TRIBUNALE DI PORDENONE CONCORDATO: CONCRETE S.R.L. IN LIQUIDAZIONE con sede in Aviano SENTENZA: n. 20/2013. (PN), via Ellero - zona industriale, P.IVA 01193160932. CONSULLENZA TECNIICA N.. 77 DELLLLA PROCEDURA CONCORDATARIIA Lotto n. 7.1): capannone con area di pertinenza in via Ellero - Aviano (PN). Lotto n. 7.2): terreno esterno al capannone in via Ellero - Aviano (PN). Lotto 9): compendio mobiliare (cespiti e magazzino) Dott. Paolo Berti GIUDICE DELEGATO: COMMISSARIO GIUDIZIALE: IL CT DELLA PROCEDURA: dott. FRANCESCO PETRUCCO TOFFOLO. dott. PAOLO CROPPO. dott. PAOLO BERTI. Pordenone (PN), 02.09.2013. Pagina 1
SOMMARIO PREMESSA...3 1.0 Capannone ed area di pertinenza in Aviano, via Ellero - LOTTO 7.1)..6 1.1 IDENTIFICAZIONE CATASTALE E PROPRIETÀ - LOTTO 7.1)...6 1.2 DESCRIZIONE DELL'IMMOBILE - LOTTO 7.1)...10 2.0 Terreno in Aviano via Ellero, esterno al capannone - LOTTO 7.2)...22 2.1 IDENTIFICAZIONE CATASTALE E PROPRIETÀ - LOTTO 7.2)...22 3.0 DESTINAZIONE URBANISTICA...24 4.0 REGOLARITÀ EDILIZIA - Capannone + magazzino...26 5.0 ISPEZIONI IPOTECARIE...27 6.0 COMPENDIO MOBILIARE INDUSTRIALE - LOTTO 9)...31 6.1 Cespiti..31 6.2 Magazzino 31 7.0 VALUTAZIONE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE/MOBILIARE...33 Pagina 2
PREMESSA Nell ambito del presente Concordato Preventivo, lo scrivente professionista è stato nominato dal giudice delegato dott. Francesco Petrucco Toffolo, quale perito estimatore della Procedura ai fini della stima del compendio di proprietà della società CONCRETE S.R.L. IN LIQUIDAZIONE, così costituito: 1) UFFICIO IN VICOLO DEL LAVATOIO PORDENONE; 2) TERRENO INDUSTRIALE, ARTIGIANALE E COMMERCIALE DI INTERESSE COMPRENSORIALE IN VIALE TRENTO SACILE; 3) FABBRICATO IN VIA MONTECAVALLO AVIANO; 4) IMMOBILE INDUSTRIALE IN LOCALITÀ BAGNOLI DELLA ROSANDRA S. DORLIGO DELLA VALLE; 5) APPARTAMENTO IN VIA DAL MAS FONTANAFREDDA; 6) UFFICI IN VIA ROMA CAORLE; 7) FABRICATO E TERRENI IN VIA G. ELLERO AVIANO; 8) CAPANNONE IN VIA TURRIDETTA CASARSA DELLA DELIZIA; 9) COMPENDIO MOBILIARE INDUSTRIALE. Costituiscono oggetto della presente relazione la valutazione dei seguenti beni: LOTTO 7.1) Aviano (PN) NCEU fg 56 mappali 595-649 Capannone in Aviano, via Ellero con area di pertinenza Aviano (PN) NCT fg 56 mappali 741-742 - 743 744-595-649 LOTTO 7.2) Terreno in Aviano via Ellero esterno al capannone Aviano (PN) NCT fg 56 mappali 738-745 - 746-747 748-749 - 750 LOTTO 9) Compendio mobiliare industriale Lotto 9.1): Lotto 9.2): Cespiti. Giacenze di magazzino. Pagina 3
ACCERTAMENTI ESEGUITI Sono state svolte le seguenti attività: 1. sopralluogo in loco per acquisire la consistenza e la documentazione fotografica dell area in cui insiste il terreno in oggetto (allegati nn. 1.1-1.2); 2. verifica della documentazione catastale di rito: estratto di mappa e visure, elaborati planimetrici e schede catastali (allegati nn. 2.1-2.2-3); 3. acquisizione dell estratto di PRGC e relative NTA (allegato n. 4); 4. ispezione ipotecaria presso la Conservatoria dei RR.II. di Pordenone del 19.08.13 e 28.08.2013 (allegato n. 5); 5. accesso presso l ufficio tecnico del Comune di Aviano con acquisizione dell elenco dei molteplici titoli autorizzativi