12 REPARTO INFRASTRUTTURE - Comando - P.zza 1 Maggio, 28 33100 UDINE Tel. 0432-504341-2-3 Fa 0432-414050 RELAZIONE TECNICO - DESCRITTIVA Alloggio codice Viale Stazione, 5 - PALMANOVA (UD) 1
Indice 1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE 2. UBICAZIONE 3. DESCRIZIONE E STATO DI MANUTENZIONE 4. DATI CATASTALI 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE 7. SITUAZIONE LOCATIVA ALLEGATI 2
Scheda riassuntiva Data sopralluogo: 17 novembre 2011 Indirizzo: Descrizione: Viale Stazione, 5 PALMANOVA (UD) Alloggio al secondo piano di una palazzina di quattro piani fuori terra e un piano seminterrato per complessivi 8 alloggi. Il piano seminterrato è occupato da cantine pertinenziali, depositi comuni e vani tecnici. Il fabbricato ha struttura portante in cemento armato e tetto a falde con coppi. Data di costruzione dell edificio: 1965 Data di eventuale ristrutturazione unità immobiliare: /// Consistenza unità immobiliare: Attuale uso unità immobiliare: 93 mq. libero. Identificativi catastali: FOGLIO PART. SUB. Z.C. CAT. CLASSE CONSISTENZA PARTITA RENDITA 1 937 6 U A/3 2 5 vani 309,87 1 937 16 U C/2 1 12 mq. 22,31 1 876 6 U C/6 1 18 mq. 27,89 3
1. OGGETTO E SCOPO DELLA RELAZIONE Con riferimento alle attività previste dall art.6 comma 5 del D.M. n. 112 del 18/05/2010 Regolamento per l attuazione del programma pluriennale per la costruzione, l acquisto e la ristrutturazione di alloggi di servizio per il personale militare, di cui all art. 2, comma 629, della Legge 24/12/2007 n. 244 e s.m.i., il presente documento contiene la descrizione delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche, ai fini della determinazione del valore di mercato, dell unità immobiliare (codice identificativo Ministero della Difesa ) sita al secondo piano del fabbricato ubicato in Provincia di Udine, nel Comune di Palmanova, in Viale Stazione civ. n 5. 2. UBICAZIONE Ubicazione e accessibilità L edificio, in cui è ubicata l unità immobiliare oggetto di valutazione, è sito in una zona periferica del quadrante ovest del Comune di Palmanova. L area in questione è in prossimità della stazione ferroviaria che dista circa 150 metri dall ingresso dell edificio (foto 1). Il fabbricato sorge in un area poco distante dal centro abitato, la cui unica via di collegamento con lo stesso è rappresentata da Viale Stazione (foto 2). La viabilità è favorita da un buono stato manutentivo stradale. Il contesto urbano in cui si colloca l edificio è in una zona prettamente agricola e con una edilizia in via di espansione di medio pregio. Il Comune è dotato di tutti i servizi essenziali quali istituti bancari, attività commerciali di ogni tipo, mercato rionale settimanale, scuole pubbliche quali materne, elementari e medie, asili nido, farmacie, ufficio postale, luoghi di culto e centri sportivi. Dall unità immobiliare in questione si ha un ampia veduta sulla pianura friulana. Confini L area di sedime confina a ovest ed a est con un edifici residenziali, a sud con Viale Stazione ed a nord con le aree verdi circostanti. Il manufatto è ubicato in un lotto di forma rettangolare e ad una discreta distanza di rispetto dagli edifici circostanti. E dotato di una esigua area verde di pertinenza. 4
Foto. 1 - Mappa del Comune di Palmanova, da cui si evince la posizione del fabbricato in prossimità delle principali vie di comunicazione. Foto 2 Particolare fotografico relativo al contesto agricolo/urbanistico della zona ed alla distanza dell edificio dal centro di Palmanova che si trova all interno dei bastioni 5
3. DESCRIZIONE Caratteri generali e tipologici L edificio in cui è ubicata l unità immobiliare, presenta pianta rettangolare ed è composto da un unico corpo di fabbrica con n.4 piani fuori terra collegati da un vano scala con accesso sia da Viale Stazione n.5 sia dal retro dell edificio dove insiste l area comune destinata ad area verde condominiale. All interno dell area non sono presenti ne bo auto ne posti auto pertinenziali (foto 3). Si compone di: Piano seminterrato occupato da cantine pertinenziali, locali adibiti a deposito comune e vani tecnici (foto4); Dai quattro piani fuori terra con destinazione alloggiativa. Ogni unità alloggiativa è dotata di un balcone, al quale si accede dal soggiorno di ogni singolo appartamento, tale balcone è in pessime condizioni di conservazione e manutenzione (foto 5). L area è delimitata su tutti i lati da un muretto realizzato in calcestruzzo con rete metallica (foto 6). Foto 3 - Particolare fotografico dell ingresso principale. 6
