ARCH. VESNA SESUM Via Frassinag 6-40123 BOLOGNA tel.: 051 581 185 - fax: 051 0950199 TRIBUNALE CIVILE DI BOLOGNA GIUDICE DELL ESECUZIONE * * * PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 407/2012 R.G. ESEC. *** Il Giudice dell Esecuzine in ggett, cn decret in data 14.02.2013 nminava l Arch. Vesna Sesum iscritta all Alb degli Architetti della Prvincia di Blgna al n. 2659, cn studi in Blgna Via Frassinag n. 6, Cnsulente Tecnic d Uffici, e nell udienza del 21.02.2013 le dava l incaric di CTU. La scrivente, dp aver pres visine dei dcumenti catastali ed iptecari agli atti, dp aver effettuat in lc i dvuti accertamenti e misurazini, dp aver avut i necessari cntatti cn l uffici tecnic del Cmune di Castel San Pietr Terme (BO), l Agenzia del Territri (Catast Fabbricati e/ Terreni) di Blgna, espne quant segue: *** PREMESSA I beni ggett di esecuzine immbiliare verrann presi in cnsiderazine, specificand: DATI DI PIGNORAMENTO CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILE IDENTIFICAZIONE CATASTALE CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU
2 di 3 VINCOLI E ONERI CONFINI PROPRIETÀ (nme, cgnme, data di nascita, C.F., residenza) PROVENIENZA DEL BENE STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE ATTI PREGIUDIZIEVOLI REGIME FISCALE INDAGINE AMMINISTRATIVA SITUAZIONE OCCUPAZIONALE DESCRIZIONE DEL BENE CONFORMITA IMPIANTI CONSISTENZA SUPERFICIALE STIMA DEI BENI Per la determinazine del valre cmmerciale dei beni, ciè del più prbabile valre di mercat, si ritiene di servirsi del metd di raffrnt. Tale metd cstituisce la sintesi di una preventiva indagine di mercat finalizzata ad individuare quale sia il valre di mercat, praticat in tempi recenti, per beni immbili simili a quelli in esame tenend presente la vetustà, il tip di finiture, l stat di cnservazine, la lcalizzazine, la situazine ccupazinale e la cnsistenza superficiale dei beni. Trattandsi di bene ggett di prcedura esecutiva, la sttscritta dp aver determinat il valre cmmerciale del bene, al fine di miglirare l appetibilità dell stess e rendere più cmpetitiva la gara, prvvederà ad una riduzine percentuale che scilla tra il 15 ed il 30% del valre cmmerciale stess, in base a quelle che sn le caratteristiche di
3 di 3 cmmerciabilità del bene ggett di esecuzine. *** DATI DI PIGNORAMENTO Cn att di pignrament immbiliare reglarmente trascritt è stat pignrat cntr il debitre esecutat il diritt di prprietà per la quta di 1/1 del seguente bene immbile: Catast Fabbricati del Cmune di Castel San Pietr Terme (BO): Fgli 85, Part. 548, Sub 21, Nat. A3 abitazine di tip ecnmic, Cnsistenza 2 vani, Via Verdi n.3. *** CONSISTENZA E UBICAZIONE IMMOBILI LOTTO UNICO PIENA PROPRIETÀ di przine del fabbricat cndminiale ad us civile abitazine sit in Cmune di Castel San Pietr Terme (BO), Via Giuseppe Verdi n. 3, cstituita da un appartament situat al pian secnd (intern n. 6), senza ascensre (superficie cmmerciale di circa mq 46,00 cn altezza massima dei vani di circa ml. 3,00) cmpst da ingress, cucina abitabile, camera e bagn. Da reglarizzare a cura e spese dell aggiudicatari. Liber al decret di trasferiment. IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni immbili ggett di stima, risultan csì identificati nel Catast Fabbricati Cmune di Castel San Pietr Terme (BO): Fgli 85, Part. 548, Sub 21, Cat. A/3, Classe 2, Cnsistenza 2 vani, Rendita Eur 170,43, Via Giuseppe Verdi n. 3, Pian 2. a) La planimetria catastale dell appartament nn è reglare in quant nn
4 di 4 riprta l stat attuale dei beni e perciò deve essere aggirnata dp aver sanat urbanisticamente l stat attuale. b) L aggirnament della planimetria catastale sarà a caric dell aggiudicatari (dp aver sanat l immbile urbanisticamente). Il cst stimat per la pratica catastale è di 1.000,00 ltre ad accessri. L area sttstante il fabbricat di cui fa parte l appartament è identificata nel Catast Terreni Cmune di Castel San Pietr Terme (BO): Fgli 85, Part. 548, Qualità ENTE URBANO, Superficie are 3,30. CORRISPONDENZA TRA IDENTIFICAZIONE CATASTALE ATTUALE E QUANTO PIGNORATO La scrivente dichiara che esiste crrispndenza tra la spra citata identificazine catastale e quant riprtat nel pignrament. ESISTENZA DI PARTI COMUNI E DI SERVITU Parti cmuni: Cmprensivamente alla przine immbiliare in ggett sn trasferite pr quta alle parti acquirenti le cmprprietà tutte dell edifici di qui sn parte, ai sensi di legge per destinazine, cn particlare riferiment all ingress, alle scale, al van scale, ai crridi di cantina, al lcale centrale termica e relativ impiant e alle crti; il tutt cme megli specificat nel sttcitat att a rgit. In seguit a divisine dell unità immbiliare, ingress cmune nn identificat catastalmente, ma segnat nelle planimetrie catastali. Servitù attive e passive: l immbile in ggett viene cnsegnat nell stat di fatt e di diritt in cui si trva, cn gli accessri e le pertinenze, servitù attive e passive se e cme esistenti.
