CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE Creditore: condomini morosi Il creditore che individua beni riferibili al condominio può aggredirli direttamente, senza che occorra procedere all escussione dei singoli condomini. Sulle somme versate sul conto corrente condominiale è impresso un vincolo di destinazione che, al pari delle parti comuni dello stabile, comporta l elisione del legame giuridico trai i singoli condomini ed il condominio. Il vincolo di destinazione comporta una sottrazione della disponibilità dai condomini e la concentrazione esclusiva in capo al condominio che, ove soggetto obbligato, risponde nei riguardi dei propri creditori con i beni accantonati nel conto. In assenza di conto corrente, di fondi per l amministrazione del bene, il creditore del condominio ha titolo per rivalersi nei confronti dei singoli condomini secondo le rispettive quote. Ponteggio: furti Se durante i lavori di rifacimento della facciata un condomino è vittima di un furto nel proprio appartamento e ciò è stato agevolato dai ponteggi installati dall impresa appaltatrice dei lavori senza aver adottato misure anti-intrusive, come un sistema di illuminazione notturna o un servizio di Trib. Reggio Emilia, 6/05/04;
vigilanza, rispondono dei danni tanto il condominio quanto l impresa appaltatrice, il primo in qualità di custode e la seconda ai sensi dell art. 04 c.c.. Lastrico solare condominiale: antenne Non è possibile procedere alla installazione di un antenna, incidente in maniera apprezzabile sulla eguale disponibilità del lastrico solare condominiale, che per dimensioni comporti una diminuzione della libertà d uso della cosa comune da parte degli altri condomini. Assemblea condominiale: mancata prova dell invito È illegittima la delibera assembleare qualora non vi sia la prova che tutti i condomini siano stati regolarmente invitati a prendere parte all assemblea. L onere di provare che tutti i condomini siano stati regolarmente e tempestivamente convocati spetta al condominio e non al condomino che ha eccepito l invalidità della delibera 4. Responsabilità solidale Del danno, provocato da infiltrazioni d acqua, al locale sito al piano terra del condominio, rispondono tutti i condomini solidalmente. Cass., Sez. III, 9//04, n. 6900; Cass., Sez. civ., //04, n. 767; 4 Cass., Sez. VI civ., 4/0/04, n. 685;
Il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale è soggetto alla regola della responsabilità solidale ex art. 055, comma, c.c. 5. c.d. condominio parziale il c.d. condominio parziale non ha una propria autonomia perfetta, distinta e separata da quella riguardante il condominio avente ad oggetto il fabbricato nella sua totalità, ma costituisce una situazione configurabile per la semplificazione dei rapporti gestori interni alla collettività condominiale, in ordine a determinati beni o servizi appartenenti esclusivamente ad alcuni condomini 6. Dott.ssa Fortunata Serena Sciotto 5 Cass., Sez. II civ., 9/0/05, n. 674; 6 Cass., Sez. II civ., 9/0/05, n. 680; Cass., n. 6/0;
CONTROVERSIE IN MATERIA CONDOMINIALE Perdita occulta di acqua da conduttura condominiale La maggiore spese idrica dovuta ad una perdita occulta d acqua da una conduttura condominiale, va ripartita tra tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà. Sostituzione della serratura:piccola manutenzione Il cambio della serratura del portone carraio e delle chiavi spetta al conduttore trattandosi di piccola manutenzione. Lavaggio contenitori dei rifiuti:ripartizione spese La spesa per il lavaggio dei contenitori dei rifiuti va ripartita sulla base dei millesimi di proprietà, in quanto trattasi di spesa per un servizio utile ad ogni condomino, alla stregua della pulizia delle parti comuni. La spesa è a carico del conduttore. Amministratore:rinnovo dell incarico l incarico di amministratore ha la durata di un anno con rinnovo automatico per il secondo anno, salvo che l assemblea condominiale non deliberi la revoca dell incarico. Art. 9 c.c.(riforma condominiale);
Supercondominio:copie dei bilanci consuntivi e preventivi Come nel condominio, anche nel supercondominio l amministratore di questo è tenuto a far pervenire ad ogni condomino copia dei bilanci consuntivi e preventivi posti all ordine del giorno per l approvazione ad opera del rappresentante di ogni singolo edificio componente il supercondominio. Usufruttuario e nudo proprietario:sostituzione del motore del cancello carraio Le spese per la sostituzione del motore del cancello carraio è a carico del nudo proprietario. Vi è una diversa e precisa legittimazione attiva e passiva in capo all usufruttuario ed al nudo proprietario, spettando al primo tutte le spese relative alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria, oltre che le riparazioni straordinarie resesi necessarie a causa dell inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, dunque tutti i rapporti riconducibili al godimento dell unità immobiliare nei limiti stabiliti dall art. 004, comma e c.c.; mentre il secondo deve provvedere alle spese dovute alle riparazioni straordinarie. Veranda:decoro architettonico La veranda, realizzata su di una parte di terrazzo posto al piano attico dell edificio, va demolita qualora i materiali utilizzati e le tecniche di L. n. 0/0 (riforma condominiale); Cass., Sez. II civ., 4/0/04, n. 6877;
costruzione impiegate arrechino danno al decoro architettonico del palazzo 4. Infiltrazioni provenienti da parti comuni:responsabilità solidale Per i danni provocati da infiltrazioni d acqua provenienti da parti comuni dello stabile, sono responsabili in solido tutti i condomini. Il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale non si sottrae alla regola della responsabilità solidale ex art. 055, comma c.c.. Responsabilità solidale che fa capo ai singoli condomini, in quanto custode non può essere il condominio, ente di sola gestione di beni comuni, e neppure l amministratore, essendo un mandatario dei condomini, ma soltanto quest ultimi, i soli a potersi considerare investiti del governo della cosa, in base ad una disponibilità di fatto e ad un potere di diritto che deriva dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 7 c.c. 5. Innovazioni Nell ambito del condominio, costituiscono innovazioni vietate delle cose comuni non tutte le modificazioni, ma esclusivamente quelle materiali che ne alterano l entità sostanziale o che ne cambiano la destinazione originaria; al contrario, sono possibili le modificazioni dirette a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa comune e che ne lasciano 4 Cass., 05/0/05, n. 09; 5 Cass., 9/0/05, n. 674;
invariata la consistenza e la destinazione, così da non risultare turbati i concorrenti interessi dei condomini 6. Apposizione all ingresso dell area condominiale di cancelli per il transito pedonale e per il passaggio veicolare Rientra nei poteri dell assemblea condominiale disporre la chiusa di un area di accesso al condominio con uno o più cancelli al fine di disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in previsione di impedire l indiscriminato accesso di terzi estranei, in quanto trattasi dell uso della cosa comune e della sua regolamentazione, senza che ciò sopprima o limiti le facoltà di godimento dei condomini, o incida sull essenza del bene comune alterandone la funzione o la destinazione 7. Dott.ssa Fortunata Serena Sciotto 6 Cass., /0/05, n. 509; 7 Cass., Sez. II civ., /0/05, n. 509; 4