LA RIFORMA DEL CONDOMINIO IL RECUPERO DEI CREDITI E RESPONSABILITA DELL AMMINISTRATORE Verona, Hotel Crowne Plaza 15 Dicembre 2012
Nuove responsabilità dell amministratore Adempimenti: Dal lato attivo (recupero spese vs morosi) Dal lato passivo (verso i creditori del condominio)
Fondamento: Art. 1130 c.c. n. 3: l amministratore deve riscuotere i contributi; Art. 1129, IX c.,c.c.: Salva espressa dispensa dell assemblea l amministratore deve riscuotere forzosamente i contributi anche con ingiunzione ex art. 63 disp.att.cc, entro sei mesi dalla chiusura dell esercizio; NB: E stata espunta l espressa sanzione in caso di omesso adempimento; si fa quindi riferimento alle regole generali sul risarcimento del danno
Gli strumenti dell amministratore per il recupero: 1) L ingiunzione di pagamento Art. 63, I c. disp.att.cc.: l amministratore senza bisogno dell autorizzazione assembleare può ottenere D.I. provvisoriamente esecutivo Documenti necessari: - 1) Prova della convocazione assemblea al debitore; - 2) Verbale assemblea di approvazione bilanci; - 3) Bilanci e relative ripartizioni approvate;
Gli strumenti dell amministratore per il recupero: 2) La sospensione dei servizi suscettibili di godimento separato Art. 63, III c. disp.att.cc.: In caso di mora nel pagamento che si protragga per oltre un semestre l amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi suscettibili di godimento separato NOVITA : non è più necessario che ciò sia previsto dal regolamento
Gli strumenti dell amministratore per il recupero: 3) La nuova solidarietà tra venditore e acquirente a) Art. 63, IV c. disp.att.cc.: Rimane invariato: l acquirente rimane obbligato solidalmente con il venditore per l anno in corso e quello precedente b) Art. 63, V c. disp.att.cc. - NUOVO: Chi cede i diritti su u.i. resta obbligato solidalmente con l avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all amministratore copia autentica del titolo di trasferimento. Domanda: si può agire con D.I.?
Gli strumenti dell amministratore per il recupero: 4) Nudo proprietario e usufruttuario Nuovo Art. 67, IV c. disp.att.cc.: Usufruttuario e Nudo proprietario rispondono solidalmente per il pagamento dei contributi In precedenza: Cass. civ. Sez. II, 06-07-2011, n. 14883 Se l'usufrutto risulta debitamente trascritto, il condominio è tenuto all'addebito delle spese. A seconda che siano spese ordinarie o straordinarie, le medesime verranno ripartite tra usufruttuario e il nudo proprietario.
Gli strumenti dell amministratore per il recupero: 5) Le sanzioni Nuovo Art. 70 disp.att.cc.: Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200,00 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800,00. La somma è devoluta al fondo.
Gli strumenti dell amministratore per il recupero: 6) Le spese in prededuzione nelle procedure concorsuali Norma interpretativa al Rdl 267/41 art. 111: I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili, se divenute esigibili ai sensi dell art. 63 disp. att. c.c. (ingiunzione), durante le procedure concorsuali.
Il recupero del credito contro il condominio Rientra in via residuale e sussidiaria il concetto di solidarietà Art. 63, II comma disp.att.cc: I creditori non possono agire contro gli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l escussione degli altri condomini
Il recupero del credito contro il condominio Adempimenti dell amministratore L art. 63 disp.att. c.c. prevede ora espressamente che l amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino, i dati dei condomini morosi. L amministratore quindi non commette alcuna violazione del Codice Privacy comunicando tali dati ai creditori.
Le responsabilità dell amministratore Quindi l amministratore assume rilevanti responsabilità in ordine: a) Sottoscrizione del contratto d appalto in base a valida delibera; b) Corresponsione al creditore delle somme versate dai singoli condomini; c) Comunicazione al creditore di millesimi, condomini morosi e riparto spese + eventuali impugnazioni alla delibera di approvazione del riparto; d) Convocazione di assemblea per deliberare su eventuale opposizione al DI;
FATE ATTENZIONE: IL CREDITORE DEI CONDOMINI POTRESTE ESSERE VOI!!! Grazie per l attenzione