Foto 4 - Particolare fotografico dal quale si evincono i locali destinati a cantine pertinenziali e comuni. Foto 5 - Particolare fotografico dal quale si evince lo stato conservativo dei balconi dell edificio. 7
Foto 6 - Particolare fotografico dal quale si evince il muro perimetrale di delimitazione dell area. Struttura e finiture dell edificio L edificio ha struttura portante in cemento armato, tamponature esterne ed interne in muratura. La copertura è a falde con solaio in latero-cemento e rivestimento in coppi. La qualità degli intonaci esterni risulta pessima con fenomeni di carbonatazione e distacco di intonaco in più punti ed in particolare nei balconi, la tinteggiatura risulta degradata in buona parte della superficie totale (foto 7 e 8). 8
Foto 7 - Particolare fotografico dal quale si evince lo stato conservativo delle facciate esterne del fabbricato. Vista lato nord. Foto 8 - Particolare fotografico dal quale si evince lo stato conservativo delle facciate esterne del fabbricato. Vista lato sud. 9
Infissi esterni in legno con vetro semplice, avvolgibili in materiale plastico, nel complesso si presentano in pessime condizioni (foto 9). Nell edificio è presente un corpo scala in mediocri condizioni realizzato in cemento armato, con rivestimento in travertino lucidato, ringhiera in ferro e passamano in plastica (foto 10). L area verde circostante la palazzina si trova in uno stato di abbandono, sono presenti arbusti e rovi che rendono difficile la sua fruibilità (foto 11). Foto 9 - Particolare fotografico dell infisso in legno con vetro semplice 10
Foto 10 - Particolare fotografico corpo scale. Foto 11 Particolare fotografico area verde. 11
La copertura è realizzata a falde con un solaio in latero-cemento e rivestimento in coppi. Nel complesso la copertura si trova in pessime condizioni di conservazione in quanto sono presenti diverse infiltrazioni di acqua piovana nel corpo scala e negli alloggi presenti all ultimo piano (foto 12). Foto 12 Particolare fotografico delle infiltrazioni di acqua piovana nel corpo scala provenienti dalla copertura. Struttura e finiture dell unità immobiliare L unità immobiliare è ubicata al secondo piano della palazzina ed è costituita da 7 locali: soggiorno, due camere, cucina, bagno, ripostiglio e corridoio/ingresso. L alloggio è dotato di un balcone. Per la distribuzione dei vani, vedasi planimetria in Allegato 3. Le pavimentazioni sono le seguenti: piastrelle di ceramica in bagno, marmettoni nel soggiorno e nell ingresso/corridoio, parquet nelle due camere e nel ripostiglio, linoleum in cucina, nel complesso in mediocri condizioni. (vds. foto. 1, 2 e 3 dell Allegato 1 alla presente relazione). I tramezzi sono intonacati e tinteggiati. Gli infissi interni si presentano in pessime condizioni e sono realizzati in legno tamburato con vetrata (in cucina, soggiorno e corridoio), le restanti porte sono ad anta cieca. La porta di ingresso è in legno, rinforzata (foto 4 e 5 dell Allegato 1). Gli infissi esterni sono in legno con vetro semplice, avvolgibili in materiale plastico, nel complesso si presentano in pessime condizioni. 12
All alloggio corrisponde un locale cantina di pertinenza, per la cui descrizione si rimanda la precedente paragrafo 3 - Caratteri generali e tipologici. Inoltre ogni unità immobiliare è provvista di posto auto di pertinenza. Impianti tecnologici dell edificio L edificio è dotato degli impianti di seguito descritti: impianto elettrico parti comuni non adeguato alla normativa vigente; impianto di riscaldamento centralizzato con caldaia a gasolio situata nel piano cantinato. Impianti tecnologici dell unità immobiliare L unità immobiliare è dotata degli impianti di seguito descritti: impianto elettrico non adeguato alla normativa vigente (foto 6 dell Allegato 1); impianto idrico-sanitario; impianto di riscaldamento centralizzato (foto 7 dell Allegato 1). Stato manutentivo dell edificio Prospetti esterni: sono presenti evidenti segni di degrado nella tinteggiatura e dell intonaco esterno di tutte le facciate per una superficie superiore al 10% della superficie complessiva; Impianto elettrico, citofonico: l impianto elettrico esistente non rispetta la normativa vigente in materia. L impianto citofonico è inesistente; Copertura: in coppi con solaio in latero-cemento presenta qualche infiltrazioni di acqua piovana; Scale e parti comuni: il corpo scala interno e l ingresso sono in mediocri condizioni, comprese le restanti parti comuni (marciapiedi, atrio esterno e vialetti condominiali); Nell edificio è presente l impianto di riscaldamento centralizzato in pessime condizioni in quanto non risultano negli anni interventi parziali/totali di manutenzione. Tabella riepilogativa stato manutentivo/conservativo elementi costitutivi dell edificio PESSIMO NON PESSIMO Prospetti esterni Impianto elettrico e citofonico Copertura Scale, e parti comuni Impianto di riscaldamento centralizzato 13
