PROGRAMMA INTEGRATO D'INTERVENTO di iniziativa pubblica, in variante al P.G.T. vigente. AMBITO DI TRASFORMAZIONE AT-3a B) PROGETTO.

Transcript

1 Comune di Besate Provincia di Milano Regione Lombardia PROGRAMMA INTEGRATO D'INTERVENTO di iniziativa pubblica, in variante al P.G.T. vigente (ex artt. 87 e segg. l.r. 12/2005) Elaborato n. P 15 Titolo Scala: Data Aggiornamenti Adozione Pubblicazione Approvazione Il progettista Relazione economica sulla fattibilità del programma 15 luglio luglio STUDIO DI ARCHITETTURA E DI PIANIFICAZIONE TERRITORIALE - STUDIO TECNICO ASSOCIATO di dott. arch. urb. Francesco Riboldi - dott. arch. Fausto Rosso - dott. arch. Alberto Carabelli Via Zara, TRADATE (VA) P. Iva e Cod. Fisc Tel.: / Fax: rosso@arpassociati.it B) PROGETTO AMBITO DI TRASFORMAZIONE AT-3a (aree di proprietà Comunale)

2 Comune di Besate Provincia di Milano Regione Lombardia PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO di iniziativa pubblica, in variante al P.G.T. vigente (ex art. 87 e seguenti l.r. 12/2005) B) Progetto Ambito di Trasformazione AT-3a RELAZIONE ECONOMICA SULLA FATTIBILITA DEL PROGRAMMA (punto 8 CIRCOLARE PROGRAMMI INTEGRATI DI INTERVENTO di cui alla D.G.R. nr. 6/44161 del ) Tradate, giugno Aggiornamento: 22 luglio 2013

3 RELAZIONE ECONOMICA 0. PREMESSA 1. FATTIBILITA ECONOMICA E BILANCIO DEL PROGRAMMA DI INTERVENTO 2

4 0. PREMESSA Il Programma Integrato d Intervento contiene la presente Relazione economica sulla fattibilita del programma, giusti i disposti dell art. 91, c.2 della l.r. 12/2005, che richiama quale documentazione minima a corredo quella prevista dalla Circolare di cui alla D.G.R. nr. 6/44161 del La sinergia fra volontà pubblica e privata, promossa attraverso l iniziativa Comunale di redazione di un Programma Integrato d Intervento, ex artt. 87 e segg. L.r. 12/2005, in variante al P.G.T. vigente, costituisce il presupposto essenziale per la attuazione del P.I.I.; esso peraltro determinerà positive ricadute sia per l Attuatore privato che per la Amministrazione Comunale, e in definitiva per l interesse pubblico. Volendo redigere un bilancio, si potrebbero così riassumere i reciproci vantaggi conseguenti alla attuazione del P.I.I.: PER L ATTUATORE PRIVATO: - disponibilità, in tempi rapidi, di aree per l uso edificatorio, essendosi già svolta la fase di pianificazione attuativa, con l ottenimento dei relativi pareri positivi, sia da parte dell Amministrazione Comunale che degli altri Enti sovraordinati competenti; - preventiva definizione degli impegni ed oneri a proprio carico; PER LA AMMINISTRAZIONE COMUNALE: - ottenimento di interessi pubblici legati ad interventi di riqualificazione e integrazione delle attrezzature pubbliche comunali esistenti, interventi alternativi alla realizzazione del previsto centro sportivo comunale (ora non più prioritario), che saranno resi possibili a seguito dell alienazione delle aree di proprietà comunale, dell attuazione dell intervento e dei relativi ricavi economici; - individuazione, mediante la promozione di un Programma Integrato d Intervento di iniziativa pubblica, di uno strumento efficace al fine di conseguire in tempi brevi gli obiettivi di interesse pubblico sopra richiamati, in quanto tale strumento urbanistico consente di ottenere al contempo sia la pianificazione attuativa degli interventi, sia la connessa variante del PGT; - riduzione della superficie territoriale complessivamente assoggettata ad Ambito di Trasformazione (ottenuta stralciando dal perimetro dell intervento l area destinata al nuovo centro sportivo e suddividendo l Ambito stesso in due entità - AT-3a, aree attualmente di proprietà comunale, e AT-3b, aree di proprietà privata), e conseguente riduzione della capacità edificatoria complessiva dei due ambiti; - incremento delle aree conservate a terreno agricolo, in quanto non più soggette a trasformazione per la realizzazione del nuovo centro sportivo e della relativa viabilità di accesso e servizio; - ottenimento, secondo la localizzazione e quantificazione del PGT vigente, di aree destinate a verde piantumato con funzione di delimitazione e mitigazione nei confronti del paesaggio rurale circostante del nuovo insediamento (nonostante la cospicua riduzione della capacità edificatoria complessiva); - sostanziale mantenimento delle previsioni del PGT vigente in merito alla realizzazione del percorso ciclo-pedonale di collegamento fra il territorio agricolo ed il centro abitato, nonché di aree per la realizzazioni di edilizia residenziale pubblica, ora concentrata nei pressi dell attuale centro civico; - ottenimento di aree a verde e parcheggi pubblici, realizzate e complete di ogni opera urbanizzativa; - ottenimento di opere stradali e reti tecnologiche interrate, realizzate, complete e funzionali; - controllo preventivo dei contenuti edilizi (consistenza, tipologie, materiali, altezze, consistenze volumetriche, ecc) dell intervento realizzato dall attuatore privato all interno dell Ambito. Quanto sopra, da un punto di vista economico, presuppone le considerazioni esposte in dettaglio nelle pagine seguenti, considerazioni che si concludono con la verifica di sostenibilità economica per l Attuatore privato di cui al bilancio economico. 3

