Tribunale di Bergamo PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE promossa da: OMISSIS contro: OMISSIS N Gen. Rep. 852/2017 data udienza ex art. 569 c.p.c.: 18-05-2018 ore 10:00 Giudice Delle Esecuzioni: Dott. GIOVANNI PANZERI RAPPORTO DI VALUTAZIONE Lotto 001 - Appartamento di civile abitazione Esperto alla stima: Arch. Carlo Pendezzini Codice fiscale: PNDCRL54H04B137E Partita IVA: 02467050163 Studio in: Via Gorizia 3-24041 Brembate Telefono: 035 4826243 Fax: 035 4826243 Email: studio.pendezzini@gmail.com Pec: carlo.pendezzini@archiworldpec.it Pag. 1
SINTESI ELABORATO 1. Informazioni sulla procedura Giudice: Dott. GIOVANNI PANZERI Data udienza ex art. 569 c.p.c.: 18-05-2018 ore 10:00 Creditore Procedente: OMISSIS Legale Creditore Procedente: Avv. OMISSIS Esecutato: OMISSIS 2. Informazioni C.T.U. Esperto alla stima: Arch. Carlo Pendezzini Data nomina: 22-11-2017 Data giuramento: 17-01-2018 Data sopralluogo: 13-03-2018 Cronologia operazioni peritali: Le operazioni hanno avuto inizio il giorno 23-01-2018 3. Dati Catastali Categoria: Abitazione di tipo popolare [A4] Dati Catastali: OMISSIS (11-02-1980 Marocco), foglio 12, particella 2487, subalterno 11, indirizzo via Giacomo Matteotti, piano 3, comune G160, categoria A/4, classe 3, consistenza v. 5,5, rendita 269,85 4. Stato di possesso Possesso: Occupato dal debitore e dai suoi familiari 5. Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili Accessibilità degli immobili ai soggetti diversamente abili: 6. Creditori Iscritti Pag. 2
Creditori Iscritti: OMISSIS, 7. Comproprietari non esecutati Beni: via G. Matteotti 6/A - Osio Sotto (BG) - 24046 Comproprietari: Nessuno 8. Continuità delle trascrizioni Continuità delle trascrizioni: SI 9. Prezzo Prezzo da libero: 64.250,00 Prezzo da occupato: 64.250,00 Pag. 3
Beni in Osio Sotto (BG) via G. Matteotti 6/A La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si 1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:. Abitazione di tipo popolare [A4] sito in via G. Matteotti 6/A Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS- Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: OMISSIS (11-02-1980 Marocco), foglio 12, particella 2487, subalterno 11, indirizzo via Giacomo Matteotti, piano 3, comune G160, categoria A/4, classe 3, consistenza v. 5,5, rendita 269,85 2 DESCRIZIONE 2.1 DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA) Appartamento ubicato a ridosso del centro del comune di Osio Sotto, nelle vicinanze del Municipio e della chiesa Parrocchiale. Caratteristiche zona: centrale di pregio Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti. Servizi presenti nella zona: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Importanti servizi ad alta tecnologia presenti nella zona: collegamento internet veloce. Servizi offerti dalla zona: Centro Sportivo, Piscina (buona), Scuole medie Superiori - Dalmine (buona) Caratteristiche zone limitrofe: parco pubblico Importanti centri limitrofi: Dalmine. Attrazioni paesaggistiche: fiume Brembo, bosco dell'itala. Attrazioni storiche: chiesina di san Donato, castello di Marne, villaggio di Crespi d'adda. Principali collegamenti pubblici: Pubblico di Autobus in centro, FF SS - Verdello km. 4 2.2 DESCRIZIONE DEL BENE Descrizione: Abitazione di tipo popolare [A4] di cui al corpo A Pag. 4
Appartamento di civile abitazione, composto da: * ingresso / sala; * nr. 3 camere da letto; * cucinino; * bagno; * disimpegno; * balcone, affaccio su via G. Matteotti; * balconcino, affaccio su corte interna; * ripostiglio esclusivo, al sottotetto (piano 4'); * stenditoio comune, al sottotetto (piano 4'); * stenditoio comune, al piano interrato. Pavimenti in ceramica, pareti tinteggiate, serramenti in legno. Sanitari in ceramica, portoncino con serratura di sicurezza. E' posto al piano: 3 L'edificio è stato costruito nel: 1958 L'edificio è stato ristrutturato nel: 2001 (ultima scheda catastale) L'unità immobiliare è identificata con il numero: 22 (condominiale); ha un'altezza