TRIBUNALE di REGGIO CAL.

TRIBUNALE di REGGIO CAL. R.G.E.: n 134/2000 Causa tra: Monte dei Paschi di Siena c/o PACE Gaetano INCARICO - PREMESSA - SOPRALLUOGHI Lo scrivente Arch. Rocco EGIZIANO con Studio Tecnico in a Melito P.S., iscritto all Ordine Professionale degli Architetti della Provincia di R.C. al n 1722 e all Albo dei Periti e Consulenti del Tribunale di R.C., C.T.U. nella causa che precede, ha ricevuto dall Ill.mo G.E. dott. Giancarlo GIUSTI con ordinanza dell 01/07/2002 notificata il 06/12/2002, l incarico di: identificare i beni pignorati, indicandone i dati catastali ed i confini; ne verifichi la proprietà e determini il loro valore commerciale e quant altro così come specificato nella sopra citata ordinanza; Il tutto in una dettagliata e sobria relazione tecnica. In ottemperanza a tale incarico, previo avviso alle parti con lettera raccomandata A/R e con fax del19/02/2003, lo scrivente si è recato sui luoghi oggetti di giudizio il giorno 27/02/2003 alle ore 14.30. Sui luoghi era presente la signora *** qualificatasi sorella dell esecutato che ha acconsentito all accesso ai luoghi oggetto di giudizio. Nel corso del sopralluogo sono state eseguite numerose fotografie oltre a misurazioni su separato foglio ed è stato redatto apposito verbale da cui possono desumersi le modalità d accertamento. INDIVIDUAZIONE e DESCRIZIONE dei LUOGHI Le Unità Immobiliari oggetto di esecuzione immobiliare sono ubicate nel centro abitato del Comune di Melito P.S. [a poca distanza dagli Uffici Pubblici quali Comune, Scuole (materne, elementari, medie e superiori), Ufficio Postale, ecc.] e sono inserite in un maggiore fabbricato a complessivi quattro piani F.T.. Al vano scala del Complesso Immobiliare per mezzo del quale si accede a tutte le U.I. facenti parte dell edificio, ci si immette dalla via R.C. (ex via G. Bruno Trav. 1 a ). Oggetto di esecuzione immobiliare, sono tre U.I. queste ubicate: 1) al piano 1 F.T., distinta al N.C.E.U. al foglio di mappa n 42 particella n 783 sub. 2, U.I. di proprietà dell esecutato per la quota di 1/5 sull intero, composta da una grande cucina-soggiorno prospiciente la via R.C., un corridoio di disimpegno, n 2 camere da letto e 1

un W.C.. Da una delle camere da letto si accede al piccolo cortile comune posto sul retro dell edificio, mentre dalla cucina-soggiorno si accede al pozzo luce posto al centro del Complesso Immobiliare. In relazione alle rifiniture interne dell U.I., si rappresenta che la pavimentazione interna è in granito in gran parte dei vani, le porte interne sono in legno tamburato, gli infissi esterni sono in legno di douglas con avvolgibile in P.V.C., nel W.C. la pavimentazione è in mattonelle di ceramica come pure i rivestimenti presenti sulle pareti. Nel corso del sopralluogo è stato accertato che detta U.I. era abitata dai coniugi **** (dichiarazione di parte), pur se per tale abitazione non vi è alcun contratto di affitto registrato presso l Ufficio delle Entrate di Reggio Cal. (la signora ***** nel corso del sopralluogo, ha rappresentato che detta U.I. è abitata dai coniugi ***** da poco tempo e che stavano procedendo alla regolarizzazione del contratto); 2) al piano 2 F.T., distinta al N.C.E.U. al foglio di mappa n 42 particella n 783 sub. 4, U.I. di proprietà dell esecutato per la quota di 1/1 sull intero, composta da un soggiorno prospiciente la via R.C., un corridoio di disimpegno, una cucina, n 2 camere da letto e un W.C.. Da una delle camere da letto si accede al balcone su cui è stato realizzato un piccolo ripostiglio realizzato sul balcone stesso. In relazione alle rifiniture interne dell U.I., si rappresenta che la pavimentazione interna è in segato di marmo, le porte interne sono in legno tamburato, gli infissi esterni sono in legno di douglas con avvolgibile in P.V.C., nel W.C. la pavimentazione è in mattonelle di ceramica come pure i rivestimenti presenti sulle pareti. Nel corso del sopralluogo è stato accertato che detta U.I. era apparentemente disabitata, pur se vi era la presenza di alcuni suppellettili (probabilmente detta U.I. è saltuariamente abitata forse direttamente dal debitore esecutato signor ********); 3) al piano 4 F.T., distinta al N.C.E.U. al foglio di mappa n 42 particella n 783 sub. 7, U.I. di proprietà dell esecutato per la quota di 1/5 sull intero, composta da una cucina, un corridoio di disimpegno, un salone, n 3 camere da letto, un W.C., una veranda coperta e un grande terrazzo. Sia dall U.I. e sia dal vano scala si accede al terrazzo su cui è stato realizzato un piccolo ripostiglio (vedi foto n 16). In relazione alle rifiniture interne dell U.I., si rappresenta che la pavimentazione interna è in mattonelle di ceramica, le porte interne sono in legno tamburato, gli infissi esterni sono sempre in legno di douglas ma con avvolgibile in P.V.C., nel W.C. la pavimentazione è in mattonelle di ceramica come pure i rivestimenti presenti sulle pareti. L altezza interna dell U.I. è di mt. 2.90. Nel corso del 2

