ASSOCIATI PER CELVA CORSO RE UMBERTO, 65 10128 TORINO TEL. 011.568.30.56 FAX 011.568.31.06 VIA CHALLAND, 30 11100 AOSTA TEL. 0165.23.04.51 FAX 0165.36.00.77 E-MAIL: consulenza.celva@avvocati-torino.it AVV. G I A N N I M A R I A S A R A C C O AVV. L A U R A F O R M E N T I N AVV. D A V I D E F I N O C C H I A R O A VV. F A B R I Z I O C O L A S U R D O AVV. M A R I A A N T O N I E T T A D A M A T O AVV. A N T O N I O F I N O C C H I A R O AVV. S T E F A N I A P E D A C E AVV. A L E S S I O F O L I G N O AVV. R A F F A E L E S C I R È AVV. N I C O L A R I C C I A R D I AVV. L O R E N Z O S O M M O AVV. N A D I N E S A INT C U N É A Z AVV. A N D R E A B A L D U C C I AVV. F E D E R I C A G I L L I A V O D AVV. S T E F A N O D I F R A N C E S C O Torino, lì 18/05/2016 Spett.le Amministrazione Consorzio degli Enti Locali della Valle d Aosta - CELVA alla c.a. dott. Alessandro Casiraghi OGGETTO: domanda di rilascio titoli per interventi su parti comuni del condominio assenso dei condomini non necessario per la pubblica amministrazione al fine del rilascio del titolo come principio generale necessarietà della comunicazione all amministratore da parte del condomino richiedente l opera parere Il CELVA, per conto dell amministrazione comunale di Aosta, ha richiesto ai consulenti incaricati di esprimere un parere in merito a due questioni aventi ad oggetto interventi edilizi relativi a strutture abitative. Con il primo quesito si domanda se sia necessario acquisire agli atti istruttori del Comune il verbale di assemblea condominiale ovvero, nel caso di abitazioni non in regime condominiale, l assenso dei proprietari, in relazione all ottenimento del titolo necessario per lo svolgimento di interventi edilizi riguardanti innovazioni o opere su parti comuni. La disciplina di riferimento è contenuta nella legge regionale 6 aprile 1998, n. 11 (cosiddetta Normativa urbanistica e di pianificazione territoriale della Valle d Aosta) nonché nel d.p.r. 6 giugno 2001, n. 380 (cosiddetto Testo unico delle disposizioni legislative e 1
regolamentari in materia di edilizia), il quale pone i principi generali in merito al rilascio dei permessi aventi ad oggetto interventi di nuova costruzione. In particolare, mentre l art. 10 del d.p.r. individua le tipologie di interventi subordinati necessariamente al permesso di costruire, l art. 11, ripreso in maniera pressoché analoga nell art. 60 della suddetta legge regionale, descrive le caratteristiche del permesso di costruire ed il successivo art. 12 definisce i presupposti per il rilascio del medesimo. Secondo quanto disposto dall art. 11, il permesso di costruire può essere rilasciato al proprietario dell immobile ovvero ad un soggetto che abbia titolo per richiederlo. In caso di interventi su beni in comproprietà o condominio, la legittimazione a richiedere il titolo edilizio deve essere riconosciuta in capo al condominio ovvero al singolo condomino/proprietario, il quale abbia a tal fine previamente ottenuto la necessaria autorizzazione da parte dei comunisti o dell Assemblea condominiale, conformemente alle norme civilistiche (cfr. art. 1120 c.c.). A tal proposito la pubblica amministrazione competente al rilascio del titolo necessario, deve verificare che il soggetto richiedente abbia la titolarità di una situazione soggettiva (proprietà, comproprietà, altro diritto a tal fine valido) che lo legittimi alla richiesta (Cons. Stato, n. 24/2003). Nel caso del condominio, quindi, l istante, oltre alla sua qualità di condomino comproprietario, dovrà allegare alla richiesta la delibera assembleare che lo autorizza all esecuzione dell intervento (cfr. Cons. Stato, n. 1654/2007). Tuttavia, per costante giurisprudenza (TAR Lazio, n. 1408/2005; Cons. Stato, n. 2506/2003), l Amministrazione non è tenuta a compiere approfonditi accertamenti volti ad indagare la validità e la liceità della predetta