UBH MARKET REPORT IL MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE ITALIANO Primo Trimestre 2010 Aprile 2010
Sembra rallentare la tendenza alla discesa dei comuni non capoluogo, si rianima il mercato dei capoluoghi. ANDAMENTO DELLE COMPRAVENDITE RESIDENZIALI IN ITALIA 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Var. % 09/08 Var.% annua dal 1998 Città capoluogo 219.587 242.099 230.341 224.640 242.812 235.236 244.635 248.317 245.152 227.537 196.225 180.248-8,1-1,5 Altri comuni 356.753 397.518 450.137 456.625 518.710 526.849 559.490 585.033 599.900 578.688 490.362 428.897-12,5 1,7 Totale 576.340 639.617 680.478 681.265 761.522 762.085 804.125 833.350 845.052 806.225 686.587 609.145-11,3 0,5 Fonte: elaborazioni UBH su dati Ag. Del Territorio Alla fine dell anno scorso le città capoluogo che hanno chiuso l anno con il segno positivo relativamente alla variazione delle compravendite di abitazioni sono state 16 (circa il 14% sul totale dei capoluoghi). Di queste, ricordiamo Bergamo (+4,8%), Bari (+4,5%) e Padova (+10,7%) per il numero di abitanti; mentre la città che ha registrato la maggiore variazione di scambi è stata Vibo Valentia (+15,3%), seguita da Oristano (+14,5%), Isernia, Grosseto e Salerno tutte con variazioni comprese fra il +12,0% ed il +11,0%.Delle grandi città, nessuna è riuscita a chiudere l anno in positivo, anche se Napoli, Roma e Bologna ci sono andate molto vicino con flessioni comprese fra l 1,2% (Bologna); Napoli (-1,7%) e Roma (-2,7%). E invece proseguita la caduta degli scambi nei comuni non capoluogo, in particolare in quelli localizzati nelle cinture urbane più vicine alle città capoluogo del nord e del centro del Paese che hanno fatto segnare rispettivamente delle flessioni comprese fra il 15,0% ed il 12,0%. In linea generale il mercato residenziale negli ultimi due anni ha visto scendere i volumi di scambio del 26,0%, con il Nord Italia che ha perso il 30,0%, il 26,0% circa il Centro ed il 20,0% il Sud che si conferma la macroarea meno colpita dalla crisi, ovviamente anche per il minor numero di famiglie acquirenti e il minor numero di abitazioni presenti sul mercato.
Il calo per il terzo anno consecutivo delle compravendite non si era ancora verificato in più di 20 anni di mercato immobiliare. Un calo consistente dei prezzi lo si era invece registrato per 3 anni di seguito a inizio anni 90. Variazioni % del numero di compravendite di abitazioni Anni Var.% prezzi nominali 1985 428.864 0 1985 7,80 1986 462.656 7,9 1986 8,00 1987 462.648 0,0 1987 6,50 1988 492.816 6,5 1988 7,50 1989 474.570-3,7 1989 6,60 1990 517.085 9,0 1990 13,50 1991 555.888 7,5 1991 12,80 1992 465.373-16,3 1992 15,80 1993 501.891 7,8 1993-16,20 1994 495.178-1,3 1994-12,60 1995 502.468 1,5 1995-5,50 1996 483.782-3,7 1996 2,80 1997 523.646 8,2 1997 4,50 1998 548.570 4,8 1998 3,50 1999 604.000 10,1 1999 3,50 2000 690.478 14,3 2000 9,50 2001 681.265-1,3 2001 3,50 2002 761.522 11,8 2002 12,50 2003 762.085 0,1 2003 11,50 2004 804.125 5,5 2004 13,00 2005 833.350 3,6 2005 7,50 2006 845.051 1,4 2006 9,5 2007 805.000-4,7 2007 2,2 2008 685.597-14,8 2008-7,2 2009 609.000-11,2 2009-11,5 L andamento ciclico del mercato immobiliare residenziale italiano sta conoscendo una fase, contrassegnata dal segno meno, che negli ultimi 25 anni non si era mai verificata. La frenata del mercato, le cui cause esogene (crisi congiunturale e finanziaria mondiale) ed endogene (una crescita degli scambi durata 9 anni su 10) sono ormai note, sta riportando i volumi generali ai livelli di metà anni 90. La differenza principale rispetto all ultimo ciclo negativo iniziato nel 92 è sottolineata dalla decrescita dei prezzi di vendita che stanno scendendo ma non in maniera improvvisa e traumatica come era successo in quel periodo. Come per i volumi di compravendita, si cominciano a scontare i prezzi fortemente cresciuti dopo il 2001, quando il mercato, rallentata la corsa per un solo anno, aveva ripreso a viaggiare ad alta velocità.