sopralluogo è stato accertato che detta U.I. era abitata dalla famiglia del signor ******. Questi ha infatti stipulato un contratto di affitto registrato a Reggio Cal. il 19/01/1998 con i germani *********, avente scadenza di anni 4 a partire dalla data di registrazione (che in forza del contratto, si è automaticamente rinnovato) per la somma di Euro 776,12 mensili. Si rappresenta che, dagli accertamenti eseguiti presso l Agenzia delle Entrate di R.C. (vedi certificato allegato alla presente), il contratto sopra descritto è l unico contratto registrato per le U.I. oggetto di Esecuzione Immobiliare. Ulteriori particolari tecnici possono rilevarsi dalle fotografie allegate alla presente. Q U E S I T I I quesiti formulatimi dall Ill.mo G.E. dott. Giancarlo GIUSTI sono i seguenti: 1) Identifichi il C.T.U. esattamente i beni pignorati, descrivendoli, indicandone i dati catastali ed i confini; ne verifichi la proprietà in capo al debitore esecutato al momento della trascrizione del pignoramento e l esatta provenienza; 2) Provveda all identificazione catastale dell immobile, previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atti di pignoramento con le risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l aggiornamento del catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n 1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione. Qualora i fabbricati non siano ancora censiti al N.C.E.U., provveda a redigere planimetria conforme e proceda, se necessario, all accatastamento; 3) Qualora rilevi variazioni colturali o cambi d uso, accerti se è già stata presentata presso gli uffici competenti domanda di variazione catastale e, in caso negativo, la presenti previo eventuale frazionamento; 4) Quale ausiliario del giudice dell esecuzione, ove ne sussista la necessità, proceda all adeguamento catastale sia al catasto terreni che al catasto fabbricati, sottoscrivendo le verifiche e gli atti catastali in luogo degli aventi diritto ed esegua la proposta di rendita catastale; 5) Il consulente nominato è autorizzato ad accedere agli uffici pubblici per richiedere, esaminare ed estrarre copia degli atti e dei documenti esistenti, nonché ad effettuare ispezioni ed accertamenti in loco, se necessario avvalendosi di artigiano per forzare gli ingressi e della forza pubblica per accedere agli immobili pignorati; 3

6) Per i fabbricati accerti la rispondenza alle vigenti norme in materia urbanistico-edilizia, quantificando l importo dovuto a titolo di eventuale oblazione, precisando se esistano procedure amministrative o sanzionatorie; in ogni caso indichi se le irregolarità edilizie riscontrate possano essere tutt ora essere sanate e in caso affermativo con quale procedure e quali spese. Effettui la elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all immobile, la regolarità dello stesso sotto il profilo urbanistico e, in caso di esistenza di opere abusive, all indicazione dell eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n 47/85 e n 724/94 e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici competenti; 7) Accerti se i beni siano affittati o locati; quale sia il canone praticato e se lo stesso risulti inferiore a quello di mercato; quale sia la scadenza dei contratti, in ogni caso, chi occupa l immobile, il titolo di occupazione e la data di scadenza. Relazioni sullo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l eventuale disdetta, l eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventuale in corso per il rilascio; 8) Accerti se gravino sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, esistenti alla data di trascrizione del pignoramento. Indichi a parte se pignoramenti o ipoteche siano stati iscritti o trascritti in data successiva alla trascrizione del pignoramento; indichi gli estremi ed allegati gli atti di provenienza, ove reperiti; 9) Indichi i vincoli ed oneri gravanti sul bene, distinguendo ed indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed in ogni caso pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla esistenza dei seguenti oneri e vincoli; Per i vincoli che resteranno a carico dell acquirente: a) Domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che stato) ed altre trascrizioni; b) Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura; c) Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge; d) Altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al coniuge, ecc.). Per i vincoli od oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura: a) Iscrizioni; b) Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli; c) Per eventuali difformità urbanistico-catastali; d) Difformità urbanistico-edilizie; e) Difformità Catastali. 4

Altre informazioni per l acquirente, concernenti: a) L importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); b) Eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute; c) Eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia; d) Eventuali cause in corso; e) La individuazione dei precedenti proprietari nel ventennio e alla elencazione di ciascun lotto di acquisto, con indicazione dei suoi estremi (data, notaio, data e numero di registrazione e trascrizione), e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; 10) Accerti se il bene, al momento della trascrizione del pignoramento, risultasse in comproprietà. Qualora i beni siano in siano in proprietà indivisa, dica se essi siano agevolmente divisibili, determinando il valore della quota pignorata. Individui i nominativi dei comproprietari al momento della trascrizione del pignoramento. In tal caso indichi i nominativi dei comproprietari, le loro quote di proprietà sui beni ed il valore commerciale delle singole quote con particolare riguardo alla quota del debitore esecutato. In particolare indichi se al momento dell acquisto il debitore era coniugato in regime di comunione legale; 11) Nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita per le quote indivise; precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile, identificando in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura; Prospetti se sia possibile e conveniente la vendita frazionata del compendio, proponendo la formazione degli eventuali lotti e determinando il valore commerciale di ciascuno di essi; 12) Determini il valore commerciale dei beni, tenendo conto di tutti i dati acquisiti. Determini la valutazione complessiva dei beni, indicando distintamente e in separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni utilizzate per la stima, esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle superfici per ciascun immobile, con indicazione dell immobile, della superficie commerciale del valore a mq. del valore totale; esponendo altresì analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima, precisando tali adeguamenti in maniera distinta per lo stato d uso e manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, l abbattimento forfetario per la differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali e la assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute (15 % del valore), la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche, tossici o nocivi; altri oneri o pesi; il valore finale del bene, al netto di tali decurtazioni o correzioni e prefigurando le tre diverse ipotesi in cui eventuali oneri di regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica di eventuali rifiuti siano assunti dalla procedura ovvero siano assunti dalla procedura limitatamente 5

