PERIZIA ESTIMATIVA Ad espletamento dell incarico conferitomi dal Comune di Montichiari (BS), al fine di redigere la stima dell immobile, destinato fino al 2007 a biblioteca comunale sito in via XXV Aprile ed individuato nel N.C.T.R. di Montichiari nel foglio 57, mappali 590-591, il sottoscritto geom. Luigi Doninelli, iscritto all albo dei geometri della provincia di Brescia al n 2763 ha provveduto ad effettuare le seguenti indagini al fine di procedere alla descrizione dei beni ed alla valutazione degli stessi: A) DESCRIZIONE E CONSISTENZA DEL BENE Oggetto della stima è un edificio storico, fino a poco tempo fa adibito a biblioteca comunale con annessa abitazione per il custode, situato in Via XXV Aprile a Montichiari (BS) e di proprietà del comune. Esso è posto in zona centrale della cittadina, nelle immediate vicinanze dei principali edifici pubblici, quali il municipio, il duomo, le poste, le scuole, ecc. All edificio si accede da Via XXV Aprile, attraverso tre ingressi pedonali. L immobile si sviluppa su 3 piani fuori terra: a piano terra vi sono due ampi saloni con altezze di circa 3.60/4.00 m; con una superficie complessiva di circa 235.00 m 2 destinati fino a poco tempo fa a sede dell AVIS e della biblioteca. al primo piano, raggiungibile dalla rampa scala centrale, sono collocate ulteriori 4 sale dell ex biblioteca le quali si affacciano su un terrazzo interno; da qui, attraverso una serie di gradini, si accede ai servizi, al locale caldaia ed a un ripostiglio, oltre ai locali dell alloggio del custode. 1
Quest ultimo è costituito da ingresso, soggiorno e cucina abitabile ed il blocco scala per il raggiungimento del secondo piano. La superficie complessiva di questo piano risulta essere pari a circa 430.00 m 2. al secondo piano, accessibile sempre dalla scala centrale per i locali dell ex biblioteca, si trovano ancora 3 sale ed un servizio. Per quanto riguarda invece l abitazione, il piano è raggiungibile tramite una scala interna; esso ospita 3 camere da letto ed un bagno; in lato nord vi è inoltre un terrazzo esterno sul quale si affaccia una delle camere. Da questo piano è possibile accedere al giardino esterno posta in lato est, ai piedi delle mura che delimitano il maniero edificato dal conte Bonoris. La superficie dei locali a questo piano è di circa 375.00 m 2 e di 210.00 m 2 per il giardino esterno. La superficie coperta dai locali dell intero stabile risulta di 1040.00 m 2, circa. Per quanto riguarda i materiali costruttivi è stato rilevato che le pareti interne sono state realizzate in mattoni e pietrame e sovrastante intonaco al civile e tinteggiate; i solai in legno per il primo e secondo orizzontamento sono stati irrigiditi con l inserimento di elementi in ferro mentre per la copertura sembra essere stata realizzata con struttura portante in latero-cemento, i pavimenti sono in mattonelle di marmo ed i rivestimenti dei servizi in ceramica, le finestre ed i relativi scuri sono in legno, così come le porte interne. La tipologia delle finiture ed i materiali di costruzione daterebbero una radicale ristrutturazione dello stabile attorno agli anni 60/70; Lo stato di manutenzione di tutti gli ambienti può ritenersi normale. 2
Nel complesso l edificio, sia per i locali dell ex biblioteca, che per quelli dell abitazione, è servito da una normale dotazione tecnologica: l impianto elettrico, l idrico sanitario, di riscaldamento e di produzione dell acqua calda sono centralizzati e sottoposti ad una costante manutenzione. Non emergono elementi architettonici di rilievo, da quanto si è potuto verificare sia le pareti che i soffitti non presentano tracce ne di affreschi, ne di decorazioni particolari. I recenti interventi di consolidamento dei solai, con putrelle in ferro mascherate da tamponamenti in faesite, possono dare l impressione di soffitti a cassettoni. Il sottotetto è dotato di abbaini, la struttura ed il manto di copertura si presentano in ottimo stato di conservazione. B) IDENTIFICAZIONE CATASTALE L immobile è identificato nel NCT - censuario di Montichiari - foglio 57 - mappale 590 sub. 7 (ex biblioteca) cat. B/4 classe U; consistenza 2261 m 3 ; rendita 1 518.01 - mappale 590 sub. 8 (appartamento custode) cat. A/3 classe 2; consistenza 6,5 vani; rendita 315.56 3
C) CONFINI L immobile confina: a Nord con la proprietà Filippetti; ad Est con il parco del castello Bonoris di proprietà della città di Montichiari; a Sud con la proprietà Telera; a Ovest con via XXV Aprile. D) DESTINAZIONE URBANISTICA I mappali, nello strumento urbanistico vigente, sono individuati come zona A centro storico dov è consentito un intervento conservativo di tipo B con i seguenti parametri essenziali: art. 39.2.3 delle n.t.a. del P.R.G. Indicativamente sono assoggettati a tale modalità d intervento: gli edifici appartenenti alle tipologie storiche: casa a corte, palazzo, palazzetto, che hanno mantenuto sostanzialmente integre le caratteristiche originarie. 4
