SESTA DIRETTIVA CEE (Artt. 13 e 28 della DIRETTIVA n. 77/388/CEE del 17.05.1977) D.L. n. 223 del 4 LUGLIO 2006 (GU n. 153 del 4 luglio 2006) convertito con modifiche LEGGE n. 248 del 4 agosto 2006 (G.U. n. 186 del 11 agosto 2006) in vigore dal 12 agosto 2006 ART. 35 commi da 8 a 10-sexies e 40-bis (disposizione transitoria) CAE del 4 agosto 2006, n. 27/E IVA (DPR633/72) : art. 10, n. 8; art. 10, n-8-bis; art.10, n.8-ter art.19-bis1, c. 1,lett. i); n. 127-ter della Tabella A Registro (DPR 131/86): art. 5 art. 40 art. 5, della Tariffa, parte prima. Imposta ipocatastale (D. Lgs. n. 347/1990): art.1/tariffa. art. 10, c. 1; Provvedimento del direttore dell Agenzia Entrate 14.9.2006 (G.U. n. 220 del 21 settembre 2006) 1
Distinzione tra immobili ad uso abitativo ed immobili strumentali per natura (CAE n. 27/E del 4 agosto 2006; CM n. 182/E del 11 luglio 1996) IMMOBILI AD USO ABITATIVO Fabbricati classificati nella categoria catastale A, con esclusione della categoria catastale A/10 riferibile ad uffici e studi privati. IMMOBILI STRUMENTALI PER NATURA Fabbricati che per loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali: B : scuole, caserme, ospedali, ospizi, musei, prigioni, uffici pubblici, biblioteche, laboratori scientifici; C : negozi e magazzini, box, autorimesse, tettoie, stalle e scuderie; D : opifici, impianti industriali, alberghi; E : stazioni per servizi di trasporto, edifici a destinazione particolare. A/10 : uffici e studi privati; AREE EDIFICABILI (art. 36, c. 2 del DL n. 223/2006) IVA/REGISTRO/IMPOSTE SUI REDDITI/ICI Un area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, indipendentemente dall approvazione della Regione e dall adozione di strumenti attuativi del medesimo. 2
IMMOBILI AD USO ABITATIVO Locazioni/finanziarie (art. 10 n. 8 del DPR. n. 633/72 modificato dall art. 35 c. 8 del D.L. n. 223/2006) LOCAZIONI (ANCHE FINANZIARIE) Locatore Conduttore Regime Iva I.Registro Soggetti che agiscono nell'esercizio di imprese, arti e professioni Chiunque Operazioni esenti art.10 n.8 DPR 633/72 2%(minimo di 67 euro) TERRENI NON EDIFICABILI Locazioni /finanziarie terreni, agricoli ed aree non edificabili LOCAZIONI (ANCHE FINANZIARIE) Locatore Conduttore Regime Iva I.Registro Soggetti che agiscono nell'esercizio di imprese, arti e professioni * terreni agricoli Chiunque ** terreni non edificabili Operazioni esenti art.10 n.8 DPR 633/72 0,5%* (con un minimo di 67 euro) 2%** 3
CESSIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO (categoria catastale "A" con esclusione della categoria "A/10"). Art. 10 n. 8-bis del DPR. n. 633/72 modificato dall art. 35 c. 8 del DL. n. 223/2006 CESSIONI di immobili abitativi Cedente Acquirente Regime Iva I.Registro I.Ipotecaria I.Catastale 4% (1 casa) 10% (altre abitazioni non di lusso; immobile ristrutturato Chiunque ex art.31 lett. 168 168 168 c), d), ed e) Legge 457/78) 20% (abitazioni di lusso) Imprese costruttrici o di ripristino che cedono l'immobile entro 4 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento di recupero Altri soggetti passivi d'imposta Chiunque Imprese di compravendita immobiliare che all'atto di acquisto si impegnano a rivendere entro 3 anni Operazioni esenti art.10 n.8-bis DPR 633/72 Operazioni esenti art.10 n.8-bis DPR 633/72 3% (1 casa) 7% (altro fabbricato) 168 (1 casa) 2% (altro fabbricato) 168 (1 casa) 1% (altro fabbricato) 1% 168 168 RISCATTO Cedente Acquirente Regime Iva I.Registro I.Ipotecaria I.Catastale Operazioni 3% (1 168 (1 168 (1 Impresa di esenti art.10 casa) casa) casa) locazione Chiunque n.8-bis DPR 7% (altro 2% (altro 1% (altro finanziaria 633/72 fabbricato) fabbricato) fabbricato) 4
