Finanziaria 2008: novità in tema di frazionamento delle ipoteche ed intervento dell Agenzia del Territorio di Giuseppe Demauro Pubblicato il 18 febbraio 2008 Nel settore edile e più in particolare in quello delle costruzioni per civili abitazioni, spesso si assiste al ricorso di cospicui finanziamenti erogati da parte delle banche sottoforma di mutui ipotecari caratterizzati da un periodo di pre-ammortamento coincidente con la durata delle lavorazioni edili, per la cui frazione di tempo la parte mutuataria corrisponde solo gli interessi sulle somme erogate. Ne deriva che, successivamente al termine del programma costruttivo ed in base alle eventuali richieste di mutuo ipotecario effettuate dagli acquirenti, l intera quota di mutuo ipotecario sottoscritto ed erogato all impresa costruttrice viene suddiviso tra gli acquirenti in base alle loro richieste; il frazionamento del mutuo ipotecario comporta evidentemente anche il frazionamento dell ipoteca iscritta in origine su tutto il compendio immobiliare. L ipotesi tipica di frazionamento dell ipoteca è quella disciplinata dall art. 39 del d.lgs. del 1 settembre 1993 n. 385 secondo cui nell ambito del credito fondiario, in caso di edificio o complesso condominiale, il debitore ed il terzo acquirente del bene ipotecato hanno diritto alla suddivisione del finanziamento in quote 1
e, correlativamente, al frazionamento dell ipoteca a garanzia. Quanto alla sua natura giuridica, il frazionamento dell ipoteca, è configurabile come una rinuncia da parte del creditore ipotecario, al principio della indivisibilità dell ipoteca, previsto in via generale dal secondo comma dell articolo 2809 del c.c., per il quale la garanzia reale sussiste per intero su tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte. E ormai noto che il c.d. decreto Bersani-bis ha introdotto nell ordinamento norme di semplificazione del procedimento di cancellazione delle ipoteche iscritte a garanzia dei mutui concessi da soggetti esercenti attività bancaria o finanziaria. Ricordiamo brevemente che è l art. 6 del D.L. n. 7/2007 ha stabilire che se il creditore (generalmente la banca) è soggetto esercente attività bancaria, l ipoteca iscritta a garanzia di obbligazioni derivanti da contratto di mutuo si estingue automaticamente decorsi trenta giorni dall avvenuta estinzione dell obbligazione garantita, che viene comunicata dal creditore alla conservatoria e al debitore senza il ricorso ad alcuna autentica notarile. Nonostante quanto disposto dal decreto Bersani-bis, la circolare n. 13 del 20.11.2007 dell Agenzia del Territorio, con specifico riferimento alla disciplina di cancellazione delle ipoteche frazionate, sostiene che l automatica cancellazione delle ipoteche a 2
seguito di estinzione dell obbligazione sottostante, non si applica alle ipoteche frazionate. La circolare (punto 4) osserva che il creditore (banca) nella peculiare vicenda estintiva conseguente ad un frazionamento di ipoteca, non sembra tenuto ad individuare, espressamente, nella predetta comunicazione né la quantità di ipoteca attribuita all assegnatario in base all intervenuto frazionamento, né la corrispondente quota di beni gravati dal vincolo ipotecario. Inoltre la cancellazione d ufficio prevista dal decreto Bersanibis, non presuppone una precisa manifestazione di volontà del creditore (banca) diretta ad individuare i beni afferenti la singola quota di mutuo estintane la redazione di una specifica domanda di annotazione contenente l indicazione analitica di tali beni. L evidente differenza fra quanto previsto dal decreto in questione ed il trattamento riservato alle ipoteche frazionate appariva evidente tanto che la Finanziaria 2008 è intervenuta nella materia stabilendo che le disposizioni contenute nel decreto Bersani-bis devono trovare applicazione anche alle ipoteche frazionate a seguito di quote di mutuo accollate dal costruttore ai suoi diversi acquirenti. Stessa cosa dicasi anche per le ipoteche rilasciate a garanzia di mutui bancari iscritte su cambiali (pratica prevista dalla legilslazione bancaria ma di fatto raramente utilizzata). 3
Quanto previsto dalla Finanziaria 2008 è stato quindi recepito con provvedimento del direttore dell Agenzia del Territorio del 29 gennaio 2008; infatti oltre a dare piena attuazione a tali previsioni, sono state disciplinate le modalità di invio al conservatore dei registri immobiliari, da parte delle banche, delle comunicazioni relative all estinzione delle obbligazioni derivanti da contratti di mutuo accollato a seguito di frazionamento ed all estinzione delle obbligazioni delle obbligazioni derivanti da contratto di mutuo garantito da ipoteca annotata su titoli cambiari. Infatti relativamente ai mutui frazionati, la comunicazione del creditore ipotecario all Agenzia del Territorio sull estinzione di una quota di mutuo accollata per frazionamento, dovrà contenere gli elementi identificativi della quota di mutuo estinta, come riportato dall atto di frazionamento e dalla conseguente formalità di annotazione, nonché degli immobili cui la quota si riferisce con indicazione per ognuno, della natura, del comune in cui si trova e dei dati di identificazione catastale. Quanto alle ipoteche cambiarie, con lo scopo di evitare rischi di circolazione di effetti solo apparentemente assistiti da garanzia ipotecaria, è stato previsto l obbligo di consegnare al conservatore tutti i titoli di credito dopo che il conservatore ha cancellato l ipoteca provvedendo a farne menzione sul titolo stesso. Quanto alle ipoteche frazionate, l operatività appena descritta 4
sarà effettuata per via telematica già da subito a differenza delle altre cancellazioni effettuate sempre da parte dei creditori ipotecari, il cui obbligo è previsto solo con decorrenza 1 marzo 2008. Giuseppe Demauro 18 Febbraio 2008 5