Accertamento in base al valore normale per gli acquisti di immobili tramite mutuo di Vincenzo D'Andò Pubblicato il 13 agosto 2007 In caso di acquisto di un immobile mediante la stipula di un mutuo, il valore normale, sulla base del quale, ai sensi dell art. 35, comma 2, del D.L. 223/2006 può essere rettificata la dichiarazione Iva e la dichiarazione dei redditi, corrisponde al valore del mutuo. Se il mutuo risulta più elevato del valore dichiarato dell immobile giacché sono stati effettuati dei lavori di ristrutturazione, per vincere la presunzione in questione, occorre che l impresa cedente fornisca la prova documentata dei lavori di ristrutturazione effettuati dall acquirente sull immobile acquistato. E quanto ha precisato la Risoluzione n. 122/E del 1/6/2007. Cessione di beni immobili nell ambito del reddito di impresa L art. 35, comma 2, del D.L. n. 223/2006, modificando l art. 54 del DPR n. 633/72, ha ampliato 1
i poteri di rettifica esercitabili dall ufficio in relazione alle dichiarazioni presentate ai fini dell IVA. In particolare, se nell ambito del reddito di impresa si cede un immobile, il corrispettivo relativo alla cessione stessa, ove sia inferiore al valore normale del bene ceduto, può originare una rettifica diretta da parte dell amministrazione Finanziaria. La rettifica ai fini delle Imposte sui redditi Parimenti, il legislatore ha integrato l art. 39, comma 1, del DPR n. 600/73 in materia di accertamento delle imposte sui redditi. Per cui, gli uffici finanziari possono rettificare direttamente il reddito d impresa tenendo conto del valore normale dei beni immobili ceduti quando questo risulti superiore al corrispettivo dichiarato, senza dover preventivamente dimostrare, ad esempio, l incompletezza, falsità o inesattezza degli elementi indicati in dichiarazione, o, l irregolare tenuta delle scritture contabili. Il mutuo e la presunzione di valore Inoltre, con la conversione del D.L. n. 223/2006 è stato aggiunto nell articolo 35 anche il comma 23-bis, il quale ha previsto che, ai fini dell applicazione delle disposizioni dell articolo 54 del D.P.R. n. 633/72, per i trasferimenti immobiliari soggetti ad Iva, finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, il valore normale del bene non può essere inferiore all ammontare del mutuo o finanziamento erogato. 2
Come chiarito dall Amministrazione finanziaria, la norma, introducendo una presunzione legale relativa, prevede che: Nel caso in cui l imponibile dichiarato sia inferiore all ammontare del mutuo concesso all acquirente in relazione all acquisto di un immobile lo stesso può essere rettificato in aumento, almeno sino a concorrenza dell ammontare del mutuo, ferma restando la possibilità del contribuente di fornire prova contraria». Esclusioni Sono escluse dalla novità le sole compravendite concluse tra privati che non agiscono come titolari di partita Iva e che abbiano ad oggetto abitazioni. VENDITE IMMOBILI: ACCERTAMENTO SUL PRESUNTO MAGGIOR VALORE ESCLUSE: Compravendite tra privati che non agiscono come titolari di partita Iva e che abbiano ad oggetto abitazioni. 3
INCLUSE Compravendite tra privati aventi ad oggetto beni diversi dalle abitazioni (uffici, negozi, opifici ed anche terreni agricoli); Compravendite di abitazioni in cui il venditore o l acquirente sia un soggetto diverso da persona fisica esercente attività di impresa, arte o professione (ad esempio, un abitazione venduta da un privato ad una società o ad un ente non societario); Compravendite eseguite, come venditore, da un soggetto Iva. Occorre notare che é l impresa venditrice il soggetto a carico del quale viene accertato il valore normale ` (a tal fine è irrilevante che l operazione sia esente da IVA, giacché si tratta sempre di cessione effettuata da impresa) e che ha l onere di documentare, per vincere la presunzione di cessione a valore superiore rispetto al dichiarato, che effettivamente il mutuo sia finalizzato, in parte, ad eseguire interventi di ristrutturazione. La risoluzione Con la Risoluzione n. 122 del 1/6/2007 l Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti ad un contribuente che ha posto un interpello relativo alla cessione di un immobile, esente da IVA, ceduto da impresa non costruttrice. 4
Per tale immobile l acquirente aveva stipulato un mutuo bancario per un importo superiore al corrispettivo d acquisto, essendo una parte del finanziamento ottenuto destinata alla realizzazione, sul medesimo immobile, di interventi di ristrutturazione. A parere dell Agenzia delle Entrate, nel caso in cui nel contratto di mutuo sia specificato che parte della somma è destinata a coprire i costi dei lavori di ristrutturazione dell immobile, per vincere la presunzione secondo cui il valore normale ` dell immobile è determinato in misura non inferiore all ammontare del mutuo, occorre che l impresa cedente fornisca la prova documentata dei lavori di ristrutturazione effettuati dall acquirente sull immobile acquistato. A tale fine, l Agenzia delle Entrate ha indicato le seguenti prove da esibire per l attestazione dell avvenuta realizzazione dei lavori: Le autorizzazioni ad eseguire i lavori rilasciate dall ente locale competente, ove previste; i preventivi relativi ai lavori da svolgere; le fatture di pagamento; ogni altra utile documentazione. 13 Agosto 2007 5
Vincenzo D Andò 6