Provincia di Cremona L ASSESSORE ALL URBANISTICA EDILIZIA PRIVATA E LL.PP Gallina Dott. Gabriele
Sommario Capitolo 1 3 3 Capitolo 2 4 4 5 6 7 8 Capitolo 3 9 9 Capitolo 4 10 10 Capitolo 5 12 12 Capitolo 6 13 13 Capitolo 7 14 14 2
Capitolo 1 Nel Documento di Piano e nel Piano delle Regole sono state individuate alcune aree edificabili soggette a Piano Attuativo, indicate negli elaborati grafici come Ambiti di Trasformazione a destinazione produttiva/residenziale e identificate con apposito numero nella tavola F1. Gli Ambiti di Trasformazione si dividono in: a) Ambiti di Trasformazione che erano già aree edificabili soggette a Piano Attuativo (piano di lottizzazione) nel PRG precedente e avevano già una propria superficie coperta assegnata ed una propria volumetria assegnata (cd. AT confermati ). b) Ambiti di Trasformazione che derivano da trasformazioni di aree identificate come agricole, zone a verde o zone standard nel PRG precedente (cd. nuovi AT ). Considerato che solo i cd. nuovi AT hanno beneficiato di un incremento di valore con la redazione del nuovo PGT, mentre i cd. AT confermati non hanno beneficiato di alcun incremento di valore con la redazione del nuovo PGT, si riportano nella sottostante Tabella 1 gli Ambiti di Trasformazione (cd. AT ) sui quali si applicano la Perequazione Compensativa e la Perequazione Generalizzata. TABELLA 1 PEREQUAZIONE TV. F1 AT TIPOLOGIA DENOMINAZIONE MQ. AREA AT INDICE ASSEGNATO Mq. su cui si applica Compensativa 0,20 Generalizzata 0,20 3 ATR 2 Residenziale Gallignano - Via Macina 5.774 0,60 mc/mq 1.280 SI SI 4 ATR 3 Residenziale San Gabriele - Via Villavetere 4.680 0,60 mc/mq 4.680 SI SI 5 ATR 4 Residenziale San Gabriele - Via Villavetere 2.940 0,60 mc/mq 2.940 SI SI 6 ATR 5 Residenziale Gallignano - Via Regina della Scala 12.220 1,00 mc/mq 0 NO NO 7 ATR 6 Residenziale Isengo - Via Nuova 6.690 0,60 mc/mq 6.690 SI SI 8 ATR 7 Residenziale Isengo - Via Einstein 5.120 1,00 mc/mq 0 NO NO 9 ATI 2 Industriale Soncino - Strada Provinciale n. 44 27.780 0,70 mq/mq 0 NO NO 10 ATI 3 Industriale Soncino - Strada Provinciale n. 498 28.100 0,45 mq/mq 28.100 SI SI 11 ATR 8 Residenziale Soncino - Via Brolo 36.220 0,60 mc/mq 36.220 SI SI 12 ATR 9 Residenziale Soncino - Via Belvedere 87.220 1,00 mc/mq 0 NO* NO* 13 ATR 10 Residenziale Soncino - ERP 32.900 1,00 mc/mq 0 NO NO 15 ATR 12 Residenziale Soncino - Via Bergamo 7.790 0,60 mc/mq 7.790 SI SI 16 ATR 13 Residenziale Soncino - Via G. Oberdan 26.200 0,60 mc/mq 26.200 SI SI 17 ATR 14 Residenziale Soncino - Via Ponte Nuovo 20.250 0,06 mc/mq 20.250 SI SI 18 ATR 15 Residenziale Soncino - Via Melotta 3.860 0,60 mc/mq 3.860 SI SI 19 ATR 16 Residenziale Soncino - Via Brescia 21.170 0,60 mc/mq 21.170 SI SI 20 ATR 17 Residenziale Soncino - Via Damiano Chiesa 4.800 0,60 mc/mq 4.800 SI SI 21 ATR 18 Residenziale Soncino - Via Borgo Sotto 8.590 0,60 mc/mq 8.590 SI SI 23 ATI 4 Industriale Soncino - Via Milano 61.592 0,45 mq/mq 30.095 SI SI 24 ATI 5 Industriale Soncino - Via Colombaroli 11.912 0,45 mq/mq 8.965 SI SI 25 ATI 6 Industriale Soncino - Tangenziale Ovest 81.226 0,45 mq/mq 81.226 SI SI 26 ATR 20 Residenziale Villacampagna - Via Bosco 11.620 0,60 mc/mq 5000 SI SI 27 ATR 21 Residenziale Villacampagna - Via Bosco 5.570 0,60 mc/mq 5570 SI SI 28 ATR 22 Residenziale Villacampagna - Via Bosco 13.150 0,60 mc/mq 500 SI SI *L ATR 9 non è sottoposto all applicazione dei principi di perequazione, in quanto il contributo alla sostenibilità del piano cui la perequazione si riferisce deve essere attuato all interno dell ambito stesso, secondo le caratterizzazioni previste nell all. A del PGT denominato Ambiti di trasformazione. 3