5 di 5 VINCOLI E ONERI L amministratre del Cndmini di Via Giuseppe Verdi N.3, Castel San Pietr Terme (BO), ha dichiarat che la situazine debitria relativa all appartament pignrat fin ad ggi è per le spese strardinarie (riferite all ann 2012) di Eur 398,67,; per le spese rdinarie (cnsuntiv al 31.12.2012) di Eur 425,17 e per le spese rdinarie (preventiv 2013) e di Eur 497,61. CONFINI In cnfine cn mur estern da tre lati, ingress cmune, beni di altri, salvi altri. PROPRIETÀ Debitre esecutat diritt di prprietà per 1/1 in regime di separazine dei beni. PROVENIENZA DEL BENE Cn att di cmpravendita a rgit, reglarmente trascritt, il debitre esecutat ha acquistat la piena prprietà dell immbile (Fgli 85, Part. 548, Sub 16, Cat. A/3, Classe 2, Cnsistenza 5,5 vani, Rendita Eur 426,08 Viale Rma n. 3, Pian 2) successivamente frazinat/divis in due unità immbiliari (Sub. 20 e Sub 21) di cui un è l immbile pignrat. L immbile ggett di pignrament (Sub 21) è frutt di frazinament del precedente spraccitat Sub 16, cme da pratica edilizia Denuncia di Inizi Attività N. 354 Prt.Gen.N. 22284 del 22.9.2004 e cn la Divisine del 03.02.2005 n. 1773.1/2005 in atti dal 03.02.2005 (prtcll n. BO0021834).
6 di 6 STATO CIVILE AL MOMENTO DELL ACQUISTO DEL BENE Nell att di cmpravendita a rgit il debitre esecutat dichiara di essere separat legalmente e di essere quindi in regime patrimniale di separazine dei beni e di nn avere pst in essere dalla data della separazine alla data del spraccitat rgit, alcun att di ricnciliazine. ATTI PREGIUDIZIEVOLI Vincli ed neri giuridici che resterann a caric dell acquirente: Nessun. REGIME FISCALE I beni ggett dei ltti messi in vendita sarann sggetti a tassa di registr ad IVA al variare del regime fiscale vigente al mment dell att di trasferiment ed in base alle cndizini fiscali sggettive dell aggiudicatari. INDAGINE AMMINISTRATIVA Il fabbricat che cmprende l unità immbiliare pignrata è stat realizzat in data anterire al 1 settembre 1967. Pratiche edilizie rilasciate dal Cmune di Castel San Pietr Terme (BO): Licenza di Cstruzine Pratica N. 32 Prt.Gen.N.4858 rilasciata il 17.6.1961 cn relativa Autrizzazine di Abitabilità del Fabbricat Prt.Gen.N.114 rilasciata il 16.6.1962; Denuncia di Inizi Attività Pratica N. 100 Prt.Gen.N.11522 del 3.6.1997 intestata al Cndmini (manutenzine strardinaria del fabbricat); Autrizzazine Edilizia Pratica N. 231 Prt.Gen.N.17442 del 22.11.1997 intestata al Cndmini (psa in pera di due canne
7 di 7 fumarie); Denuncia di Inizi Attività N. 354 Prt.Gen.N. 22284 del 22.9.2004 intestata al debitre esecutat (frazinament di unità immbiliare in due mnlcali); Denuncia di Inizi Attività N. 203 Prt.Gen.N. 11002 del 5.5.2005 intestata al debitre esecutat (variante finale della precedente pratica N. 354); Richiesta di Cnfrmità Edilizia del 18.4.2007 cn certificat di cnfrmità dell impiant elettric (11.5.2005) e dell impiant idrterm-sanitari (12.5.2005); Cmunicazine Inizi Lavri Per Interventi di Manutenzine Strardinaria Pratica N. 344 del 26.8.2010 intestata al debitre esecutat (mdifiche interne in unità immbiliare intern 6). Secnd gli strumenti urbanistici vigenti l area in questine si trva in zna R2 zna residenziale di vecchi impiant ed è priva di vincli. 1) Dal cnfrnt fra l stat legittim e quant realizzat, sn state accertate le seguenti diffrmità interne nell appartament: l altezza del cntrsffitt del crridi è 220 cm invece di 240 cm, la prta del bagn é stata spstata a destra, la lunghezza del van cucina è di cm 419 invece di cm 403, la lunghezza del van camera è di cm 354 invece di cm 370. 2) I predetti abusi dvrann essere reglarizzati a caric dell aggiudicatari. L altezza del crridi nn è sanabile e deve essere riprtata a cm 240 cme da prgett. La superficie della cucina deve essere ridtta (in quant supera il massim cnsentit) e gli altri abusi pssn essere
