POSTA E RISPOSTA. Aggiornato al 2 maggio 2012

POSTA E RISPOSTA Aggiornato al 2 maggio 2012 Potete rivolgere le vostre domande all avvocato Germano Palmieri, nostro esperto, scrivendo (e firmando con nome e cognome) a sapere@giuffre.it (si prega di non accludere allegati al testo del quesito). Selezioneremo i quesiti più interessanti fra quelli pervenuti. Per esigenze di spazio, sono scelte soltanto domande brevi. Le risposte dell'avvocato Palmieri saranno pubblicate ESCLUSIVAMENTE nel prossimo aggiornamento di questa rubrica: non sarà dato seguito a richieste di risposte private. Le lettere anonime o contenenti quesiti che esulano dal diritto condominiale verranno cestinate. Sommario: LOCAZIONE E CONTATORE GAS - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE - MANUTENZIONE SOLAIO - SPESE LEGALI E DISSENSO DALLA LITE - MANSARDA E RISCALDAMENTO - LA SPESA DEL CAPPOTTO - INSTALLAZIONE CASSETTA POSTALE - CADUTA BIANCHERIA E ACCESSO AI CONTATORI - INGLOBAMENTO SOTTOTETTO - COPIA ESTRATTO CONTO - AUMENTO DI CUBATURA E INDENNIZZO - UN CONSIGLIO PER IL TETTO - AUMENTO CUBATURA - INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI - GIARDINO PRIVATO E INFILTRAZIONI - ANCORA SU TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO - INFERRIATE APPROVA DI LADRO - ASCENSORE GUASTO E CONDOMINO DISABILE - AMMINISTRAZIONE - ALLACCIO RETE FOGNARIA CONDOMINIALE - IMPIANTO FOTOVOLTAICO - SPESE ASCENSORE E STUDIO PROFESSIONALE - TENUTA CONTABILITA - TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO - DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA E POSA IN OPERA MATERIALE VIETATO - SOTTOTETTO, MILLESIMI E TRASFORMAZIONE IN ABITAZIONE - ASCENSORE E MILLESIMI - LAVORI CONDOMINIALI E GARANZIA - TENDA E DISTANZA LEGALE - RIPARAZIONE SOTTOBALCONE - APPALTO E DANNI - CONTROLLO CONTO CORRENTE - FIORIERE CONDOMINIALI IN USO A CONDOMINO - LOCAZIONE E SOSTITUZIONE FINESTRE - RIPRISTINO ABBAINO - CONDOMINIO PLURISCALE - DISTANZA CANNA FUMARIA - PIANTE IN CENTRO STORICO - IMMISSIONI E LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - IMMISSIONI RUMOROSE - SOPRAELEVAZIONE E RISCALDAMENTO - ROGITO INCOMPLETO - MILLESIMI E CONTROSOFFITTO - MILLESIMI E ASSEMBLEA - APPROVAZIONE TABELLE MILLESIMALI - EREDITA E PARCHEGGIO - CHIARIMENTO SU AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO - CAUSA PER INFILTRAZIONI DI ACQUA - EDIFICIO DI NUOVA COSTRUZIONE E AUTOCLAVE - RIPARAZIONE DANNO DA INFILTRAZIONI DI ACQUA - SPESA SOSTITUZIONE CALDAIA - MONTAGGIO IMPALCATURA - DISTACCO

