Introduzione 1. Introduzione al mercato immobiliare nella Provincia di Milano Perdura nel II semestre 2010 la situazione di stallo del mercato immobiliare di Milano e Provincia iniziata ormai da diversi semestri. Dall analisi di alcuni indicatori di rilevanza primaria come il numero di transazioni normalizzato, la dinamica dei prezzi e l andamento delle erogazioni di mutui alle famiglie per l acquisto di abitazioni si incomincia a intravedere qualche timido segnale di ripresa, non generalizzabile comunque all intera fi liera immobiliare. A fronte dell ingente riduzione del numero di scambi di unità residenziali avvenuta tra il 2007 ed il 2009 (triennio in cui si è volatilizzato circa un terzo del mercato rispetto ai volumi di vendita raggiunti nel 2006) il rapporto dell Agenzia del Territorio relativo al III trimestre 2010 fa segnare per le piazze di Milano e Roma variazioni di segno positivo di entità signifi cativa. Se complessivamente (media italiana) il comparto residenziale sperimenta nel III trimestre 2010 una variazione di segno negativo, benché contenuta (-2,7%), rispetto allo stesso periodo dell anno precedente, le performance dei Comuni di Milano e Roma sono decisamente migliori: rispettivamente +19,7% e +13,9%. Segnale decisamente positivo, soprattutto se si considera la capacità dei due maggiori centri urbani italiani di anticipare tendenze solo successivamente riscontrabili in forma generalizzata nel Paese. Meno dinamici i territori delle province di Milano e Roma, dove gli scambi di unità residenziali nel III trimestre 2010 sono variati rispettivamente dell 8,3% e dell 1,0% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Dall analisi della dinamica dei mutui emergono indicazioni contrastanti: secondo elaborazioni ANCE (Associazione Nazionale Costruttori Edili) su dati di Banca d Italia nel I semestre 2010 i mutui erogati alle famiglie per l acquisto di abitazioni sono aumentati signifi cativamente a livello nazionale (+21,8%) rispetto al dato rilevato nel I semestre 2009; il dato riferito alla Lombardia (+13,6%) si attesta al di sotto della media nazionale. Diversa la situazione dei mutui diretti alle imprese per investimenti in edilizia residenziale e non: in Italia primi si contraggono nel I semestre 2010 (rispetto allo stesso periodo dell anno precedente) in misura pari al -1,1% e peggiore appare la dinamica di quelli destinati a investimenti in edilizia non residenziale, decresciuti a livello nazionale del -7,0% nel I semestre 2010 rispetto al I semestre 2009, con il dato regionale particolarmente negativo per Lombardia (-31,7%), Lazio (-14,8%), Veneto (-13,8%) e Calabria (-13,2%). La tendenza negativa dei mutui erogati per investimenti in edilizia (residenziale e non) e i dati diffusi dal CRESME sull andamento degli investimenti nel settore delle costruzioni in Italia, che nel 2010 si attestano sui livelli di dieci anni prima, contribuiscono a spiegare un aspetto fortemente negativo: il diffi cile momento congiunturale attraversato dal settore delle costruzioni, in cui la crisi ha falcidiato 250.000 posti di lavoro. Sul versante delle quotazioni, per quanto le variazioni continuino a essere di modesta entità, nel II semestre 2010 si riscontra una situazione analoga a quella osservata nel semestre precedente: a Milano il prezzo medio di un appartamento di nuova costruzione (o ristrutturato) si attesta sui 4.679, aumentando in sei mesi dell 1,1%: incremento determinato da rincari del Centro Storico, da interventi di riqualifi cazione urbana (come quello che interessa la zona Repubblica-Porta Nuova) e da aumenti del quadrante Sud del Comune di Milano, sia in Circonvallazione che nel Decentramento. In Provincia di Milano il prezzo medio per l acquisto di un appartamento nuovo o ristrutturato è inferiore alla metà di quello rilevato nel Capoluogo: 2.209 (in aree centrali dei comuni), non signifi cativamente diverso (+0,4%) dal dato emerso dalla scorsa rilevazione. In Provincia di Milano sono le quotazioni di mercato del prodotto usato che continuano a variare negativamente, in particolar modo per gli immobili residenziali con localizzazione periferica: il valore medio degli appartamenti vecchi oltre 35 anni siti in aree periferiche dei comuni decresce di mezzo punto percentuale in sei mesi e di -4,7 punti in un anno (al netto dell infl azione). 1 INSERTO MILANO_0211.indd 1 21-02-2011 10:05:10
