Fiscal Approfondimento Il Focus di qualità N. 05 04.02.2014 Contratti di locazione Novità e aspetti rilevanti Categoria: Contratti Sottocategoria: Locazione Dal 2014 i contratti di locazione sono stati interessati da moltissime novità, dai nuovi obblighi di tracciabilità per il pagamento dei canoni, all attestazione di prestazione energetica. Continuano inoltre, purtroppo, ad aumentare le imposte, e, tra l altro, è da registrare che dal 2013 (e quindi già dalla prossima dichiarazione), i redditi derivanti dai contratti di locazione saranno abbattuti della percentuale forfettaria del 5% e non più del 15%. I proprietari finiranno, dunque, per pagare le imposte sul 95% dei canoni dichiarati in contratto (indipendentemente dalla loro riscossione), in luogo dell usuale 85%. Tuttavia, sempre dal 2014, dovrebbe diventare più semplice la registrazione dei contratti di locazione, nonché il versamento dell imposta di registro dovuta per i rinnovi annuali. Dal 3 febbraio, infatti, il modello RLI andrà a sostituirsi ai modelli 69, Siria, Iris e RR per le registrazioni, le proroghe, le cessioni, e le risoluzioni dei contratti di immobili, nonché per esercitare l opzione o la revoca del regime di cedolare secca, e per comunicare i dati catastali dell immobile locato. Novità importanti sono state introdotte anche con riferimento alle modalità di versamento dell imposta di registro, tributi speciali e compensi, imposta di bollo, nonché eventuali sanzioni e interessi per registrare i contratti di locazione e affitto di immobili, con il nuovo modello F24 ELIDE. Premessa Il problema affitti inizia a diventare particolarmente spinoso: se da un lato i proprietari vedono crescere a dismisura la tassazione sulle seconde case, gli inquilini continuano a dover sostenere costi sempre più alti per continuare ad avere un tetto sulla testa. 1
In questo contesto di generale crisi e insoddisfazione, lo Stato, purtroppo, interviene con nuove misure, nella maggior parte dei casi penalizzanti. Analizziamo di seguito le principali. I contratti di locazione: una prima distinzione Prima di iniziare la trattazione si reputa opportuna una prima distinzione tra le varie tipologie di contratti di locazione. I contratti liberi. Possono essere stipulati con libertà di scelta sulle clausole contrattuali, in primis sull importo del canone, fermo restando il fatto che deve essere, comunque, rispettata la durata minima (pari a 4 anni, rinnovabili per altri 4). Locazioni abitative (L. 431/98) Contratti concordati. Rispettano gli accordi tra le organizzazioni maggiormente rappresentative dei proprietari di immobili e degli inquilini: il canone, così come anche le altre clausole contrattuali, non sono liberi, ma devono necessariamente rispettare gli accordi raggiunti a livello locale (e reperibili presso la sede del Comune). La durata minima prevista è pari a 5 anni (3 anni più 2 di rinnovo automatico). A fronte dei maggiori vincoli previsti per i canoni concordati (che si esprimono soprattutto in un più basso canone di locazione), sono previste importanti agevolazioni fiscali, tra le quali si ricordano soprattutto importanti sconti nell applicazione delle imposte connesse alla cedolare secca. Contratti temporanei. Contratti aventi durata massima di 18 mesi, che possono essere stipulati qualora ricorrano particolari esigenze, da riportare nel contratto. In questo caso, tuttavia, occorre prestare la massima attenzione, qualora si dovesse procedere al rinnovo. Si ritiene, infatti, necessario stipulare un nuovo contratto di locazione, provvedendo alla sua registrazione, mentre è da evitare il semplice rinnovo dello stesso. In caso di controversie, i contratti ad uso transitorio possono essere considerati come un normale contratto ad uso abitativo (e quindi con durata di 4 + 4 anni a decorrere dalla data di prima stipula). 2
Contratti per universitari. Solo nei Comuni che ospitano corsi universitari, è consentito stipulare specifici contratti di locazione con gli studenti che risiedono in un Comune diverso. In questo caso la durata minima scende a 6 mesi e quella massima non può superare i 36 mesi, con la previsione di rinnovo automatico, qualora non sia comunicata disdetta nei termini previsti nei contratti. Locazioni turistiche. Per questa tipologia contrattuale l unico richiamo è all art. 1571 e ss. del codice civile. Non sono previsti, pertanto periodi di durata minima o vincoli particolari nei canoni. Tracciabilità dei pagamenti dei canoni di locazione Come noto, dal 1 gennaio 2014 la Legge di Stabilità ha introdotto l obbligo di pagamento con strumenti tracciabili sulle locazioni abitative, anche transitorie e turistiche. Il nuovo obbligo è stato introdotto unicamente per le locazioni abitative, comprese le locazioni transitorie, quelle