5 PROGRAMMA INTEGRATO DI INTERVENTO di iniziativa pubblica, in variante al P.G.T. vigente (ex art. 87 e seguenti l.r. 12/2005) B) Progetto Ambito di Trasformazione AT-3a FATTIBILITA ECONOMICA E BILANCIO DEL PROGRAMMA DI INTERVENTO 4

6 Comune di Besate (MI) Programma Integrato di Intervento di iniziativa pubblica, in variante al P.G.T. vigente, (ex artt. 87 e segg. l.r. 12/2005) Progetto Ambito di Trasformazione AT-3a (aree di proprietà Comunale) agg. 15/07/2013 Quadro 1 Grandezze urbanistiche Superficie territoriale dell'ambito di traformazione AT-3a,in variante mq ,00 Aree per la viabilità mq 2.614,80 * Verde pubblico (area standard) mq 361,00 * Superficie parcheggio pubblico per la residenza (area standard) mq 1.310,70 * Area per futura espansione Centro Civico ed edilizia residenziale pubblica (area standard). mq 2.302,40 * Superficie da riservare al verde di mitigazione (area standard) mq 4.190,00 Aree per servizi tecnologici mq 48,10 Resta la superficie edificabile netta (superficie fondiaria) mq 8.632,00 Volume edificabile ipotizzato mc ,00 Unità immobiliari stima nr Densità territoriale mc/mq 0,700 Densità fondiaria che ne consegue mc/mq 1,578 Abitanti teorici (130 mc = 1 ab.) ab 105 Dotazione unitaria aree standard, già stabilita dal P.G.T. e confermata dal P.I.I. mq/ab. 50,00 Sup. a standard dovuta mq 5.250,00 di cui: * - effettivamente trattenute al patrimonio Comunale mq 8.164,10 - rimanenza da monetizzare mq ,10 Valorizzazione di proprietà comunale, a seguito procedura ad evidenza pubblica per l alienazione a favore del miglior offerente. Quadro 2 Valore presunto dell'area da "alienare", da parte del Comune di Besate (al netto degli oneri fiscali e spese notarili a carico dell'assegnatario). - totale Euro ,00 Quadro 3 Spese tecniche per la redazione del Programma. Rilievo topopgrafico di base, definizione confini (Cassa di previdenza ed IVA inclusi) Euro 2.000,86 Valutazioni ambientali - Procedura VAS e Valutazione d'incidenza (Cassa di previdenza inclusa - non soggetto IVA) Euro 4.680,00 Redazione elaborati P.I.I., variante al P.G.T. vigente. (Cassa di previdenza ed IVA inclusi) Euro ,28 - totale Euro ,14 Quadro 4 Costi da sostenere per la realizzazione di opere indispensabili per rendere edificabile l'area Costo opere di urbanizzazione primaria (opere e sovrastrutture stradali, reti tecnologiche, aiuole, ecc.) - totale Euro ,00 Costo opere di urbanizzazione secondaria (formazione aree a verde di mitigazione) - totale Euro ,00 Altri costi (opere per allacciamenti, eventuali diritti ai soggetti gestori delle reti, del Cavo della Crocetta, ecc.) stima Euro 5.000,00 Imprevisti ed arrotondamento Euro 700,00 Sommano i costi da sostenere per la realizzazione di opere (al netto dell'iva) Euro ,00

7 Importi da corrispondere al Comune per l'edificazione dell'area (da verificare con A.C. di Besate) Quadro 5 a) Monetizzazione aree standard non cedute - importo unitario Euro/mq 0,00 - importo totale mq ,10 x Euro/mq 0,00 = Euro 0,00 b) Contributi per oneri di urbanizzazione - di urbanizzazione primaria - importo unitario Euro/mc 11,07 - importo totale mc ,00 x Euro/mc 11,07 Euro ,40 - di urbanizzazione secondaria - importo unitario Euro/mc 13,22 - importo totale mc ,00 x Euro/mc 13,22 Euro ,40 Contributi sul costo di costruzione (importo non esattamente quantificabile in questa sede, e in ogni caso da corrispondere al rilascio dei titoli abilitativi per i c) singoli edifici) STIMA : Euro ,00 d) Maggiorazione percentuale del "Contributo di costruzione" (art. 43, c. 2 bis, l.r. 12/2005) - pari al 5% di b)+c) Euro ,49 e) Importi da scomputare - a dedurre contributi per oneri di urbanizzazione primaria (in quanto vengono eseguite opere di importo pari o superiore al contributo) Euro ,40 - a dedurre costo opere di urbanizzazione secondaria (in quanto vengono eseguite opere di importo inferiore al contributo) Euro ,00 arrotondamento 2,11 Sommano gli importi da corrispondere al Comune STIMA Euro ,00