Milano Tavola 1 - Numero di transazioni afferenti il comparto residenziale nel 2007, 2008, 2009 e nei primi tre trimestri del 2010 (e relative variazioni percentuali rispetto allo stesso periodo dell anno precedente) avvenute nel Comune di Milano, in Provincia di Milano e in Italia 2007 2008 2009 I trimestre 2010 II trimestre 2010 III trimestre 2010 MILANO 21.843 18.973 17.662 4.288 5.451 3.964 Variazione % -11,8-13,1-6,9 10,3 3,3 19,7 PROVINCIA 47.110 41.086 23.826 7.741 9.681 6.998 Variazione % -5,0-12,8-18,9-0,3-0,9 8,3 ITALIA 806.225 686.587 609.145 141.917 171.405 129.240 Variazione % -4,6% -15,1% -10,9 4,3 4,5-2,7 Fonte: Agenzia del Territorio Figura 1 - Flusso di nuovi mutui erogati per acquisto di abitazioni da parte delle famiglie: variazione I semestre 2010/I semestre 2009 Fonte: elaborazioni ANCE su dati Banca d Italia 2. Il mercato residenziale a Milano 2.1 Gli appartamenti nuovi o ristrutturati Con una quotazione di mercato media di 4.679 gli appartamenti nuovi o ristrutturati siti nel Comune di Milano sperimentano variazioni nominali semestrali del proprio valore pari a 1,1% e annuali pari a 2,6%. Negli ultimi sei mesi i valori della tipologia in oggetto crescono moderatamente in tutte le cerchie cittadine. Nel Centro Storico la variazione nominale semestrale delle quotazioni del prodotto residenziale di nuova costruzione (o ristrutturato) è stata pari all 1,7% e ha portato il prezzo medio di scambio sugli 8.744, con un incremento di una certa signifi catività (uguale o superiore al 3%) solo per la zona di rilevazione Diaz-Duomo-Scala (3,4%). Il prezzo della tipologia in parola sperimenta una variazione media dell 1,3% nella cerchia dei Bastioni (6.644 ), dove si segnala la variazione positiva di Repubblica Porta Nuova (+6,0%), sulla scorta dell importante intervento immobiliare da cui è interessata, e quella di segno negativo di Conca del Naviglio-Porta Genova (-2,7%). La crescita semestrale delle quotazioni del prodotto residenziale nuovo (o ristrutturato) nella cerchia Circonvallazione (4.568 ) è stata dell 1,1%: si segnalano gli incrementi di Bligny-Toscana (4,0%), Solari-Napoli (3,4%) e Washington-Po-Vesuvio (3,1%) e la contrazione dei valori di mercato verifi catasi nella zona Lagosta-Stazione Garibaldi (-4,1%) a seguito del forte incremento registrato nei primi sei mesi dell anno (9,0%), effetto dell euforia determinata dall operazione Porta Nuova (che si estende anche su questa area). I prezzi degli appartamenti nuovi o ristrutturati si apprezzano dello 0,8% in sei mesi nel Decentramento (3.257 ): gli incrementi più evidenti si sono verifi cati presso Ronchetto (3,6%), Agrippa-Abbiategrasso e Cermenate-Ortles (entrambe 3,3%), Corvetto (3,2%) e Ripamonti-Vigentino (3,1%). Gran parte delle zone di rilevazione interessate dagli incrementi più sensibili delle quotazioni degli appartamenti nuovi o ristrutturati sono localizzate nel quadrante sud del Comune di Milano (mappa 1), settore che, come sostenuto nel Documento di Piano del Piano di Governo del Territorio del Comune di Milano, si presta particolarmente a nuovi sviluppi residenziali, visti i relativamente bassi valori di densità che lo caratterizzano e gli investimenti infrastrutturali previsti. In dodici mesi le variazioni nominali dei valori del comparto in oggetto sono tutte di segno positivo (con una media cittadina di 2,6%; 0,7% la variazione reale, cioè al netto del saggio d infl azione): il Centro Storico si apprezza del 4,9%, la cerchia dei Bastioni del 3,0% la Circonvallazione del 2,7% e il Decentramento dello 0,9%. 2 INSERTO MILANO_0211.indd 2 21-02-2011 10:05:10
