I semestre 17
Nelle tabelle che seguono si riporta, per macroarea e singola zona, il dettaglio del, delle quotazioni e relative variazioni. Nei grafici a barre (Figure da 12 a 20) è rappresentata, per macroarea, la distribuzione delle compravendite del semestre per classi di dimensione delle abitazioni, con riferimento al, confrontata con la distribuzione per classi dimensionali dello stock. Pur in presenza di una diversa distribuzione del patrimonio abitativo per classi dimensionali, sulle diverse macroaree, una costante ricorrente è che il mercato movimenta principalmente i tagli più piccoli. Soltanto nelle macroaree collinari di pregio, caratterizzate dalla prevalenza di tagli medi e grandi, il mercato risulta più attivo per le classi più elevate. In tutte le macroaree, ad ogni modo, la classe dimensionale grande, in relazione allo stock di pertinenza, risulta quella meno oggetto di scambio. Tabella 13:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico Zona OMI Denominazione I sem / I comune sem / II sem rispetto alla media comunale B1 Centro Storico 327-9,0% 13,96% 3.700-0,7% 1,12 Centro Storico 327-9,0% 13,96% 3.700-0,7% 1,12 Figura 12: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Storico Stock 23,4% 25,8% 25,2% 25,0% 19,5% 19,7% 20,7% 17,8% 11,9% 11,0% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 18
Tabella 14:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Nord-Est Zona OMI Denominazione I sem / I comune sem / II sem rispetto alla media comunale C12 La Pietra Camerata 24 20,0% 1,03% 3.883-0,9% 1,18 D10 Careggi Cercina Trespiano 12 40,2% 0,51% 3.417 0,0% 1,04 D13 Settignano 10 375,0% 0,41% 3.783 0,4% 1,15 Collinare di pregio a Nord-Est 46 48,7% 1,95% 3.716-0,4% 1,13 Figura 13: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Nord-Est Stock 39,2% 33,7% 27,2% 24,9% 19,6% 17,2% 16,8% 13,2% 5,1% 3,0% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 19
Tabella 15:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Sud Zona OMI Denominazione I sem I sem / I comune I sem quotazione / II sem 2010 sem rispetto alla media comunale C10 Bobolino Poggio Imperiale Pian Dei Giullari 18-3,4% 0,78% 4.475-0,6% 1,36 C11 Marignolle Monte Oliveto Le Campora 5-16,7% 0,21% 4.050-1,8% 1,23 Collinare di pregio a Sud 23-6,6% 0,99% 4.369-0,9% 1,33 Figura 14: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Sud Stock 29,7% 30,5% 32,7% 28,3% 19,4% 17,4% 16,3% 15,6% 5,7% 4,4% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 20
Tabella 16:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Europa - Bellariva - Varlungo Zona OMI Denominazione I sem / I sem 2010 comune sem / II sem rispetto alla media comunale C7 Madonnone San Salvi Bellariva 109-6,8% 4,67% 3.517 0,0% 1,07 C8 Bandino Viale Europa Anconella 106 58,3% 4,52% 3.367 0,0% 1,02 D3 Nave A Rovezzano Ponte A Ema 26-8,2% 1,11% 3.200 0,0% 0,97 D11 Varlungo Rovezzano 35 27,0% 1,49% 3.150-1,0% 0,96 Europa - Bellariva - Varlungo 276 15,0% 11,79% 3.374-0,2% 1,02 Figura 15: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Europa - Bellariva - Varlungo Stock 43,5% 33,5% 28,6% 19,1% 22,2% 21,1% 4,0% 10,5% 11,3% 6,3% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 21
Tabella 17:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Galluzzo-Le due Strade Zona OMI Denominazione I sem / I comune sem / II sem rispetto alla media comunale B4 Galluzzo 23 28,0% 0,98% 3.367 0,0% 1,02 C1 Le Due Strade San Gaggio 38 114,5% 1,62% 3.850-0,4% 1,17 D4 Cascine Del Riccio Certosa 4-18,9% 0,18% 3.575 0,0% 1,08 Galluzzo-Le due Strade 65 59,3% 2,78% 3.554-0,2% 1,08 Figura 16: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Galluzzo-Le due Strade Stock 34,4% 32,4% 26,1% 11,9% 20,3% 18,7% 15,9% 21,1% 13,6% 5,4% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 22
Tabella 18:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Isolotto - Ponte a Greve Zona OMI Denominazione I sem / I sem 2010 comune sem / II sem rispetto alla media comunale D1 Legnaia Soffiano Monticelli Pignone 138-20,3% 5,87% 3.000-1,1% 0,91 D2 Isolotto 62 37,2% 2,64% 2.850 0,0% 0,86 D5 Argingrosso San Bartolo A Cintoia 63 1,3% 2,70% 2.650 0,0% 0,80 E1 Ponte A Greve Ugnano Mantignano 24-5,8% 1,03% 2.758 0,0% 0,84 Isolotto - Ponte a Greve 287-6,2% 12,24% 2.861-0,6% 0,87 Figura 17: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Isolotto - Ponte a Greve Stock 50,5% 29,1% 33,5% 22,1% 21,9% 15,6% 3,4% 10,2% 8,4% 5,3% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 23
Tabella 19:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Novoli - Castello - Rifredi Zona OMI Denominazione I sem / I sem 2010 comune sem / II sem rispetto alla media comunale C2 San Jacopino Ponte Alle Mosse Cascine 176 26,3% 7,53% 3.017-2,2% 0,91 C3 Dalmazia Romito 56 12,5% 2,37% 3.017-1,1% 0,91 D8 Novoli Piana Di Castello 154-4,3% 6,56% 2.750 0,0% 0,83 D9 Castello Il Sodo Rifredi 136 41,0% 5,83% 3.067 0,0% 0,93 Novoli - Castello - Rifredi 522 17,0% 22,29% 2.933-0,8% 0,89 Figura 18: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Novoli - Castello - Rifredi Stock 38,3% 36,9% 25,5% 24,2% 19,5% 22,4% 15,7% 5,9% 7,5% 4,1% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 24