8 BILANCIO ECONOMICO DELL'INTERVENTO Quadro 6 COSTI DA SOSTENERE DA PARTE DELL'OPERATORE PRIVATO a) Acquisto terreno - da corrispondere al Comune Euro ,00 a1) Spese tecniche per la redazione del Programma. Euro ,14 b) Realizzazione opere urbanizzative (al netto dell'iva) Euro ,00 c) Realizzazione opere edilizie (al netto dell'iva) c1 EDIFICI UNIFAMILIARI (CAD.) lotti nr. 01, 02, 05 e 06 - piano terra (box esterno) s.l.p. 50,00 x Euro/mq 750,00 = Euro ,00 - piano terra (locali abitabili) s.l.p. 80,00 x Euro/mq 1.050,00 = Euro ,00 - piano secondo (locali abitabili) s.l.p. 80,00 x Euro/mq 1.100,00 = Euro ,00 - sistemazioni esterne = Euro ,00 - allacciamenti vari, arrotondamento = Euro 2.500, ,00 Totale edifici unifamiliari nr. 15,00 x Euro/cad ,00 Euro ,00 c2 EDIFICI PLURIFAMILIARI lotto nr piano terra (box, locali tecnici e di servizio) s.l.p. presunta 650,00 x Euro/mq 700,00 = Euro ,00 - piano primo (locali abitabili) s.l.p. presunta 650,00 x Euro/mq 1.000,00 = Euro ,00 - piano secondo (locali abitabili) s.l.p. presunta 650,00 x Euro/mq 1.100,00 = Euro ,00 - sistemazioni esterne stima = Euro ,00 - allacciamenti vari, arrotondamento stima = Euro , ,00 lotto nr piano terra (box, locali tecnici e di servizio) s.l.p. presunta 420,00 x Euro/mq 700,00 = Euro ,00 - piano primo (locali abitabili) s.l.p. presunta 420,00 x Euro/mq 1.000,00 = Euro ,00 - piano secondo (locali abitabili) s.l.p. presunta 420,00 x Euro/mq 1.100,00 = Euro ,00 - sistemazioni esterne stima = Euro ,00 - allacciamenti vari, arrotondamento stima = Euro , ,00 Totale edifici plurifamiliari Euro ,00 d) Altri importi da corrispondere al Comune - Monetizzazione aree standard non cedute Euro 0,00 - Contributo di costruzione Euro ,00 e) Oneri tecnici comprese spese tecniche professionisti e contributo previdenziale (anche per la redazione del P.I.I.) -al netto dell' IVA - valore stimato fra 4 6 % dell'importo delle opere. Euro ,00 x 5% = Euro ,00 f) Oneri finanziari e vari (stima) Euro ,00 arrotondam. Euro 8.335,86 Sommano i costi Euro ,00

9 RICAVI CONSEGUENTI LA VENDITA DEGLI ALLOGGI E RELATIVE PERTINENZE A) EDIFICI UNIFAMILIARI lotti nr. 01, 02, 05 e 06 a corpo cad. nr. 15,00 x Euro/cad ,00 Euro ,00 B) EDIFICI PLURIFAMILIARI lotto nr. 03 a) Supeficie lorda di pavimento alloggi (sup. commerciale) mq 1.300,00 100% mq 1.300,00 x 1.900,00 Euro ,00 b) Balconi mq 192,00 45% mq 86,40 x 1.900,00 Euro ,00 c) Cantine mq 75,00 50% mq 37,50 x 1.900,00 Euro ,00 d) Autorimesse mq 225,00 50% mq 112,50 x 1.900,00 Euro ,00 Euro ,00 lotto nr. 04 a) Supeficie lorda di pavimento alloggi (sup. commerciale) mq 840,00 100% mq 840,00 x 1.900,00 Euro ,00 b) Balconi mq 132,00 45% mq 59,40 x 1.900,00 Euro ,00 c) Cantine mq 44,00 50% mq 22,00 x 1.900,00 Euro ,00 d) Autorimesse mq 165,00 50% mq 82,50 x 1.900,00 Euro ,00 Euro ,00 arrotondamento ,00 Sommano i ricavi Euro ,00 BILANCIO ECONOMICO: Ricavi - Costi , ,00 Euro ,00