I prezzi, nelle grandi città, restano fermi ai livelli di dicembre 2010, dopo aver ceduto in media il 7,0% in un anno ed il 13,0% in due. Variazioni % nominali dei prezzi di vendita di abitazioni libere usate (marzo2010/marzo2009) TORINO -10,5 MILANO -7,5 GENOVA -8,0 VERONA -7,9 VENEZIA -5,2 BOLOGNA -5,8 FIRENZE -6,6 ROMA -5,9 NAPOLI -8,6 BARI -4,8 CATANIA -6,1 CAGLIARI -6,3 PALERMO -6,8 MEDIA -6,8 UBH Variazioni % nominali dei prezzi di vendita di abitazioni libere usate (marzo2010/marzo2008) TORINO -17,4 MILANO -12,7 GENOVA -14,8 VERONA -13,4 VENEZIA -9,2 BOLOGNA -13,8 FIRENZE -12,9 ROMA -10,1 NAPOLI -17,6 BARI -12,3 CATANIA -11,1 CAGLIARI -13,3 PALERMO -15,1 MEDIA -13,2 UBH Alla fine del primo trimestre 2010 i prezzi delle case nelle grandi città, sono stabili, o meglio non sono più scesi rispetto ai valori a cui si erano agganciati alla fine del 2009. In questo primo trimestre le rilevazioni sui valori di compravendita dei comuni capoluogo nell 80% dei casi non hanno fornito alcuna variazione percentuale rispetto a dicembre 2009, mentre rispetto a marzo dell anno scorso le variazioni sono state nell ordine compreso fra il -10,5% di Torino e il -4,8% di Bari. Nel monitorare i prezzi delle grandi città, le discese maggiori, oltre a Torino, vengono registrate in capoluoghi come Genova, Verona e Napoli; meno forte la discesa dei valori a Bologna, Venezia e Roma. Si conferma la tenuta dei valori soprattutto nelle aree di pregio delle capitali come Roma, Milano e Firenze, mentre le flessioni maggiori riguardano le abitazioni della cosiddetta fascia media, ovvero case ubicate in zone semicentrali o periferiche, di vecchia costruzione, che hanno subito di più negli anni del boom una crescita troppo forte e poco motivata dei loro valori. I prezzi delle nuove abitazioni, faticano a mantenersi stabili soprattutto quando si tratta di iniziative edilizie localizzate negli hinterland delle aree metropolitane, in particolare del nord Italia, dove il surplus di offerta si sta facendo sentire.
