PIANO ATTUATIVO PER L AMPLIAMENTO SENZA INCREMENTO DELLA SUPERFICIE DI VENDITA DEL CENTRO COMMERCIALE GRANDATE Relazione tecnico illustrativa
INDICE 1. PREMESSA... 2 2. SITUAZIONE CATASTALE E PROPRIETA... 3 3. SITUAZIONE URBANISTICA ED INQUADRAMENTO NORMATIVO... 5 3. PROPOSTA PROGETTUALE... 7 4. VERIFICHE PLANIVOLUMETRICHE... 9 4.1. Superficie coperta... 9 4.2. Altezza massima... 9 4.3. Arretramenti... 9 5. VERIFICHE URBANISTICHE E DETERMINAZIONE MONETIZZAZIONI... 10 5.1. Dotazioni Minime di aree per Servizi pubblici comunali - Art. 11 NTA del PGT... 10 5.2. Dotazioni spazi di sosta e parcheggio - Art. 10 NTA del PGT... 11 5.3. Superficie scoperta e drenante... 12 5.4. Densità arborea... 13 6. IMPIANTI, SOTTOSERVIZI, ALLACCIAMENTI ED ALTRE OPERE DI URBANIZZAZIONE 14 1
1. PREMESSA Il piano attuativo ha per oggetto un modesto ampliamento dell unità immobiliare destinata ad Ipermercato, ricompresa nel più ampio edificio denominato Centro Commerciale Grandate, sito in comune di Grandate, via Leopardi 22 A all incorcio con la S.S. 35 dei Giovi Il Centro Commerciale Grandate risulta per la sua maggior estensione di proprietà e nella disponibilità del diritto di superficie della società Iper Montebello S.p.A., con sede in Milano via Amilcare Ponchielli, 7 Alcune unità immobiliari, come meglio identificate nel capitolo 2, sono altresì di proprietà e disponibilità del diritto di superficie della società I.G.C. Immobiliare Gallerie Commerciali S.p.A. Il Centro Commerciale Grandate è perimetrato, come meglio precisato al successivo capitolo 3, nel vigente PGT quale Ambito R.F.P. - Riqualificazione Funzionale - Produttiva, comparto 2. In realtà la porzione interessata dal presente piano è limitata ad una minor estensione di aree e di immobili, tutti di proprietà di Iper Montebello S.p.A. Il perimetro del piano è quindi individuato nel comparto R.F.P.2 come individuato nel PGT, ma l area di intervento, entro la quale si svilupperanno tutti gli interventi edilizi e nell ambito della quale vengono reperite tutte le dotazioni di aree per servizi e parcheggi pertinenziali del piano attuativo, è l area di superficie pari a mq. 3.342 evidenziata con tratteggio di colore rosso in tutti gli elaborati del piano. Per questo motivo Iper Montebello S.p.A. presenta la presenta proposta di piano attuativo quale proponente e Soggetto Attuatore che si farà carico di tutte le obbligazioni derivanti dall attuazione del piano stesso. I.G.C. Immobiliare Gallerie Commerciali S.p.A. aderisce al piano attuativo quale proprietario di unità immobiliari ricomprese nel comparto R.F.P. 2, accettando che l attuazione dello stesso rimanga in capo al Soggetto Attuatore Iper Montebello S.p.A. 2
2. SITUAZIONE CATASTALE E PROPRIETA L area oggetto del comparto R.F.P.2, è così identificata al NCT di Grandate: Foglio 907 - mappali 2723, 2857, 2726, 2801, 2802, 2794, 2797, 2800, 2799, 2798, 2455, 2456, 2457 Foglio 904 - mappali 326 parte, 515 parte Per una superficie territoriale indicata nella scheda del PGT di mq. 29.719 mq Vedi Tav. 01: Estratti cartografici Catasto PGT La proprietà e disponibilità del diritto di superficie di tali aree e dei sovrastanti fabbricati risultano così individuate tra i proprietari aderenti al piano attuativo: Al NCEU di Grandate a) Unità immobiliari di proprietà per 1000/1000 IPER MONTEBELLO S.p.A. Foglio 7 particella 2794 sub. 3 Foglio 7 particella 2857 b) Unità immobiliari di proprietà per 1000/1000 I.G.C. Immobiliare Gallerie Commerciali S.p.A. Foglio 7 particelle 2794 sub. 2, 4, 5, 6, 7 c) Unità immobiliari in diritto di superficie per 1000/1000 IPER MONTEBELLO S.p.A. Foglio 7 particella 2723 sub. 714 d) Unità immobiliari in diritto di superficie per 1000/1000 I.G.C. Immobiliare Gallerie Commerciali S.p.A. Foglio 7 particelle 2723 sub. 702, 703, 704, 707, 708, 709, 710, 711, 712, 713, 715, 717, 718 e) Parti comuni di proprietà 835,12/1000 IPER MONTEBELLO S.p.A. e 164,88/1000 I.G.C. Immobiliare Gallerie Commerciali S.p.A. Foglio 7 particelle 2794 sub. 1 f) Parti comuni in diritto di superficie per 835,12/1000 IPER MONTEBELLO S.p.A. e 164,88/1000 I.G.C. Immobiliare Gallerie Commerciali S.p.A. Foglio 7 particelle 2723 sub. 701, 705, 706, 716, 719 Al NCT di Grandate a) Terreni di proprietà per 1000/1000 IPER MONTEBELLO S.p.A. 3
