Corso di laurea specialistica in architettura Indirizzo architettura per la città Laboratorio integrato ClaMARCH 3 - Cattedra B Valutazione economica del progetto I costi di insediamento Docente: Collaboratrice: Prof. Stefano Stanghellini Arch. Valeria Ruaro
La composizione dei costi di insediamento Il valore / prezzo dell area Il costo delle opere di urbanizzazione Il contributo di costruzione Il costo di costruzione degli edifici Le spese tecniche Gli oneri finanziari Il profitto del promotore
Il costo delle opere di urbanizzazione Le fonti informative Fonti ufficiali Prezzario delle Tipologie Edilizie e Prezzario urbanizzazione infrastrutture ambiente, DEI Prezzari Opere Edili e listini prezzi (prezzari.str.it): Bollettini Ingegneri e Architetti Listini Comunali Listini Delle Camere Di Commercio Listini Provinciali Listini Regionali Fonti dirette Costi a consuntivo per la realizzazione di opere simili a quello oggetto di stima Computi metrici estimativi di opere da realizzare o in fase di realizzazione, simili a quella oggetto di stima Bandi di gara d appalto lavori Operatori del mercato delle costruzioni afferenti all area di interesse
Il costo della viabilità Costo di realizzazione di una strada pubblica Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Scavi 4.690,00 1,33% 2 Sottofondi e rinterri 50.314,00 14,22% 3 Bitumati 79.474,00 22,47% 4 Pavimentazione marciapiedi 17.747,00 5,02% 5 Cordoni, scivoli, ecc. 43.992,00 12,44% 6 Fognatura 131.634,00 37,21% 7 Segnaletica 1.088,00 0,31% 8 Illuminazione pubblica 24.817,00 7,02% Costo Totale 353.756,00 100,00% 353.756,00 4.125 86,00 Costo dell'opera euro al m 2
Il contributo di costruzione 1. Gli oneri di urbanizzazione contributo commisurato alle spese di urbanizzazione da corrispondere al Comune in occasione del rilascio della concessione edilizia Esempio: per interventi di nuova costruzione nel centro storico di Dueville urbanizzazione primaria residenza: 0,87 euro/mc commercio: 7,93 euro/mq direzionale: 9,51 euro/mq urbanizzazione secondaria: residenza: 1,58 euro/mc commercio: 10,82 euro/mq direzionale: 12,99 euro/mq È prassi che il costo delle urbanizzazione primaria sia scomputato dall ammontare degli oneri. Se superiore l attuazione privata dell intervento deve comunque sostenerlo.
Il contributo di costruzione 2. Il contributo sul costo di costruzione Il contributo sul costo di costruzione (Cc) varia dal 5% al 20% e viene determinato dalle Regione in funzione delle caratteristiche e delle tipologie delle costruzioni, della destinazione d uso ed ubicazione. Il Costo di costruzione per i nuovi edifici residenziali è determinato periodicamente dalle Regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l edilizia agevolata. Esso è aggiornato annualmente in ragione dell avvenuta variazione dei costi di costruzione accertata dall Istat. Per le destinazioni diverse dalla residenza il contributo si calcola come percentuale sul costo di realizzazione delle opere stimato. Nel caso di interventi su edifici esistenti il Costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi.
Il costo di costruzione degli edifici: tipologia multipiano Codice Descrizione Costo in Euro Incidenza 1 Piazzamento cantiere, ponteggi, scavi 58.022,00 1,00% 2 Opere in c.a. 1.508.563,00 26,00% 3 Copertura, scossaline 348.129,00 6,00% 4 Tamponamento esterno 348.129,00 6,00% 5 Divisori interni in forati 174.065,00 3,00% 6 Canne fumarie 58.022,00 1,00% 7 Porte interne 174.065,00 3,00% 8 Contorni finestre, soglie, balconi, parapetti 232.086,00 4,00% 9 Serramenti esterni 232.086,00 4,00% 10 Intonaci 522.195,00 9,00% 11 Impianto riscaldamento 348.129,00 6,00% 12 Impianto idrico-sanitaro, fognatura 464.174,00 8,00% 13 Impianto elettrico 290.108,00 5,00% 14 Pavimenti e rivestimenti 522.195,00 9,00% 15 Opere in ferro 116.043,00 2,00% 16 Impianti ascensori 174.065,00 3,00% 17 Sistemazioni esterne 232.086,00 4,00% Costo Totale 5.802.162,00 100,00% 5.802.162,00 5.566 1.042,00 Costo dell'opera euro al m 2 5.802.162,00 16.698 347,00 Costo dell'opera euro al m 3
Spese tecniche, oneri finanziari, profitto del promotore Le spese tecniche riguardano principalmente: - le attività propedeutiche alla progettazione (rilievi); - la progettazione preliminare, definitiva ed esecutiva; - la direzione dei lavori; - il collaudo delle opere. e variano proporzionalmente all importo dell opera perché calcolate come percentuale del costo di costruzione. La percentuale che di solito si considera per determinare tale voce di costo varia dall 8 al 12%. Gli interessi sul capitale investito (oneri finanziari) rappresentano il costo del capitale di debito e sono quindi stimati in funzione dell esposizione debitoria del Promotore. Tale voce di costo è solitamente calcolata come 3-6% sulla totalità dei costi sostenuti. Il profitto del promotore è la remunerazione della sua capacità imprenditoriale e del rischio che egli si assume nel momento in cui sceglie di intraprendere l investimento. In prima approssimazione viene stimato con procedimento sintetico come percentuale sui ricavi (15-20%).
La struttura dei costi insediativi 45-50% 8-12% 75-80% 6-8% 100% 3-6% 15-20% sui ricavi 15-20%