LE ESPROPRIAZIONI: QUANDO E PERCHÉ

LE ESPROPRIAZIONI: QUANDO E PERCHÉ Nascono in Europa nel XIX secolo quando e perché: si formano gli Stati nazionali il sistema economico ha bisogno di trasporti per raggiungere i mercati le condizioni igieniche richiedono interventi di risanamento dei vecchi quartieri l individualismo proprietario nell assetto fondiario diventa un ostacolo

Uno degli strumenti per attuare le trasformazioni della città e del territorio previste dai piani, dai programmi e dai progetti pubblici sono le espropriazioni E utile comprendere come e perché nascono, i principi sulla cui base sono regolate

LA RAGIONE DEGLI ESPROPRI Nascono nel XIX secolo le prime leggi che regolamentano le espropriazioni. Leggi necessarie nel nuovo regime delle garanzie borghesi perché il suolo non era più del Signore o della collettività: era di proprietà privata, e la proprietà privata era il fondamento della società borghese. Si doveva imporsi ad essa quando un interesse collettivo lo esigeva: ma si dovevano stabilire compensazioni adeguate e procedure che fossero garanzia per i proprietari colpiti

I trasporti in Inghilterra e Francia 1825: prima ferrovia a vapore 1835: abolizione delle corvées 1844: lo Stato subentra ai privati nelle ferrovie 1858: inizia l abolizione dei pedaggi stradali 1790: lo Stato si occupa direttamente delle strade 1838: entra in funzione la prima ferrovia 1838: il Conseil Géneral des Ponts et Chaussée è incaricato di fare il piano generale delle ferrovie

L igiene urbana in Inghilterra e Francia 1842: relazione Chadwick sulle condizioni della povertà Si costituiscono amministrazioni elettive locali Si finanziano programmi di fognature Si sviluppa la regolamentazione edilizia 1848: tentativo di rivoluzione borghesia-proletariato 1849: epidemia di colera Programmi di trasformazione di Parigi di Haussmann

Gli espropri in Europa Leggi per le espropriazioni tra il 1842 e il 1845 Leggi parziali tra il 1810 e il 1833 Legge generale nel 1841 in connessione al piano ferroviario 1865: tre anni dopo la costituzione dello Stato, viene emanata la legge che regola gli espropri: la legge 25 giugno 1865 n.2359

LE PROCEDURE DELLA LEGGE 2359 /1865 Richiesta alla competente autorità della dichiarazione di pubblica utilità delle opere da realizzarsi; dichiarazione di pubblica utilità con l indicazione dei termini d inizio e d ultimazione delle espropriazioni e dei lavori di realizzazione delle opere; formazione del piano particolareggiato d esecuzione, con la descrizione degli immobili da espropriare, dei relativi proprietari, e delle somme offerte quali indennità; determinazione dell indennità come il giusto prezzo che avrebbe avuto l immobile in una libera contrattazione di compravendita emissione del decreto di espropriazione, con conseguente trasferimento della proprietà dall espropriato all espropriante.

VANTAGGI E SVANTAGGI La legge 2559/1865 prevede nei casi di occupazione parziale, che l indennità consista nella differenza tra il giusto prezzo che avrebbe avuto l immobile avanti l occupazione, e il giusto prezzo che potrà avere la residua parte di esso dopo l occupazione, La legge stabilisce anche che qualora dall esecuzione dell opera pubblica derivi un vantaggio speciale e immediato alla parte del fondo non espropriata, questo vantaggio sarà estimato e detratto dall indennità In sostanza, non è ammissibile riconoscere ai proprietari dei beni immobili gli aumenti di valore del bene che non sono prodotti né dal capitale né dal lavoro del proprietario, ma che sono dovuti al capitale e al lavoro della collettività

LA LEGGE DI NAPOLI (2892/1885) Si decise di risanare una vastissima parte del ventre di Napoli. Fu emanata la legge 15.1.1885 n. 2892 per il risanamento della città di Napoli. L indennità è determinata sulla media del valore venale e dei fitti coacervati dell ultimo decennio, purché essi abbiano data certa, corrispondente al rispettivo anno di locazione In sostanza: in misura pari al valore medio tra quello di mercato e quello corrispondente alla somma delle ultime dieci annualità di fitto In difetto di tali fitti accertati, è fissata sull imponibile netto agli effetti delle imposte su terreni e su fabbricati.

LA LEGGE DI ROMA (502/1907) Nel 1907, in connessione con il nuovo Prg di Roma (allora amministrata dal Blocco popolare guidato da Ernesto Nathan), in corso di elaborazione, il Parlamento approvò la legge 11 luglio 1907 n. 502 provvedimenti per la città di Roma. Il Comune può espropriare le aree fabbricabili comprese nel perimetro del nuovo piano regolatore [ ] a un prezzo corrispondente al valore dichiarato dal proprietario delle aree agli effetti della tassa sulle aree stesse.