Il periodo medio che occorre per vendere una abitazione è compreso fra i 6,2 ed i 7,5 mesi, confermando così il clima di incertezza della domanda. La forbice fra prezzo offerto e prezzo finale di vendita si è stabilizzata, intorno alla soglia media del 15% centro semic. periferia hinterl. MEDIA TORINO 9,5 6,9 8,1 8,0 6,8 MILANO 9,0 6,9 7,8 7,5 6,2 GENOVA 7,0 6,8 7,3 7,3 6,4 VERONA 7,0 6,6 8,0 7,1 7,2 VENEZIA 8,0 6,9 7,3 7,8 7,5 BOLOGNA 7,0 6,4 6,5 6,8 5,9 FIRENZE 8,2 6,8 8,1 7,4 6,9 ROMA 7,7 6,3 6,7 6,5 6,2 NAPOLI 7,9 7,3 8,1 8,8 6,7 BARI 6,5 6,2 6,6 6,8 5,4 CATANIA 6,2 6,5 6,9 6,8 5,7 MESSINA 6,6 6,8 7,4 6,8 6,9 PALERMO 6,5 6,6 7,3 6,4 6,7 media 7,5 6,7 7,4 7,2 UBH Tempi medi di vendita - mesi - Scarto % fra prezzo di offerta e finale di vendita TORINO 15,0 MILANO 12,0 GENOVA 15,0 VENEZIA 15,0 VERONA 12,0 BOLOGNA 15,0 FIRENZE 15,0 ROMA 13,0 NAPOLI 18,0 BARI 15,0 PALERMO 18,0 CATANIA 17,0 CAGLIARI 15,0 Media 15,0 UBH
La fase di debolezza del mercato e la discesa dei valori hanno dato una leggera scossa ai rendimenti, tornati interessanti anche nel residenziale. Tuttavia la tassazione elevata lascia bassa la quota degli investitori (meno del 10,0% sul totale delle compravendite) Rendimenti medi lordi annui marzo 2009 TORINO 3,2 MILANO 3,6 GENOVA 3,3 PADOVA 4,1 BOLOGNA 3,6 FIRENZE 3,5 ROMA 3,9 NAPOLI 4,5 BARI 4,8 CAGLIARI 4,5 Media 3,9 UBH Rendimenti medi lordi annui marzo 2010 TORINO 4,4 MILANO 4,6 GENOVA 4,4 PADOVA 4,9 BOLOGNA 5,1 FIRENZE 4,9 ROMA 4,7 NAPOLI 5,4 BARI 5,5 CAGLIARI 5,2 Media 4,6 UBH Gli affitti nelle grandi città, nelle zone semicentrali e periferiche in particolare, non sono più scesi come negli anni precedenti. Invece, negli ultimi due anni soprattutto, i prezzi di vendita degli immobili ubicati nelle stesse aree urbane hanno registrato dei decrementi in media superiori di qualche punto percentuale rispetto agli affitti. Nelle periferie i rendimenti sono più alti che nei centri e nei semicentri. Nell immobiliare come nel mobiliare vige la regola che se il tasso di rischio dell investimento aumenta, cresce anche il rendimento. La richiesta punta su appartamenti di taglio compreso fra i 50 ed i 75 metri quadri, e le tempistiche per affittarli sono sempre inferiori ai 100 giorni.
Le previsioni di medio periodo per il mercato residenziale italiano 450,0 400,0 350,0 300,0 250,0 200,0 150,0 100,0 50,0 0,0 Modello previsionale vettoriale dei num eri indici di prezzi, compravendite e n abitazioni - Base 1958=100-1958 1964 1970 1976 1982 1988 1994 2000 2006 2012 Nel quarto trimestre del 2009 la domanda residenziale ha dato qualche timido segnale di ripresa riducendo la flessione di fine anno a -11,0% circa in miglioramento rispetto all anno precedente. Il primo trimestre 2010 sembra confermare una ripresa, seppur ancora debole. degli scambi. I prezzi delle abitazioni si stanno lentamente adattando ai nuovi andamenti del mercato ed il processo di revisione al ribasso dei valori potrebbe continuare nella prima parte di quest anno. A partire dalla primavera, stante migliori condizioni congiunturali, si potrà assistere ad una prima inversione di ciclo che si dovrebbe concretizzare maggiormente nella primavera del 2011, a cui farà seguito una prima probabile risalita dei valori di vendita. Prezz i cos tanti abitaz ioni N Compravendite N A bitazioni