ART. 36 c. 15 della Legge n. 248/2006 Cessioni di immobili (aree e fabbricati) compresi in piani urbanistici particolareggiati Art. 33, c. 3 della Legge n. 388 del 23 dicembre 2000: le cessioni di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati a condizione che fossero stati utilizzati edificatoriamente entro 5 anni scontavano: 1% di registro; 168 di ipotecaria e 168 catastale Art.36 del Dl.n.223/2006 aveva abrogato tale disposizione dal 4 luglio 2006 In sede di conversione del DL. N.223/2006 questa disposizione è stata parzialmente ripristinata:rivive dal 4 luglio 2006 Trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati diretti però ad attuare programmi prevalentemente di edilizia residenziale convenzionata pubblica realizzati in accordo con le Amministrazioni comunali per la definizione dei prezzi di cessione e dei canoni di locazione che siano utilizzati edificatoriamente entro 5 anni. 5
Soggetti che agiscono nell'esercizio di imprese, arti e professioni IMMOBILI STRUMENTALI (*) LOCAZIONI (ANCHE FINANZIARIE) Locatore Conduttore Iva I. Registro 1) Soggetti privati, enti non commerciali; 2) Soggetti IVA 20% 1% con coefficiente di detraibilità = o < al 25% Soggetti che agiscono nell'esercizio di imprese, arti e professioni che optano per l'applicazione dell'iva Soggetti che agiscono nell'esercizio di imprese, arti e professioni che non optano per l'applicazione dell'iva Soggetti diversi da quelli di cui sopra Soggetti diversi da quelli di cui sopra IVA 20% 1% Operazioni esenti art.10 n.8 DPR 633/72 (*) Fabbricati strumentali classificati nelle categorie catastali "B", "C", "D", "E", "A/10". 1% 6
IMMOBILI STRUMENTALI (*) CESSIONI Cedente Acquirente Regime Iva I.Registro I.Ipotecaria I.Catastale Imprese costruttrici o di ripristino che cedono l'immobile entro 4 anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell'intervento di recupero Altri soggetti IVA Altri soggetti passivi IVA che optano per l'applicazione dell'iva Altri soggetti passivi IVA che non optano per l'applicazione dell'iva Chiunque IVA 20% *** 168 3% ** 1% ** 1) Soggetti privati, enti non commerciali; 2) Soggetti con coefficiente di detraibilità = o < al 25% Soggetti diversi da quelli di cui sopra Soggetti diversi da quelli di cui sopra IVA 20% *** 168 3% ** 1% ** IVA 20% *** 168 3% ** 1% ** Operazioni esenti art.10 n.8-bis DPR 633/72 168 3% ** 1% ** (*) Fabbricati strumentali classificati nelle categorie catastali "B", "C", "D", "E", "A/10". (**) Le volture catastali e le trascrizioni relative alle cessioni di cui sono parte fondi immobiliari chiusi, imprese di leasing, banche ed intermediari finanziari limitatamente all acquisto di beni da concedere in locazione finanziaria, le percentuali sono ridotte a metà (1,5% e 0,5%) (***) 10% per uffici e negozi facenti parte di fabbricati "Tupini" a prevalente destinazione abitativa e per fabbricati ceduti da imprese che hanno eseguito interventi di ristrutturazione di cui alle lett. c), d), ed e) dell art.31 legge 457/78 7
Il riscatto degli immobili strumentali IVA Il riscatto è esente da IVA come regola generale; E soggetto ad IVA al 20% nei 3 casi seguenti: il concedente opta per l applicazione dell IVA; il concedente fattura il riscatto a soggetti che non agiscono nell esercizio di impresa arti o professioni; il concedente fattura il riscatto a soggetti con un coefficiente di detraibilità IVA non superiore al 25%. REGISTRO: imposta fissa nella misura di 168. IPOCATASTALE : 4% (3%+ 1%) ridotta al 2% (1,5% + 0,5%) per i riscatti dal 1 ottobre 2006 da soggetti utilizzatori che acquistano da imprese di locazione finanziaria nonché da banche o altri intermediari finanziari. Medesima riduzione per gli acquisti effettuati dal concedente dei fabbricati strumentali da concedere in locazione finanziaria. (L acquirente utilizzatore può scomputare l imposta proporzionale di registro del 1% pagata in precedenza sui canoni di leasing dall ammontare delle imposte ipotecarie e catastali dovute in sede di riscatto). 8
