RELAZIONE ECONOMICA Con le modifiche apportate a seguito dell accoglimento delle osservazioni 1) Ambito e contenuti dell intervento L intervento proposto riguarda un programma integrato di intervento che prevede la cessione al Comune di Triuggio della villa Don Bosco della portineria del complesso di Villa Don Bosco,e del relativo parco, la trasformazione da produttivo a residenziale di una ambito collocato in località Tregasio, via Sant Ambrogio e la cessione da parte del Comune a favore dell operatore di aree, di ridotte dimensione, ubicate in via Don Minzoni - via Diaz, via Don Minzoni via Villa, via L. da Vinci via Cardinal Ferrari I contenuti del P.I.I. possono essere così sintetizzati : 1. Realizzazione della viabilità di circonvallazione dell abitato di Tregasio 2. Cessione al Comune della Villa denominata Don Bosco 3. Cessione al Comune dell edificio denominato portineria del comparto di villa Don Bosco 4. Cessione al Comune del parco storico e dell area boscata di parte del compendio di Villa Don bosco della superficie di mq. 65.500,00 5. Manutenzione ordinaria del parco di Villa Don Bosco per la durata di tre anni dalla data di approvazione del piano urbanistico 6. Realizzazione di un intervento residenziale nell ambito di via Sant Ambrogio in località Tregasio di mc. 6.525,00 di edilizia convenzionata, mc. 28.975,00 di edilizia libera, per un totale di mc. 35.500,00 di cui volumetria di trasferimento minima mc. 5.000,00 massimo mc. 10.500,00 7. Realizzazione di un intervento residenziale nell area di proprietà pubblica, prevista in cessione all operatore, ricompresa tra via Don Minzoni via Villa di mc. 3.000,00 oltre alla formazione di parcheggi pubblici e un area verde; 8. Realizzazione di un intervento residenziale nell area di proprietà pubblica, prevista in cessione all operatore, ricompresa tra via Don Minzoni - via Diaz di mc. 3.000,00 oltre la formazione di parcheggi pubblici e un area verde; 9. Realizzazione di un intervento residenziale nell area di proprietà pubblica, prevista in cessione all operatore, ricompresa tra via Cardinal Ferrari Leonardo da Vinci di mc. 2.000,00 oltre la formazione di parcheggi pubblici e un area verde. In termini quantitativi detta proposta può essere così riassunta : Pagina 1
Ambito A Villa Don Bosco Mq. superficie Superficie territoriale e in cessione al Comune Mq. 65.500,00 Villa Don Bosco (S.l.p.) Mq. 1.390,00 Ex portineria (S.l.p.) Mq. 143,00 Ambito B via Don Minzoni via Diaz Superficie territoriale Mq. 2.676,00 Superficie standard (verde) Mq. 200,00 Superficie standard (parcheggio) Mq. 240,00 Strada Mq. 236,00 Superficie fondiaria Mq. 2.000,00 Volumetria Mc. 3.000,00 Altezza massima Mt. 10,00 Ambito C via Don Minzoni via Villa Superficie territoriale Mq. 2.430,00 Superficie standard (verde) Mq. 65,00 Superficie standard (parcheggi) Mq. 335,00 Strada Mq. 213,00 Pagina 2
Superficie fondiaria Mq. 1.817,00 Volumetria Mc. 3.000,00 Altezza massima Mt. 10,00 Ambito D Tregasio via Sant Ambrogio Superficie territoriale Mq. 25.579,00 Superficie standard (verde) Mq. 1.050,00 Superficie standard (parcheggi) Mq. 2.750,00 Verde stradale e pista ciclabile Mq. 2.100,00 Strada Mq. 3.109,00 Superficie fondiaria Mq. 16.570,00 Volumetria residenziale convenzionata Mc. 6.525,00 Volumetria residenziale libera Mc. 28.975,00 Volumetria massima consentita Mc. 35.500,00 Volumetria di trasferimento minima Mc. 5.000,00 Volumetria di trasferimento max Mc. 10.500,00 Altezza massima Mt. 11,00 Ambito E via L. da Vinci via Cardinal Ferrari Superficie territoriale Mq. 1.230,00 Pagina 3