agli oneri di regolarizzazione urbanistico-catastale, ovvero siano dell acquirente; lasciati interamente a carico 13) Evidenzi gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia dei beni e le località in cui si trovano, e fornisca i dati essenziali al fine di consentire l immediata percezione di un interesse all acquisto. Alleghi all elaborato almeno tre fotografie del bene pignorato; 14) Elenchi per ciascun lotto le formalità (iscrizioni e trascrizioni) delle quali dovrà essere ordinata la cancellazione dopo la vendita; 15) Dica se la vendita degli immobili sia soggetta a IVA o Imposta Proporzionale di Registro a carico dell aggiudicatario e l importo delle eventuali imposte da versare; RISPOSTA ai QUESITI 1e2) I beni oggetto di Pignoramento, hanno i seguenti identificativi catastali e sono: A) Comune di Melito P.S. foglio di mappa n 42 particella n 783 sub. 2 Cat. A/3 Classe 2 Consistenza Vani 4, P. 1 F.T. Rendita Euro 177,66 (intestato al N.C.E.U. a ****** nato a ******* per non eseguita voltura) e confina: ad Est con ditta IACOPINO, a Sud con strada d accesso (via R.C.), ad Ovest con vano scala e con ditta germani PACE e a Nord con terreno delle P.T.. All atto della Trascrizione del Pignoramento Immobiliare a favore del Monte dei Paschi di Siena S.p.a. 18/12/2000 Reg. Part. 12.305, il debitore esecutato era proprietario di 1/5 sull intero a seguito delle Denunce di Successione presentate, la prima il ****** Registro Particolare n 7528 per la morte del padre ***** avvenuta il **** e la seconda il ****** Registro Particolare n 4376 per la morte della madre *** avvenuta il ******; B) Comune di Melito P.S. foglio di mappa n 42 particella n 783 sub. 4 Cat. A/3 Classe 2 Consistenza Vani 4,5, P. 2 F.T. Rendita Euro 199,87 (intestato al N.C.E.U. a PACE Raffaele nato a Melito P.S. il 22/06/1922 per non eseguita voltura) e confina: ad Est con ditta ******, a Sud con strada d accesso (via R.C.), ad Ovest con vano scala e con ditta germani ***** e a Nord con terreno delle P.T.. All atto della Trascrizione del Pignoramento Immobiliare a favore del Monte dei Paschi di Siena S.p.a. 18/12/2000 Reg. Part. 12.305, il debitore esecutato era proprietario di 1/1 sull intero per effetto dell atto di donazione redatto dal Notaio Giuliana ONORATO il 12/02/1980 a favore di ****** e contro *******. Si evidenzia che, su tale U.I., all atto della Trascrizione del Pignoramento a favore del 6

Monte dei Paschi di Siena S.p.a., esisteva già un ulteriore Trascrizione, questa a favore di UNICREDITO ITALIANO S.p.a. del 25/01/2000 Reg. Part. n 725, che ha promosso presso il Tribunale di Reggio Cal., R.G.E. n 147/99, procedura per l espropriazione forzata del bene contro ******; C) Comune di Melito P.S. foglio di mappa n 42 particella n 783 sub. 7 Cat. A/3 Classe 2 Consistenza Vani 6, P. 4 F.T. Rendita 266,49 (intestato al N.C.E.U. a ******** nato a Melito P.S. il 22/06/1922 per non eseguita voltura) e confina: ad Est con ditta ******, a Sud con strada d accesso (via R.C.), ad Ovest con ditta ***** e a Nord con terreno delle P.T.. All atto della Trascrizione del Pignoramento Immobiliare a favore del Monte dei Paschi di Siena S.p.a. 18/12/2000 Reg. Part. 12.305, il debitore esecutato era proprietario di 1/5 sull intero a seguito delle Denunce di Successione presentate la prima il 19/06/1995 Registro Particolare n 7528 per la morte del padre ****** avvenuta il ****** e la seconda il ****** Registro Particolare n 4376 per la morte della madre ****** avvenuta il *****; 3) Non si rilevano cambi d uso in relazione alle U.I. oggetto di espropriazione forzata da parte del Monte dei Paschi di Siena, con specifico ed esclusivo riferimento a quanto presentato al N.C.E.U.; 4) Se pur esistono piccole modifiche tra gli accatastamenti delle U.I. presentati a suo tempo al N.C.E.U. rispetto all attuale stato dei luoghi, questi sono da considerarsi irrilevanti, ragion per cui non si ritiene, al momento, doversi procedere all adeguamento catastale; 6) In relazione alla rispondenza alle vigenti norme in materia urbanistico-edilizia, lo scrivente nel corso del sopralluogo, ha acquisito copia di Nulla Osta rilasciato dal Genio Civile di R.C. in data 05/02/1966 prot. n 33284 al signor ******** (presumibilmente uno dei fratelli dell odierno esecutato). Presso l Ufficio del Genio Civile è stata acquisita copia degli elaborati tecnico progettuali, che prevedevano la realizzazione di un fabbricato a tre piani F.T. con struttura in C.A. (relativo quindi a parte dell attuale consistenza dell intero Complesso Immobiliare che è di complessivi quattro piani F.T.). Il Comune di Melito P.S. a seguito di richiesta dello scrivente C.T.U. del 20/01/2003, proto. n 895 del 21/01/2003, in data 17/03/2003 ha rilasciato attestazione (allegata alla presente) da cui si evince che, a nome di **** o ********, non risulta trascritta alcuna Concessione Edilizia o Licenza Edilizia, pur se a nome di ****** risulta essere trascritta una istanza di Condono Edilizio resa ai sensi della L. 47/85 e che tuttavia, essendo la pratica fuori posto, non era possibile 7