Milano 1 - Variazione percentuale semestrale delle quotazioni degli appartamenti nuovi o ristrutturati nel Comune di Milano Fonte: Servizio GeoPrice RE di O.S.M.I. Borsa Immobiliare Figura 2 - Comune di Milano: andamento dei prezzi medi (espressi in ) degli appartamenti nuovi o ristrutturati per cerchia cittadina 2.2 Gli appartamenti recenti Il valore di mercato degli appartamenti recenti (entro 40 anni) cresce in città dell 1,1% in sei mesi, attestandosi nel II semestre 2010 sui 3.459. La variazione semestrale nominale più cospicua del prezzo della tipologia residenziale in oggetto si verifi ca nel Centro Storico (2,0% e 6.956 ), dove solo la zona Vittorio Emanuele-S.Babila esperisce un signifi cativo incremento (3,2%). Nella cerchia dei Bastioni le quotazioni degli appartamenti recenti (4.742 ) variano dell 1,5%: non si segnalano decrescite dei valori, ma nemmeno crescite rilevanti (uguali o superiori al 3,0%). Nella cerchia Circonvallazione i prezzi della tipologia analizzata crescono in sei mesi dello 0,7%, raggiungendo i 3.290 : anche in questa cerchia non si riscontra alcuna variazione signifi cativa. Nel Decentramento il prezzo degli appartamenti recenti (2.366 / mq) sperimenta un lieve incremento in sei mesi (0,6%), con apprezzamenti di entità apprezzabile nelle zone di rilevazione Quartiere S.Ambrogio-Torretta (4,3%), Udine (4,3%), Barona- Famagosta (4,2%), Argonne-Corsica (3,5%). Decrescono invece i valori di mercato della tipologia residenziale in parola presso Baggio-Quinto Romano (-4,5%), Axum-Ospedale S.Carlo (-2,4%), Padova-Palmanova (-2,3%) e Accursio (-2,1%). In un anno i valori di mercato degli appartamenti recenti crescono nominalmente del 2,0% (0,1% al netto del saggio d infl azione). Aumentano le quotazioni di questa tipologia nel Centro Storico (4,7%), nella cerchia dei Bastioni (2,6%) e in Circonvallazione (1,4%), mentre rimangono di fatto stabili nel Decentramento (0,2%), dove alcune zone, in dodici mesi, hanno visto fortemente decrescere le quotazioni del prodotto residenziale recente: Padova-Palmanova (-7,5%), Axum-Ospedale S.Carlo (-7,0%) e Baggio-Quinto Romano (-6,7%). Figura 3 - Prezzi medi (espressi in ) degli appartamenti recenti entro 40 anni e relative variazioni (%) nominali semestrali per cerchia cittadina Mappa 2 - Zone di Milano che hanno sperimentato le variazioni percentuali nominali più signifi cative dei prezzi degli appartamenti recenti nel corso del II semestre 2010 3 INSERTO MILANO_0211.indd 3 21-02-2011 10:05:11
Milano 2.3 Gli appartamenti vecchi Gli appartamenti vecchi (oltre 40 anni) si apprezzano a livello medio cittadino dello 0,7% in sei mesi, attestandosi sul valore di 3.039. Come per le altre tipologie residenziali è il Centro Storico la macroarea in cui si verifi ca la crescita semestrale nominale più consistente dei prezzi (1,6% e 6.606 ), dove l unico incremento rilevante (superiore o uguale al 3,0%) è avvenuto nella zona di rilevazione Cairoli-Cordusio (3,1%); più modesta la rivalutazione semestrale della categoria in oggetto nella cerchia dei Bastioni (4.183 ): +1,1%, dove si registra la crescita di Conca del Naviglio-Porta Genova (3,3%); inferiori al 3,0% le variazioni delle altre zone. I valori di mercato del prodotto residenziale vecchio localizzato nella cerchia Circonvallazione si discostano leggermente dal dato rilevato nel semestre precedente (0,4% e 2.772 / mq), ma senza alcuna variazione signifi cativa nelle singole zone di rilevazione. Il Decentramento, considerato nel suo complesso, presenta un prezzo medio degli appartamenti vecchi (2.001 ) praticamente identico (-0,1%) a quello registrato sei mesi fa. In questa macroarea le variazioni dei prezzi più signifi cative (tutte di segno negativo) hanno riguardato le zone di rilevazione Accursio (-5,1%), Baggio-Quinto Romano (-4,2%), Axum-Ospedale S.Carlo (-2,9%), Inganni-S.Cristoforo (-2,3%), Caprilli-S.Siro (-2,2%) e Teodosio-Vallazze (-2,1%). Continua la tendenza al ridimensionamento della zona Ovest del Decentramento già riscontrata a partire dal II semestre 2009. Figura 4 - Prezzi medi (espressi in ) degli appartamenti vecchi oltre 40 anni e relative variazioni (%) nominali semestrali per cerchia cittadina Mappa 3 - Zone di Milano che hanno sperimentato le variazioni percentuali nominali più signifi cative dei prezzi degli appartamenti vecchi nel corso del II semestre 2010 In un anno le quotazioni degli appartamenti vecchi (oltre 40 anni) variano mediamente dell 1,7% (-0,2% al netto del saggio d infl azione): crescono i valori della tipologia residenziale analizzata nel Centro Storico (4,2%), nella cerchia dei Bastioni (2,1%) e nella cerchia Circonvallazione (0,9%), mentre rimangono di fatto fermi nel Decentramento (+0,1%), dove si segnalano però le cospicue decrescite annuali, particolarmente concentrate nel quadrante Ovest, delle zone Accursio (-7,5%), Axum-Ospedale S.Carlo (-5,6%), Baggio-Quinto-Romano (-5,6), Padova- Palmanova (-5,3%), Caprilli-S.Siro (-4,3%), bilanciate da apprezzamenti poco signifi cativi (inferiori al 3,0%) di altre zone di rilevazione. 4 INSERTO MILANO_0211.indd 4 21-02-2011 10:05:12