Non sono ammesse alterazioni volumetriche, planimetriche, né modifiche delle quote di imposta e di colmo delle coperture. Per l esecuzione delle opere valgono le seguenti prescrizioni: a) è consentito il rifacimento e/o sostituzione parziale dei solai, in caso di compromissione statica e d accordo con il competente Ufficio Tecnico Comunale; b) è consentita l eliminazione di pareti non portanti, qualora non alterino locali di particolare pregio architettonico, quali ambienti affrescati, voltati, con soffitti lignei affrescati; c) è consentita l utilizzazione ai fini residenziali di volumi esistenti nel sottotetto nel rispetto della sagoma edilizia preesistente; per i locali ricavati all ultimo piano e aventi soffitto inclinato, l altezza minima all imposta del tetto non potrà essere inferiore a mt 1.50, con un altezza media ponderale non inferiore a mt 2.40, calcolata dividendo il volume del sottotetto per la superficie relativa, come da normativa regionale vigente; d) è consentita l installazione di ascensori, corpi montanti o scale, ad esclusione dei casi in cui ciò comporti la rottura di strutture di pregio architettonico (volte, soffitti lignei, o altri elementi come specificato all art.38.5.2) o la collocazione all esterno dell edificio; e) è consentito l adeguamento tecnologico (con installazione delle tubazioni sotto traccia) e l adeguamento igienico-sanitario laddove non sia necessaria rottura di elementi di pregio; f) è consentito il trattamento delle superfici verticali esterne nel rispetto dell unitarietà del prospetto e purché siano salvaguardati gli elementi di particolare valore storico architettonico; si distinguono i casi: 1. su fronte strada: ove è obbligatoria la conservazione delle aperture originali per forma, dimensione e posizione; è consentito il ripristino di quelle manomesse o murate. L intervento, che non può interessare frazioni di facciata, deve mantenere le partiture indicate nella tavola 6.2.B. Per i casi interessati da vincolo di facciata l intervento è concordato con l Ufficio Tecnico Comunale. 2. sui fronti interni: ove è obbligatoria la conservazione delle aperture originali per forma, dimensione e posizione; è consentito il ripristino di quelle manomesse o murate. E consentita la realizzazione di nuove aperture secondo criteri di simmetria, allineamento, dimensione, disegno e coerenza con i materiali esistenti. E) STIMA dell IMMOBILE Il sottoscritto geom. Luigi Doninelli, libero professionista, con studio in Visano (BS) in Via Mantovanina 6/c, iscritto al collegio dei geometri della provincia di Brescia al n 2763, dopo aver proceduto ad effettuare gli opportuni sopralluoghi per esaminare ogni circostanza relativa al valore della proprietà in argomento, qui di seguito esprime le risultanze della propria indagine in merito ai prezzi di mercato dei beni consimili nella zona dove è ubicata la proprietà, tenuto conto, tra l altro, che: 5
l immobile è classificato, nello strumento urbanistico del comune di Montichiari (BS), all interno del centro storico e le modalità d intervento previste sono in parte interventi conservativi di tipo B, ed in parte ristrutturazioni di tipo A e di tipo B. Lo stabile è situato in zona residenziale, in ottima posizione centrale, tranquilla e con una magnifica vista sulle mura e sulla cittadina; L edificio risulta completo di ogni allaccio e collegamento ai servizi di acquedotto, gasdotto, fognatura ecc. Purtroppo il complesso, risulta privo di garage, di accesso carraio e di corte interna ; inoltre, essendo lo stesso situato nel centro storico, nei dintorni vi è anche scarsità di parcheggi. Questa situazione risulta penalizzante sulla determinazione del valore dell immobile dovendo necessariamente rinunciare ad una quota parte del piano terra per destinarla a ricovero delle autovetture; La distribuzione dei locali, le loro altezze, le dimensioni, la posizione della scala di collegamento, l assenza di un ascensore rendono difficile la ristrutturazione ai fini residenziali senza un radicale intervento di recupero edilizio che diventa oltremodo oneroso viste le carenze di spazi. Da recenti transazioni il prezzo medio di mercato di edifici residenziali di recente ristrutturazione, situati nel centro storico di Montichiari è stato determinato in 1.600,00 / m 2, Visto inoltre che il mercato incomincia a presentare segni di stagnazione su trattative di immobili di questo tipo, 6
Considerato infine che l intervento di recupero sarà oneroso, visti anche i vincoli derivanti dalla struttura e dalla localizzazione dell immobile stesso; Ritengo che per la radicale ristrutturazione dello stabile sia necessaria una spesa stimabile attorno ai 900.00 /m 2 al quale va sommato un utile da parte dell imprenditore immobiliare del 20-25 %, resta un valore di commerciale di mercato medio dello stabile nello stato in cui si trova pari ad / m 2 500.00 Tutto ciò premesso esprime il seguente GIUDIZIO DI STIMA In considerazione della superficie coperta dello stabile e delle pertinenze e della sua ubicazione il sottoscritto determina il valore dello stabile esistente a Montichiari, di cui al mappale 590, sub. 7 e 8, del foglio 57 NCT di proprietà del Comune di Montichiari, in Per il PIANO TERRA 235 /m 2 520,00 m 2 122.200,00 Per il PRIMO PIANO 430 /m 2 480,00 m 2 206.400,00 Per il SECONDO PIANO 375 /m 2 460,00 m 2 172.500,00 per il giardino al secondo piano 210 /m 2 50,00 m 2 10.500,00 Totale 511.600,00 Arrotondato a 500 000,00 (diconsi euro cinquecento mila/00) Visano, 20/02/2008 Il tecnico Geom. Luigi Doninelli 7
Allegati: tav. 1 pianta piano terra tav. 2 pianta primo piano tav. 3 pianta secondo piano estratto mappa aggiornato visura catastale e relative schede 8