stabilire se detta pratica è riferita al fabbricato individuato al Foglio di Mappa n 42 particella n 783 del Comune di Melito P.S. o ad altro fabbricato non oggetto di richiesta. Corre a questo punto l obbligo allo scrivente, di rappresentare quanto segue: nel 1966 (epoca antecedente la legge Ponte) in cui è stato rilasciato Nulla Osta da parte del Genio Civile di R.C. per la costruzione dei tre piani F.T. del fabbricato (oggi a quattro piani F.T.), per la costruzione dell intero edificio era necessaria l acquisizione da parte del proprietario oltre che del nulla Osta del Genio Civile anche l acquisizione dell Autorizzazione a Costruire rilasciata dal Comune. La mancata acquisizione dello scrivente C.T.U. della pratica segnalata dal Comune intestata a ***** (L. 47/85), non consente di attuare valutazioni nel merito in relazione alla regolarità urbanistica dell intero complesso immobiliare in cui sono incluse le U.I. oggetto di espropriazione forzata (non essendo stato possibile acquisire alcun elemento quali anche la data di nascita del presentatore di tale istanza, potrebbe trattarsi anche solo di omonimia e quindi di pratica non riferita a detto Complesso Immobiliare). Lo scrivente rappresenta che, ai sensi dell art. 13 della L. 47/85, per la costruzione dell edificio non può richiedersi il rilascio di Concessione Edilizia in Sanatoria, in quanto lo stesso non è conforme allo Strumento Urbanistico Vigente (Programma di Fabbricazione) che prevede una distanza minima dai confini di mt. 5.00 (allo stato infatti, la distanza dal confine retrostante del fabbricato è inferiore, questa pari a circa mt. 3.00). Si rappresenta infine che è in corso di attuazione il Piano Regolatore Generale, che potrebbe dettare nuove norme, al momento disconosciute. Tutto ciò premesso e considerato, in merito alla regolarità urbanistica dell immobile, in considerazione del fatto che non sono stati rintracciati presso il Comune di Melito P.S. provvedimenti autorizzativi per l intero edificio (pur se questi potrebbero essere esistenti, trattandosi di pratiche eventualmente rilasciate oltre 35 anni fa), e quindi non vi è alcuna certezza sulla regolare edificazione ai fini urbanistici dell intero Complesso Immobiliare, dai soli dati acquisiti si evincere che l intero complesso immobiliare in cui sono incluse le U.I. oggetto di espropriazione forzata è privo delle necessarie autorizzazioni e/o concessioni edilizie, quindi abusivo. 7) Da indagine espletata nel corso del sopralluogo e successivamente presso gli Uffici Competenti (vedi certificazione allegata), si è accertato che: A) l U.I. posta al piano 1 F.T., Foglio n 42 particella n 783 sub. 2 (di proprietà del debitore esecutato di 1/5 sull intero), 8