stipulate con studenti e quelle turistiche, indipendentemente dal superamento della soglia di euro 999,99, prevista dalla disciplina antiriciclaggio. La modifica non riguarda, invece, i contratti di locazione ad uso commerciale, per i quali rimane fermo il limite dei 999,99 euro, e gli alloggi di edilizia residenziale pubblica. Potranno, quindi, continuare a pagare i canoni inferiori ad euro 999,99, in contanti, coloro che hanno stipulato un contratto di locazione commerciale. Contratti di locazione ad uso abitativo SÌ Contratti ad uso abitativo transitorio Obbligo di pagamento con strumenti tracciabili NO Contratti stipulati con studenti Contratti stipulati con turisti (anche se stranieri) Contratti di locazione ad uso commerciale Alloggi di edilizia residenziale pubblica 3
Le sanzioni sono decisamente pesanti: sono infatti applicabili, in questo caso, le disposizioni antiriciclaggio, che prevedono l irrogazione di una sanzione amministrativa pecuniaria dall'1% al 40% del canone. Pagamento del canone effettuato in contanti Sanzione amministrativa pecuniaria dall'1% al 40% dell'importo trasferito Il rispetto delle nuove disposizioni è, altresì, richiesto affinchè gli inquilini possano beneficiare delle agevolazioni fiscali connesse alle locazioni. Il riferimento non è soltanto alle detrazioni d imposta, ma anche alla determinazione del nuovo Isee, nel quale rilievo essenziale assume la proprietà o la locazione della casa di abitazione. In ogni caso, diventa necessario ricorrere a strumenti di pagamento tracciabili per poter fruire delle seguenti forme di detrazione di imposta: Detrazione pari al 19% della spesa sostenuta per i canoni di locazione, di ospitalità e per le assegnazioni di alloggi e posti letto da enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari Onlus e cooperative, qualora l università sia distante dal Comune di residenza almeno 100 km e in ogni caso qualora sia ubicata in un'altra provincia rispetto a quella del Comune di appartenenza. Detrazioni d imposta Detrazione d imposta (fino ad euro 300) per i soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale (se il reddito complessivo non supera 30.987,41 euro). La detrazione prevista è maggiore, qualora si ricorra ai c.d. contratti convenzionali. Detrazione, per i primi tre anni, e fino a un massimo di 991,60 euro, per i lavoratori dipendenti con reddito inferiore ad euro 30.987,41 che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza nel Comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi. Detrazione complessivamente pari a 991,60 euro, per i giovani di età compresa fra i 20 e i 30 anni, il cui reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro che stipulano un contratto di locazione, per l'unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale. 4
Novità in tema di tassazione degli immobili Dal 2013 (e quindi già dalla prossima dichiarazione), i redditi derivanti dai contratti di locazione saranno abbattuti della percentuale forfettaria del 5% e non più del 15%. I proprietari finiranno, dunque, per pagare le imposte sul 95% dei canoni dichiarati in contratto (indipendentemente dalla loro riscossione), in luogo dell usuale 85%. Pertanto, in Unico14 occorrerà determinare il reddito medio ordinario (applicando le consuete tariffe d estimo) e se lo stesso risulterà inferiore al canone di locazione abbattuto della deduzione forfettaria del 5% (cosa che avviene nella quasi totalità dei casi), dovrà essere dichiarato proprio quest ultimo. Canone contrattuale: 100 Importo tassato: 95% Si ricorda, inoltre, che: i redditi vanno dichiarati indipendentemente dalla loro percezione, eccetto il caso in cui si sia concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità. A conclusione del procedimento, potrà tuttavia essere accertato il mancato incasso di alcuni canoni, il che consentirà di indicare, nella dichiarazione successiva, un credito d imposta per gli importi comunque versati. in ogni caso, va indicato nella dichiarazione il canone diminuito delle spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili, se comprese contrattualmente nel canone. Deve, invece, sempre essere indicata l eventuale rivalutazione automatica sulla base dell indice Istat e la maggiorazione spettante in caso di sublocazione. Rimarrà invariata solo la deduzione forfettaria del 25%, prevista per le locazioni dei fabbricati situati a Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e Burano. Al contrario, sarà invece elevata al 35% la percentuale di deduzione riconosciuta per gli immobili di interesse storico e artistico. Un altra importante novità è stata introdotta dalla Legge di Stabilità 2014. 5