Superficie standard (verde) Mq. 100,00 Superficie standard (parcheggi) Mq. 150,00 Superficie fondiaria Mq. 980,00 volumetria Mc. 2.000,00 Altezza massima Mt. 10,00 2) Stima dei ricavi I ricavi ammontano a. 37.926.875,00 come esplicitato nella seguente tabella, essi sono stati stimati applicando alla S.l.p. di progetto un incremento del 15% corrispondente alla superficie accessoria, che non rientra nel computo della S.l.p. quali balconi, spazi comuni, scale, atri di ingresso, ecc., determinando in tal modo la superficie commerciale. Per quanto riguarda l edilizia convenzionata si è stimata la slp coincidente con la superficie utile (slp meno murature) sommata al 60% della superficie non residenziale e la superficie a parcheggi, anchessa calcolata al 60%, pari a 20 mq. per posto auto (posto auto + spazi di manovra). I posti auto stimanti in n. di 27 unità. I valori applicati sono i seguenti: - residenza in località Tregasio. 2.100,00 al mq. commerciale; - autorimesse in località Tregasio.17.000,00 per unità; - residenza in località Triuggio e Canonica. 2.250,00 al mq. commerciale; - autorimesse in località Triuggio e Canonica. 18.000,00 per unità. - residenza relativa all edilizia convenzionata.1800,00 al mq. di superficie convenzionale Detti parametri sono stati ricavati dai valori medi di mercato come peraltro riportati nella rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza della Provincia di Monza e Brianza pubblicato dalla Camera di Commercio di Monza e Brianza e in base ai prezzi dell edilizia convenzionata del Comune di Triuggio Pagina 4
ambito ambito "B" via Don Minzoni - via Diaz Superficie territoriale volumetria s.l.p. Sup. commerciale / sup. convenzionale parametro importo 2.676,00 3.000,00 1.000,00 1.150,00 2.250,00 2.587.500,00 autorimesse n. 16,00 18.000,00 288.000,00 ambito "C" via Don Minzoni - via Villa 2.430,00 3.000,00 1.000,00 1.150,00 2.250,00 2.587.500,00 autorimesse n. 14,00 18.000,00 252.000,00 ambito "D" Tregasio - edilizia libera - 25.579,00 28.975,00 9.658,33 11.107,08 2.100,00 23.324.875,00 autorimesse n. 146,00 17.000,00 2.482.000,00 ambito "D" Tregasio edilizia convenzionata (sup. conv. = su + 60%(snr+sp) ambito "E" via L. da Vinci via Cardinal Ferrari 6.525,00 2.175,00 2.501,25 1.800,00 4.500.000,00 1.230,00 2.000,00 666,67 766,67 2.250,00 1.725.000,00 autorimesse n. 10,00 18.000,00 180.000,00 somma 37.926.875,00 3) Stima dei costi : I costi di intervento sono stati stimati pari a. 34.799.351,79 come di seguito illustrato : 1) Villa Don Bosco e relativo parco La perizia redatta da tecnico incaricato dall Amministrazione Comunale stabilisce congrua la stima del complesso architettonico di Villa don Bosco definendo un importo pari a. 5.000.000,00. La Pagina 5
stessa perizia indica una alea del 5% del suddetto importo. La presente relazione economica assume un valore del complesso architettonico di Villa Don Bosco pari a 4.750.000,00 corrispondente all applicazione della suddetta alea in riduzione del valore di stima di 5.000.000., riepilogo cessioni a favore del Comune superficie mq. importo villa Don Bosco 1.390,00 fabbricato accessorio a uso deposito all interno del parco 153,00 portineria 143,00 Superficie aree a parco 41.705,00 Superficie aree a bosco 21.000,00 Importo perizia di congruità 5.000.000. più abbattimento del 5% di alea Totale. 4.750.000,00 2) Costo area in località Tregasio il costo dell area, riferito all acquisto iniziale da parte del proponente del comparto di via Sant Ambrogio, in località Tregasio, della superficie di circa 25.579,00 mq., trattandosi di una area acquistata con destinazione produttiva, è stato stimato applicando un parametro di 130./mq, corrispondente ad un importo complessivo di. 3.325.270,00 3) Costo area relativa alla volumetria di trasferimento Il P.I.I. prevede un peso insediativo relativo all ambito D di Tregasio di 35.500,00 mc. di cui 5.000,00 mc. obbligatori di trasferimento in altre aree. Occorre pertanto stimare un costo relativo all acquisto dell area dove localizzare la volumetria di trasferimento. E stato ipotizzato un lotto con superficie fondiaria di 5.000,00 mq. ed un costo parametrato di 100,00 /mq., corrispondente ad un importo complessivo di 500.000,00. 4) Costo di costruzione Pagina 6