Milano 2.4 Gli appartamenti in complesso Segue una tavola di riepilogo dei valori di compravendita delle tipologie del comparto residenziale, suddivise per cerchie, e delle variazioni nominali dei prezzi verifi catesi in sei mesi e in un anno. Tavola 2 - Prezzi medi (espressi in ) degli appartamenti e relative variazioni percentuali nominali semestrali e annuali per cerchia e tipologia MILANO Media Milano Appartamenti in complesso Valore medio 1 anno 3.726 1,0 2,2 Centro 7.435 1,8 4,6 Appartamenti nuovi 8.744 1,7 4,9 Appartamenti recenti (entro 40 anni) 6.956 2,0 4,7 Appartamenti vecchi (oltre 40 anni) 6.606 1,6 4,2 Cerchia Bastioni 5.190 1,3 2,6 Appartamenti nuovi 6.644 1,3 3,0 Appartamenti recenti (entro 40 anni) 4.742 1,5 2,6 Appartamenti vecchi (oltre 40 anni) 4.183 1,1 2,1 Cerchia Circonvallazione 3.543 0,8 1,9 Appartamenti nuovi 4.568 1,1 2,7 Appartamenti recenti (entro 40 anni) 3.290 0,7 1,4 Appartamenti vecchi (oltre 40 anni) 2.772 0,4 0,9 Decentramento 2.541 0,5 0,5 Appartamenti nuovi 3.257 0,8 0,9 Appartamenti recenti (entro 40 anni) 2.366 0,6 0,2 Appartamenti vecchi (oltre 40 anni) 2.001-0,1 0,1 valore di mercato medio dei boxes più consistente, benché esiguo, è avvenuto nel Decentramento (0,6% in sei mesi e 27.716 a corpo), dove si segnala la crescita semestrale estremamente signifi cativa della tipologia in oggetto presso Quartiere S.Ambrogio-Torretta (10,2%) e quelle meno accentuate di Barona-Famagosta (7,1%), Ripamonti-Vigentino (5,3%) e Ronchetto (3,6%). Variazioni semestrali moderatamente signifi cative di segno negativo si individuano ancora una volta nel quadrante Ovest del Comune di Milano e segnatamente nelle zone Axum- Ospedale S.Carlo (-2,5%), Baggio-Quinto Romano (-2,3%) e Accursio (-2,3%). In dodici mesi le quotazioni dei boxes del Comune di Milano variano mediamente del 2,2%: tale variazione è trainata dal Centro Storico che in un anno sperimenta un apprezzamento del 7,0%; assai lievi le variazioni annuali nella cerchia dei Bastioni (0,3%), nella cerchia Circonvallazione (0,3%) e nel Decentramento (0,8%). Figura 5 - Prezzi medi (espressi in a corpo) dei boxes e relative variazioni (%) nominali semestrali per cerchia cittadina Prezzo /a corpo 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 Bastioni Circonvallazione Centro Media Milano Decentramento 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 Variazione % semestrale 2.5 I boxes Nel II semestre 2010 per l acquisto di un box in città servono, mediamente, 40.371 a corpo, 0,5% in più rispetto allo scorso semestre. Nel Centro Storico (0,4% in sei mesi e 83.667 a corpo) nessuna zona di rilevazione ha sperimentato apprezzamenti signifi cativi delle quotazioni dei boxes. La stessa osservazione è estendibile alla cerchia dei Bastioni (0,3% in sei mesi e 50.278 a corpo) e alla cerchia Circonvallazione (0,3% in sei mesi e 39.667 a corpo). L incremento del 2.6 Le locazioni residenziali In seguito a diversi semestri caratterizzati da contrazioni, i canoni di locazione cittadini si stabilizzano nel corso degli ultimi sei mesi, aumentando mediamente dello 0,6%. Tale variazione positiva è determinata dall aumento dei canoni registrato per i monolocali nella cerchia dei Bastioni (3,8%) e nel Decentramento (2,5%). Si noti come rispetto a cinque anni fa (II semestre 2005) i 5 INSERTO MILANO_0211.indd 5 21-02-2011 10:05:12
Milano canoni di locazione cittadini abbiano sperimentato rilevanti ridimensionamenti (mediamente del -10,8%) determinati da un aumento dell offerta, riconducibile al fatto che i proprietari, per via delle crescenti difficoltà incontrate nella vendita, hanno evidentemente preferito in questi anni mettere a reddito il proprio immobile (con un rendimento medio potenziale lordo annuo del 3,6%, con previsione di lievi diminuzioni) piuttosto che lasciarlo vuoto e invenduto. Tavola 3 - Canoni di locazione medi del comparto residenziale rilevati a Milano nel II semestre 2010 per tipologia e cerchia e relative variazioni nominali semestrali, annuali e quinquennali Monolocali Bilocali Trilocali