TRIBUNALE di BOLOGNA *** FALLIMENTO n. 84/2013 *** PERIZIA di STIMA degli IMMOBILI AGGIORNAMENTO febbraio 2016 LOTTO B ex lotto 16 *** DATI DEL FALLIMENTO Sentenza dichiarativa di fallimento n. 84/2013 emessa dal Tribunale di Bologna il 10 maggio 2013, trascritta a Bologna il 02 settembre 2013 all art. 22431 reg. part. CONSISTENZA Porzione di fabbricato residenziale padronale allo stato grezzo con giardino (sub catastali 34-35) Le superfici lorde, puramente a titolo indicativo, sono circa le seguenti : - Abitazioni piano terra e primo ----------------------------------------------------------- mq. 210 - Piano interrato non accatastato ----------------------------------------------------------- mq. 15 - Giardino approssimativamente ----------------------------------------------------------- mq.150 - Due autorimesse da terminare piano interrato ----------------------------------------- mq. 52 IDENTIFICAZIONE CATASTALE I beni oggetto della presente relazione risultano censiti al catasto fabbricati in comune di Monterenzio (BO), al foglio 9 mappale 272 : - sub 34 e sub 35 - tra loro graffati, via Coltermine n. 3, unità in corso di costruzione (porzione della casa padronale con corte esclusiva); - sub 61 via Coltermine n. 3, unità in corso di costruzione piano S1 (porzione di interrato a vocazione autorimessa); - sub 62 via Coltermine n. 3, unità in corso di costruzione piano S1 (porzione di interrato a vocazione autorimessa); Vi è corrispondenza tra i dati catastali, i dati riportati nella relazione notarile, e quanto in 1
possesso della società fallita. Ai sensi della legge n. 122/2010 si attesta la conformità dell elaborato planimetrico BO0239805 del 30.11.2015, eccezion fatta per una porzione interrata che non è stata denunciata, da regolarizzare a cura e spese dell aggiudicatario. Porzioni comuni L elaborato planimetrico sopra citato indica come parti comuni BCNC i seguenti sub : - sub 15 vialetto e locale contatori comune a tutti i sub; - sub 32 area esterna parcheggi comune a tutti i sub; - sub 33 camminamento esterno comune a tutti i sub; - sub 44 corsello autorimesse comune ai sub da 47 a 54 - da 55 a 58 da 59 a 63; - sub 46 centrale termica comune ai sub 17,19,21,23,24,25,26,28,30,34,36,40,42,63. Beni comuni salvo altri. CONFINI PROVENIENZA DEI BENI Atto di compravendita a rogito dottor Roberto Quaranta, notaio in Bologna, in data 31 luglio 2008, repertorio n. 60143/17160 registrato all'agenzia delle Entrate - ufficio Bologna 2 - il 7 agosto 2008 al n. 11050, trascritto a Bologna il 7 agosto 2008 all'art. 27977 R.P. ATTI PREGIUDIZIEVOLI SERVITU TRASCRIZIONI: -sentenza di fallimento di cui sopra; SERVITU : -perpetua di condotta d'acqua trascritta a Bologna in data 18 dicembre 1987, ai nn. 36898 R.G. e 23370 R.P., costituita con atto a rogito dottor Paolo Bonoli, notaio in Bologna in data 3 novembre - 3 dicembre 1987, rep. nn. 31474 e 31540, a favore: CO.SE.R. - CONSORZIO SERVIZI RENO, con sede in Bologna e per esso "A.CO.SE.R. - AZIENDA CONSORZIO SERVIZI RENO", con sede in Bologna, codice fiscale 01172830372, avente ad oggetto, tra le altre, l'unità immobiliare distinta al Catasto terreni del Comune di Monterenzio (Bo), foglio 9 mappale 266. 2
ISCRIZIONI : - ipoteca volontaria iscritta a Bologna in data 7 agosto 2008 ai nn. 49332 R.G. e 10320 R.P. che colpisce : Catasto Fabbricati del Comune di Monterenzio (Bo) foglio 9 mappale 272 sub. 26, sub. 28 et sub 29 tra loro graffati - sub. 30 et sub. 31 tra loro graffati - sub. 34 et sub. 35 tra loro graffati - sub.36 et sub. 37 tra loro graffati - sub 41 et sub. 42 tra loro graffati - sub 43 (oggi sub da 59 a 63), sub.48, sub.49, sub. 50, sub 51 e sub 55; Catasto Terreni del comune di Monterenzio (Bo) foglio 9 mappale 272, 266/A,266/b, 274, 1343, 1344, 1345, 1346, 1348, 1349. - Ipoteca giudiziale iscritta