Provincia di Brescia Comune di Desenzano del Garda Proprietà TRE F s.r.l. Via Tirreno n 4 Castelgoffredo (MN) PROGRAMMA INTEGRATO D INTERVENTO IN VARIANTE AL P.G.T. PER ATTUAZIONE AREA ATRU-P 16 NUOVO INSEDIAMENTO COMMERCIALE IN VIALE MARCONI N 142 A DESENZANO DEL GARDA RELAZIONE TECNICA Il Committente Il Tecnico Brescia, lì 1
Provincia di Brescia Comune di Desenzano del Garda Proprietà TRE F s.r.l. Via Tirreno n 4 Castelgoffredo (MN) PROGRAMMA INTEGRATO D INTERVENTO IN VARIANTE AL P.G.T. PER ATTUAZIONE AREA ATRU-P 16 NUOVO INSEDIAMENTO COMMERCIALE IN VIALE MARCONI N 142 A DESENZANO DEL GARDA RELAZIONE TECNICA Premessa L area oggetto della presente proposta è di proprietà della Società TRE F s.r.l. con sede in Castelgoffredo (MN) in Via Tirreno n 4 ed è situata in Viale G. Marconi a Desenzano del Garda. Sul lotto, con superficie territoriale di mq 7.152, sono oggi presenti capannoni dismessi, originariamente destinati a falegnameria che in condizioni di grave degrado. Dal punto di vista urbanistico l'area è classificata dal vigente P.G.T. come "Ambito per attività produttive - industriali e artigianali": confina a nord con altre proprietà artigianali e commerciali, a est e a sud con una vasta area industriale dismessa e a ovest in parte con Viale Marconi, dove si trova l accesso principale, ed in parte con altre attività terziarie e commerciali. Le previsioni di piano dello strumento urbanistico comunale inseriscono tale area in un "Ambito di Trasformazione Integrata di Riqualificazione Urbana" (ATRU-P) con scheda "ATRU-P16 Viale G. Marconi" che indirizza la riconversione delle funzioni da produttive a residenziali e terziario-commerciali. Il particolare il P.G.T. prevede il seguente dimensionamento: Superficie del lotto mq 7.152 Indice mc/mq = 2 Slp residenziale pari al 60% = mq 2.861 Slp terziario-commerciale = mq 1.907 Totale slp edificabile = mq 4.768 Volume complessivo = 14.304 Standard residenziali da reperire in loco 10 mq/abit. = mq 715,20 Standard residenziali monetizzabili 40 mq/abit. = mq 2.145,60 2
Standard terziario-commerciali monetizzabili 100% = mq 1.907 Di seguito viene inserita la scheda "ATRU-P16 Viale G. Marconi" prevista dal P.G.T: Pertanto la destinazione prevalente è quella residenziale e viene richiamato l art. 31 delle Norme Tecniche di Attuazione che fissa i limiti massimi delle attività complementari previste nella zona. In tale articolo si precisa che la soglia massima 3
per le attività commerciali di media struttura è fissata in mq 600 di superficie lorda di pavimento. L'intera area è inoltre sottoposta a vincolo ambientale per bellezze d'insieme (ex legge 1947 del 1939) apposto con Decreto Ministeriale del 14/11/62 per "tutta la città" in quanto costituisce "punto di belvedere accessibile al pubblico"... offrendo, "a chi transita per le sue strade, l'ampia e suggestiva visione del lago con la vista sulla penisola di Sirmione e sul Monte Baldo".. Si rileva comunque che dall'area interessata dall'intervento non è possibile avere alcuna veduta sul lago sia per la sua conformazione morfologica e planoaltimetrica sia per la vicinanza di edifici più alti di quanto previsto dal progetto. La proprietà ha presentato in data 29/05/2015 una istanza per parere preventivo in merito alla presentazione di un Programma Integrato d Intervento in variante al P.G.T. vigente. In tale proposta era prevista una forte riduzione della slp edificabile e contestualmente un parziale cambio di destinazione rispetto a quanto previsto dal P.G.T. vigente, considerando soprattutto la scarsa vocazione residenziale dell area. Si tratta infatti di una zona a prevalente destinazione industriale e commerciale con edifici in parte dismessi da anni ed in parte tuttora attivi e con flussi legati a tali attività. Si ritiene quindi che non esistano le condizioni per un investimento residenziale in quanto la vicinanza di attività industriali e terziario-commerciali fa di quest area una zona destinata a strutture dello stesso tipo. In sintesi i richiedeva la possibilità di realizzare mq 2.350 di superficie commerciale suddivisa in due edifici distinti con la possibilità di poter insediare una media struttura di vendita alimentare con S.L.P. superiore a 600 mq e comunque inferiore a 2.500 mq, rinunciando alla restante S.L.P. prevista dal P.G.T. La proposta ha ottenuto parere preventivo favorevole da parte della Giunta Comunale comunicata con nota prot. n 25446 del 10/07/15, condizionato al mantenimento della S.l.p. terziaria, commerciale e ricettiva ammessa dal P.G.T. vigente, ovvero per un massimo di 1.907,20 mq. 4