L ESPROPRIO NELLA 1150/1942 L articolo 18 prevede la facoltà, per i comuni dotati di PRG approvato, di espropriare entro le zone d espansione dell aggregato urbano [ ] le aree inedificate e quelle su cui insistano costruzioni che siano in contrasto con la destinazione di zona ovvero abbiano carattere provvisorio. In tal modo l espropriazione viene svincolata dalla realizzazione della singola opera. L esproprio può essere utilizzato per costituire, in anticipo rispetto ai processi di urbanizzazione, demani di aree da urbanizzare successivamente: così come da tempo avveniva in Olanda, Svezia, Gran Bretagna.

RENDITA FONDIARIA

LE TRE FORME DI REDDITO Sul versante della produzione, tre tipi di redditi (e di soggetti): rendita: è la remunerazione corrispondente al fatto che viene messa a disposizione dei produttori veri e propri un bene utile, scarso e appropriabile profitto: residuo del processo produttivo, remunerazione del capitale (tendenzialmente indirizzato all accumulazione) salario: valore/remunerazione della forza lavoro, prezzo della produzione e riproduzione della forza lavoro.

I SOGGETTI DEL PROCESSO DI PRODUZIONE DELLA CITTÀ la proprietà fondiaria, cioè i soggetti che possiedono la materia prima elementare per la costruzione della città: il suolo sul quale essa sarà realizzata l'impresa di costruzione, cioè gli imprenditori capitalisti la cui attività produttiva consiste nel realizzare manufatti edilizi i lavoratori del settore delle costruzioni, i quali concretamente realizzano le opere nelle quali la città consiste, la proprietà edilizia, cioè i soggetti che hanno acquistato i manufatti costruiti dall impresa di costruzione sul suolo il capitale finanziario, cioè i soggetti (banche ecc.) che presta il liquido che serve ai precedenti soggetti per realizzare la loro operazione, il decisore dei confini della città, cioè il soggetto, in linea di principio pubblico, che stabilisce quali sono i suoli urbanizzabili ed edificabili l'urbanizzatore, cioè il soggetto, pubblico o privato, che progetta e realizza le opere finalizzate alla urbanizzazione delle aree edificabili, il gestore/manutentore, cioè il soggetto al quale è affidato il compito di curare la manutenzione della città e il suo funzionamento.

DAL PUNTO DI VISTA DEL CONSUMO Sul versante del consumo, tre tipi di soggetti: Consumatori dei beni necessario per la riproduzione e ricostituzione della forza lavoro (i lavoratori, i funzionari del capitale) Consumatori delle materie prime (le industrie di trasformazione) Consumatori di prodotti semilavorati (le industrie di trasformazione)

Abbiamo parlato di soggetti nel senso di figure sociali, non di persone concrete. Nella concretezza dei fatti, in un unico soggetto possono convivere e fondersi più figure sociali.

La domanda delle imprese Che cosa chiedono alla città le imprese? Beni materiali Spazi î Spazi attrezzati î Urbanizzazione generale Beni immateriali Formazione Informazione Comunicazione

La domanda delle famiglie Che cosa chiedono alla città le famiglie? Residenza Attrezzature Urbanizzazione generale Servizi (scuola, salute, mobilità, ricreazione ecc. ecc.) Occasioni di lavoro..

La città come luogo dei conflitti Conflitto tra interessi collettivi e interessi individua Conflitto tra pubblico e privato (non coincide col precedente) Conflitti nell impiego delle risorse: la questione della rendita urbana

DEFINIZIONE DI RENDITA Si chiama RENDITA il REDDITO che il proprietario di certi beni percepisce in conseguenza del fatto che tali beni si trovano, o vengono resi, disponibili in quantità scarse 1)appartengono alla categoria degli agenti naturali, disponibili in quantità limitata e inferiore al Fabbisogno 2)beni in questione vengono resi disponibili da chi li possiede in quantità inferiori alla domanda che di essi si avrebbe in corrispondenza di prezzi uguali ai loro costi (ad esempio, in virtù di un monopolio)

PERCHÉ SORGA UNA RENDITA É DUNQUE NECESSARIO CHE 1)IL BENE SIA NATURALMENTE O ARTIFICIALMENTE DISPONIBILE IN QUANTITÀ MINORE AL FABBISOGNO 2)ESISTE UN PROPRIETARIO CHE PERCEPISCE IL REDDITO DERIVANTE DALLA SCARSITÀ DEL BENE