Capitolo 2 Nel Piano delle Regole sono state rese edificabili senza obbligo di Piano Attuativo, in quanto in ampliamento alle zone edificabili limitrofe, alcune aree identificate nel PRG precedente come agricole, zone a verde o zone standard. Dette aree, avendo beneficiato di un incremento di valore con la redazione del nuovo PGT, sono soggette a perequazione. Gli indici fondiari (If) degli Ambiti Urbanizzati restano quelli definiti negli artt. 69, 70, 76, 77 e all atto della richiesta di permesso di costruire convenzionato, il soggetto richiedente dovrà provvedere a soddisfare l onere perequativo, come indicato nella seguente Tabella 2. Tavola di confronto N Tav. Sub. Tav. TABELLA 2 Localizzazione Tipologia Fg. Mapp. Perequazione Compensativa o Generalizzata I 1a Gallignano Via Regina Della Scala Residenziale 8 170/p 0,20 mc/mq I 1b Gallignano Via Regina Della Scala Industriale 8 171/p 13/p 0,05 mq/mq II 2 Soncino Via Prevosta Residenziale 37 215/p 0,20 mc/mq III 3 Soncino Via Mazzini Industriale 35 82/p 0,05 mq/mq IV 4 Soncino Via Milano Industriale 35 853/p 31 32 33 34 35 850/p 560 559 36/p 92 563 564 562 561 558 27 566 557 178 26 565 180 181 177 29 0,05 mq/mq Altre aree edificabili non soggette a piano attuativo che, nella richiesta di autorizzazione ad edificare, potessero rivelarsi assimilabili alle aree sopra indicate, saranno soggette a presentazione di permesso di costruire convenzionato e quindi alla perequazione con gli indici previsti dall art. 41. 4
GALLIGNANO via Regina della Scala - confronto fra il PRG ed il PGT approvato 1a) ampliamento della zona Residenziale in lato nord rispetto al Mulino di San Pietro 1b) ampliamento della zona Industriale-Artigianale in lato nord-est rispetto al Mulino di San Pietro Estratto PRG Estratto PGT 5
SONCINO via Borgo Sotto - via Prevosta confronto fra il PRG ed il PGT approvato 2) ampliamento della zona Residenziale in lato est della via Prevosta Estratto PRG Estratto PGT 6
SONCINO via Mazzini - confronto fra il PRG ed il PGT approvato 3) ampliamento della zona Industriale-Artigianale in lato sud Estratto PRG Estratto PGT 7
SONCINO via Milano - confronto fra il PRG ed il PGT approvato 4) ampliamento della zona Industriale-Artigianale in lato nord Estratto PRG Estratto PGT 8
Capitolo 3 Nel Piano delle Regole alcune aree sono state classificate come Ambiti di Riqualificazione. In alcuni Ambiti di Riqualificazione è possibile recuperare l intera volumetria esistente, mentre in altri è stata indicata una volumetria massima, che in alcuni casi è superiore a quella esistente. Per questi ultimi ambiti, avendo beneficiato di un potenziale incremento di valore con la redazione del nuovo PGT, l utilizzo della volumetria in eccesso all esistente implica l applicazione di oneri urbanistici (Urbanizzione II) 5 volte superiori. Tale incremento, denominato Coefficiente di Moltiplicazione per il Calcolo degli Oneri (CMCO), si applica solo all effettiva volumetria utilizzata in eccesso a quella esistente. 9
