Corso di laurea specialistica in architettura Indirizzo architettura per la città Laboratorio integrato ClaMARCH 3 - Cattedra B Valutazione economica del progetto Perequazione, crediti edilizi e premialità Docente: Collaboratrice: Prof. Stefano Stanghellini Arch. Valeria Ruaro
La è stata proposta dall INU (1995) quale soluzione alla illegittimità del piano comunale che discrimina ingiustamente talune proprietà rispetto ad altre, e quindi: impone su taluni suoli vincoli di inedificabilità in attesa dell espropriazione per pubblica utilità apre alla edificazione privata, e perciò anche alla valorizzazione fondiaria di altri suoli, analoghi ai precedenti per condizioni urbanistiche e giuridiche 2
tradizionale Uno sviluppo urbano basato su un Prg tradizionale e cioè sulla zonizzazione: parte dei suoli destinati ad attuazione privata, con appropriazione della rendita urbana (A, B) parte dei suoli destinati a servizi, con vincolo preordinato all espropriazione ( C ) B C A Esiti: duplice regime immobiliare disparità di trattamento delle proprietà mancata realizzazione dei servizi 3
tradizionale Esempio: A = 45.000 mq ST destinazione: residenza (zona c) indice edificabilità 1,5 mc/mq = 0,5 mq SUL /mq ST B = 35.000 mq ST destinazione: residenza (zona c) indice edificabilità 2 mc/mq = 0,7 mq SUL /mq ST C = 70.000 mq ST destinazione: parco urbano (zona f) indice edificabilità 0 Valore dell edificazione: A = B = 2.500 euro/mq SUL incidenza area = 20 % ossia: 500 euro/mq SUL Valore totale del terreno edificabile: A = 45.000 mq ST x 0.50 mq SUL /mq ST x 500 euro/mq SUL = 11.250.000 euro B = 35.000 mq ST x 0.70 mq SUL /mq ST x 500 euro/mq SUL = 12.250.000 euro Valore unitario del terreno: A = 11.250.000 euro / 45.000 mq ST = 250 euro/mq ST B = 12.250.000 euro / 35.000 mq ST = 350 euro/mq ST Valore del terreno non edificabile: C = 70.000 mq ST x??? euro/mq 4
La si prefigge il pari trattamento delle proprietà fondiarie in analoghe condizioni di fatto e di diritto, quindi: persegue l equa distribuzione dei diritti edificatori riconosciuti dalla pianificazione e degli oneri derivanti dalla realizzazione delle dotazioni territoriali 5
Se lo sviluppo urbano fosse stato basato sulla : un unico regime immobiliare A A Il piano urbanistico B C B C I diritti edificatori sono spalmati sulle proprietà del comparto e poi concentrati su una porzione mentre la parte maggioritaria è ceduta al Comune 6
Esempio: A = 45.000 mq ST destinazione: residenza (zona c) indice edificabilità 1,5 mc/mq = 0,5 mq SUL/mq ST B = 35.000 mq ST destinazione: residenza (zona c) indice edificabilità 2 mc/mq = 0,7 mq SUL/mq ST C = 70.000 mq ST destinazione: parco urbano (zona f) indice edificabilità 0 Quantità complessiva dei diritti edificatori : A = 45.000 mq ST x 0,5 mq SUL /mq ST = 22.500 mq SUL B = 35.000 mq ST x 0,7 mq SUL /mq ST = 24.500 mq SUL C = 70.000 mq ST x 0 mq SUL /mq ST = 0 mq SUL TOTALE = 47.000 mq SUL Indice edificabilità risultante: 47.000 mq SUL / (45.000 + 35.000 + 70.000) mq ST = 0,31 mq SUL / mq ST Il piano urbanistico Valore unitario del terreno: 0,31 mq SUL / mq ST x 500 euro/mq SUL = 156 euro /mq ST 7
Il trasferimento dei diritti edificatori Il trasferimento di diritti edificatori fra proprietà contigue comprese nello stesso comparto urbanistico Comparto di Schema di riparto delle aree in un ambito di L attuazione della Superficie territoriale dell ambito Superficie fondiaria per interventi privati Superficie corrispondente agli standard urbanistici Superficie extra scaricata dalla edificabilità 8
Il trasferimento dei diritti edificatori Il trasferimento a distanza di diritti edificatori con vincolo totale di localizzazione Il caso di Jesi L attuazione della I diritti edificatori sono attribuiti (spalmati) alle proprietà delle due porzioni del comparto (con indici differenziati in ragione delle loro caratteristiche). I diritti edificatori della porzione orientale del comparto sono trasferiti sulla porzione occidentale. I suoli divenuti privi di capacità edificatoria sono ceduti gratuitamente al Comune per la realizzazione di un parco urbano 9
Il trasferimento dei diritti edificatori Il trasferimento a distanza di diritti edificatori con vincolo parziale di localizzazione Il Prg del Comune di Ravenna Cintura verde Darsena di Città L attuazione della 10
Il trasferimento dei diritti edificatori Il Parco urbano del Mausoleo di Teodorico L attuazione della 11