il costo di costruzione è stato stimato pari a. 20.314.500,00 applicando il parametro di. 470,00 al mc., comprensivo dei costi relativi ai box e autorimesse per l edilizia libera. e di 450./mc. per l edilizia convenzionata, compresi i costi relativi alle autorimesse, Volumetria mc. Parametro./mc. importo. costo di costruzione ed. libera costo di costruzione ed. convenzionata 36.975,00 470,00 17.378.250,00 6.525,00 450,00 2.936.250,00 totale 43.500,00 20.314.500,00 5) Oneri di urbanizzazione Gli oneri di urbanizzazione sono stati stimati in base ai seguenti parametri tabellari vigenti in Comune di Triuggio: Residenza. 9,70 /mc. per l urbanizzazione primaria. 10,80 /mc. per l urbanizzazione secondaria L importo complessivo degli oneri di urbanizzazione ammonta a. 891.750,00 come indicato nella tabella seguente : computo oneri di urbanizzazione residenza vol. mc. /mc.. urbanizzazione primarie 43.500,00 9,70 421.950,00 urbanizzazione secondarie 43.500,00 10,80 469.800,00 somma 891.750,00 6) Opere di urbanizzazione Pagina 7
Sono previste le opere di urbanizzazione primaria e secondaria afferenti l ambito di Tregasio relativi principalmente alla strada perimetrale a ovest e nord del nuovo costruito, ed ai parcheggi pubblici e verde primario degli altri ambiti di trasformazione residenziale L importo complessivo delle opere di urbanizzazione, all interno degli ambiti del PII, come da computo metrico estimativo delle opere da eseguire ammonta a. 860.000,00. L operatore dovrà inoltre realizzare un tratta della viabilità di circonvallazione dell abitato di Tregasio, esterno al perimetro del P.I.I. per un importo stimato di. 185.000,00. Le spese tecniche sono state stimate pari a. 86.000,00, il costo complessivo è pertanto pari a. 1.131.000,00 7) Incremento del 25% per PII Il documento di inquadramento delle politiche urbanistiche del Comune di Triuggio prescrive un onere aggiuntivo del 25% degli oneri di urbanizzazione, del contributo commisurato al costo di costruzione e dell importo della monetizzazione delle aree a standard. Ai fini della determinazione del suddetto onere il contributo commisurato al costo di costruzione è stato stimato per l intera volumetria residenziale ovvero comprensiva dell edilizia convenzionata ancorché non dovuto. L importo complessivo degli oneri aggiuntivi ammonta pertanto a. 548.488,60 come indicato nella tabella seguente: computo oneri aggiuntivi oneri Oneri del 25% aggiuntivi Oneri di urbanizzazione 891.750,00 222.937,50 Contributo commisurato al costo di costruzione 716.300,00 179.075,00 Monetizzazione standard 585.904,40 146.476,10 somma 548.488,60 Pagina 8
8) Standard indotto dai nuovi interventi L entità degli standard indotti dai nuovi interventi, calcolati applicando un parametro di 26,5 mq./ab corrispondente a un parametro di 150 mc./ab., il fabbisogno indotto è di mq. 7.685,00 A fronte di detti fabbisogni le trasformazione edilizia prevedono all interno dei singoli ambiti una quota di cessione di aree a standard, oltre alla cessione di aree nel comparto di Villa Don Bosco, come rappresentato nella tabella seguente: standard in cessione mq. ambito "A" parco Villa Don Bosco 2.795,00 ambito "B" via Don Minzoni - via Diaz 440,00 ambito "C" via Don Minzoni - via Villa 400,00 ambito "D" Tregasio via sant Ambrogio 3.800,00 ambito "E" via L. da Vinci - via Cardinal Ferrari 250,00 TOTALE 7.685,00 L entità degli standard reperiti soddisfano il fabbisogno indotto senza oneri aggiuntivi. 