Tabella 20:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Peretola - Osmannoro Zona OMI Denominazione I sem / I sem 2010 comune sem / II sem rispetto alla media comunale D6 Le Piagge 13-28,1% 0,54% 2.467 0,0% 0,75 D7 Peretola Brozzi Quaracchi San Donnino 74-5,3% 3,16% 2.633 0,0% 0,80 D12 Cupolina Osmannoro 1 0,0% 0,04% 2.400 0,0% 0,73 Peretola - Osmannoro 88-8,4% 3,74% 2.582 0,0% 0,78 Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Peretola - Osmannoro Stock 41,5% 33,9% 23,2% 25,1% 21,5% 27,5% 11,0% 9,6% 4,2% 2,4% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 25
Tabella 21:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale e centrale di pregio Zona OMI Denominazione I sem / I sem 2010 comune sem / II sem rispetto alla media comunale B2 Lungarno Donatello Beccaria Liberta 107-3,5% 4,58% 3.700-0,9% 1,12 B3 Piazza Ferrucci Ricorboli 20-6,2% 0,85% 3.433-1,0% 1,04 C4 Poggetto Statuto Ponte Rosso 100-23,7% 4,26% 3.367-1,5% 1,02 C5 Le Cure 47 36,4% 1,99% 3.767 0,0% 1,14 C6 Campo Di Marte 106-32,1% 4,51% 3.450 0,0% 1,05 C9 Coverciano 53-4,7% 2,25% 3.567 0,0% 1,08 Semicentrale e centrale di pregio 432-15,0% 18,45% 3.530-0,6% 1,07 Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentrale e centrale di pregio Stock 38,6% 28,6% 28,9% 14,1% 16,5% 20,0% 17,2% 21,0% 11,1% 4,0% Monolocali Piccola Medio piccola Media Grande 26
Note metodologiche Le fonti utilizzate I dati elaborati sono contenuti negli archivi delle banche dati catastali, di pubblicità immobiliare e dell Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) dell Agenzia del Territorio. Dalle Banche Dati Catastali sono desunte le informazioni relative alla consistenza degli stock esistenti delle unità immobiliari censite come abitazioni. Dalle Banche Dati della Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie) sono desunte le informazioni relative alle compravendite. Dalle Banche dati delle Quotazioni OMI sono desunte le informazioni relative ai valori immobiliari delle tipologie residenziali (abitazioni di tipo economico, abitazioni civili, abitazioni signorili, ville e villini). I criteri metodologici adottati L elaborazione dei dati, con particolare riferimento alla natura tipologica e alla dimensione degli immobili, impone l adozione di alcuni criteri convenzionali basati sulle categorie catastali in uso e sulla consistenza delle unità immobiliari. Di seguito sono riportate le tabelle delle aggregazioni delle categorie catastali e delle classi dimensionali delle abitazioni. Tabella delle aggregazioni delle categorie catastali Settore residenziale Categoria catastale A1 A2 A3 A4 A5 A6 A7 A8 A9 A11 Descrizione Abitazione di tipo signorile Abitazioni di tipo civile Abitazioni di tipo economico Abitazioni di tipo popolare Abitazioni di tipo ultrapopolare Abitazioni di tipo rurale Abitazione in villino Abitazione in villa Castelli, palazzi di pregio artistici o storici Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi. Tabella delle classi dimensionali delle unità a destinazione residenziale Monolocali Fino a 2,5 vani catastali Piccola Medio piccola Media Grande Tra 2,5 e 4 vani catastali Tra 4 e 5,5 vani catastali Tra 5,5 e 7 vani catastali Maggiore di 7 vani catastali Esistono unità, sia per lo stock sia per il, per le quali non è disponibile l informazione sulla consistenza in vani catastali e pertanto non classificabili per dimensione. Glossario : n. di transazioni di unità immobiliari normalizzate (Le compravendite dei diritti di proprietà sono contate relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò significa che se di una unità immobiliare é compravenduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come una transazione, ma come 0,5 transazioni). Stock di unità immobiliari: n. di unità immobiliari censite negli archivi catastali relativamente ad un determinato ambito territoriale. 27