inerenti l edificazione del capannone identificato come lotto 7.1). Allo stato attuale il Comune non ha ancora fornito le pratiche edilizie complete degli elaborati progettuali, per cui si provvederà all integrazione della presente perizia analizzando gli aspetti della regolarità edilizia, una volta acquisita la documentazione tecnica richiesta. NOTA BENE 1) Nel corso degli accertamenti è stato catastalmente individuato un terreno, non oggetto di stima, con una quota di 1/5 a favore di Concrete Srl della dimensione di 10 mq e di seguito riportato:! Comune di Aviano (PN)! NCEU sez. A fg 47 part 1338, area urbana di 10 mq.! NCT fg 47 part 1338, ente urbano di 10 mq. Comune di Aviano (PN) Aviano-Castello Via Penzi Via Sacile Pagina 4
2) In atti manca il contratto di acquisto del mapp. 595 fg 56 in Aviano (da acquisirsi prima della vendita con verifica a cura del notaio incaricato). NOTE INERENTI GLI ACCERTAMENTI ESEGUITI 1. Tutti gli allegati costituiscono parte integrante e sostanziale della presente relazione. 2. Sulle aree, alla data della presente perizia, non sono state eseguite analisi chimiche e/o verifiche del suolo/sottosuolo né indagini di tipo ambientale, in conseguenza della mancanza di un qualche minimo indizio, come da prassi nelle procedure concorsuali. 3. Non è stato eseguito, in quanto non richiesto, un rilievo topografico dell area ma ci si è riferiti alla consistenza catastale. Si è provveduto, invece, a rilevare la consistenza fisica del capannone. 4. La vendita è a corpo per cui qualsiasi differenza di consistenza non darà luogo ad alcuna variazione di prezzo. 5. Nel breve tempo avuto a disposizione non è stata eseguita la verifica dei macchinari sotto il profilo del d lgs. 81/2008 e s.m.i. (testo unico della sicurezza), in quanto lo scrivente non ha ricevuto dalla ricorrente la valutazione dei rischi specifica delle attrezzature ed impianti. Prima della vendita, tutti i cespiti dovranno essere verificati ed eventualmente messi a norma. 6. La vendita è forzata (art. 2919 e ss codice civile) per cui l acquisto avviene visto e piaciuto senza alcuna garanzia per vizi e difetti sia visibili che occulti e/o per mancanza di qualità. Si precisa che: a. ogni attività di verifica preventiva del bene, anche di tipo edilizio-urbanistico compete all aggiudicatario che avrà l obbligo di visionare il bene; b. non si è provveduto, come proprio delle procedure concorsuali, ad alcuna verifica sull impiantistica a servizio del capannone. Pagina 5
2.0 Terreno in Aviano via Ellero esterno al capannone - LOTTO 7.2) Trattasi di un terreno posto esternamente all area ove insiste il capannone della Concrete Srl e ricadente in zona D.2.1 Industriali di interesse comprensoriale e comunale nell ambito del piano regolatore particolareggiato PIP 2. 