Foglio 907 particella 2726 parte, 2801, 2802, 2797, 2800, 2799, 2798, 2455, 2456, 2457 b) Terreni in diritto di superficie per 1000/1000 IPER MONTEBELLO S.p.A. Foglio 904 particella 326 parte, 515 parte 4
3. SITUAZIONE URBANISTICA ED INQUADRAMENTO NORMATIVO Il vigente PGT del comune di Grandate classifica l area/immobile oggetto della presente richiesta quale Ambito R.F.P. - Riqualificazione Funzionale - Produttiva, comparto 2, la cui attuazione è regolata dall art. 18.3 delle N.T.A. del Piano delle Regole e dalla relativa scheda identificativa allegata al Documento di Piano che qui di seguito si riporta: 5
La scheda APGn 4 del Piano dei servizi classifica altresì il comparto quale standard galleggiante da attuarsi con criterio compensativo modalità attuativa e quantificazione regolate dalla convenzione del p.a. 6
3. PROPOSTA PROGETTUALE Il progetto di ampliamento si pone l obiettivo di razionalizzare e riorganizzare le aree di carico e scarico dell ipermercato, che oggi si trovano ad operare in una situazione non ottimale rispetto all organizzazione dei flussi delle merci, mediante un modesto ampliamento delle superfici coperte e delle SLP. Si prevede: la demolizione di una piccola porzione dell attuale edifico (122 mq) attualmente adibita a garden e realizzata con una struttura lignea di altezza non coerente con il resto dell edificio; di tale superficie si prevede la ricostruzione con altezza coerente con quella del resto dell edificio. La SC e la SLP di tale porzione di immobile (mq. 122) risultano già assentite la realizzazione di un modesto ampliamento dell edificio per una superficie di mq. 800 funzionale ad una razionalizzazione della distribuzione della sala vendita, ma con esclusione di modificazioni alla superficie di vendita autorizzata che rimarrà pari a mq. 8.008 (autorizzazione n. 01/2009 del 04.11.2009), e delle riserve. La realizzazione di una tettoia prefabbricata, per una superficie di mq. 1.195, per proteggere dalle intemperie le operazioni di carico e scarico e per rendere più ordinata la zona retrostante l ipermercato. La sistemazione delle aree esterne comprese nel perimetro dell intervento a parcheggio privato ad assolvere, come in seguito dimostrato, i fabbisogni di parcheggio primario. La realizzazione di un parcheggio asservito ad uso pubblico di superficie pari a mq. 2.117, ubicato sulla copertura dell ampliamento dell edificio, che assolverà le dotazioni di standard a parcheggio di cui alle vigenti normative; I dati quantitativi della presente proposta progettuale, ai sensi del vigente PGT e R.E., sono quindi i seguenti: DATI PROGETTO - EDIFICIO DESCRIZIONE DESTINAZIONE SC SLP h. max Ampliamento edificio nuova realizzazione Commerciale 800,00 800,00 6,20 Tettoia carico e scarico nuova realizzazione Commerciale 1.195,00 1.195,00 6,20 Totale superfici Ampliamento 1.995,00 1.995,00 Edificio esistente da demolire e ricostruire Commerciale 122,00 122,00 6,20 7
DATI PROGETTO - AREE ESTERNE DESCRIZIONE PIANO mq p.auto Parcheggio privato Terra 1.225,00 36,00 Parcheggio asservito all'uso pubblico Copertura 2.117,00 78,00 Per la corretta individuazione delle superfici in progetto vedi : Tav. 03: Progetto - Planimetria generale Tav. 04: Progetto - Pianta piano terra e piano copertura Le caratteristiche architettoniche dell edificio e della tettoia previste dal progetto di ampliamento verranno meglio precisate in sede di richiesta del titolo abilitativo edilizio ma saranno chiaramente uniformate all attuale immobile Centro Commerciale Grandate sia per quanto riguarda l aspetto architettonico che per quanto riguarda i materiali. 8