Cessioni fatte da privati ad imprese Tutte le cessioni di immobili (abitativi e strumentali), aree (edificabili e non,agricole) sono sempre operazioni fuori campo IVA. IMMOBILE ABITATIVO e STRUMENTALE: Registro 7%; Ipotecaria:2%; Catastale: 1%. AREA EDIFICABILE e NON EDIFICABILE: Registro:8%;Ipotecaria:2%; Catastale: 1%. AREA EDIFICABILE COMPRESA IN PIANO PARTICOLAREGGIATO PREVALENTEMENTE DESTINATA A EDILIZIA RESIDENZIALE PUBBLICA : Registro:1%;Ipotecaria:168%; Catastale: 168%. TERRENO AGRICOLO: Registro:15%; Ipotecaria:2%; Catastale: 1%. 9
Locazioni di immobili ed aree da privati ad imprese Tutte le locazioni di immobili (abitativi e strumentali), aree (edificabili e non,agricole) sono sempre operazioni fuori campo IVA. IMMOBILE ABITATIVO: registro 2% IMMOBILE STRUMENTALE: registro 2% AREA NON EDIFICABILE: registro 2% AREA EDIFICABILE : registro 2% TERRENO AGRICOLO/FONDO RUSTICO : registro 0.5 % 10
LOCAZIONE D AZIENDA (atto pubblico o scrittura privata autenticata art. 2556 c.c.) IVA Affitto di azienda o di ramo d azienda da parte di società Affitto di ramo di azienda da parte di imprenditore individuale 20% Affitto dell unica azienda da parte dell imprenditore individuale con un unico canone per immobili e altri beni Affitto dell unica azienda da parte dell imprenditore individuale con un canone differenziato per immobile e altri beni REGISTRO 20% 168 168 Fuori campo IVA 3% Fuori campo IVA 2% sul canone relativo all immobile 3% sul canone relativo agli altri beni 11
Art. 35, comma 10-quater del DL n. 223/2006 ( locazione di aziende ) Le disposizioni in materia di imposte indirette previste per le locazioni di fabbricati si applicano, se meno favorevoli, anche per l affitto di aziende, il cui valore complessivo sia costituito, per più del 50 per cento, dal valore normale di fabbricati, determinato ai sensi dell art. 14 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633. L obbligo di deroga al regime di tassazione ordinariamente previsto per l affitto d azienda scatta solo qualora si verifichino contemporaneamente le seguenti 2 condizioni: 1) tra i beni aziendali è presente uno o più immobili, il cui valore normale risulta superiore al 50% del valore complessivo dell azienda; 2) l applicazione dell IVA e dell imposta di registro secondo le regole previste per l affitto d azienda unitariamente considerata (immobile + altri beni) dà luogo ad un minor carico fiscale rispetto all applicazione della disciplina relativa alla locazione di fabbricati strumentali. Valore normale : art. 14 del DPR. n. 633/72 il prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi. 12
RETTIFICA DELLA DETRAZIONE (art. 19-bis 2 del DPR. n. 633/72). Disposizione transitoria: art. 35, c. 9 del DL. n. 223/2006 Immobile ad uso abitativo posseduti alla data del 4 luglio 2006 Imprese (diverse da quelle costruttrici o che hanno eseguito interventi di recupero edilizio): non devono rettificare la detrazione per gli immobili ad uso di civile abitazione posseduti alla data del 4 luglio 2006. Non si applica né la rettifica dovuta per effetto del mutamento di regime IVA né quella per cambio di destinazione. Imprese di costruzione o che hanno eseguito anche tramite imprese appaltatrici interventi di recupero edilizio: la rettifica della detrazione non si applica limitatamente ai