9) Contributo commisurato al costo di costruzione Il contributo commisurato al costo di costruzione, al fine della determinazione dei costi complessivi dell intervento, è stato stimato pari a. 608.855,00 esso è stato determinato incrementando la slp dell edilizia residenziale libera (36975,00 mc.) del 30% della snr ed applicando il 10% sul valore parametrico medio da tabella comunale del costo di costruzione di 380,00./mq. Al fine del calcolo degli oneri aggiuntivi prescritti dal D.I.P.U. vigente in Comune di Triuggio, di cui al precedente punto 7) il calcolo del 25% del contributo commisurato al costo di costruzione è stato determinato sull entità complessiva della volumetria residenziale quindi al lordo della quota di edilizia residenziale convenzionata 10) Spese di progettazione Pagina 9
Ammontano a. 1.625.160,00 comprendono le spese di progettazione, direzione lavori edili architettonico e impianti oltre la sicurezza e le pratiche catastali, esse sono state stimate applicando la percentuale del 8% sul costo di costruzione dei singoli interventi. 11) Oneri finanziari ed assicurativi gli oneri finanziari pari a. 1.531.481,25 corrispondono al 5% dei costi previsti per l acquisto dell area, costo di costruzione,oneri concessori e costi di progettazione. Gli oneri finanziari non sono stati computati per la quota afferente l edilizia convenzionata nella previsione che l operatore fruisca della preventiva assegnazione degli alloggi. 12) Commercializzazione e vendite l attività di vendita e commercializzazione è stata stimata pari a. 668.537,50 applicando una percentuale complessiva del 2,0% dei ricavi previsti per la vendita delle residenze e dei box. Gli oneri relativi alla commercializzazione e vendita non sono stati computati per la quota afferente l edilizia convenzionata nella previsione che l operatore fruisca della preventiva assegnazione degli alloggi. 13) Imprevisti Gli imprevisti sono stati stimati applicando una percentuale del 1,0% dei costi, essi corrispondono ad un importo complessivo di. 344.548,04 Ai soli fini del calcolo dell incidenza del costo delle volumetrie di edilizia residenziale convenzionata, stante l entità dell intervento e considerato che non sono stati computati i costi relativi agli oneri finanziari e commerciali di vendita, gli imprevisto sono stati stimati in percentuale sul costo di costruzione nell entità del 5% dello stesso costo. Dalle suddette stime parametrate risulta pertanto un costo complessivo di intervento pari. 34.779.351,79 I ricavi ammontano a. 37.926.875,00 il conseguente margine operativo è di. 3.127.523,21 corrispondente al 8,25% dei ricavi. Pagina 10
4) Compensazione cessione Villa Don Bosco e relativo parco: 4.1) benefici a favore del Comune I benefici a favore del comune riguardano : 1) la realizzazione delle opere di urbanizzazione 2) l acquisizione al patrimonio del complesso architettonico di villa Don Bosco Essi ammontano a un importo stimato pari a. 5.881.000,00 come di seguito indicato. 