4. VERIFICHE PLANIVOLUMETRICHE 4.1. Superficie coperta La superficie coperta di nuova realizzazione in progetto ammonta, come detto, a mq. 1.995 in coerenza con la previsione contenuta nella scheda identificativa R.F.P.2 allegata al Documento di Piano che prevede una SC massima pari a mq. 5.500. Superficie coperta in progetto mq. 1.995 < mq. 5.500 Superficie coperta ammessa dal PGT Vedi Tav. 06: Progetto - Verifiche planivolumetriche 4.2. Altezza massima La scheda identificativa allegata al Documento di Piano e lo stesso articolo 18.3 delle NTA prevedono per il comparto 2, un altezza massima pari a quella esistente. Il progetto prevede un altezza massima pari quella del solaio del parcheggio esistente posto in copertura (ml. 5.16 estradosso copertura e ml. 6,20 al parapetto), di gran lunga inferiore all altezza massima dell edificio esistente che si sviluppa su sue piani fuori terra (> 10 ml) Vedi Tav. 08: Progetto - Distanze ed altezze 4.3. Arretramenti L art. 18.3 delle NTA rimanda per le distanze dai confini e tra edifici agli art. 5 e 5bis delle NTA. Il progetto prevede distanze tra i nuovi edifici, le strade ed i confini di proprietà coerenti con i disposti dei succitati articoli. Vedi Tav. 08: Progetto - Distanze ed altezze 9
5. VERIFICHE URBANISTICHE E DETERMINAZIONE MONETIZZAZIONI 5.1. Dotazioni Minime di aree per Servizi pubblici comunali - Art. 11 NTA del PGT L art 18.3 delle NTA del PGT rimanda per la determinazione della dotazione di standard urbanistici all art. 11 delle NTA stesse, precisando che resta salvo l obbligo del reperimento, all interno dei rispettivi ambiti, della componente a parcheggio (nella fattispecie il 100% della SLP ai sensi dell art. 150 comma 5 della L.R. 6/2010). L art. 11 delle NTA prevede che per le grandi strutture di vendita la dotazione ammonti al 200% della slp in progetto e prevede espressamente la possibilità di monetizzazione ai sensi dell art. 46 comma 1a) della LR 12/2005 Riepilogando: DETERMINAZIONE FABBISOGNO DOTAZIONE MINIMA DI AREE PER SERVIZI PUBBLICI Art. 11 NTA PGT Grande struttura di vendita = 200% SLP di cui almeno la metà a parcheggio (art. 150 comma 5 L.R. 6/2010) Possibilità di monetizzazione ad eccezione della componente a parcheggio (art. 18.3 NTA PGT) DESCRIZIONE SLP Aliquota Standard dovuto Superficie min. a parcheggio da reperire nell'ambito di intervento (100% SLP) Superficie max standard monetizzabile (100% SLP) SLP commerciale in ampliamento 1.995,00 200% 3.990,00 1.995,00 1.995,00 Totale Standards dovuti 3.990,00 1.995,00 1.995,00 AREE PER SERVIZI PUBBLICI IN PROGETTO DESCRIZIONE La dotazione viene quindi garantita mediante: SUP Parcheggio in copertura 2.117,00 Totale Standards in Progetto 2.117,00 VERIFICA DOTAZIONE AREE PER SERVIZI PUBBLICI Descrizione SUP. FABBISOGNO MIN. Standard a parcheggio in progetto 2.117,00 > 1.995,00 Verificato Standard monetizzati 1.873,00 TOTALE STANDARD 3.990,00 > 3.990,00 Verificato l asservimento ad uso pubblico del nuovo parcheggio in copertura per una superficie di mq. 2.117,00 la monetizzazione di aree a verde per mq. 1.873 al valore di 49,00 al mq. come meglio evidenziato nella Tav. 07: Progetto - Verifiche urbanistiche. 10
5.2. Dotazioni spazi di sosta e parcheggio - Art. 10 NTA del PGT A D E L E B I O N D O L art 18.3 delle NTA del PGT rimanda per la determinazione della dotazione di parcheggi primari all art. 10 delle NTA stesse. L art. 10 delle NTA prevede che per gli edifici commerciali la dotazione sia la seguente: b) 1 posto macchina ogni 60 mq. di SLP Riepilogando: DETERMINAZIONE FABBISOGNO PARCHEGGIO PRIVATO art. 10 NTA PGT - 1 posto auto ogni 60 mq SLP DESCRIZIONE DESTINAZIONE SLP aliquota N. POSTI AUTO SLP in ampliamento Commerciale 1.995,00 1/60 33,25 Totale Parcheggi Privati dovuti 34,00 DESCRIZIONE PARCHEGGIO PRIVATO IN PROGETTO SUPERFICIE N. POSTI AUTO PARCHEGGI PRIVATI 1.225,00 36,00 Totale Parcheggi Privati in Progetto 36,00 VERIFICA PARCHEGGIO PRIVATO Posti auto privati in Progetto Fabbisogno 36,00 > 34,00 Verificato La dotazione viene quindi garantita mediante la realizzazione del parcheggio pertinanziale posto sul retro della tettoia di carico e scarico come meglio evidenziato nella Tav. 07: Progetto - Verifiche urbanistiche. 11