era abitata dai coniugi STELLITTANO, ma per tale abitazione non vi è alcun contratto di affitto registrato presso l Ufficio delle Entrate di R.C. (la signora ****** nel corso del sopralluogo, ha rappresentato che detta U.I. è abitata dai coniugi ******** da poco tempo e che era in corso la regolarizzazione del contratto); B) l U.I. posta al 2 piano F.T., Foglio n 42 particella n 783 sub. 4 (di proprietà del debitore esecutato di 1/1 sull intero), nel corso del sopralluogo è risultata disabitata, pur se vi era la presenza di alcuni suppellettili (probabilmente detta U.I. è saltuariamente abitata dall esecutato signor PACE Gaetano); C) l U.I. posta al piano 4 F.T., Foglio n 42 particella n 783 sub. 7 (di proprietà del debitore esecutato di 1/5 sull intero), è abitata dalla famiglia del signor ******** che ha stipulato un contratto di affitto registrato a Reggio Cal. il 19/01/1998 con i germani ******** avente scadenza di anni 4 a partire dalla data di registrazione (che in forza del contratto, si è automaticamente rinnovato) per la somma di Euro 776,12 mensili. 8) Sul bene oggetto di espropriazione forzata procedura n 134/2000, alla data di Trascrizione del Pignoramento a favore del Monte dei Paschi di Siena del 18/12/2000 R.P. n 12.305, gravavano le seguenti procedure: sull U.I. posta al piano 1 F.T., Foglio n 42 particella n 783 sub. 2 (di proprietà del debitore esecutato di 1/5 sull intero), a) Ipoteca Giudiziale a favore del Monte dei Paschi di Siena S.p.a. a seguito di decreto ingiuntivo per la somma di. 60.000.000 (pari ad Euro 30.987,41) oltre interessi e spese sino al soddisfo, Iscrizione del 29/10/1998 R.P. n 1387; sull U.I. posta al 2 piano F.T., Foglio n 42 particella n 783 sub. 4 (di proprietà del debitore esecutato di 1/1 sull intero), a) Ipoteca Giudiziale a garanzia di mutuo per la somma di. 100.000.000 (pari ad Euro 51.645,69) a favore di Credito Italiano S.p.a., Iscrizione del 11/09/1992 R.P. n 1058; b) Ipoteca Giudiziale a favore del Monte dei Paschi di Siena S.p.a. a seguito di decreto ingiuntivo per la somma di. 60.000.000 (pari ad Euro 30.987,41) oltre interessi e spese sino al soddisfo, Iscrizione del 29/10/1998 R.P. n 1387; c) Verbale di Pignoramento immobili, Trascrizione del 25/01/2000 R.P. n 725 a favore di UNICREDITO ITALIANO S.p.a.. Si rappresenta che UNICREDITO ITALIANO S.p.a., ha promosso presso il Tribunale di Reggio Cal., R.G.E. n 147/99, separata procedura per l espropriazione forzata del bene contro ******** 9

sull U.I. posta al piano 4 F.T., Foglio n 42 particella n 783 sub. 7 (di proprietà del debitore esecutato di 1/5 sull intero), a) Ipoteca Giudiziale a favore del Monte dei Paschi di Siena S.p.a. a seguito di decreto ingiuntivo per la somma di. 60.000.000 (pari ad Euro 30.987,41) oltre interessi e spese sino al soddisfo, Iscrizione del 29/10/1998 R.P. n 1387. 9) In relazione ai vincoli che resteranno a carico dell acquirente, si rappresenta quanto segue: A) In relazione a domande giudiziali e altre trascrizioni: a) sull U.I. posta al piano 1 F.T., Foglio n 42 particella n 783 sub. 2 (di proprietà del debitore esecutato in ragione di 1/5 sull intero), per quanto è stato possibile accertare, non vi sono domande giudiziali o altre trascrizioni; b) sull U.I. posta al 2 piano F.T., Foglio n 42 particella n 783 sub. 4 (di proprietà del debitore esecutato in ragione di 1/1 sull intero), per quanto è stato possibile accertare, UNICREDITO ITALIANO S.p.a., ha promosso presso il Tribunale di Reggio Cal., R.G.E. n 147/99, separata procedura per l espropriazione forzata del bene contro ******, a seguito di Ipoteca Giudiziale a garanzia di mutuo per la somma di. 100.000.000 (pari ad Euro 51.645,69) a favore di Credito Italiano S.p.a., Iscrizione del 11/09/1992 R.P. n 1058 e successivo Verbale di Pignoramento Immobili, Trascrizione del 25/01/2000 R.P. n 725 a favore di UNICREDITO ITALIANO S.p.a..; c) sull U.I. posta al piano 4 F.T., Foglio n 42 particella n 783 sub. 7 (di proprietà del debitore esecutato in ragione di 1/5 sull intero), per quanto è stato possibile accertare, non vi sono domande giudiziali o altre trascrizioni. B) In considerazione che presso il Comune di Melito P.S. non è stato possibile reperire alcuna pratica edilizia relativa all edificazione dell intero fabbricato o a parte dello stesso, non è possibile stabilire se vi siano cessioni di cubatura, o atti di asservimenti urbanistici, fermo restando quanto già in precedenza evidenziato in relazione alla regolarità urbanistica del Complesso Immobiliare. C) Per quanto è stato possibile accertare, non vi sono convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della/e U.I. al coniuge. D) Per quanto è stato possibile accertare, in relazione alle U.I. non vi sono pesi o limitazioni d uso. In relazione ai vincoli od oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura, si rappresenta quanto segue: 1) sull U.I. posta al piano 1 F.T., Foglio n 42 particella n 783 sub. 2 (di proprietà del debitore esecutato di 1/5 sull intero), a) Ipoteca Giudiziale a favore del Monte dei Paschi di 10