fabbricati abitativi per i quali il termine di quattro anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell intervento di recupero è scaduto entro il 4 luglio 2006. In pratica si tratta degli immobili ad uso abitativo posseduti al 4 luglio 2006 e i cui lavori di costruzione o di ristrutturazione siano stati ultimati entro il 4 luglio 2002. Per gli immobili ad uso abitativo ultimati dopo il 4 luglio 2002, la rettifica della detrazione afferente i relativi costi di realizzazione o di ristrutturazione scatterebbe solamente nel caso in cui le imprese che li hanno costruiti o ristrutturati non li vendano con IVA nel quadriennio. 13
Rettifica immobili strumentali posseduti al 4 luglio 2006 Per gli immobili strumentali la rettifica della detrazione dell IVA si effettua esclusivamente se nel primo atto stipulato successivamente al 12 agosto 2006 non sia stata esercitata l opzione per l assoggettamento ad IVA. Pertanto per i fabbricati strumentali l opzione per l applicazione dell IVA, sia nel caso della vendita che della locazione degli stessi, consente in ogni caso alla società proprietaria di conservare il diritto alla detrazione dell imposta assolta all atto all acquisto o della realizzazione. Qualora invece i fabbricati strumentali venissero locati o ceduti in regime di esenzione scatterebbe la rettifica della detrazione con le seguenti modalità:. 1) Immobile posseduto da un impresa che svolge come oggetto della propria attività la locazione (immobiliari di gestione) o la vendita dei fabbricati (immobiliari di compravendita): si applicherà la rettifica della detrazione mediante l applicazione del pro-rata. 2) Immobile costruito da un impresa di costruzione o di ripristino edilizio che non è mai entrato in funzione:si applicherà la rettifica per mutamento delle operazioni attive (occorre rettificare e riversare tutta l IVA detratta afferente la costruzione). 3) Immobili posseduti da altre imprese (non svolgono come attività né la locazione né la vendita degli immobili), si applicherà a partire dal primo utilizzo la rettifica della detrazione dell IVA per mutamento di destinazione (in funzione di tanti decimi mancanti al compimento del decennio a decorrere dalla data di acquisto o dell entrata in funzione dell immobile). 14
Provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate 14.9.2006 (GU n. 220 del 21.9.2006) Modalità e i termini degli adempimenti relativi al pagamento dell imposta di registro per i contratti di locazione aventi per oggetto beni immobili strumentali e abitativi in corso di esecuzione alla data del 4 luglio 2006 assoggettati all imposta sul valore aggiunto in base alla precedente disciplina IVA Adempimenti: dal 2 al 30 novembre 2006 : Registrazione in via telematica Opzione per l imponibilità IVA per le locazioni di fabbricati strumentali. Pagamento on line dell imposta di registro 15
Le locazioni /finanziarie in corso al 4 luglio 2006 interessate: fabbricati abitativi locati dalle imprese che li avevano costruiti per la rivendita. fabbricati abitativi locati finanziariamente terreni non edificabili concessi in leasing. fabbricati strumentali per natura locati anche finanziariamente da soggetti passivi d imposta. Tali locazioni dal 4 luglio 2006 sono operazioni esenti dall IVA tranne nei seguenti casi : a) il locatario è un privato o un ente non commerciale; b) il locatario è un soggetto passivo d imposta con un coefficiente di detraibilità pari o inferiore al 25%; c) il locatore opta per l applicazione dell IVA. 16