IMI (Intensità del Mercato Immobiliare): rapporto percentuale tra e stock di unità immobiliari, indica la quota percentuale di stock compravenduto in un determinato periodo. media comunale: La banca dati delle quotazioni OMI fornisce per tutti i comuni italiani (8.096), a loro volta suddivisi in circa 31.000 zone omogenee, un intervallo dei valori di mercato e di locazione sia delle tipologie residenziali (abitazioni signorili, civili, economiche, ville e villini), sia delle principali altre tipologie di fabbricati: uffici, negozi, laboratori, capannoni, magazzini, box e posti auto. L aggiornamento delle quotazioni avviene con cadenza semestrale. La quotazione in a livello comunale è calcolata come media dei valori centrali degli intervalli di tutte le tipologie residenziali presenti in ogni zona OMI appartenente al comune. La media comunale delle quotazioni OMI può subire modifiche, rispetto quanto già pubblicato nei precedenti rapporti e note, in alcuni comuni per effetto della ricostruzione della serie storica laddove, nel semestre in esame, è stata modificato il dettaglio delle quotazioni delle tipologie residenziali (ad esempio con l introduzione di nuovi intervalli di valore riferiti a ulteriori stati di conservazione e manutenzione degli immobili). media pesata: Quando si esaminano raggruppamenti territoriali (Italia, macroarea geografica, regione, provincia, macroarea provinciale) le quotazioni di riferimento relative, sono calcolate pesando le quotazioni comunali con lo stock abitativo presente in ogni comune, rapportato allo stock totale dell aggregazione considerata. Inoltre, per il comune capoluogo oggetto di analisi nella presente nota, il valore medio viene calcolato pesando le quotazioni di zona con lo stock abitativo presente in ogni zona, rapportato allo stock comunale. valore medio: Rapporto tra il valore medio di un ambito territoriale (comune, macroarea urbana, zona OMI) rispetto al valore medio pesato dell aggregazione di livello superiore. 28
Indice delle tabelle Tabella 1:, quotazioni medie e variazioni % - province... 4 Tabella 2:, quotazioni medie e variazioni % - capoluoghi... 5 Tabella 3:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree provinciali... 8 Tabella 4:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Alto Mugello... 13 Tabella 5:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Basso Mugello... 13 Tabella 6:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Chianti... 13 Tabella 7:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Cintura Fiorentina... 14 Tabella 8:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Basso Mugello... 14 Tabella 9:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Piana... 14 Tabella 10:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea Valdarno... 14 Tabella 11:, quotazioni e variazioni delle principali città italiane... 15 Tabella 12:, quotazioni medie e variazioni % - macroaree urbane di Firenze... 16 Tabella 13:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Centro Storico... 18 Tabella 14:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Nord- Est... 19 Tabella 15:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Collinare di pregio a Sud20 Tabella 16:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Europa - Bellariva - Varlungo... 21 Tabella 17:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Galluzzo-Le due Strade. 22 Tabella 18:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Isolotto - Ponte a Greve 23 Tabella 19:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Novoli - Castello - Rifredi... 24 Tabella 20:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Peretola - Osmannoro.. 25 Tabella 21:, quotazioni medie e variazioni % - macroarea urbana Semicentrale e centrale di pregio... 26 Indice delle figure Figura 1: Distribuzione I semestre per provincia... 5 Figura 2: Numero indice dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi... 6 Figura 3: Numero indice quotazioni medie dal I semestre 2004 - capoluoghi e non capoluoghi... 6 Figura 4: Macroaree provinciali Firenze... 7 Figura 5: Numero indice dal I semestre 2004 e quotazioni medie capoluogo e resto provincia... 9 Figura 6: Distribuzione I semestre per macroaree provinciali... 10 Figura 7: Mappa della distribuzione comunale I semestre... 11 Figura 8: Mappa dei differenziali delle quotazioni medie comunali rispetto alla quotazione media provinciale... 12 Figura 9: Mappa delle macroaree urbane di Firenze... 16 Figura 10: Mappa della distribuzione del nelle zone OMI I semestre... 17 Figura 11: Mappa dei differenziali delle quotazioni rispetto alla media comunale nelle zone OMI I semestre... 17 Figura 12: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Centro Storico... 18 Figura 13: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Nord-Est... 19 Figura 14: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Collinare di pregio a Sud... 20 Figura 15: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Europa - Bellariva - Varlungo... 21 Figura 16: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Galluzzo-Le due Strade... 22 Figura 17: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Isolotto - Ponte a Greve... 23 Figura 18: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Novoli - Castello - Rifredi... 24 Figura 19: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Peretola - Osmannoro... 25 Figura 20: Distribuzione e Stock per classi dimensionali Semicentrale e centrale di pregio. 26 29