utile interna di circa m. 2,70 L'intero fabbricato è composto da n. 5 piani complessivi di cui fuori terra n. 4 e di cui interrati n. 1 Stato di manutenzione generale: sufficiente Condizioni generali dell'immobile: Le condizioni dell'appartamento possono essere definite mediocri, sia per lo stato di manutenzione interna che per la presenza di infiltrazioni d'acqua. Impianti (conformità e certificazioni) Impianto elettrico: Esiste impianto elettrico Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive SI Riscaldamento: Esiste impianto di riscaldamento Tipologia di impianto Stato impianto Esiste la dichiarazione di conformità Note SI Caldaia murale a gas con termosifoni. Mediocre Caldaietta posta sul balcone, non accessibile per la rottura delle tapparelle. Condizionamento e climatizzazione: Pag. 5
Esiste impianto di condizionamento o climatizzazione Impianto antincendio: Esiste impianto antincendio Ascensori montacarichi e carri ponte: L'immobile dispone di ascensori o montacarichi Esistenza carri ponte Scarichi: Esistono scarichi potenzialmente pericolosi 3. PRATICHE EDILIZIE Intestazione: OMISSIS Tipo pratica: Autorizzazione edilizia Per lavori: Nuova edificazione Rilascio in data 17/12/1957 al n. di prot. Abitabilità/agibilità in data 28/06/1959 al n. di prot. 3.1 CONFORMITÀ EDILIZIA Abitazione di tipo popolare [A4] sito in via G. Matteotti 6/A Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: In difformità dalle previsioni sono stati riscontrati gli utilizzi di tre locali come di seguito indicato: * BAG utilizzato come CUCINA; * RIPOSTIGLIO utilizzato come BAG; * CUCINA utilizzato come CAMERA DA LETTO. Regolarizzabili mediante: Domanda in sanatoria Descrizione delle opere da aggiornare: Modifiche interne che non comportano modifiche di volumetria. Per quanto sopra N si dichiara la conformità edilizia 4. CONFORMITÀ URBANISTICA Abitazione di tipo popolare [A4] sito in via G. Matteotti 6/A Strumento urbanistico Vigente: Immobile sottoposto a vincolo di carattere urbanistico: Elementi urbanistici che limitano la commerciabilità? Piano Governo del Territorio Pag. 6
Nella vendita dovranno essere previste pattuizioni particolari? Residua potenzialità edificatoria: Note sulla conformità: Nessuna. Per quanto sopra si dichiara la conformità urbanistica 5. IDENTIFICAZIONE CATASTALE. Abitazione di tipo popolare [A4] sito in via G. Matteotti 6/A Quota e tipologia del diritto 1/1 di OMISSIS- Piena proprietà Cod. Fiscale: OMISSIS Identificato al catasto Fabbricati: Intestazione: OMISSIS (11-02-1980 Marocco), foglio 12, particella 2487, subalterno 11, indirizzo via Giacomo Matteotti, piano 3, comune G160, categoria A/4, classe 3, consistenza v. 5,5, rendita 269,85 Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti irregolarità: In difformità dalla scheda catastale sono stati riscontrati gli utilizzi di tre locali come di seguito indicato: * BAG utilizzato come CUCINA; * RI- POSTIGLIO utilizzato come BAG; * CUCINA utilizzato come CAMERA DA LETTO. Regolarizzabili mediante: Aggiornamento schede catastali Descrizione delle opere da aggiornare: Variazione delle indicazioni di utilizzo dei locali. Corrispondenza dei dati catastali a quelli indicati nell'atto di pignoramento: SI; la variazione nel classamento del 08-10-2002 prot.326261 ha originato e/o variato l'immobile di cui al fgl 12 part. 2488 sub 33.- Per quanto sopra N si dichiara la conformità catastale 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI Titolare/Proprietario: OMISSIS proprietario/i ante ventennio al 20/12/2001. In forza di proprietario al ventennio. Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 20/12/2001 al 16/12/2005. In forza di atto di compravendita - a rogito di notaio M. GRIMALDI, in data 20/12/2001, ai nn. 10987; trascritto a Bergamo, in data 11/01/2002, ai nn. 1646/1285. Pag. 7