autorizzazione né a verificare la sussistenza di ulteriori limitazioni di natura privatistica al diritto di proprietà dell istante (cfr. TAR Valle d Aosta, n. 16/2016). Benché l orientamento descritto sia prevalente in giurisprudenza, deve darsi conto della sussistenza di pronunce parzialmente contrastanti, secondo le quali il potere di accertamento esistente in capo all Amministrazione sarebbe strettamente limitato all accertamento del titolo di proprietà legittimante la richiesta, senza che essa possa alla verifica della sussistenza del previo assenso del condominio o dei comproprietari sulla cui quota o parte del bene i lavori inciderebbero (cfr. TAR Veneto, n. 2139/2007; TAR Lazio, Latina, n. 1949/2010), consentendo un approfondimento istruttorio solo quando risulti ictu oculi la 2
mancanza di un titolo di proprietà idoneo a far chiedere il provvedimento amministrativo. Ogni provvedimento amministrativo è rilasciato con la clausola fatti salvi i diritti dei terzi e quindi non pregiudica la possibilità di far valere le proprie ragioni nelle sedi competenti, per cui non incombe sull autorità emanate i provvedimenti l obbligo di compiere complesse operazioni ricognitiva, ovvero accertamenti in ordine ad eventuali pretese che potrebbero essere avanzate da soggetti estranei al rapporto amministrativo (TAR Emilia Romagna, n. 171/2007). Tanto premesso, deve evidenziarsi come in taluni casi la legittimazione venga riconosciuta unanimemente in capo al singolo condomino indipendentemente dalla previa deliberazione positiva dell Assemblea. Si è infatti sostenuto che il condomino sia singolarmente titolare dello jus aedificandi sul bene comune nei casi in cui l intervento sulla parte comune determini una particolare utilità aggiuntiva per la porzione di proprietà esclusiva, senza comportare al contempo alcun pregiudizio o limitazione al godimento del bene comune (cfr. Cons. St., sez. V, 3 gennaio 2006, n. 11; Cons. Stato, n. 699/1997) ovvero riguardi parti comuni le quali, tuttavia, assumano carattere strettamente pertinenziale rispetto all unità immobiliare di proprietà del singolo richiedente (cfr. T.A.R. Campania, Napoli, sez. VIII, 02 luglio 2015, n. 3488; Cons. Stato, n. 1533/1998) ovvero, ancora, il condomino stesso dimostri per fatti concludenti di avere la piena disponibilità dell area oggetto della richiesta di lavori (cfr. Cons. St., sez. IV, 3 febbraio 2009, n. 437), ovvero, infine, che le opere siano strettamente inerenti alla sua unità immobiliare, sotto i profili funzionali e spaziali (Cons. Stato, n. 1583/1998). Tali regoli sembrano trovare conferma nelle previsioni di cui all art. 1120 del Codice Civile, che impone l autorizzazione dell assemblea quale presupposto necessario per l esecuzione di opere sulle parti comuni dell edificio. Va tuttavia evidenziato il particolare caso disciplinato dall art. 1122 c.c., il quale regola i casi di esecuzione di opere su parti di proprietà individuale ovvero su parti normalmente destinate all uso comune, ma attribuite in proprietà esclusiva o destinate all uso individuale di un determinato condomino, richiedendo al condomino di preventivamente informare l Amministratore, il quale è tenuto ad effettuare formale comunicazione all Assemblea. Con riferimento alle opere su parti comuni aventi le caratteristiche indicate nell art. 1122 c.c., quindi, la legittimazione all intervento edilizio parrebbe essere conferita dalla legge direttamente al condomino, in aderenza con quanto deciso nei casi eccezionali esaminati ai paragrafi precedenti, sicché l Amministrazione non pare essere tenuta a verificare 3