Gli immobili non locati e assoggettati ad Imu, se situati nello stesso Comune in cui si trova l abitazione principale, concorrono a formare la base imponibile Irpef nella misura del 50%. Le modifiche saranno efficaci già in sede di redazione del modello Unico14, con riferimento ai redditi 2013. Legge di Stabilità 2014 Gli immobili non locati e assoggettati ad Imu, se situati nello stesso Comune in cui si trova l abitazione principale, concorrono a formare la base imponibile Irpef nella misura del 50%. Decorrenza: 2013 (quindi, Unico2014 e 730/2014) Nel altri casi, invece, rimane ferma la regola generale. Pertanto, l Imu sostituisce l Irpef e le relative addizionali regionali e comunali dovute con riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d uso gratuito. Occorre, tuttavia, ricordare che la cedolare secca è diventata un opzione ancor più conveniente per i proprietari degli immobili, soprattutto a seguito della riduzione dell aliquota prevista per i contratti a canone concordato (dal 19% al 15%). Cedolare secca su contratti a canone concordato Aliquota ridotta al 15% Novità sono state previste anche in tema di registrazione dei contratti di locazione, e di versamento dell imposta di registro dovuta per i rinnovi annuali. 6
Registrazione contratto di locazione: novità Dal 3 febbraio il modello RLI andrà a sostituirsi ai modelli 69, Siria, Iris e RR per le registrazioni, le proroghe, le cessioni, e le risoluzioni dei contratti di immobili, nonché per esercitare l opzione o la revoca del regime di cedolare secca e per comunicare i dati catastali dell immobile locato. Dal 1 febbraio sarà possibile versare le imposte dovute per la registrazione dei contratti di locazione, direttamente con il modello F24 ELIDE, in luogo del modello F23. IL MODELLO RLI Con l introduzione della cedolare secca si era generato un vero e proprio caos modelli nell ambito dei contratti di locazione. Il contribuente era tenuto ad utilizzare il modello 69 per le registrazioni cartacee, il modello Siria o Iris per le registrazioni telematiche (il primo per optare per la cedolare secca e il secondo per la tassazione ordinaria). A questi modelli ne andava, inoltre, aggiunto un quarto, il modello RR, a cui ricorrere per le registrazioni cartacee di più di un contratto. Il 31 marzo 2014 questi modelli verranno eliminati e, già dal prossimo 3 febbraio i contribuenti potranno iniziare a compilare il modello RLI. Dal 31 marzo 2014: Modello 69 solo Modello RLI Modello RR Modello Siria Modello Iris 7
Solo il modello 69 rimarrà in vita affianco al modello RLI, ma semplicemente per la registrazione degli altri atti, quali la distribuzione dei dividendi, i comodati, i contratti verbali, le registrazioni volontarie, e via dicendo. Il modello RLI andrà presentato telematicamente, e la presentazione potrà avvenire anche presso gli uffici dell Agenzia delle Entrate, salvo che per i soggetti obbligati ad adottare la procedura di registrazione telematica (soggetti che possiedono almeno 10 unità immobiliari e agenti di affari in mediazione). Modello RLI Andrà presentato telematicamente, anche presso gli uffici dell Agenzia delle Entrate Andrà allegata copia del contratto di locazione, eccetto i casi in cui può essere presentato in forma semplificata. Al modello andrà allegata copia del contratto di locazione, nonché gli eventuali ulteriori documenti. Potrà, tuttavia, essere presentato in via telematica in forma semplificata senza l allegazione della copia del testo contrattuale, qualora ricorrano le seguenti caratteristiche: un numero di locatori e di conduttori, rispettivamente, non superiore a tre; una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre; tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita; il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni; il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell esercizio di un impresa, arte o professione. MODELLO F24 ELIDE Come già anticipato, dal 1 febbraio sarà possibile pagare le imposte dovute per la registrazione dei contratti di locazione direttamente con il modello F24 ELIDE, mandando quindi in soffitta il modello F23. Tuttavia, fino al 31 dicembre 2014 si potrà continuare ad utilizzare il vecchio modello F23. 8