La proposta progettuale Preso atto del parere preventivo di cui sopra, il progetto prevede la realizzazione di due edifici arretrati verso i confini sud-est del lotto al fine di poter concentrare tutti parcheggi all ingresso e facilitare così i flussi di entrata ed uscita dei veicoli. L edificio più ampio sarà destinato ad una media struttura di vendita adibita a supermercato alimentare di mq 1.534 di slp per una superficie di vendita netta di mq 1.000 circa, posto su un solo piano fuori terra e senza interrati. Nell altro corpo di fabbrica sono ubicati i rimanenti 372 mq di slp commerciale/terziaria, sempre organizzati in un solo piano fuori terra, il tutto per complessivi mq 1.907,20 di S.L.P. commerciale prevista dal P.G.T. vigente. Entrambi gli edifici possono contare su aree di pertinenza proporzionate alla dimensione ed all utenza di ciascuno: saranno ampiamente reperiti gli standard previsti dalla normative e non sarà richiesta nessuna monetizzazione in quanto tutta la superficie richiesta dalla norma sarà collocata all interno del lotto di proprietà. I parcheggi pertinenziali di legge sono anch essi compresi all interno dell area di proprietà, nella misura di 1 mq/10 mc di volume virtuale previsto e calcolato ai sensi dell'art. 19.3 delle Norme Tecniche Di Attuazione del P.G.T. In particolare per la media struttura di vendita i parcheggi di pertinenza saranno molto superiori a quanto richiesto, ovvero 1.450 mq circa contro i 460 mq necessari. Viene completamente rivisto il sistema di accesso da Via Marconi per non creare particolari problemi al traffico attuale mediante la realizzazione di un ampio varco di entrata ed uscita tale da facilitare la manovra da e per gli edifici anche ai mezzi di servizio, oltre ad evitare code ed affollamenti in entrata ed uscita. L'immediata vicinanza con la rotatoria di immissione a Via Andreis garantisce un percorso sicuro per gli utenti in direzione Lonato. Il lotto può contare anche su altri due accessi sul lato nord, garantiti da una servitù di passaggio già esistente sul vicino lotto. Al fine di garantire la sicurezza della zona viene richiesta sin d ora la possibilità di chiudere l accesso al parcheggio destinato al pubblico nelle ore in cui le attività commerciali sono chiuse, salvo accordi da stabilire con l Amministrazione in occasione di particolari eventi o necessità da definire in sede di convenzione. Come si evince dalle sezioni territoriali allegate, anche le altezze sono contenute (trattasi di edifici con tipologia costruttiva a struttura prefabbricata di un solo piano fuori terra) ed in linea con gli edifici circostanti: infatti i nuovi fabbricati saranno più 5
bassi degli edifici ad oggi presenti nel lotto di proprietà, annullando l'eventuale impatto degli stessi nel contesto edificato. La morfologia del terreno, ad oggi in leggero declivio rispetto alla quota stradale di Via Marconi, verrà di poco incrementata dello stretto necessario per annullare le eventuali pendenze che ostacolerebbero la fruibilità del nuovo parcheggio e quindi per uniformare i dislivelli sull'intero lotto. Il dislivello esistente sul lato est viene sfruttato per organizzare la zona carico-scarico merci annessa alla media struttura di vendita alimentare. La variante urbanistica Il presente Programma Integrato d Intervento in variante allo strumento urbanistico verte sui seguenti dati dimensionali: Riduzione della slp complessiva da mq 4.768 a mq 1.907,20 ; Esclusione della slp residenziale e destinazione totale della slp prevista a destinazione commerciale e terziaria; Possibilità di insediamento di una media struttura di vendita anche alimentare sopra i 600 mq di S.L.P. e comunque al di sotto dei 2.500 mq di superficie di vendita; Reperimento di tutto lo standard all interno del lotto di proprietà; Reperimento dei parcheggi pertinenziali completamente fuori terra e non prevalentemente interrati come indicato nella norma di PGT; La riduzione della slp permetterà di contenere la superficie costruita a favore di ampi spazi aperti a parcheggio e le destinazioni commerciali e terziarie che, si integreranno con le altre realtà presenti sull asse di Viale Marconi che si caratterizza per la presenza di numerose attività commerciali e terziarie a partire dal centro commerciale Le Vele fino alla rotatoria con via Montecorno e Via Andreis. Il viale diviene vera e propria strada mercato all imbocco della cittadina: l area di cui trattasi si inscrive in questa logica e soprattutto può contare, grazie alla proposta planimetrica in progetto, su un ampia area di accesso e sosta che non è presente negli altri immobili posti lungo la strada. IL TECNICO 6