4.1.1) opere di urbanizzazione a carico dell operatore L operatore dovrà farsi carico degli oneri relativi alla realizzazione delle opere di urbanizzazione dei singoli comparti, e di un tratto di viabilità di circonvallazione di Tregasio esterna al perimetro del PII, come previsto dal computo metrico allegato al PII, per un importo di. 1.131.000,00. Come di seguito indicato gli oneri di urbanizzazione indotti dai nuovi interventi previsti dal P.I.I. ammontano a. 891.750,00, pertanto il costo delle opere di urbanizzazione è superiore agli oneri di. 239.250,00 4.1.2) complesso architettonico di villa Don Bosco previsto in cessione al Comune Si assume quale valore di stima del complesso architettonico di Villa Don Bosco definito nella perizia di congruità redatta dal professionista incaricato dall Amministrazione Comunale, l importo corrispondente a. 5.000.000,00, abbattuto dell alea del 5% come indicato nella medesima perizia, ovvero pari a. 4.750.000,00 valore di stima del complesso architettonico di Villa Don Bosco superficie mq. Importo. Villa don Bosco 1.390,00 fabbricato accessorio a uso deposito all interno del parco 153,00 portineria 143,00 Pagina 11
parco (superficie al netto delle aree previste a standard) 41.705,00 area boscata Importo perizia di congruità.5.000.000 - abbattimento del 5% di alea 21.000,00 totale 4.750.000,00 Gli oneri che l operatore dovrà farsi carico, con esclusione degli oneri fiscali e finanziari, corrispondono pertanto a. 5.881.000,00 pari alla somma del valore del complesso architettonico di Villa Don Bosco di. 4.750.000,00 ceduto al Comune più il costo delle opere di urbanizzazione di. 1.131.000,00 4.2) i benefici a favore dell operatore : I benefici a favore dell operatore riguardano : lo scomputo degli oneri di urbanizzazione la compensazione degli oneri standard di qualità indicati dal documento di inquadramento delle politiche urbanistiche del Comune di Triuggio l acquisizione, a favore dell operatore, delle aree di proprietà del Comune valorizzate dalla variante prevista dal presente PII Essi ammontano a un importo stimato pari a. 2.188.488,60 come di seguito descritto. 1) Gli oneri di urbanizzazione dovuti ammontano a. 891.750,00 come indicato nella tabella al punto 5) della presente relazione. 2) Gli oneri dovuti quale standard di qualità ammontano a. 548.488,60 come indicato nella tabella al punto 7) della presente relazione. 3) La stima delle aree di proprietà del Comune a seguito di variante di destinazione urbanistica, previste in cessione all operatore ammonta a. 1.640.000,00 come indicato nella perizia di stima allegata al PII ed in sintesi rappresentata nella seguente tabella: Pagina 12
Stima aree di proprietà del Comune previste in cessione a favore dell operatore via Don Minzoni - via Villa via Don Minzoni - via Diaz via L. da Vinci - via cardinal ferrari Totale stima del valore delle aree del Comune previste in cessione a favore dell operatore superficie territoriale mq. volumetria proposta mc. parametro area residenziale./mc. (valore medio prezzi CCIA di Monza e Brianza) importi 2.430,00 3.000,00 205,00 615.000,00 2.676,00 3.000,00 205,00 615.000,00 1.230,00 2.000,00 205,00 410.000,00 8.000,00 1.640.000,00 4.3) Riepilogo I benefici a favore del Comune, ammontano pertanto a. 5.881.000,00, i benefici a favore dell operatore ammontano a. 3.080.238,60 risulta pertanto un avanzo, a favore del Comune, di. 2.800.761,14 La seguente tabella riassume quanto sopra descritto: Benefici a favore del Comune realizzazione opere di urbanizzazione 1.131.000,00 Benefici a favore dell operatore oneri di urbanizzazione a scomputo Importo standard di qualità compensato dal valore di cessione del complesso architettonico di villa don Bosco valore delle aree in cessione a favore dell operatore Differenza a favore del Comune 891.750,00. 239.250,00. 548.488,60 1.640.000,00 Pagina 13