5.3. Superficie scoperta e drenante L art. 52 del regolamento edilizio del comune di Grandate prevede, al comma 10, una dotazione di aree scoperte e drenanti pari al 15% della superficie fondiaria per le zone destinate ad insediamenti produttivi e terziari. La dotazione della superficie drenante del comparto R.F.P. 2 è in realtà già verificata per tutta l estensione del comparto R.F.P.2 nelle pregresse pratiche edilizie che hanno autorizzato il Centro Commerciale Grandate nelle attuali consistenze e quindi anche per l area oggetto dell intervento, nelle stesse già ricompresa. Nella fattispecie, e ad abundantiam, si è preferito garantire una dotazione aggiuntiva calcolata sulla superfice dell Area di Intervento, ovvero: DETERMINAZIONE FABBISOGNO SUPERFICIE SCOPERTA E DRENANTE art. 52 punto 10 RE - 15% dell'area oggetto di intervento DESCRIZIONE MQ aliquota SUP. Superficie scoperta e drenante 3.342,00 15% 501,30 Totale Superficie scoperta e drenante dovuta 502,00 SUPERFICIE SCOPERTA E DRENANTE IN PROGETTO DESCRIZIONE SUPERFICIE SUPERFICIE SCOPERTA E DRENANTE 554,00 Totale Superficie scoperta e drenante in Progetto 554,00 VERIFICA SUPERFICIE SCOPERTA E DRENANTE Superficie scoperta e drenante in Progetto Fabbisogno 554,00 > 502,00 Verificato * Area verde aggiuntiva rispetto all'area verde esistente Il progetto prevede quindi, esternamente al perimetro del piano attuativo ma sempre su aree nella disponibilità del proponente, la creazione di una fascia a verde di superficie pari a mq. 554, di superficie sufficiente a soddisfare il fabbisogno richiesto. 12
5.4. Densità arborea A D E L E B I O N D O La scheda identificativa allegata al Documento di Piano e lo stesso articolo 18.3 delle NTA prevedono per il comparto 2, la piantumazione di n. 1 albero ogni 80 mq., se non esistente, di superficie scoperta a costituire prioritariamente una fascia filtro di protezione per le aree contermini. La dotazione di alberi del comparto R.F.P. 2 è in realtà già verificata per tutta l estensione del comparto R.F.P.2 nelle pregresse pratiche edilizie che hanno autorizzato il Centro Commerciale Grandate nelle attuali consistenze e quindi anche per l area oggetto dell intervento, nelle stesse già ricompresa. Nella fattispecie, e ad abundantiam, si è preferito garantire una dotazione aggiuntiva calcolata sulla superfice dell Area di Intervento, ovvero: DETERMINAZIONE FABBISOGNO ALBERATURE art. 18.3 NTA PGT - 1 albero ogni 80 mq superficie scoperta DESCRIZIONE MQ aliquota SUP. Superficie scoperta 1.225,00 1/80 15,31 Totale Alberature 16,00 ALBERATURE IN PROGETTO DESCRIZIONE N ALBERI ALBERATURE 25,00 Totale Alberature in Progetto 25,00 VERIFICA ALBERATURE Alberature in Progetto Fabbisogno 25,00 > 16,00 Verificato Il progetto prevede la piantumazione di n. 25 piante nell area verde filtrante di cui al punto 5.3 che precede, in numero sufficiente a soddisfare il fabbisogno ed ubicate in posizione tale da costituire una fascia filtro di protezione per le aree contermini. 13
6. IMPIANTI, SOTTOSERVIZI, ALLACCIAMENTI ED ALTRE OPERE DI URBANIZZAZIONE Il complesso immobiliare del quale la presente proposta di piano attuativo costituisce ampliamento è già allacciato alle reti acquedotto, gas, telefonia, energia elettrica e rete fognaria. E prevista invece la realizzazione di un parcheggio asservito all uso pubblico ubicato sulla copertura della porzione dell edificio in ampliamento, di superficie pari a mq. 2.117 Tale parcheggio sarà dotato di tutte le necessarie estensioni dei pubblici servizi (illuminazione, raccolta acque meteoriche, segnaletica orizzontale e verticale ecc ) Il progetto prevede un estensione della rete di raccolta delle acque meteoriche di copertura ed un adeguamento di quella al piano terra in corrispondenza del parcheggio pertinenziale in progetto. Il progetto preliminare di tali opere, come sopra descritte, è meglio rappresentato nella Tav. 09: Progetto Opere di urbanizzazione Progetto preliminare Il tecnico incaricato Arch. Adele Irene Biondo 14