Dal 01/02/2014 Utilizzabile il modello F24 ELIDE oppure il modello F23 Dal 01/01/2015 Utilizzabile solo il modello F24 ELIDE Sarà, pertanto, possibile versare con il nuovo modello l imposta di registro, i tributi speciale e compensi, e l imposta di bollo, nonché le sanzioni e gli interessi eventualmente dovuti. Si ricorda, tuttavia, che con il nuovo modello non sarà possibile procedere con la compensazione di eventuali crediti. Attestato di prestazione energetica Secondo l attuale formulazione della norma, l Attestato di prestazione energetica (Ape) non deve più essere allegato ai contratti di locazione per singole unità immobiliari: rimangono invece soggette all obbligo di allegazione le locazioni di interi edifici e i trasferimenti a titolo oneroso. Fattispecie Nuovo contratto di locazione, singole unità immobiliari Nuovo contratto di locazione, interi edifici Proroghe, le cessioni e le successioni di precedenti contratti di locazione Contratti che non sono soggetti a registrazione, in quanto hanno una durata inferiore a 30 giorni Trasferimenti a titolo oneroso Obbligo di allegazione APE NO SI NO NO SI Nel caso di locazione di singole unità immobiliari, a seguito delle novità introdotte con il decreto Destinazione Italia del 24 dicembre 2013, il locatore dovrà informare il conduttore sulla prestazione energetica dell immobile, e dovrà, altresì, mettere a disposizione dello stesso, sin dall inizio delle trattative, l attestato. Ai fini prettamente operativi, dunque, gli obblighi del locatore si tradurranno in una clausola del contratto, con la quale il conduttore attesta di aver ricevuto le informazioni e la documentazione relativa. 9
Tuttavia il tipo di informazioni fornite non dovrà essere dettagliato nel contratto, così come non dovranno essere riportati particolari dati, non essendo previsto dalla norma alcun richiamo. LOCAZIONI SINGOLE UNITA IMMOBILIARI Obbligo di informare il conduttore sulla prestazione energetica dell immobile. Il locatore deve mettere a disposizione dell inquilino l Ape, dal momento in cui iniziano le trattative. Il fatto che il locatore debba mettere a disposizione del conduttore, l attestato di prestazione energetica, implica che l obbligo di dotarsi dell attestato non sia stato eliminato, ma continui ad essere richiesto in tutti i casi di locazione e cessione di un immobile. Le sanzioni previste in caso di mancato rispetto dell obbligo, sono particolarmente pesanti: vanno, infatti, da 1.000 a 4.000 euro (ma possono essere ridotte a metà per i contratti che hanno una durata inferiore a tre anni). A seguito dell irrogazione della sanzione, risulterà inoltre necessario provvedere agli obblighi di attestazione, in quanto, ovviamente, non può ritenersi che il pagamento della sanzione assuma il carattere di sanatoria. La stessa sanzione, tra i 1.000 e i 4.000 euro è, altresì, prevista per i contratti stipulati dopo il 4 agosto, per i quali, si ricorderà, che la mancata allegazione dell Ape era punita con la nullità del contratto stesso. SANZIONI Tra i 1.000 e i 4.000 euro Si ricorda che le sanzioni possono essere ridotte a metà per i contratti che hanno una durata inferiore a tre anni. 10
Sarà sempre necessario indicare l indice di prestazione energetica dell involucro edilizio e globale dell edificio o dell unità immobiliare e la classe energetica corrispondente, anche nel caso di annunci per la vendita o la locazione tramite mezzi di comunicazione commerciale. Qualora negli annunci di offerta di vendita o di locazione non siano riportati i parametri energetici, il responsabile dell annuncio viene punito con una sanzione amministrativa, non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro. Occorre, infine, ricordare come rimane in capo alle Regioni la possibilità di deliberare l applicazione di sanzioni diverse. LA SANATORIA Per i contratti stipulati dopo il 4 agosto, per i quali, si ricorderà che era prevista la nullità del contratto, quale sanzione per la mancata allegazione dell Ape, è attualmente consentita la sanatoria. Una delle parti (o un loro avente causa) può, infatti, richiedere la sanatoria pagando una sanzione amministrativa. Nel D.L. 145/2013 non sono tuttavia precisate le modalità per procedere alla sanatoria: sul punto è auspicabile che intervenga quanto prima una circolare di chiarimento. Le possibili tutele In questo scenario, i proprietari degli immobili richiedono sempre maggiori garanzie prima di stipulare un contratto di locazione. Le tutele per il locatore Si consiglia di controllare la situazione dell inquilino, richiedendo le ultime buste paga e la dichiarazione dei redditi, nonché indagando sulle motivazioni che spingono a richiedere in locazione l immobile. Rilevante è, inoltre, il controllo sugli eventuali protesti. Oltre alle ordinarie forme di garanzia, quali il deposito cauzionale, si consiglia di prevedere nel contratto ulteriori strumenti come la polizza fideiussoria. Qualora ci fossero difficoltà per l inquilino nella stipula di una polizza fideiussoria, è possibile anche ricorrere a particolari forme di assicurazione. 11
Sicuramente il rischio che non si deve correre è, però, quello di rendere eccessivamente oneroso per l inquilino il contratto di locazione: eventuali difficoltà connesse al pagamento dei canoni, potrebbero essere ancora più difficili da superare ove ai canoni stessi si aggiungano ulteriori spese per le garanzie richieste dal proprietario dell immobile. - Riproduzione riservata - 12