cessione villa Don Bosco e Parco 4.750.000,00 Somma valore aree in cessione più standard di qualità. 2.188.488,60 2.561.511,4 totale. 5.881.000,00. 3.080238,60 2.800.761,14 4.4) la variante di destinazione urbanistica da produttivo a residenziale relativa alle aree di proprietà dell operatore in località Tregasio. la variante proposta dal presente Programma integrato di intervento prevede la trasformazione da produttivo a residenziale delle destinazioni funzionali delle aree di proprietà dell operatore in località Tregasio. In sintesi detta variante prevede le seguenti destinazioni ed entità: volumetria residenziale libera mc. 23.975,00 volumetria residenziale convenzionata mc. 6.525,00 totale volumetria residenziale mc. 35.500,00 di cui volumetria minima di trasferimento mc. 5.000,00 La valutazione circa i vantaggi indotti dalla presente variante presuppone preliminarmente una valutazione in merito al valore delle aree o volumetrie residenziali proposti dalla stessa variante urbanistica. 1) Per quanto riguarda le aree residenziali libere, stante l entità dell intervento e la localizzazione è stato assunto il valore medio dei terreni residenziali nelle zone periferiche del Comune di Triuggio corrispondente a. 185,00 al mc. indicato dal bollettino n. 5 II semestre 2010 rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza della Provincia di Monza e Brianza edito dalla Camera di Commercio di Monza e Brianza 2) Per quanto riguarda le aree (volumetrie) di edilizia convenzionata introdotte nel presente PII a seguito di accoglimento di specifica osservazione è stata valutata l incidenza del costo delle aree / volumetrie in un intervento di edilizia convenzionata con valore di assegnazione non superiore a 1.800./mq. di superficie convenzionale. Pagina 14
Come indicato nella seguente tabella il costo di intervento al netto del costo delle aree residenziali è stato stimato pari a. 556,11 al mc. corrispondente ai seguenti singoli costi : costo di costruzione 450,00 quota parte opere di urbanizzazione da realizzare 26,00 spese di progettazione (10% del costo di costruzione) 45,00 somma 521,00 imprevisti (5% del costo di costruzione) 22,50 quota parte "standard di qualità" 12,61 oneri finanziari - spese di commercializzazione - soma 556,11 Poiché l entità dell edilizia convenzionata prevista è di 6.525,00 mc. risulta un costo di intervento al netto del valore delle aree residenziali - pari a. 3.628.617,50. La superficie convenzionale è stata stimata pari a mq. 2.500,00, calcolata con le modalità indicate al punto 2) della presente convenzione. I ricavi relativi alla vendita degli alloggi di edilizia convenzionata sono stati pertanto stimati pari a. 4.500.000,00. La differenza tra costi e ricavi relativa all edilizia convenzionata è di. 871.382,25 che rapportata alla volumetria residenziale determina un parametro di valore delle aree pari a. 133,55 al mc. che di seguito si arrotonda a 135,00./mc. 1 edilizia convenzionata - calcolo incidenza valore area parametro./mc. 2 costo di costruzione 450,00 Pagina 15
3 4 quota parte opere di urbanizzazione da realizzare spese di progettazione (10% del costo di costruzione) 26,00 45,00 5 somma 521,00 6 7 imprevisti (5% del costo di costruzione) quota parte "standard di qualità" 22,50 12,61 8 oneri finanziari - 9 spese di commercializzazione - 10 soma 556,11 6.525,00 3.628.617,75 11 ricavi. 1800,00 2.500,00 4.500.000,00 12 entità incidenza valore aree/ vol. res. convenzionata 871.382,25 13 volumetria prevista 6.525,00 14 15 parametro./mc. costo area /mc. 133,55 parametro./mc. arrotondato assunto nella presente relazione economica /mc. 135,00 3) Per quanto riguarda la volumetria di trasferimento sono stati stimati i costi relativi all acquisto di una area destinata a ricevere detta volumetria, pari a. 500.000,00 come indicato al precedente punto 3.3. della presente relazione. Applicando i suddetti parametri alla entità delle volumetrie residenziali previste dalla variante urbanistica del P.I.I., al netto del valore dell area produttiva di proprietà dell operatore come indicato al precedente punto 3.2), risulta un importo complessivo pari a. 2.415.980,00 come di seguito rappresentato. Pagina 16