LA RENDITA: UNA DEFINIZIONE Si chiama rendita il reddito che il proprietario di certi beni percepisce in conseguenza del fatto che tali beni sono, o vengono resi, disponibili in quantità scarsa; dove la scarsità va intesa in uno dei seguenti sensi: 1) i beni in questione appartengono alla categoria degli agenti naturali, disponibili in quantità limitata e inferiore al fabbisogno; 2) i beni in questione vengono resi disponibili da chi li possiede in quantità inferiore alla domanda che di essi si avrebbe in corrispondenza di prezzi uguali ai loro costi. (Claudio Napoleoni)

LA RENDITA FONDIARIA

LA RENDITA FONDIARIA La rendita fondiaria è la forma classica della rendita. È il reddito percepito dal proprietario fondiario (proprietario di terreno) in conseguenza del fatto che egli è proprietario di un bene (la terra) destinabile alla coltivazione o al pascolo. La rendita fondiaria consente di comprendere facilmente il meccanismo elementare della rendita.

Il meccanismo della rendita Supponiamo distinte le figure del proprietario terriero e del capitalista produttore agricolo. Se la terra complessivamente coltivabile in una determinata area è inferiore a quella che sarebbe necessario coltivare per produrre beni agricoli in quantità tale da soddisfare la domanda, una parte di quelli che sarebbero disponibili a diventare produttori agricoli e ne avessero i mezzi non possono diventarlo. Il proprietario terriero allora, in virtù del privilegio di essere proprietario di un bene scarso, ha la possibilità di far pagare un prezzo al produttore che voglia utilizzare il suo terreno.

Rendita assoluta e rendita differenziale Rendita assoluta è la rendita che sorge nella misura in cui la terra disponibile complessivamente nell'ambito di una determinata area è scarsa rispetto al fabbisogno (rendita come forma di reddito percepibile per la scarsità generale di quel bene Rendita differenziale: deriva dal fatto che, se la terra è generalmente scarsa, e quindi la proprietà di essa rende possibile la percezione di una rendita, esistono tuttavia differenze tra i vari tipi di terra in relazione all'uso che se ne vuole fare.

Riepilogando Ogni bene scarso appropriabile dà luogo a un reddito, percepibile dal proprietario in quanto tale, il quale è costituito da due parti: una parte. che c'è in ogni rendita, è la rendita assoluta e dipende dalla scarsità generale di quel bene; un'altra parte, che c'è solo in corrispondenza di un sottoinsieme di beni, è la rendita differenziale o relativa, e dipende dalla maggiore appetibilità, o utilizzabilità, di quel particolare bene rispetto ad altri della stessa categoria. La rendita totale coincide con la rendita assoluta nel caso dei beni meno appetibili (per esempio, la terra meno fertile e più lontana).

La rendita fondiaria urbana

Una rendita manovrabile La scarsità del bene terreno urbano non è una scarsità naturale in senso proprio, ma una scarsità che deriva dal fatto che solo un numero limitato di terreni è storicamente dotato di quei requisiti che ne rendono possibile una utilizzazione ediliziaurbana. La scarsità del terreno urbano è quindi una scarsità manovrabile. Poiché il grado della scarsità influenza i livelli della rendita, anche i livelli della rendita sono manovrabili.

Rendita fondiaria urbana assoluta e differenziale

Rendita fondiaria urbana assoluta e differenziale Anche nel caso della rendita fondiaria urbana si può distinguere la componente assoluta dalla componente differenziale. La rendita fondiaria urbana assoluta è quella che deriva al terreno dal fatto che esso è edificabile. La rendita differenziale è quella che deriva dal fatto che un particolare terreno presenta vantaggi e requisiti che lo rendono più appetibile di altri.

Rendita edilizia Ipotizziamo un assetto del regime proprietario tale che le aree edificabili siano espropriate dalla mano pubblica e cedute in uso a chi voglia utilizzarle a un prezzo uguale a zero. In questo caso non c'è più rendita fondiaria urbana. Ma chi ha ricevuto in uso il terreno può costruirvi a utilizzare il costruito a suo piacimento. Avremo così une nuova categoria di beni - anch'essi scarsi e anch'essi in appartenenza a qualcuno a titolo proprietario. Anche qui, dunque, avremo un meccanismo di rendita: con una componente assoluta, dipendente dalla scarsità generale di edifici rispetto al fabbisogno, e una rendita differenziale, nella quale entrano quelle stesse componenti di differenziazione qualitativa e d'uso tra i vari edifici che avevamo già visto nel caso dei terreni urbani.

Rendita immobiliare Possiamo dire, in conclusione, che, nel corso del processo di urbanizzazione ed edificazione, la rendita fondiaria viene trasformata in rendita edilizia. L'insieme dell'una e dell'altra, oltre che della rendita fondiaria agraria, la chiameremo rendita immobiliare, la quale comprende quindi tutte le rendite derivanti dalla proprietà di beni immobili.