Quattro locali e oltre II semestre 2010 variazione % variazione % 1 anno variazione % 5 anni MEDIA LOCAZIONI MILANO 172 0,6-0,6-10,8 Centro 350 0,0 0,0-7,9 Bastioni 270 3,8 3,8-6,3 Circonvallazione 210 0,0-4,5-19,2 Decentramento 164 2,5 2,5-10,9 Media Milano Monolocali 249 1,4 0,4-10,6 Centro 280 0,0-2,4-8,7 Bastioni 193 0,0 0,0-9,5 Circonvallazione 167 0,0 0,0-12,1 Decentramento 146 1,0 1,0-5,1 Media Milano Bilocali 196 0,2-0,7-9,0 Centro 185 0,0 0,0-9,8 Bastioni 150 0,0-1,6-14,3 Circonvallazione 85 0,0 3,0-12,8 Decentramento 78 0,0-3,1-11,4 Media Milano Trilocali 124 0,0-0,5-11,9 Centro 180 0,0-2,7-10,0 Bastioni 140 0,0-3,4-15,2 Circonvallazione 85 0,0 3,0-10,5 Decentramento 73 0,0-6,5-17,1 Media Milano Quattro locali ed oltre 119 0,0-2,6-12,8 3. Il mercato degli immobili d impresa a Milano 3.1 Uffici - compravendita Con un prezzo medio cittadino di 2.733 le quotazioni degli uffi ci sperimentano un apprezzamento molto lieve (0,7%) nel corso del semestre appena conclusosi. Ancora una volta è il Centro Storico (2,0% e 5.467 ) a trainare l incremento semestrale cittadino medio, all interno del quale varia signifi cativamente Vetra-S.Vito (3,3%). I valori degli uffi ci localizzati nella cerchia dei Bastioni (3.942 ) crescono, in media, dello 0,9%, ma nessuna zona sperimenta aumenti rilevanti. Nella cerchia Circonvallazione, il cui valore medio (2.633 ) cresce di 0,6 punti percentuali in sei mesi, l unica variazione che sembra opportuno segnalare è quella di Piceno-Indipendenza (3,6%). Nel Decentramento le quotazioni di unità ad uso terziario (1.807 ) si contraggono in sei mesi del -0,1% per via dei ridimensionamenti dei prezzi verifi catisi nelle zone Axum-Ospedale S.Carlo (-3,4%), Baggio-Quinto Romano (-3,4%), Accursio (-2,9%) e Gratosoglio-Missaglia (-2,9%). 6 INSERTO MILANO_0211.indd 6 21-02-2011 10:05:13
In un anno la variazione media cittadina della stessa tipologia è stata pari a 1,6% (-0,3% al netto del saggio d infl azione). Cresce il valore di mercato degli uffi ci nel Centro Storico (5,8%) e, molto più lievemente, nella cerchia dei Bastioni (1,4%) e nella cerchia Circonvallazione (0,4%) ed il Decentramento (-0,6%). Tavola 4 - Prezzi medi (espressi in ) degli uffi ci e degli uffi ci direzionali per cerchia e relative variazioni percentuali nominali semestrali e annuali MILANO Valore medio 1 anno Media Milano Uffi ci 2.733 0,7 1,6 Uffi ci direzionali 3.215 0,3 0,6 Centro Uffi ci 5.467 2,0 5,8 Uffi ci direzionali 6.106 1,0 3,1 Cerchia Bastioni Uffi ci 3.942 0,9 1,4 Uffi ci direzionali 4.239 0,3 0,5 Cerchia Circonvallazione Uffi ci 2.650 0,6 0,4 Uffi ci direzionali 2.957 0,3 0,2 Decentramento Uffi ci 1.807-0,1-0,6 Uffi ci direzionali 2.368-0,2-0,6 Il valore di mercato medio degli uffi ci direzionali siti in Milano è di circa 500 più elevato rispetto a quello degli uffi ci in stabili ad uso misto e si attesta sui 3.215 (0,3% in sei mesi). Nel corso del II semestre 2010 si registra un lieve apprezzamento del loro valore nel Centro Storico (1,0% e 6.106 ), dove non si individua alcuna variazione di entità rilevante, e una sostanziale stabilità degli stessi nella cerchia dei Bastioni (0,3%), nella cerchia Circonvallazione (0,3%) e nel Decentramento (-0,2%), dove l unica variazione di segno positivo di una certa entità è avvenuta presso la zona di rilevazione Udine (4,3%), mentre decrescono in modo abbastanza consistente le quotazioni degli uffi ci nelle zone Barona-Famagosta (-2,3%), Gratosoglio-Missaglia (-2,3%), Agrippa-Abbiategrasso (-2,3%) e Cermenate-Ortles (-2,2%); ferme o con variazioni più lievi le altre zone di rilevazione. Milano In dodici mesi le quotazioni del comparto direzionale variano dello 0,6% (la variazione reale, al netto del saggio d infl azione, è di -1,3%): si segnala una crescita abbastanza consistente delle quotazioni della tipologia in parola nel Centro Storico (3,1%), più modeste nella cerchia dei Bastioni (0,5%) e nella cerchia Circonvallazione (0,2%) e di segno negativo nel Decentramento (-0,6%). Mappa 4 - Rappresentazione cartografica di Milano per fasce di prezzo () degli uffi ci in stabili direzionali Fonte: Servizio GeoPrice RE di O.S.M.I. Borsa Immobiliare 3.2 Gli Uffici - locazione Nel corso del II semestre 2010 continua la tendenza alla contrazione dei canoni di locazione degli