a Bologna in data 12 novembre 2012 ai nn. 42556 R.G. e 6127 R.P. che colpisce i beni distinti al Catasto Fabbricati del Comune Monterenzio foglio 9 mappale 272 sub. sub. 26, sub. 28 et sub 29 tra loro graffati - sub. 30 et sub. 31 tra loro graffati - sub. 34 et sub. 35 tra loro graffati - sub.36 et sub. 37 tra loro graffati - sub 41 et sub. 42 tra loro graffati - sub 43(oggi sub da 59 a 63), sub.48, sub.49, sub. 50, sub 51 e sub 55. - Ipoteca giudiziale iscritta a Bologna in data 9 agosto 2012 ai nn. 32951 R.G. e 4780 R.P., che colpisce i beni distinti al Catasto Fabbricati del Comune Monterenzio foglio 9 mappale 272 sub 26, sub. 28 et sub 29 tra loro graffati - sub. 30 et sub. 31 tra loro graffati - sub. 34 et sub. 35 tra loro graffati - sub.36 et sub. 37 tra loro graffati - sub 41 et sub. 42 tra loro graffati - sub 43 (oggi sub da 59 a 63), sub.48, sub.49, sub. 50, sub 51 e sub 55. - Ipoteca giudiziale iscritta a Bologna in data 26 marzo 2013 ai nn. 12689 R.G. e 1502 R.P., che colpisce i beni distinti al Catasto Fabbricati del Comune Monterenzio foglio 9 mappale 272 sub. 26, sub. 28 et sub 29 tra loro graffati - sub. 36 et sub. 37 tra loro graffati - sub. 41 et sub. 42 tra loro graffati. Situazione aggiornata al 17.09.2013 REGIME FISCALE La società fallita è qualificabile come impresa costruttrice che ha edificato e ristrutturato gli immobili; i lavori non sono terminati. Gli immobili avrebbero le caratteristiche di cui alla Legge Tupini. La vendita del bene sarà soggetta a imposta di registro o ad Iva, a seconda del regime fiscale vigente all atto di trasferimento dei beni. 3
INDAGINE AMMINISTRATIVA URBANISTICA I fabbricati di cui le unità immobiliari all esame sono facenti parte è stato edificato in parte prima del 01.09.1967 (unità sub 34), ed in parte posteriormente a tale data (sub 61 e 62). Il comune di Monterenzio, salvo errori ed omissioni, ha prodotto in visione i seguenti titoli edilizi : - Permesso di Costruire n. 5635/08 rilasciato in data 06.06.2008; - DIA (denuncia di inizio attività) a variante depositata in data 03.02.2011prot. 1013. Si sono accertate varie difformità interne ed esterne (forature- buffe aereazione). Tali difformità saranno da regolarizzare a cura e spese dell aggiudicatario. Inoltre si precisa che le autorimesse di fatto non sono ancora state realizzate (muri divisori, impianti, basculanti ecc.); tali opere saranno da realizzare a cura e spese dell aggiudicatario, compreso l onere per il frazionamento urbanistico e la definizione catastale. Infine in data 05.03.2012 di cui al prot. 1900, è stata presentata una CIL (comunicazione di inizio lavori) a sanatoria per opere realizzate in area sottoposta a vincolo idrogeologico eseguite in parziale difformità dall autorizzazione POS. A08032/057 del 28/04/2008. La relazione tecnica allegata alla CIL cita : Tali opere consistono nell apertura di una pista in area forestale di larghezza media 150 cm e relativi movimenti di terreno divenuti necessari in corso di costruzione degli edifici. Una volta che verrà sanato l intervento tale pista rimarrà a disposizione per eseguire le necessarie manutenzioni della boscaglia soprastante. Adiacente alla pista verrà realizzato un piccolo fosso per lo scolo delle acque che verranno convogliate in un pozzetto collegato alla linea esistente di raccolta delle acque meteoriche. In relazione al PUNTO 1 di cui alla allegata comunicazione dell Unione Montana Valli Savena- Idice del 27/01/2012 prot. 0000458 di seguito allegata, precisiamo che nell elaborato presentato il 23/12/11 (prot. 0006509) il muro di sostegno è stato erroneamente rappresentato di circa 70 cm più alto e allo stato attuale, essendo tale muro allineato con il terreno retrostante, in base a tale errata rappresentazione, il riempimento da effettuare risulta notevole. In realtà, nell elaborato aggiornato in questa sede, il muro è stato abbassato come da stato attuale e il relativo riempimento appare molto minore. In relazione al PUNTO 2 si precisa che verrà sistemata l area esterna antistante l alloggio e attraverso una rampa e una scala in legno verrà superato il dislivello di circa 2 metri. Il muretto di delimitazione dell area esterna di altezza 1 metro circa, sarà in blocchi di tufo a secco. Si allegano sezione e calcoli all interno della relazione tecnica dello strutturista. 4