Siena S.p.a. a seguito di decreto ingiuntivo per la somma di. 60.000.000 (pari ad Euro 30.987,41) oltre interessi e spese sino al soddisfo, Iscrizione del 29/10/1998 R.P. n 1387; b) Trascrizione Verbale del Pignoramento a favore del Monte dei Paschi di Siena del 18/12/2000 R.P. n 12.305; 2) sull U.I. posta al 2 piano F.T., Foglio n 42 particella n 783 sub. 4 (di proprietà del debitore esecutato di 1/1 sull intero), a) Ipoteca Giudiziale a favore del Monte dei Paschi di Siena S.p.a. a seguito di decreto ingiuntivo per la somma di. 60.000.000 (pari ad Euro 30.987,41) oltre interessi e spese sino al soddisfo, iscrizione del 29/10/1998 R.P. n 1387; b) Trascrizione Verbale del Pignoramento a favore del Monte dei Paschi di Siena del 18/12/2000 R.P. n 12.305. Si ribadisce che UNICREDITO ITALIANO S.p.a., ha promosso presso il Tribunale di Reggio Cal., R.G.E. n 147/99, separata procedura per l espropriazione forzata del bene contro PACE Gaetano e SMIDERLE Liliana a seguito Ipoteca Giudiziale a garanzia di mutuo per la somma di. 100.000.000 (pari ad Euro 51.645,69) a favore di Credito Italiano S.p.a., Iscrizione del 11/09/1992 R.P. n 1058 e successivo Verbale di Pignoramento Immobili, Trascrizione del 25/01/2000 R.P. n 725 a favore di UNICREDITO ITALIANO S.p.a.; 3) sull U.I. posta al piano 4 F.T., Foglio n 42 particella n 783 sub. 7 (di proprietà del debitore esecutato di 1/5 sull intero), a) Ipoteca Giudiziale a favore del Monte dei Paschi di Siena S.p.a. a seguito di decreto ingiuntivo per la somma di. 60.000.000 (pari ad Euro 30.987,41) oltre interessi e spese sino al soddisfo, iscrizione del 29/10/1998 R.P. n 1387; b) Trascrizione Verbale del Pignoramento a favore del Monte dei Paschi di Siena del 18/12/2000 R.P. n 12.305. Informazioni utili per l acquirente: A) L importo annuo delle spese fisse di gestione e manutenzione per ogni singola U.I. (spese condominiali ordinarie), sono le seguenti: 1) per l U.I. posta al piano 1 F.T., Foglio n 42 particella n 783 sub. 2 (di proprietà del debitore esecutato in ragione di 1/5 sull intero), possono considerarsi pari ad Euro 40,00; 2) per l U.I. posta al 2 piano F.T., Foglio n 42 particella n 783 sub. 4 (di proprietà del debitore esecutato in ragione di 1/1 sull intero), possono considerarsi pari ad Euro 200,00; 3) per l U.I. posta al piano 4 F.T., Foglio n 42 particella n 783 sub. 7 (di proprietà del debitore esecutato in ragione di 1/5 sull intero), possono considerarsi pari ad Euro 50,00; B) Non si hanno elementi utili per 11

stabilire le spese straordinarie eventualmente non ancora scadute; C) Non si hanno elementi utili per stabilire eventuali spese condominiali eventualmente scadute negli ultimi anni; D) In relazione alle cause in corso, sull U.I. posta al 2 piano F.T., Foglio n 42 particella n 783 sub. 4 (di proprietà del debitore esecutato in ragione di 1/1 sull intero), si ribadisce che UNICREDITO ITALIANO S.p.a., ha promosso presso il Tribunale di Reggio Cal., R.G.E. n 147/99, separata procedura per l espropriazione forzata del bene contro ***** a seguito Ipoteca Giudiziale a garanzia di mutuo per la somma di. 100.000.000 (pari ad Euro 51.645,69) a favore di Credito Italiano S.p.a., Iscrizione del 11/09/1992 R.P. n 1058 e successivo Verbale di Pignoramento Immobili, Trascrizione del 25/01/2000 R.P. n 725 a favore di UNICREDITO ITALIANO S.p.a.. E) In relazione ai precedenti proprietari del compendio immobiliare, suddiviso per lotto di acquisto: Lotto n 1: Comune di Melito P.S. foglio di mappa n 42 particella n 783 sub. 2 Cat. A/3 Classe 2 Consistenza Vani 4, P. 1 F.T. Rendita Euro 177,66 (U.I. intestata al N.C.E.U. a PACE Raffaele nato a Melito P.S. il 22/06/1922 per non eseguita voltura). All atto della Trascrizione del Pignoramento Immobiliare a favore del Monte dei Paschi di Siena S.p.a. 18/12/2000 Reg. Part. 12.305, il debitore esecutato era proprietario di 1/5 sull intero a seguito delle Denunce di Successione presentate, la prima il 19/06/1995 Registro Particolare n 7528 per la morte del padre PACE Raffaele avvenuta il 24/12/1993 e la seconda il 04/04/1995 Registro Particolare n 4376 per la morte della madre ***** avvenuta il 01/05/1994; Lotto n 2: Comune di Melito P.S. foglio di mappa n 42 particella n 783 sub. 4 Cat. A/3 Classe 2 Consistenza Vani 4,5, P. 2 F.T. Rendita Euro 199,87 (intestato al N.C.E.U. a **** nato a Melito P.S. il 22/06/1922 per non eseguita voltura). All atto della Trascrizione del Pignoramento Immobiliare a favore del Monte dei Paschi di Siena S.p.a. 18/12/2000 Reg. Part. 12.305, il debitore esecutato era proprietario di 1/1 sull intero per effetto dell atto di donazione redatto dal Notaio Giuliana ONORATO il 12/02/1980 a favore di *******, pur ribadendo che, su tale U.I., alla data della Trascrizione del pignoramento a favore del Monte dei Paschi di Siena S.p.a., era stato Trascritto il Pignoramento, a favore di UNICREDITO ITALIANO S.p.a. del 25/01/2000 Reg. Part. n 725; Lotto n 3: Comune di Melito P.S. foglio di mappa n 42 particella n 783 sub. 7 Cat. A/3 Classe 2 Consistenza Vani 6, P. 4 F.T. Rendita 266,49 (intestato al N.C.E.U. a ******nato a ******* per non eseguita voltura). All atto della Trascrizione del Pignoramento Immobiliare a favore del 12