uffi ci già rilevata negli scorsi semestri. A livello medio cittadino gli uffi ci comuni, collocati all interno di stabili ad uso misto, vedono decrescere i propri canoni in misura pari a -0,5%, a causa della contrazione avvenuta nella cerchia dei Bastioni (-1,8%), mentre rimangono stabili (0,0%) i canoni nelle altre cerchie. Tornano invece a crescere, anche se in misura assai ridotta (0,7%), i canoni degli uffi ci in immobili ad uso direzionale. Sebbene anche le decrescite annuali siano piuttosto rilevanti, si sottolinea come in cinque anni (II semestre 2010/II semestre 2005) i canoni medi cittadini di entrambe le tipologie del comparto terziario abbiano sperimentato fortissime contrazioni: più precisamente i canoni degli uffi ci comuni decrescono del -22,1%, mentre quelli degli uffi ci in stabili direzionali esperiscono una contrazione pari -16,5%. 7 INSERTO MILANO_0211.indd 7 21-02-2011 10:05:13
Milano Tavola 5 - Canoni di locazione medi (espressi in annue) del comparto terziario rilevati a Milano nel II semestre 2010 per tipologia e cerchia e relative variazioni nominali semestrali, annuali e quinquennali MILANO Media Milano Canone medio annuo 1 anno Var. % 5 anni Uffi ci 128-0,5-1,4-22,1 Uffi ci direzionali 193 0,7-2,2-16,5 Centro Uffi ci 205 0,0 0,0-18,0 Uffi ci direzionali 285 0,0-5,0-18,6 Cerchia Bastioni Uffi ci 135-1,8-3,6-25,0 Uffi ci direzionali 190 0,0-2,6-17,4 Cerchia Circonvallazione Uffi ci 98 0,0 0,0-23,5 Uffi ci direzionali 168 1,5 1,5-14,1 Decentramento Uffi ci 75 0,0-3,2-25,0 Uffi ci direzionali 130 2,0 0,0-13,3 3.3 Negozi - compravendita Con un prezzo medio cittadino di 3.176 i negozi sperimentano un incremento semestrale dell 1,6%. Ancora una volta è il Centro Storico (3,3% e 8.706 ) a determinare la crescita media delle quotazioni della tipologia in oggetto, grazie alle performance delle zone di rilevazione Vetra-S.Vito (8,4%), Spiga-Montenapoleone (4,5%) e Vittorio Emanuele-S. Babila (3,3%). Nella Cerchia dei Bastioni (0,8% e 4.019 / mq ) non si individuano variazioni semestrali della quotazione dei negozi di particolare rilevanza, mentre nella Cerchia Circonvallazione (1,1% e 2.820 ) crescono in modo molto deciso quelle di Pisani-Gioia-Baiamonti (8,0%) e, in misura molto più contenuta, quelle di Piceno-Indipendenza (3,8%). Nel Decentramento i valori di mercato del comparto commerciale rimangono praticamente stabili nel corso degli ultimi sei mesi (0,3% e 1.770 ): si segnalano gli apprezzamenti più signifi cativi avvenuti nelle zone di rilevazione Ronchetto (3,3%), Agrippa-Abbiategrasso (3,1%) e Quartiere S.Ambrogio-Torretta (3,0%). In dodici mesi la quotazione media degli immobili commerciali siti nel capoluogo varia, mediamente, in misura pari a 2,5% (0,6% al netto del saggio d infl azione); si segnala il deciso apprezzamento dei prezzi dei negozi siti nel Centro Storico (5,9%), quelli più moderati di cerchia dei Bastioni e Circonvallazione (rispettivamente 1,4% e 1,9%) e la lieve decrescita di quelli del Decentramento (-0,3%). Tavola 6 - Prezzi medi (espressi in ) dei negozi per cerchia e relative variazioni percentuali nominali semestrali e annuali MILANO Valore medio 1 anno Media Milano 3.176 1,6 2,5 Centro 8.706 3,3 5,9 Bastioni 4.019 0,8 1,4 Circonvallazione 2.820 1,1 1,9 Decentramento 1.770 0,3-0,3 3.4 Negozi - locazione Dopo le contrazioni dei canoni di locazione di negozi e negozi in vie commerciali verifi catisi negli scorsi semestri, le ultime due rilevazioni mostrano una tendenza alla stabilizzazione degli stessi. Il canone medio cittadino dei negozi sperimenta una lieve decrescita, determinata dalla contrazione avvenuta nel Decentramento (-3,0), mentre rimangono stabili tutte le altre cerchie cittadine. I canoni dei negozi localizzati in vie commerciali non variano (0,0%) rispetto al I semestre 2010, mentre si apprezzano sensibilmente nel corso degli ultimi dodici mesi (10,9%), spinti dagli incrementi che hanno interessato il Centro Storico (16,7%) e la cerchia dei Bastioni (6,3%). Si noti comunque come, mediamente, i valori di entrambe le tipologie del comparto commerciale siano fortemente ridimensionati rispetto a cinque anni fa (II semestre 2005). 8 INSERTO MILANO_0211.indd 8 21-02-2011 10:05:13