2.1 IDENTIFICAZIONE CATASTALE E PROPRIETÀ - LOTTO 7.2) Gli immobili di cui al lotto 7.2) costituiscono unico appezzamento esterno all area di produzione e sono catastalmente censiti come segue (allegato n. 2.2). Comune di Aviano (PN) - NCT Fg. Part. Qualità Cl Superficie ha Intestazione catastale 56 738 Seminativo 2 00.49.40 56 745 Semin. Arb. 2 00.02.10 56 746 Semin. Arb. 2 00.48.50 56 747 Semin. Arb. 2 00.41.57 56 748 Semin. Arb. 1 00.02.04 Concrete S.R.L. Proprietà 1/1 56 749 Semin. Arb. 1 00.48.23 56 750 Semin. Arb. 1 00.06.23 Sup. totale 01.98.07 PROPRIETÀ I terreni di cui sopra sono pervenuti alla ricorrente per effetto dell atto di compravendita del 31.10.2007 a rogito del notaio dott. Giorgio Pertegato, rep. n. 270914, fasc. n. 15531, (allegato 6.2). Con il suddetto atto venivano acquistate dalla Concrete S.R.L. le particelle in Aviano NCT fg 56 partt 186 (ora soppressa) -738-740 (ora soppressa) per una sup. catastale totale di mq. 19.807 che oggi corrispondono ai mappali della tabella precedente. Pagina 22
Con tale atto venivano costituite le seguenti servitù: Nell atto, viene altresì, indicata la presenza di una servitù già costituita: Pagina 23
3.0 DESTINAZIONE URBANISTICA In base al PRGC del Comune di Aviano, i beni de quibus ricadono in zona omogenea D.2.1 Industriali di interesse comprensoriale e comunale nell ambito del piano regolatore particolareggiato PIP 2, riportando di seguito l estratto del piano regolatore ed i principali indici / parametri urbanistici (allegato n. 4): Lotto 7.1) Lotto 7.2) Pagina 24
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5.0 ISPEZIONI IPOTECARIE Dall ispezione ipotecaria eseguita in data 19.08.2013 e 28.08.2013 presso la Conservatoria dei RR.II. di Pordenone si è rilevata la presenza delle seguenti formalità pregiudizievoli (allegato n. 5): 1. Iscrizione di ipoteca volontaria con nota del 01.10.2009, RG 13928, RP 2655, a favore di Banca Mediocredito del Friuli Venezia Giulia S.P.A. contro Concrete S.R.L. (debitore ipotecario) sulla quota di proprietà di 1/1 dei seguenti beni siti in Comune di Aviano (PN): Unità negoziale n. 1 o Immobile n. 1: o Immobile n. 2: o Immobile n. 3: o Immobile n. 4: o Immobile n. 5: o Immobile n. 6: o Immobile n. 7: o Immobile n. 8: o Immobile n. 9: NCT fg 56 part 595, EU, 23.092 mq; NCT fg 56 part 649, EU, 50 mq; NCT fg 56 part 738, TERRENO, 4.940 mq; NCT fg 56 part 741, TERRENO, 3.786 mq; NCT fg 56 part 742, TERRENO, 4.294 mq; NCT fg 56 part 743, TERRENO, 5.810 mq; NCT fg 56 part 744, TERRENO, 60 mq; NCT fg 56 part 745, TERRENO, 210 mq; NCT fg 56 part 746, TERRENO, 4.850 mq; o Immobile n. 10: NCT fg 56 part 747, TERRENO, 4.157 mq; o Immobile n. 11: NCT fg 56 part 748, TERRENO, 204 mq; o Immobile n. 12: NCT fg 56 part 749, TERRENO, 4.823 mq; o Immobile n. 13: NCT fg 56 part 750, TERRENO, 623 mq; o Immobile n. 14: NCEU sez A fg 56 part 595, D/7, via Giuseppe Ellero, T; o Immobile n. 15: NCEU sez A fg 56 part 649, C/2, 16 mq, via Giuseppe Ellero; Capitale: 600.000,00 Totale: 960.000,00 Durata: 5 anni Pagina 27
2. Iscrizione di ipoteca giudiziale con nota del 10.04.2013, RG 4834, RP 647, a favore di Isosystem S.R.L. contro Concrete S.R.L. sulla quota di proprietà di 1/1 dei seguenti beni siti, tra gli altri, in Comune di Aviano (PN): Unità negoziale n. 1 Comune di Aviano (PN) o Immobile n. 1: NCEU sez A fg 56 part 649, C/2, 16 mq, via G. Ellero, T; o Immobile n. 2: NCEU sez A fg 56 part 595, D/6, via G. Ellero, T-1; o Immobile n. 3: NCT fg 56 part 741, TERRENO, 3.786 mq; o Immobile n. 4: NCT fg 56 part 742, TERRENO, 4.294 mq; o