Monte dei Paschi di Siena S.p.a. 18/12/2000 Reg. Part. 12.305, il debitore esecutato era proprietario di 1/5 sull intero a seguito delle Denunce di Successione presentate la prima il 19/06/1995 Registro Particolare n 7528 per la morte del padre *** avvenuta il *** e la seconda il 04/04/1995 Registro Particolare n 4376 per la morte della madre *** avvenuta il *****; F) Non vi sono provvedimenti di assegnazione della/e U.I. al coniuge ed il signor **** risulta coniugato con la signora ***** nata a **** dalla data del ******, in regime di comunione legale dei beni (vedi certificato rilasciato dall Ufficio di Stato Civile del Comune di Melito P.S.. 10) I beni al momento della Trascrizione del Pignoramento risultavano: in comproprietà in ragione di 1/5 sull intero i neoformati lotti n 1 e n 3 di cui, il valore commerciale della quota pignorata è pari ad 26.400,00 circa, mentre, di proprietà esclusiva in ragione di 1/1 relativamente al lotto n 2 che ha un valore commerciale di 62.000,00. Le U.I., lotti n 1 e n 3, per le caratteristiche strutturali degli stessi, non sono agevolmente divisibili al fine della formazione di una quota pari ad 1/5 sull intero. I nominativi dei comproprietari dei neoformati lotti n 1 e n 3 al momento della Trascrizione del Pignoramento, erano: *** nato a ***** C.F.: ******proprietario di 1/5 sull intero, ******* proprietario di 1/5 sull intero, ********* proprietaria di 1/5 sull intero, *********** proprietario di 1/5 sull intero. Il valore commerciale delle singole quote dei germani ***** sui complessivi lotti n 1 e n 3 è pari ad 26.400,00 cadauna. 11e12) In relazione al valore commerciale dell intero compendio immobiliare sottoposto ad espropriazione forzata, l unico metodo che la dottrina in questo caso riconosce è quello basato sulla comparazione con esperienze di mercato analoghe realizzate anche nei comuni viciniori. Onde determinare l attuale consistenza della stessa, in relazione all apprezzamento di mercato, devesi innanzitutto identificare il parametro di riferimento. Da indagine espletata dal sottoscritto con metodo rigoroso e non tenendo conto dei contratti stipulati ufficialmente, vista la conoscenza diretta dello scrivente C.T.U. del mercato locale di riferimento, tenuto conto di tutte le condizioni intrinseche ed estrinseche delle singole U.I., si è giunti alla determinazione del più probabile valore di mercato per immobili simili a quelli oggetto di stima, valore determinato a corpo e non a misura comprensivo delle aree di pertinenza e quant altro, che viene determinato in complessivi Euro 88.400,00 di cui: Lotto n 1: Comune di Melito P.S. foglio di mappa n 42 particella n 783 sub. 2 Cat. A/3 Classe 2 13

Consistenza Vani 4, P. 1 F.T. Rendita Euro 177,66, di proprietà del debitore esecutato in ragione di 1/5 sull intero, Valore 10.075,59 della quota pignorata (questa pari ad 1/5 sull intero), tenuto conto che, la Superficie Utile (calpestabile) dell U.I. è pari a mq. 72,77 oltre il diritti sul cortile che ha una superficie complessiva di mq. 26,55 che, moltiplicata x 0.30 e divisa per 2 determina una superficie utile pari a mq. 3,98. Avremo quindi una Superficie Utile Complessiva pari a mq. 76,75 per un valore di 656,39/mq. circa; Lotto n 2: Comune di Melito P.S. foglio di mappa n 42 particella n 783 sub. 4 Cat. A/3 Classe 2 Consistenza Vani 4,5, P. 2 F.T. Rendita Euro 199,87, di proprietà del debitore esecutato in ragione di 1/1 sull intero, Valore 62.000,00. In relazione al valore del bene si è tenuto conto che l U.I. ha una Superficie Utile (calpestabile) pari a mq. 78,52 oltre ai balconi che hanno una superficie utile di mq. 12,40 che, moltiplicata x 0.30 determina una superficie utile pari a mq. 3,72. Avremo quindi una Superficie Utile Complessiva pari a mq. 82,24 per un valore di 753,89/mq. circa; Lotto n 3: Comune di Melito P.S. foglio di mappa n 42 particella n 783 sub. 7 Cat. A/3 Classe 2 Consistenza Vani 6, P. 4 F.T. Rendita 266,49, di proprietà del debitore esecutato in ragione di 1/5 sull intero, Valore 16.324,42 della quota pignorata (questa pari ad 1/5 sull intero), tenuto conto che, la Superficie Utile (calpestabile) dell U.I. è pari a mq. 96,94 oltre al terrazzo ed ai balconi che hanno una superficie complessiva di mq. 91,38 che, moltiplicata x 0.30 determina una superficie utile pari a mq. 27,41. Avremo quindi una Superficie Utile Complessiva pari a mq. 124,35 per un valore di 656,39/mq. circa; 13) Tra gli elementi utili per le operazioni di vendita si evidenzia che, le tre distinte Unità Commerciali ricadono nel Comune di Melito P.S. in via R.C. ex via G. Bruno Trav. 1 a. L U.I. posta al piano 1 F.T., Foglio n 42 particella n 783 sub. 2 (lotto n 1 di proprietà del debitore esecutato in ragione di 1/5 sull intero), è composta da una grande cucinasoggiorno prospiciente la via R.C., un corridoio di disimpegno, n 2 camere da letto e un W.C.. Da una delle camere da letto si accede al piccolo cortile posto sul retro dell edificio, mentre dalla cucina-soggiorno si accede al pozzo luce posto al centro del Complesso Immobiliare. In relazione alle rifiniture interne dell U.I., la pavimentazione interna è in granito, le porte interne sono in legno tamburato, gli infissi esterni sono in legno di douglas con avvolgibile in P.V.C., nel W.C. la pavimentazione è in mattonelle di ceramica come pure i rivestimenti presenti sulle pareti; L U.I. posta al 2 piano F.T., Foglio n 42 14