Inoltre si cita : La presente Comunicazione di Inizio Lavori (ai sensi dell ex art. 6, comma 2, lettera a), DPR 380/2001) ha per oggetto la realizzazione di una condotta Telecom che parte dal lotto di pertinenza e arriva ad un pozzetto esistente Telecom in prossimità dell incrocio con Via dei Cedri. L intervento prevede uno scavo lungo circa 45 metri, largo 40 cm e profondo 90 cm che per la prima parte attraversa Via Coltermine e per la restante parte la costeggia oltre il manufatto Hera esistente. Posata la condotta, lo scavo verrà opportunamente richiuso, il terreno sarà ricompattato e verrà ripristinato l asfalto. La durata dell intervento non sarà superiore alla settimana e in corso di realizzazione lo scavo verrà adeguatamente recintato e segnalato. Terreni Al momento delle verifiche urbanistiche espletate presso il comune di Monterenzio nell agosto 2013, l ente era dotato del solo Piano Regolatore Generale, ed i terreni erano ricompresi in zona E agricola non edificabile. SITUAZIONE OCCUPAZIONALE Gli immobili sono liberi da persone, ed occupati da materiali vari di risulta e da macchinari o altri elementi da cantiere, la cui liberazione è da concordare con la curatela, e comunque non prima della vendita del lotto C. DESCRIZIONE DEL BENE Il complesso un tempo era facente parte del podere denominato Coltermine in località Ca di Bazzone di Monterenzio, ed era composto dalla casa padronale in sasso, la stalla con il fienile, e il forno con il pollaio; fabbricati i quali sono stati oggetto di ristrutturazione. Inoltre era presente un altro fabbricato il quale è stato ristrutturato ed ampliato ad uso residenziale. Altresì oggetto di ampliamento ex novo sono state le sei villette a schiera ancora al grezzo identificate dal sub 63, e le autorimesse sottostanti pertinenziali. La ristrutturazione ha avuto inizio nel 2008, Ed attualmente è allo stato grezzo. L unità all esame che è posta nella casa padronale, è predisposta per essere suddivisa in due appartamenti. Esternamente la casa padronale è terminata. L area esterna dell intero complesso è da terminare in parte. Le porzioni sub 61 e 62 a vocazione autorimesse, sono poste nel blocco delle villette a schiere distinte dal sub 63. L onere per il frazionamento urbanistico e la definizione catastale, nonché 5
l onere per la realizzazione di tali autorimesse (muri divisori, impianti, basculanti ecc.) sono da realizzare a cura e spese dell aggiudicatario. CONFORMITA IMPIANTI Non è stato possibile reperire le certificazioni degli impianti in quanto gli immobili sono allo stato grezzo. L aggiudicatario ai sensi del D.M. 22.01.2008 n. 37 dichiara di rinunciare irrevocabilmente alla garanzia di conformità degli impianti anche in riferimento alle unità sub 36 e 49, e di farsi interamente carico degli oneri e delle spese dell eventuale adeguamento degli impianti stessi alla normativa in materia di sicurezza, sollevando ai sensi dell art. 1490 del codice gli organi della procedura esecutiva da ogni responsabilità a riguardo. STIMA DEL BENE Valore di mercato potenziale dell intera proprietà stimato a corpo e non a misura compresi i beni mobili sopra descritti uro 145.000,oo PREZZO BASE D ASTA PROPOSTO AI FINI DI UNA VENDITA GIUDIZIARIA CON ABBATTIMENTO DEL 30 % in cifra tonda uro 100.000,oo Bologna, li 11 febbraio 2016 6