Titolare/Proprietario: OMISSIS dal 16/12/2005 ad oggi (attuale/i proprietario/i). In forza di atto di compravendita - a rogito di notaio F. MANNARELLA, in data 16/12/2005, ai nn. 43555; trascritto a Bergamo, in data 21/12/2005, ai nn. 80761/48978. La trascrizione dei titoli d'acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? SI 7. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: - Iscrizione di ipoteca: Ipoteca convenzionale a favore di OMISSIS; Derivante da: Mutuo Fondiario; A rogito di OMISSIS in data 20/12/2001 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 11/01/2002 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: 17740,00; Importo capitale: 88700,00. - Iscrizione di ipoteca: Ipoteca convenzionale attiva a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Mutuo Fondiario; A rogito di OMISSIS in data 16/12/2005 ai nn. OMISSIS; Iscritto/trascritto a Bergamo in data 21/12/2005 ai nn. OMISSIS; Importo ipoteca: 190000,00; Importo capitale: 95000,00. - Trascrizione pregiudizievole: Pignoramento a favore di OMISSIS contro OMISSIS; Derivante da: Verbale di Pignoramento; A rogito di OMISSIS in data 21/08/2017 ai nn. OMISSIS iscritto/trascritto a Bergamo in data 15/09/2017 ai nn. OMISSIS. Dati precedenti relativi ai corpi: A 8. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE Verifica se I beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi: Abitazione di tipo popolare [A4] sito in Osio Sotto (BG), via G. Matteotti 6/A Spese di gestione condominiale: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 600,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 1174,07. Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: Attestazione Prestazione Energetica: Non presente Indice di prestazione energetica: Non specificato Note Indice di prestazione energetica: Non specificato Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: no Avvertenze ulteriori: No 9. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELL'IMMOBILE Informazioni relative al calcolo della consistenza: Calcolo forfettario della consistenza, in relazione agli accessori ed allo stato d'uso. Pag. 8
Criteri estimativi OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) Destinazione d`uso: Residenziale Sottocategoria: Unità immobiliare parte di un Edificio Accessori: A 1. Ripostiglio Posto al piano 4 Composto da unico vano Valore a corpo: 0 10. GIUDIZIO DI COMODA DIVISIBILITÀ L'immobile non necessità di divisione in quanto costituisce una unica U.I. 11. STATO DI POSSESSO: Occupato dal debitore e dai suoi familiari Note: Nucleo familiare di 7 persone di cui 3 minori. 12. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 12.1 Criterio di stima: 12.2 Fonti di informazione: Catasto di Bergamo; Conservatoria dei Registri Immobiliari di Bergamo; Ufficio tecnico di Osio Sotto; Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato immobiliare: Agenzia delle Entrate - Uffico Territorio * Osservatorio Mercato Immobiliare; Immobiliare.it; Agenzie immobiliari in zona.; Parametri medi di zona per destinazione principale (./mq.): 1.150,00 /mq. 12.3 Valutazione corpi: A. Abitazione di tipo popolare [A4] con annesso Ripostiglio Osio Sotto (BG), via G. Matteotti 6/A. Destinazione Superficie Equivalente Valore Unitario Valore Complessivo Valore corpo 105.000,00 Valore accessori 0,00 Valore complessivo intero 105.000,00 Pag. 9
Valore complessivo diritto e quota 105.000,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie Lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A Abitazione di tipo popolare [A4] con 0,00 105.000,00 105.000,00 annesso Ripostiglio 12.4 Adeguamenti e correzioni della stima: Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da disp. del G.E. (15%) 15.750,00 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 0,00 Manutenzioni ordinatie e straordinarie unità abitativa -25.000,00 12.5 Prezzo base d'asta del lotto: Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: 64.250,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "occupato": 64.250,00 Prezzo di vendita del lotto nello stato di "libero": 64.250,00 15-04-2018 L'Esperto alla stima Arch. Carlo Pendezzini Pag. 10