8 di 8 sanati tramite pratica edilizia SCIA per parziale sanatria per pere di adeguament. 3) Il cst della pratica edilizia SCIA è di Eur 77,00 per diritti di segreteria, Eur 516,00 per la sanzine minima (per pere che nn prtan all aument di valre venale dell immbile) ltre alle spese tecniche/cst del prfessinista. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Attualmente l immbile è ccupat dall esecutat. Ai fini della presente perizia l immbile in ggett viene cnsiderat liber al decret di trasferiment. DESCRIZIONE DEL BENE Il fabbricat ad us civile abitazine, di cui fa parte l immbile ggett di perizia è una cstruzine cn struttura in muratura prtante, tett a falde cn mant in tegle di laterizi, ed è cstituit da tre piani furi terra e un seminterrat. Il cndmini nn è dtat di ascensre. L appartament è situat al pian secnd ed ultim, senza ascensre (superficie cmmerciale di circa mq 46,00 cn altezza massima dei vani di circa ml. 3,00) cmpst da ingress, cucina abitabile, camera e bagn. Nn sn presenti accessri quali balcni cantine. Il grad delle finiture è rdinari, in bune cndizini d us: Pareti dell appartament intnacate al civile e tinteggiate a tempera. In un angl superire della camera si presentan tracce di umidità; Pavimenti in piastrelle di mncttura, e rivestimenti in ceramica nella parete attrezzata della cucina e nel bagn;
9 di 9 Prte interne in legn tamburat laccate bianc e decrate cn bugne e maniglie in ttne; Prtncin d ingress dal van scale di tip blindat; Serramenti delle finestre in allumini preverniciat bianc cn vetricamera, tapparelle in plastica bianca; Bagn cn paviment e rivestiment in ceramica, sanitari bianchi, dccia cn dppi sffine, rubinetteria crmata; Impiant di riscaldament di tip autnm cn caldaia Immergas e crpi radianti; L stat cmplessiv di cnservazine e di manutenzine è discret. CONFORMITÀ IMPIANTI Nn è stat pssibile reperire la certificazine di cnfrmità di tutti gli impianti, pertant l aggiudicatari ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevcabilmente alla garanzia di cnfrmità degli impianti e di farsi interamente caric degli neri e delle spese di adeguament degli impianti stessi alla nrmativa in materia di sicurezza sllevand ai sensi dell art. 1490 del cdice civile gli rgani della prcedura esecutiva da gni respnsabilità al riguard. CONSISTENZA SUPERFICIALE La superficie cmmerciale, al lrd delle murature, del bene in argment, puramente a titl indicativ, è la seguente: Appartament circa mq 46,00 STIMA DEL BENE Cme già dett nella descrizine dei beni, trattasi di przine di fabbricat ad us abitativ, sit in Castel San Pietr Terme (BO), Via
10 di 10 Giuseppe Verdi N.3 /int 6 (già Viale Rma n.3). Pertant, alla luce di quant spra espst, tenut cnt dell stat di fatt del bene, della sua destinazine, delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche e delle risultanze delle indagini di mercat esperite press gli peratri settriali, la sttscritta ritiene di pter indicare il più prbabile valre cmmerciale del bene in argment, stimat a crp e nn a misura, nell stat di fatt e di diritt in cui attualmente si trva, e tenut cnt che trattasi di bene ggett di Prcedura Esecutiva: Valre della piena prprietà libera a prezz di mercat Appartament 80.000,00 Percentuale di abbattiment 40 % In funzine della recente cngiuntura ecnmica; cnsiderata l attuale fase del mercat immbiliare, caratterizzata da scarsa dinamicità e ribass dei prezzi; avuta presente anche la recente intrduzine di nrme fiscali che gravan sulle prprietà immbiliari, si è ritenut di applicare l abbattiment del 40% (anziché del 30% cme sin ad ggi applicat). VALORE DELL INTERO BENE A BASE D ASTA 48.000,00 *** Nella fiducia di aver svlt scruplsamente l incaric affidatle, la sttscritta si dichiara a dispsizine per gni eventuale ulterire chiariment fsse ritenut necessari. Cn Osservanza Blgna, 29 agst 2013 IL CONSULENTE TECNICO (Arch. Vesna Sesum)