Provincia di Milano Tavola 7 - Canoni di locazione medi (espressi in annue) del comparto commerciale rilevati a Milano nel II semestre 2010 per tipologia e cerchia e relative variazioni nominali semestrali, annuali e quinquennali MILANO Media Milano Canone medio annuo 1 anno Var. % 5 anni Negozi 219-0,3 0,0-11,8 Negozi in vie commerciali 453 0,0 10,9-7,1 Centro Negozi 505 0,0 0,0-8,2 Negozi in vie commerciali 1.050 0,0 16,7-2,3 Cerchia Bastioni Negozi 170 0,0 0,0-17,1 Negozi in vie commerciali 425 0,0 6,3-10,5 Cerchia Circonvallazione Negozi 123 0,0 0,0-16,9 Negozi in vie commerciali 200 0,0 0,0-14,9 Decentramento Negozi 80-3,0 0,0-13,5 Negozi in vie commerciali 138 0,0 1,9-16,7 I dati raccolti ed elaborati dall Agenzia del Territorio relativi al numero di transazioni normalizzato (NTN) indicano come nel corso del I semestre 2010 (il dato aggiornato al II semestre 2010 non è ancora disponibile) nella Provincia di Milano (esclusa Milano) siano state scambiate 22.066 abitazioni, con un calo aumento del 2,4% rispetto allo stesso periodo dell anno precedete. Come si è visto in apertura del report i dati riferiti esclusivamente al III trimestre 2010 sono ancora più positivi: le compravendite di immobili residenziali avvenute nel territorio della Provincia di Milano (esclusa Milano) fanno segnare una crescita dell 8,3% rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Ad eccezione della Cintura Nord e della Direttrice Est, tutte le macrozone in cui l Agenzia del Territorio suddivide il territorio provinciale fanno registrare variazioni positive del numero di scambi di unità immobiliari residenziali. Sul versante delle quotazioni si riscontrano due diverse tendenze: gli immobili residenziali di nuova costruzione si attestano pressappoco sul valore del semestre precedente (0,4% se localizzati in zone centrali dei comuni; 0,2% se localizzati in zone periferiche), mentre gli immobili residenziali usati, i negozi e gli uffi ci continuano a seguire il trend di contrazione dei valori di mercato riscontrato negli ultimi semestri. Mappa 5 - Numero di transazioni (NTN) verifi catesi nelle macrozone della Provincia di Milano nel I semestre 2010 e variazioni percentuali rispetto allo stesso periodo dell anno precedente 4. Il mercato residenziale in Provincia di Milano Fonte: Agenzia del Territorio 4.1 Gli appartamenti nuovi Il prezzo medio provinciale degli appartamenti di nuova costruzione (in zone centrali dei comuni) nel II semestre 2010 è di 2.209, di fatto quasi identico a quello rilevato sei mesi fa (0,4%) e un anno fa (0,5%; -1,4 al netto del saggio d infl azione). Il valore medio degli immobili ad uso residenziale della stessa tipologia è leggermente più contenuto nelle zone periferiche dei comuni: 1.998, con variazioni semestrali ed annuali rispettivamente di 0,2% e -0,5% (-2,4% al netto del saggio d infl azione). 9 INSERTO MILANO_0211.indd 9 21-02-2011 10:05:14
Provincia di Milano Mappa 6 - Rappresentazione cartografi ca della Provincia di Milano per fasce di prezzo degli appartamenti nuovi o ristrutturati in zone centrali dei comuni. II semestre 2010 Fonte: Servizio GeoPrice RE di O.S.M.I. Borsa Immobiliare La prima cintura di comuni direttamente confi nanti con Milano è caratterizzata dai prezzi medi di compravendita più elevati, compresi tra i 2.475 e i 3.300 (in zone centrali dei comuni). Con l aumentare della distanza dal Comune Capoluogo si riscontra una progressiva diminuzione del valore degli immobili appartenenti alla tipologia considerata. Con riferimento agli appartamenti di nuova costruzione con localizzazione centrale si rilevano incrementi di prezzo piuttosto signifi cativi (superiori al 3,0%) per i comuni di Sedriano (7,5%), Arluno (7,1%), Basiglio (4,4%), Cornaredo (4,0%), Buccinasco (3,3%), Cologno Monzese (3,3%), Legnano (3,1%). Le variazioni di segno negativo più cospicue (inferiori a -2,0%) delle quotazioni degli immobili della stessa tipologia e con medesima localizzazione hanno invece riguardato i comuni di Magnago (-6,5%), Albairate (-5,4%), Vanzaghello (-5,3%), Cusano Milanino (-2,6%), Rosate (-2,2%). Figura 6 - Prezzi medi (espressi in ) degli appartamenti recenti negli ambiti territoriali della Provincia di Milano (in zone centrali dei comuni) e relative variazioni (%) nominali annuali Gli appartamenti vecchi (oltre 35 anni) presentano nel II semestre 2010 un prezzo