L evoluzione della Col tempo si è acquisita la consapevolezza che la deve perseguire due ordini di equità: l equità fra i proprietari fondiari l equità fra la categoria dei proprietari fondiari (beneficiati dal piano) e il resto della collettività In sostanza: equità orizzontale o di primo grado L attuazione della equità verticale o di secondo grado 12
L evoluzione della I parametri tecnici di solito utilizzati per misurare il tenore della sono i seguenti: Equità orizzontale o di primo grado a) indici di edificabilità territoriale identici ai suoli analoghi per caratteristiche urbanistiche e giuridiche; Equità verticale o di secondo grado b) contributo di sostenibilità (aggiuntivo al contributo di costruzione): espresso in euro per unità di superficie utile lorda, oppure in % sul plusvalore fondiario totale generato; c) % di aree cedute gratuitamente al Comune sul totale delle aree del comparto; d) % di alloggi di edilizia residenziale sociale (pubblica e agevolata/convenzionata) sul totale. L attuazione della 13
Un progetto di riconversione : obiettivi dell Amministrazione comunale Gli obiettivi: la riorganizzazione ed il potenziamento del sistema della viabilità carrabile e dei percorsi ciclopedonali la creazione di un parco fluviale e di verde pubblico attrezzato la realizzazione di nuove strutture scolastiche il superamento di barriere fisiche che oggi impediscono l integrazione di parti di città la realizzazione di parcheggi in superficie e di parcheggi interrati la rimozione dei detrattori ambientali Il problema valutativo: il problema valutativo dell Amministrazione Comunale committente consiste nell individuare il punto di equilibrio tra i benefici pubblici e quelli privati che possono essere generati dagli interventi da realizzare nei quattro comparti del Masterplan 14
Opere pubbliche strutturanti: il Masterplan 15
Profili e parametri valutativi PROFILI VALUTATIVI PARAMETRI VALUTATIVI 1. l equità 2. l efficacia 1.1 la valorizzazione immobiliare teorica 1.2 la partecipazione ai costi delle opere pubbliche previste dal Masterplan 1.3 la quantità di suolo ceduta al Comune 2.1 verifica della convenienza privata 3. l efficienza 3.1 qualità progettuale del Masterplan 16
Perequazione verticale Individuazione e quantificazione delle opere Stima dei costi unitari Risorse finanziarie del Comune (U2, Ccc) Stima dei costi totali Copertura finanziaria dei costi totali Altre risorse finanziarie pubbliche Quota dei costi da coprire con risorse private Ripartizione della quota fra le proprietà valorizzate Comparto 1 Comparto 2 Comparto 3 Comparto 4 17
: le premialità L istituto della premialità ( premi di cubatura ), già presente nelle norme di molti strumenti urbanistici, negli ultimi anni è stato riconosciuto anche in leggi regionali e nazionali: la genesi delle premialità è molto ampia e diversificata (risparmio energetico, riqualificazione urbana, edilizia residenziale sociale, ) esso origina una entità (unità di superficie o volume edificabile) analoga alla capacità edificatoria creata dal piano in taluni casi la premialità è trasferibile su suoli diversi da quelli che l hanno generata (es. Umbria per incentivare il recupero dei Centri storici) 18
: le premialità (credito edilizio) In Veneto, la legge regionale 11/2004 ha istituito il credito edilizio che: è una quantità volumetrica è liberamente commerciabile (e quindi è trasferibile) è riconosciuto per effetto della eliminazione delle opere incongrue, l eliminazione degli elementi di degrado, o gli interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale è annotato in un apposito registro (Registro dei crediti edilizi) 19
: le compensazioni La possibilità di riconoscere alle proprietà oggetto di vincolo preordinato all esproprio, in vece dell indennità espropriativa, delle compensazioni sotto forma di crediti edilizi o diritti edificatori è riconosciuta da diverse leggi regionali Per loro natura, i crediti edilizi o diritti edificatori generati dalle compensazioni sono trasferibili 20
In conclusione: talune spinte evolutive della i nuovi istituti (premialità, compensazioni) collegabili alla stanno rendendo molto complessa la costruzione multidisciplinare e la gestione operativa del piano urbanistico di nuova concezione Di qui la necessità di: riaffermare la finalità progettuale della e degli istituti ad essa collegabili fare chiarezza sulla operatività della, in termini di certezze e di rischi 21