preliminarmente l intervenuto assenso dell Assemblea condominiale, non costituendo esso elemento necessario ai fini dell acquisizione della legittimazione all intervento (che è l unico elemento che l Amministrazione è tenuta ad accertare). Al più, in fase istruttoria, l Amministrazione potrebbe richiedere notizia circa il rispetto della procedura di cui al comma 2, qualora sussistessero dubbi circa il potenziale nocumento portato alle parti comuni, alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell edificio. Identiche considerazioni devono porsi per le opere richieste su parti private dell edificio, che potrebbero incidere sugli aspetti testé indicati, dove la titolarità dello jus aedificandi è pacificamente ed esclusivamente in capo al condomino richiedente. Con il secondo quesito il Comune di Aosta domanda in primis se la mancanza di assenso del proprietario, già oggetto della prima questione, sia ostativo al rilascio del titolo abilitativo relativamente al particolare caso avente ad oggetto l art. 17, comma 19, del Piano Regolatore Generale del medesimo Comune; in secundis se l assenso, laddove necessario, debba essere unanime al fine di garantire a tutti i comproprietari la possibilità di godere dei benefici derivanti dall applicazione della normativa de qua. Il citato comma 19 introduce, infatti, una particolare previsione in materia di cambio di destinazione d uso di un immobile nella porzione del territorio comunale delimitata e qualificata dal Piano Regolatore Generale come centro storico di Aosta, disponendo, alla lettera e), con riferimento ai locali siti al piano superiore rispetto a quello terreno, che i locali siti al piano terreno degli edifici, come pure quelli posti nell interrato collegati o collegabili ai primi senza demolizioni significative, previa autorizzazione degli uffici competenti in materia di tutela, possono essere oggetto di modifica della destinazione d uso per utilizzi commerciale, artigianale, terziario, alle seguenti condizioni e) che le superfici destinate a residenza e/o ricettività non siano inferiori al 70% delle Sur dell unità minima d intervento con esclusione dei piani interrato e terreno. Qualora la verifica del parametro suddetto non consenta il cambio di destinazione d uso esteso all intera superficie dell unità immobiliare, potrà essere operato un arrotondamento per eccesso, purché venga comunque rispettata la percentuale del 65%. In relazione alla domanda di modificazione della destinazione d uso, presentata alla pubblica amministrazione competente ed avente ad oggetto una porzione di edificio di proprietà esclusiva di uno dei condomini, non pare necessaria l adozione di un atto di assenso preliminare da parte dell Assemblea o dei condomini (ex art. 1120 c.c.) né la preventiva informazione ex art. 1122 c.c., non trattandosi di opere. 4
Conseguentemente, parrebbe non richiesta all Amministrazione alcuna verifica istruttoria preliminare in tal senso, dovendo come detto l Amministrazione accertare soltanto la sussistenza della titolarità dello jus aedificandi in capo al richiedente. Conseguentemente, alla luce di quanto previsto dal Piano Regolatore Generale del Comune di Aosta, nel particolare caso di modificazioni d uso attinenti edifici siti nella zona denominata centro storico, per le quali è imposto il rispetto di determinate percentuali in relazione alle superfici destinate a residenza, si ritiene di poter affermare che, vista la non necessarietà dell assenso degli altri condomini, una volta richiesta e operata una modificazione della destinazione d uso, da parte di un solo condomino, attinente la propria abitazione privata e coinvolgente l intera percentuale disponibile, questa avrà l effetto di precludere agli altri condomini la possibilità di richiedere successivamente analoghe modificazioni in tal senso, a causa del vincolo imposto dal Piano Regolatore. * * * Ritengo con ciò di aver esaurientemente esaminato il quesito sottoposto alla mia attenzione. Resto a disposizione per qualsiasi altro chiarimento si rendesse necessario e ne approfitto per porgere i miei migliori saluti, avv. Gianni Maria Saracco 5