medio di 1.366 se collocati nelle zone centrali dei comuni e variazioni di valore semestrali del -0,5% ed annuali del -2,3% (-4,2% al netto del saggio d infl azione). La stessa tipologia, se localizzata in zone periferiche dei comuni della Provincia di Milano, assume un valore medio di 1.232 e sperimenta contrazioni del -0,5% in sei mesi e del -2,8% in un anno (-4,7% al netto del saggio d infl azione). In un anno tutti gli ambiti provinciali variano negativamente (tra questi si segnala la contrazione del -8,0% del Legnanese), ad eccezione del Sud Milano (1,0%). Figura 7 - Prezzi medi (espressi in ) degli appartamenti vecchi negli ambiti territoriali della Provincia di Milano (in zone centrali dei comuni) e relative variazioni (%) nominali annuali 4.2 Gli appartamenti recenti e vecchi In Provincia di Milano è il prodotto usato a risentire maggiormente della frenata del mercato immobiliare. Nel II semestre 2010 gli appartamenti recenti (entro 35 anni) si compravendono in Provincia di Milano (in zone centrali dei comuni) al valore medio di 1.729 con una variazione semestrale praticamente nulla (-0,1%) ed annuale del -1,0% (-2,9% al netto del saggio d infl azione). Nelle zone periferiche dei Comuni della Provincia di Milano la stessa tipologia esibisce un prezzo medio di 1.566, con contrazione semestrale del prezzo pari a -0,3% (-1,6% in un anno; -3,5% in un anno al netto del saggio d infl azione). -9,0-8,0-7,0-6,0-5,0-4,0-0,3-2,0-1,0 0,0 1,0 2,0 10 INSERTO MILANO_0211.indd 10 21-02-2011 10:05:14
Provincia di Milano 5. Il mercato degli immobili d impresa in Provincia di Milano 5.1 Uffici Mappa 7 - Rappresentazione cartografi ca della Provincia di Milano per fasce di prezzo degli uffi ci in zone centrali dei comuni. II semestre 2010 Fonte: Servizio GeoPrice RE di O.S.M.I. Borsa Immobiliare Nel II semestre 2010 il prezzo medio provinciale di un uffi cio con localizzazione centrale è di 1.578, con variazione semestrale di -0,5% ed annuale di -1,9% (-3,8% al netto dell infl azione). Se localizzato in periferia il prezzo provinciale medio della stessa tipologia scende a 1.342, l entità delle contrazioni semestrali (-0,5%) rimane costante, mentre quella delle contrazioni annuali (-2,1%; -4,0% al netto dell infl azione) aumenta leggermente. Tavola 7 - Prezzi medi degli uffi ci per ambito provinciale e rispettive variazioni nominali semestrali e annuali Valore medio Var. % Var. % 1 anno Centro Periferia Centro Periferia Centro Periferia Media Provinciale 1.578 1.342-0,5-0,5-1,9-2,1 Abbiatense-Binaschino 1.583 1.188-3,1-2,1-3,6-2,1 Castanese 1.440 1.242-1,2-4,5 0,2-4,8 Legnanese 1.598 1.338-0,6-0,7-4,5-5,0 Martesana-Adda 1.392 1.244-1,0-0,5-2,9-3,0 Magentino 1.525 1.344 0,8 1,2 0,3 0,5 Valore medio Var. % Var. % 1 anno Centro Periferia Centro Periferia Centro Periferia Nord e Groane 1.848 1.478-0,3-0,4-0,7-1,8 Nord Milano 1.868 1.711 2,7 2,9-0,7 0,7 Rhodense 1.644 1.325-1,0-1,2-3,3-2,5 Sud Est Milano 1.581 1.229-0,1-0,5-1,2-1,3 Sud Milano 1.733 1.558 0,0 0,0-1,3-0,3 5.2 I negozi Un negozio in Provincia di Milano ha un prezzo medio di 1.743 se collocato in aree centrali (variazione nominale semestrale: -0,6%; variazione nominale annuale: -1,6%; variazione reale annuale: -3,5%). In zone periferiche il prezzo della stessa tipologia si abbassa di oltre 300, attestandosi sui 1.409 (variazione nominale semestrale: -0,3%; variazione nominale annuale: -2,4%; variazione reale annuale: -4,3%). Tavola 8 - Prezzi medi dei negozi per ambito provinciale e rispettive variazioni nominali semestrali e annuali Valore medio Var. % Var. % 1 anno Centro Periferia Centro Periferia Centro Periferia Media Provinciale 1.743 1.409-0,6-0,3-1,6-2,4 Abbiatense-Binaschino 1.667 1.219-2,4-5,8-3,6-6,7 Castanese 1.458 1.325-0,2 1,0 1,0-2,8 Legnanese 1.768 1.343-0,3-0,4-3,8-6,0 Martesana-Adda 1.527 1.294-1,1-0,3-2,6-2,5 Magentino 1.654 1.436 0,5 0,2 2,1-0,6 Nord e Groane 2.033 1.535-0,6 0,0-1,9-1,6 Nord Milano 2.003 1.766-1,0-0,4-4,5-3,8 Rhodense 1.997 1.438-1,1-0,9-2,2-2,3 Sud Est Milano 1.631 1.213-0,3-0,2-1,0-1,2 Sud Milano 2.096 1.744 0,0 0,0-0,2-0,8 Elaborazioni e report a cura di Matteo Pedretti, Responsabile Servizio Prezzi di O.S.M.I. Borsa Immobiliare, Azienda Speciale della Camera di Commercio di Milano 11 INSERTO MILANO_0211.indd 11 21-02-2011 10:05:15