Immobile n. 5: NCT fg 56 part 743, TERRENO, 5.810 mq; o Immobile n. 6: NCT fg 56 part 744, TERRENO, 60 mq; o Immobile n. 7: NCT fg 56 part 738, TERRENO, 4.940 mq; o Immobile n. 8: NCT fg 56 part 745, TERRENO, 210 mq; o Immobile n. 9: NCT fg 56 part 746, TERRENO, 4.850 mq; o Immobile n. 10: NCT fg 56 part 747, TERRENO, 4.157 mq; o Immobile n. 11: NCT fg 56 part 748, TERRENO, 204 mq; o Immobile n. 12: NCT fg 56 part 749, TERRENO, 4.823 mq; o Immobile n. 13: NCT fg 56 part 750, TERRENO, 623 mq; Capitale: 51.066,27 Totale: 75.000,00. 3. Iscrizione di ipoteca giudiziale con nota del 10.05.2013, RG 6431, RP 871, a favore di Banca di Cividale S.P.A. contro Concrete S.R.L. in liquidazione sulla quota di proprietà dei seguenti beni siti, tra gli altri, in Comune di Aviano (PN): Unità negoziale n. 1 (in liquidazione sulla quota di proprietà di 1/1) Comune di Aviano (PN) o Immobile n. 1: NCEU sez A fg 56 part 595, D/6, via Giuseppe Ellero; o Immobile n. 2: NCEU sez A fg 56 part 649, C/2, 16 mq, via Giuseppe Ellero; Pagina 28
o Immobile n. 3: o Immobile n. 4: o Immobile n. 5: o Immobile n. 6: NCT fg 56 part 741, TERRENO, 3.786 mq; NCT fg 56 part 742, TERRENO, 4.294 mq; NCT fg 56 part 743, TERRENO, 5.810 mq; NCT fg 56 part 744, TERRENO, 60 mq; o Immobile n. 11: NCT fg 56 part 738, TERRENO, 4.940 mq; o Immobile n. 12: NCT fg 56 part 745, TERRENO, 210 mq; o Immobile n. 13: NCT fg 56 part 746, TERRENO, 4.850 mq; o Immobile n. 14: NCT fg 56 part 747, TERRENO, 4.157 mq; o Immobile n. 15: NCT fg 56 part 748, TERRENO, 204 mq; o Immobile n. 16: NCT fg 56 part 749, TERRENO, 4.823 mq; o Immobile n. 17: NCT fg 56 part 750, TERRENO, 623 mq; Unità negoziale n. 2 (in liquidazione sulla quota di proprietà di 1/5) Comune di Aviano (PN) Immobile n. 1: NCT fg 47 part 1338, TERRENO, 10 mq; Capitale: 106.877,55 Tasso interesse annuo: 9,7% Interessi: 58.122,45 Spese: 35.000,00 Totale: 200.000,00. 4. Iscrizione di ipoteca giudiziale con nota del 11.07.2013, RG 9760, RP 1365, a favore di Trafilerie Meridionali S.R.L. contro Concrete S.R.L. sulla quota di proprietà dei seguenti beni siti, tra gli altri, in Comune di Aviano (PN): Unità negoziale n. 1 (in liquidazione sulla quota di proprietà di 1/1) Comune di Aviano (PN) o Immobile n. 1: NCEU sez A fg 56 part 649, A/2; * o Immobile n. 2: NCEU sez A fg 56 part 595, D/7; o Immobile n. 9: NCT fg 56 part 738, TERRENO; o Immobile n. 10: NCT fg 56 part 741, TERRENO; o Immobile n. 11: NCT fg 56 part 742, TERRENO; Pagina 29
o Immobile n. 12: NCT fg 56 part 743, TERRENO; o Immobile n. 13: NCT fg 56 part 744, TERRENO; o Immobile n. 14: NCT fg 56 part 745, TERRENO; o Immobile n. 15: NCT fg 56 part 746, TERRENO; o Immobile n. 16: NCT fg 56 part 747, TERRENO; o Immobile n. 17: NCT fg 56 part 748, TERRENO; o Immobile n. 18: NCT fg 56 part 749, TERRENO; o Immobile n. 19: NCT fg 56 part 750, TERRENO; * trattasi in realtà di fabbricato di categoria C/2 Magazzini e locali di deposito. Unità negoziale n. 2 (in liquidazione sulla quota di proprietà di 1/5) Comune di Aviano (PN) Immobile n. 1: NCEU sez A fg 47 part 1338, area urbana; Capitale: 54.407,36 Totale: 75.000,00. Pagina 30