Ascensore // // Tenuto conto degli elementi sopra descritti, lo stato manutentivo dell edificio si può riassumere con la tabella di seguito riportata: Stato manutentivo/conservativo buono Stato manutentivo/conservativo normale Stato manutentivo/conservativo pessimo X Stato manutentivo dell unità immobiliare Pavimenti: le pavimentazioni sono le seguenti: piastrelle di ceramica in bagno, marmettoni nel soggiorno e nell ingresso/corridoio, parquet nelle due camere e nel ripostiglio, linoleum in cucina, nel complesso in mediocri condizioni.; pareti e soffitti:risultano in mediocre stato di conservazione; infissi esterni: sono in legno con vetro semplice, avvolgibili in materiale plastico, nel complesso si presentano in pessime condizioni. infissi interni: si presentano in pessime condizioni e sono realizzati in legno tamburato con vetrata (in cucina, soggiorno e corridoio), le restanti porte sono ad anta cieca. La porta di ingresso è in legno, rinforzata; impianto elettrico: non rispondente alla normativa vigente; impianto idrico sanitario e servizi igienici: in pessime condizioni in quanto non risultano negli anni interventi parziali/totali di manutenzione; impianto termico: centralizzato. Tabella riepilogativa stato conservativo elementi costitutivi dell unità immobiliare PESSIMO NON PESSIMO Pavimenti Pareti e soffitti Infissi esterni Infissi interni Impianto elettrico Impianto idrico-sanitario e servizi igienici Impianto termico 14
Tenuto conto degli elementi sopra descritti, lo stato manutentivo dell edificio si può riassumere con la tabella di seguito riportata: unità immobiliare nuova, recentissima o ristrutturata unità immobiliare 1-20 anni unità immobiliare 21-40 anni unità immobiliare oltre 40 anni stato ottimo stato buono stato mediocre stato pessimo Servitù attive e passive Nessuna servitù attiva e passiva riconosciuta. 4. DATI CATASTALI L immobile risulta censito al Catasto Terreni e Catasto Fabbricati della provincia di UDINE Comune di PALMANOVA come riportato nella visura catastale allegata alla presente relazione (vds. Allegato 2 e 3 - estratto di mappa, planimetrie catastali e relative visure). 5. INQUADRAMENTO URBANISTICO ED EVENTUALI VINCOLI Secondo il PRGC vigente, l immobile ricade in zona agricola con vincolo di tutela. 6. SUPERFICIE CONVENZIONALE La consistenza da considerare ai fini della valutazione tecnico-estimativa è determinata dalla somma della superficie catastale della singola unità immobiliare calcolata ai sensi del D.P.R. 23 marzo 1998 n. 138, e delle superfici di eventuali pertinenze, quali bo auto e posti auto coperti e scoperti. Tabella riepilogativa consistenza Superficie catastale unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale bo di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto coperto di pertinenza dell unità immobiliare 93 mq. // // 15
(m 2 ) Eventuale superficie catastale posto auto scoperto di pertinenza dell unità immobiliare (m 2 ) Eventuale superficie catastale cantina (m 2 ) 18 mq. 14 mq. (Allegato 3 planimetrie catastali dell unità immobiliare oggetto di valutazione) 7. SITUAZIONE LOCATIVA Di seguito la situazione locativa del bene al momento della valutazione. Usuario/Conduttore // Scadenza atto di concessione Canone annuo ( ) ALLEGATI Allegato 1 documentazione fotografica; Allegato 2 estratto di mappa e relative visure; Allegato 3 planimetrie catastali dell unità immobiliare oggetto di valutazione. Udine, IL COMANDANTE Col. g. (gua) s.p.e. R.N. Francesco Paolo VASSALLO 16
Documentazione fotografica. Allegato 1 alla Relazione tecnico descrittiva Foto 1 - stato manutentivo pavimentazione in marmettoni. Foto 2 - stato manutentivo pavimentazione in parquet e linoleum.
Allegato 1 alla Relazione tecnico descrittiva Foto 3 - stato manutentivo pavimentazione e rivestimento del bagno. Foto 4 - porta interna in legno tamburato con vetrata verniciata blu.
Allegato 1 alla Relazione tecnico descrittiva Foto 5 porta esterna in legno rinforzata d ingresso Foto 6 quadro elettrico dell unità immobiliare.
Foto 7 - caldaia dell impianto di riscaldamento centralizzato a gasolio. Allegato 1 alla Relazione tecnico descrittiva