descrizione volumetria valore aree - produttiva (.137/mq.) / res. parametro./mc -./mq. importo edilizia residenziale libera 23.975,00 3.325.270,00 185,00 1.110.105,00 edilizia convenzionata 6.525,00 135,00 880.875,00 edilizia residenziale di trasferimento 5.000,00 500.000,00 185,00 425.000,00 totale 2.415.980,00 Nell ipotesi di sommare detto importo di 2.415.980,00 di stima del maggiore valore delle aree di proprietà dell operatore a seguito della variante urbanistica prevista dal P.I.I. all importo dei valori di stima dei benefici a favore dell operatore di cui al precedente punto 4.3), pari a. 3.080238,60, risulta un importo complessivo di. 5.496.218,60. I benefici a favore del comune, sopra descritti, ammontano a. 5.881.000,00 risulta pertanto una avanzo sempre a favore del Comune di Triuggio di. 384.781,40. La successiva tabella di sintesi finale illustra quanto sopra descritto : Benefici a favore del Comune realizzazione opere di urbanizzazione 1.131.000,00 Differenza a Benefici a favore dell operatore favore del Comune oneri di urbanizzazione a scomputo 891.750,00. 239.250,00 Importo standard di qualità compensato dal valore di cessione del complesso. 548.488,60 architettonico di villa don Bosco valore delle aree in cessione a favore 1.640.000,00 Pagina 17
dell operatore cessione villa Don Bosco e Parco 4.750.000,00 Somma valore aree in cessione più standard di qualità Stima del valore della variante urbanistica relativa alla trasformazione da produttivo a residenziale dell area di proprietà dell operatore (lotto D). 2.188.488,60 2.561.511,4. 2.415.980,00 totale. 5.881.000,00. 5.496.218,60. 384.781,40 Pagina 18
1 ricavi superficie territoriale mq. volumetria mc. slp mq. superficie comm. parametro di vendita importi 2 ambito "B" via Don Minzoni - via Diaz 2.676,00 3.000,00 1.000,00 1.150,00 2.250,00 2.587.500,00 3 autorimesse n. 16,00 18.000,00 288.000,00 4 ambito "C" via Don Minzoni - via Villa 2.430,00 3.000,00 1.000,00 1.150,00 2.250,00 2.587.500,00 5 autorimesse n. 14,00 18.000,00 252.000,00 6 ambito "D" Tregasio - edilizia libera - 25.579,00 28.975,00 9.658,33 11.107,08 2.100,00 23.324.875,00 7 autorimesse n. 146,00 17.000,00 2.482.000,00 8 ambito "D" Tregasio edilizia convenzionata 6.525,00 2.175,00 2.501,25 1.800,00 4.500.000,00 9 ambito "E" via L. da Vinci via Cardinal Ferrari 1.230,00 2.000,00 666,67 766,67 2.250,00 1.725.000,00 10 autorimesse n. 10,00 18.000,00 180.000,00 11 somma 37.926.875,00 12 costi mq. / mc. parametro /mq. /mc. Pagina 19
14 cessione ambito Villa Don Bosco compreso oneri e al netto del valore delle sree a standard 4.750.000,00 acquisto area ambito "D" Tregasio 3.325.270,00 15 acquisto area per trasferimento volumetria 5.000,00 100,00 500.000,00 costi opere di urbanizzazione 1.131.000,00 16 17 costo di costruzione (compreso interrato) edilizia libera costo di costruzione (compreso interrato) edilizia convenzionata contributo commisurato al costo di costruzione al netto dell'edilizia convenzionata 36.975,00 470 17.378.250,00 6.525,00 450 2.936.250,00 608.855,00 RIEPILOGO 18 somma 30.629.625,00 19 spese di progettazione 20.314.500,00 8% 1.625.160,00 costi intervento 34.799.351,79 20 oneri finanziari 30.629.625,00 5% 1.531.481,25 ricavi vendite immobili 37.926.875,00 21 spese di commercializzazione e vendita 33.426.875,00 2,0% 668.537,50 differenza 3.127.523,21 22 imprevisti 34.454.803,75 1,0% 344.548,04 23 totale 34.799.351,79 % 8,25% Pagina 20