7.0 VALUTAZIONE DEL COMPENDIO IMMOBILIARE/MOBILIARE Costituisce oggetto della presente consulenza tecnica la valutazione dei seguenti lotti: LOTTO n. 7.1) LOTTO n. 7.2) Capannone + magazzino in Aviano, via Ellero con area di pertinenza. NCEU fg 56 part 595-649. NCT fg 56 partt 741-742-743-744-595-649. Terreno in Aviano via Ellero esterno al capannone. NCT fg 56 partt 738-745-746-747-748-749-750. Oggetto di un preliminare di cessione dell azienda --------- LOTTO n. 9) 9.1) Cespiti Compendio mobiliare industriale Oggetto di un preliminare di cessione dell azienda 9.2) Magazzino -------- A) BENI OGGETTO DI UN PRELIMINARE DI CESSIONE DELL AZIENDA Per il lotto 7.1) e 9.1) esiste un preliminare di cessione dell azienda per un valore totale di 2.200.000,00, di cui:! 1.500.000,00 per l immobile - LOTTO n. 7.1) -! 700.000,00 per i cespiti - LOTTO n. 9.1) - In questo caso, è stata richiesta dal commissario giudiziale dott. Paolo Croppo la valutazione nel libero mercato in ipotesi di continuità aziendale con permanenza in loco dell intero compendio di beni strumentali. Va premesso che nel corso dell ultimo quinquennio è avvenuto un forte ridimensionamento dei valori aziendali con un involuzione man mano più spinta. Quindi, gli attuali valori di mercato sono il risultato di questo processo, di cui non si intravede ancora il termine. I cespiti sono valutati in blocco in ipotesi di continuità produttiva e collocazione in loco dei cespiti. Premesso questo, la proposta pervenuta dalla società Geve Srl appare congrua e complessivamente in linea con l attuale situazione di mercato, caratterizzato da una Pagina 33
B) BENI NON OGGETTO DI UN PRELIMINARE DI CESSIONE DELL AZIENDA Lotto n. 7.2: terreno industriale esterno al capannone a) L acquisto dell area industriale, di cui al lotto n. 7.2, è avvenuto in data 31.10.2007 ad un prezzo di 205.000,00; da allora i prezzi di libero mercato non hanno registrato alcun aumento ed il un numero di transazioni si è ridotto nel tempo; b) i valori forniti fanno riferimento ad un intervallo temporale massimo di 6-8 mesi in relazione ad un mercato attualmente instabile; c) la vendita si deve intendere come non soggetta alle norme concernenti la garanzia per vizi sia occulti che visibili o per mancanza di qualità; d) la vendita è a corpo e non a misura per cui eventuali differenze di misura non potranno dar luogo ad alcun risarcimento, indennità o riduzione del prezzo. Tenuto conto di quanto sopraindicato, si reputa equo attribuire i seguenti valori: COMUNE di AVIANO (PN) Superficie comm.le Valore unitario Valore di libero mercato LOTTO n. 7.2) Terreno in Aviano via Ellero esterno al capannone NCT fg 56 partt 738-745- 746-747-748-749-750 Sup. catastale Mq. 19.807,00 10,50 mq 207.973,50 Valore di libero mercato Arr. 208.000,00 VALORE A BASE D ASTA CONCORDATARIA - 15% per vendita nell ambito di una procedura concorsuale tenuto conto della tipologia del bene, delle relative caratteristiche intrinseche ed estrinseche, della consistenza, nonché del contesto di procedura concorsuale (= vendita forzata senza garanzia) in cui avviene l alienazione con deprezzamento dei valori di libero mercato. 208.000,00-15% = 176.800,00 arr. ad 180.000,00 (euro centottantamila/00) Pagina 35