Decreto dirigenziale 31 luglio 1998 (100 unità immobiliari) Trasmissione telematica dei soli dati del contratto (parti contraenti, dati dell'immobile, data di inizio/fine del contratto, ammontare del canone pattuito, ecc.), senza allegarne il relativo testo. Obbligo di registrazione: una delle parti (locatore /conduttore); L'utilizzo della registrazione telematica, non è obbligatoria nel caso in cui alla registrazione del contratto provveda il locatario in qualità di soggetto privato. La trasmissione telematica dei contratti può effettuarsi direttamente o tramite intermediari abilitati. La trasmissione telematica dei contratti può effettuarsi : direttamente, attraverso Internet o Entratel, in relazione ai requisiti posseduti per la trasmissione telematica delle dichiarazioni; tramite un intermediario abilitato; tramite le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori; tramite le agenzie di mediazione immobiliare iscritte nei ruoli dei mediatori della CCIAA; tramite soggetti, anche organizzati in forma associativa o federativa degli utenti appositamente delegati; tramite le agenzie che svolgono attività di pratiche amministrative; tramite un geometra iscritto al relativo albo professionale; 17
Tabella A CODICI IDENTIFICATIVI DEI CONTRATTI E DELL IMPOSTA DI REGISTRO 04 Leasing di immobili abitativi: 2%; 05 Leasing di immobili strumentali :1%; 06 Leasing di immobili strumentali con esercizio dell'opzione per l'assoggettamento all'iva:1%; 07 Leasing di altro tipo in base alle norme vigenti:1%; 08 Locazione di fabbricati abitativi effettuata da costruttori: 2%; 09 Locazione di immobili strumentali 1%; 10 Locazione di immobili strumentali con esercizio dell'opzione per l'assoggettamento all'iva:1%; 18
Pagamento in via telematica : - utilizzo di un conto corrente intrattenuto presso una delle Banche convenzionate con l'agenzia delle Entrate; - inclusione nel file i dati relativi al contratto da registrare; - comunicazione degli estremi del conto corrente (ABI; CAB; numero di conto; CIN) sul quale saranno addebitate le imposte. Calcolo della base imponibile: 2 modalità 1) pagamento in un unica soluzione per l intera durata residua del contratto (prendendo quindi in considerazione i canoni di locazione decorrenti dal 4 luglio 2006 fino alla scadenza del contratto). In tale ipotesi, Per i contratti di durata complessiva superiore a 2 anni e durata residua superiore a dodici mesi il pagamento dell imposta di registro si riduce in misura pari al 50% del tasso legale. Poiché attualmente la misura del tasso legale è del 2,50%, la riduzione è del 1,25% per ogni annualità; 2) pagamento annuale in base all importo dovuto per ciascuna annualità. Il primo pagamento avrà per oggetto l importo relativo ai canoni dovuti dal 4 luglio fino alla scadenza annuale del contratto. Se il corrispettivo contrattuale è determinato solo in parte l imposta per la parte residua dovrà essere versata entro 20 giorni dalla definitiva determinazione, con un versamento integrativo telematico che tiene luogo delle formalità della denuncia di eventi successivi alla registrazione. 19
IMPOSTA DI REGISTRO Obbligo di registrazione in capo alle 2 parti contraenti (art. 10 del TUIR Registro) Responsabilità solidale delle parti contraenti nel versamento dell imposta (art. 57 del TUIR Registro) SANZIONI Omessa/tardiva registrazione : dal 120% al 240% dell imposta di registro dovuta. (art. 69 del TUIR Registro). Omesso/tardivo versamento: 30% dell imposta di registro (art. 13 del D.Lgs.n.471/97) ------------------------------------------ Ravvedimento operoso (art. 13 del D. Lgs. n. 472/97) Omessa/tardiva registrazione 1/8 del 120% entro 30 giorni:15%. 1/5 del 120% entro un anno: 24%. Omesso/tardivo versamento 1/8 del 30 % entro 30 giorni: 3,75% 1/5 del 30% entro un anno: 6% 20