Capitolo 4 Nel Piano dei Servizi sono stati individuati gli Ambiti per Servizi (ex aree standard), che si dividono in ambiti per servizi di interesse pubblico e ambiti per servizi di interesse collettivo. Nell elenco riportato sulle tav. L1a e L1b sono individuati tutti gli ambiti senza distinzione fra proprietà pubblica o privata. La maggior parte degli Ambiti per servizi di proprietà pubblica sono già stati attuati, cioè resi disponibili ai cittadini come parchi, giardini, parcheggi, piazze ed altro. Gli Ambiti per servizi di proprietà privata, invece, dovranno essere trasferiti all Amministrazione Comunale mediante la Perequazione Compensativa, in cambio del trasferimento su altre aree edificabili (identificate nel Cap I - Ambiti di Trasformazione e nel Cap. II - Ambiti Urbanizzati - Aree Edificabili non soggette a Piano Attuativo ) degli Indici di fabbricabilità territoriale.b (It.b). Gli Ambiti per servizi dovranno essere parte integrante in sede di presentazione del Piano Attuativo, relativamente alle aree soggette ad AT, o del permesso di costruire convenzionato, relativamente alle aree Aree Edificabili non soggette a Piano Attuativo e dovranno essere ceduti all Amministrazione Comunale alla stipula della Convenzione Urbanistica. Questi Ambiti per servizi dovranno essere reperiti e ceduti dai soggetti attuatori o richiedenti, secondo la priorità che l Amministrazione Comunale, a seguito della pianificazione strategica dei servizi, indica nella Tabella 3 di seguito riportata. Nella Tabella 3 sono state indicate anche le superfici degli ambiti che sono state rilevate utilizzando mappe aereofotogrammetriche, per cui sono puramente indicative. Nel calcolo della perequazione si dovrà fare riferimento alla superficie catastale o a quella derivante dai frazionamenti. Per il calcolo della volumetria e della superficie assentita sugli Ambiti per servizi si ricordano i seguenti Indici di fabbricabilità territoriale.a (It.a): 1 mq. di superficie degli Ambiti per servizi genera una volumetria residenziale pari a 0,45 mc. 1 mq. di superficie degli Ambiti per servizi genera una superficie produttiva, terziaria, direzionale e commerciale pari a 0,90 mq. Diversamente da tutti gli Ambiti per servizi che sono liberi da edificazioni, l ambito identificato nella tav. L1 del PGT vigente con il n 84, è edificata. Per tale ambito, quindi, si provvede ad assegnare un volume o una superficie specifica, in quanto si devono considerare anche i valori dei fabbricati esistenti e attualmente utilizzati. A seguito di perizia estimativa giurata relativa all ambito n 84, si assegna a tale ambito un volume pari a mc. 15.491 o una superficie pari a mq 30.982. Per l applicazione della Perequazione Compensativa verrà istituito apposito registro come indicato dall art. 41 comma 17 delle N.T.A. del PGT vigente. 10
PRIORIT À N. RIF. TAV. L1 SUPERFICIE (MQ) TABELLA 3 LOCALIZZAZIONE TIPOLOGIA 1 84 4.772,00 via Nazario Sauro Soncino Verde Attrezzato - Arlango 2 24 2.914,00 via Regina della Scala Gallignano Verde - Parcheggio 3 25 3.055,00 via Regina della Scala Gallignano Attrezzature per la Collettività 4 68 306,00 strada dei Luoghetti Soncino Antenne 5 69 2.464,00 strada dei Luoghetti Soncino Verde Attrezzato 6 70 3.036,00 strada dei Luoghetti Soncino Verde Attrezzato 7 83 1.801,00 via delle Ortaglie Soncino Verde - Parcheggio 8 124 4.176,00 via Cremona Soncino ex ferrovia 9 174 4.247,00 via Mazzini Soncino Parcheggio 10 165 489 via Cesare Battisti Soncino ex Esso 11 157 2.450,00 via D. Chiesa - via Borgo sotto Soncino Verde Attrezzato 12 156 4.642,00 via D. Chiesa - via Borgo sotto Soncino Verde Attrezzato 13 153 8.015,00 via San Rocco Soncino Verde - Parcheggio 14 30 2.996,00 via A. Trevisi Gallignano Attrezzature per la Collettività 15 200 152 via Gramsci Soncino Verde 