particella n 783 sub. 4 (di proprietà del debitore esecutato in ragione di 1/1 sull intero), è composta da un soggiorno prospiciente la via R.C., un corridoio di disimpegno, una cucina, n 2 camere da letto e un W.C.. Da una delle camere da letto si accede al balcone su cui è stato realizzato un piccolo ripostiglio realizzato sul balcone stesso. In relazione alle rifiniture interne dell U.I., la pavimentazione interna è in segato di marmo, le porte interne sono in legno tamburato, gli infissi esterni sono in legno di douglas con avvolgibile in P.V.C., nel W.C. la pavimentazione è in mattonelle di ceramica come pure i rivestimenti presenti sulle pareti; L U.I. posta al piano 4 F.T., Foglio n 42 particella n 783 sub. 7 (di proprietà del debitore esecutato in ragione di 1/5 sull intero), è composta da una cucina, un corridoio di disimpegno, un salone, n 3 camere da letto, un W.C., una veranda coperta e un grande terrazzo. Sia dall U.I. e sia dal vano scala si accede al terrazzo su cui è stato realizzato un piccolo ripostiglio (vedi foto n 16). In relazione alle rifiniture interne dell U.I., la pavimentazione interna è in mattonelle di ceramica, le porte interne sono in legno tamburato, gli infissi esterni sono sempre in legno di douglas ma con avvolgibile in P.V.C., nel W.C. la pavimentazione è in mattonelle di ceramica come pure i rivestimenti presenti sulle pareti. L altezza interna dell U.I. è di mt. 2.90. 14) Le formalità che dovranno essere cancellate dopo l eventuale vendita del compendio immobiliare oggetto di pignoramento, sono: per il Lotto n 1: a) Ipoteca Giudiziale a favore del Monte dei Paschi di Siena S.p.a. a seguito di decreto ingiuntivo, Iscrizione del 29/10/1998 R.P. n 1387; b) Trascrizione Verbale del Pignoramento a favore del Monte dei Paschi di Siena del 18/12/2000 R.P. n 12.305; per il Lotto n 2: a) Ipoteca Giudiziale a favore del Monte dei Paschi di Siena S.p.a. a seguito di decreto ingiuntivo, Iscrizione del 29/10/1998 R.P. n 1387; b) Trascrizione Verbale del Pignoramento a favore del Monte dei Paschi di Siena del 18/12/2000 R.P. n 12.305. c) Si ribadisce che UNICREDITO ITALIANO S.p.a., ha promosso presso il Tribunale di Reggio Cal. Sezione Esecuzioni Immobiliari, R.G.E. n 147/99, separata procedura per l espropriazione forzata del bene contro ******* a seguito Ipoteca Giudiziale a garanzia di mutuo per la somma di. 100.000.000 (pari ad Euro 51.645,69) a favore di Credito Italiano S.p.a., Iscrizione del 11/09/1992 R.P. n 1058 e successivo Verbale di Pignoramento Immobili, Trascrizione del 25/01/2000 R.P. n 725 a favore di UNICREDITO ITALIANO S.p.a.; per il Lotto n 3: a) Ipoteca Giudiziale a favore del Monte dei Paschi di Siena S.p.a. a seguito di decreto 15

ingiuntivo, Iscrizione del 29/10/1998 R.P. n 1387; b) Trascrizione Verbale del Pignoramento a favore del Monte dei Paschi di Siena del 18/12/2000 R.P. n 12.305. 15) L eventuale vendita delle Unità Commerciali non sarà soggetta ad I.V.A. mentre sarà soggetta all Imposta Proporzionale di Registro a carico dell Aggiudicatario in ragione del 10 % e/o del 3 % nel caso di acquisto come prima casa, oltre spese di registrazione, trascrizione ecc, pari a circa 250,00; 16) Alla presente è allegato Floppy Disk da 1.44. Lo scrivente C.T.U. rassegna la presente in esecuzione al mandato conferitogli con certezza di aver ben operato in piena coscienza e nell interessa della giustizia rimanendo disponibile per eventuali chiarimenti. Melito P.S. lì 11/04/2003 Il C.T.U. Arch. Rocco EGIZIANO 16