16 45 35.973,00 via Belvedere Soncino Attrezzatura Sportiva 17 195 307 via Cerioli Villacampagna Parcheggio 18 203 963 via Dosso Villacampagna Verde 19 4 1417 via Fiorano Gallignano Verde Parcheggio - Cabina enel 20 2 21.321,00 via Regina della Scala - via Scotti Gallignano Verde Attrezzato 21 205 126.637,00 via Milano - via Cremona Soncino Parco Porta Soncino 22 Agli Ambiti per servizi non inclusi nell elenco sopra riportato si assegna una priorità indistinta paria 22 Resta inteso che l Amministrazione Comunale potrà a sua discrezione acconsentire l utilizzo degli Ambiti per Servizi con priorità diverse da quanto sopra riportato. 11
Capitolo 5 Il valore a mq. attribuito alle aree denominate Ambiti per servizi da reperire e inserire in sede di presentazione del Piano Attuativo, relativamente alle aree soggette ad AT, o del permesso di costruire convenzionato, relativamente alle aree Aree Edificabili non soggette a Piano Attuativo è di 23,24 (ventitre/24). 12
Capitolo 6 L Amministrazione Comunale dispone di Indici di fabbricabilità territoriale.c (It.c), come di seguito riportati: 0,20 mc/mq per gli Ambiti di Trasformazione Residenziale (ATR) come individuati nella tabella 1 del Capitolo 1 e per gli Ambiti Urbanizzati Residenziali - Aree edificabili non soggette a Piano Attuativo come individuati nella Tebella 2 del Capitolo 2; 0,05 mq/mq per gli Ambiti di Trasformazione Industriali (ATI) come individuati nella tabella 1 del Capitolo 1 e per gli Ambiti Urbanizzati Industriali- Aree edificabili non soggette a Piano Attuativo come individuati nella Tebella 2 del Capitolo 2; Gli Indici di fabbricabilità territoriale.c (It.c) in capo all Amministrazione potranno essere incrementati in funzione dell inserimento di nuovi Ambiti di Trasformazione Residenziale o Industriali o di nuovi Ambiti Urbanizzati Residenziali o Industriali - Aree edificabili non soggette a Piano Attuativo, fermo restando gli indicatori riportati nell art. 41 comma 19 delle N.T.A. del PGT. Il valore attribuito ad 1 mc. di Perequazione Generalizzata Residenziale 52,00 (cinquantadue/00). 1) 1 mq. di area di Ambiti per servizi del valore di 23,24 genera 0,45 mc./mq. 2) 1 mc. di Perequazione generalizzata residenziale è pari a: 23,24 / 0,45 mc./mq. = 51,64; arrotondato a 52,00. è di Il valore attribuito ad 1 mq. di Perequazione Generalizzata artigianale, industriale, commerciale e terziario è di 26,00 (ventisei/00). 1) 1 mq. di area di Ambiti per servizi del valore di 23,24 genera 0,90 mq./mq. 2) 1 mq. di Perequazione generalizzata artigianale, industriale, commerciale e terziario è pari a: 23,24 / 0,90 mq./mq. = 25,82; arrotondato a 26,00. Per l applicazione della Perequazione Generalizzata verrà istituito apposito registro come indicato dall art. 41 comma 17 delle N.T.A. del PGT vigente. 13
Capitolo 7 Dovendo individuare il costo di acquisizione degli standard urbanistici, come indicato dall art. 46 L.R. 12/2005, si ritiene che per tale valore si debba fare riferimento al criterio del valore di mercato (art. 37 D.P.R. 08/06/2001 n 327 e successive modificazioni ed integrazioni) di aree edificabili non urbanizzate. Tenuto conto dei valori medi delle aree edificabili non urbanizzate sia interne che esterne al perimetro del centro edificato, si stabilisce che il costo di monetizzazione delle aree per standard urbanistici dovuti al Comune, in dipendenza di strumenti urbanistici attuativi, debba essere di 23,24 (ventitre/24) al mq. di superficie da monetizzare. 14