RISCALDAMENTO E SPESE - VENDITA E CALDAIA - APPALTATO E SMANTELLAMENTO CANTIERE - DIMISSIONI AMMINISTRATORE - VENDITA EREDITA - DEMOLIZIONE LOCALE CALDAIA - DEMOLIZIONE SOLAIO - BONIFICA TETTO - RISCHIO FURTO - STILLICIDIO - COMPILAZIONE TABELLA MILLESIMALE - ODORI DI CUCINA - SCALE, LASTRICO SOLARE E MILLESIMI - GAZEBO E PASSAGGIO COMUNE - LASTRICO SOLARE E SICUREZZA - PANNELLI FOTOVOLTAICI - APPARTAMENTO UBICATO IN DUE DIVERSI EDIFICI - CHIAVE ED ESTRANEI AL CONDOMINIO - GARAGE INDIVISO - STILLICIDIO E LOCAZIONE - AMIANTO E DISDETTA CONTRATTO DI LOCAZIONE - BALCONE ATTREZZATO - LOCAZIONE E PARCHEGGIO - DIVISORIO BALCONE - VENDITA E SPESE CONDOMINIALI - MOROSITA E SMONTAGGIO PONTEGGIO - FURTO E SOSTITUZIONE PORTA - PALMA INVADENTE - ALLAGAMENTO CUCINA - SPESE E SERVITU - SPESE SUPERCONDOMINIO - CONTATORE ACQUA - INFILTRAZIONI DAL TETTO - UNA SITUAZIONE TORMENTATA - INQUILINO E DANNI - ALBERI INVADENTI - INSTALLAZIONE PORTA - SPURGO FOSSA BIOLOGICA E CONDOMINO RECALCITRANTE - PARCHEGGIO - CANCELLO E CHIAVE - INGRESSO NELLA PROPRIETA ALTRUI E DANNI - ACQUA SPORCA E MARCIAPIEDE - SUPERCONDOMINIO E SPESE - COSTRUTTORE E ASCENSORE - SCAVI E RIPRISTINO SEDE STRADALE - CALDAIA RISCALDAMENTO - ASSEGNAZIONE POSTI AUTO - CONDUTTORE E POSTO AUTO - RISTRUTTURAZIONE FACCIATA - OCCUPAZIONE SUOLO PUBBLICO - SPESE ASCENSORE - CADUTA FIORI E PULIZIA MARCIAPIEDE - AUTO IN ESPOSIZIONE E ASSICURAZIONE RESPONSABILITA CIVILE - VENDITA LOCALE CONDOMINIALE - COIBENTAZIONE TETTO E MILLESIMI - SERVITU E MILLESIMI - VIOLENZA IN CONDOMINIO - CONTATORE E PRIVACY - ESERCIZIO DELLA SERVITU - GAZEBO E DISTANZA LEGALE - SERVITU DI PASSAGGIO E ALLARGAMENTO DEL CANCELLO - UNA TETTOIA INVADENTE - SPOSTAMENTO DELLA SERVITU - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - SPESA REALIZZAZIONE POSTI AUTO - FACCIATA E TUBO DELL ACQUA - FOSSA BIOLOGICA E SERVITU - NEGOZIO E SPESE COMUNI - SUOLO PUBBLICO E TAVOLINI - CANNA FUMARIA E DANNI - PANORAMA ALTERATO - LAVORI URGENTI E NON - INQUILINO TRASCURATO - VIOLAZIONE DEL DIVIETO DI PARCHEGGIO - OCCUPAZIONE PERMANENTE SPAZIO COMUNE - LOCAZIONE E DISDETTA - LOCAZIONE E SPESE CONDOMINIALI - RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE TERRAZZA A LIVELLO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA E PIANO TERRA - OCCUPAZIONE DI IMMOBILE - SERVITU E SPESE - ESTINZIONE DELLA SERVITU - VANO SCALE E IMMISSIONI RUMOROSE - INFILTRAZIONI E ASSICURAZIONE - RINUNCIA AL CONDOMINIO - VIOLAZIONE DI DOMICILIO - VENDITA E VIZI - INFERRIATE E VEDUTA - POZZO E RISTORANTE - QUORUM ASSEMBLEARE - PIANTE SU AREA COMUNE - TRASFORMAZIONE SOTTOTETTO E MODIFICA TABELLE MILLESIMALI - OSTRUZIONE PASSAGGIO - SERVITU E SPESE - DANNI DA ALLAGAMENTO -

ESERCIZIO DELLA SERVITU - LOCAZIONE E PERTINENZE - APPALTO E VIZI DELL OPERA - SUPERCONDOMINIO E DELIBERE - RECESSO CONTRATTO DI LOCAZIONE - LOCAZIONE E IMPIANTO NON A NORMA - LAVORI E CANONE DI LOCAZIONE - ASCENSORE OSCURATO - RIMOZIONE CANNA FUMARIA - ACCESSO DEL LOCATORE ALL IMMOBILE LOCATO - SERVITU E DANNI - INSTALLAZIONE PONTEGGIO - SPESA ASCENSORE DELEGA - INSTALLAZIONE ANTENNA CENTRALIZZATA - DANNI E ASSICURAZIONE - RIMOZIONE AMIANTO - CANNA FUMARIA IN AMIANTO - USO DEL MURO COMUNE - USO DELLA COSA COMUNE - SPESA RIFACIMENTO MURO - CHIUSURA PIANEROTTOLO - SPESA RIPARAZIONE FACCIATA - RISCALDAMENTO BOX - AMMINISTRATORE E DELEGA DELLE FUNZIONI - PROCURA E AMMINISTRATORE - INFILTRAZIONI LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - GATTI INVADENTI - SPESE COMUNI E CONDOMINO RIOTTOSO - TABELLE MILLESIMALI E STATO DI CONSERVAZIONE DELL UNITA IMMOBILIARE - LAVORI CONDOMINIALI E RIMOZIONE GAZEBO - AMMINISTRATORE DIMISSIONARIO E FONDO MANUTENZIONE SOTTOBALCONI - SERVITU E SPESE - VIZI DELL IMMOBILE E MUTUO - COSTRUZIONE TETTO E RIDUZIONE IN PRISTINO - SUPERCONDOMINIO E CENTRALE TERMICA - CHIUSURA CANCELLO - MESSA IN SICUREZZA CORNICIONE - SERVITU - SOSTITUZIONE TOMBINO - INFILTRAZIONI DA LASTRICO SOLARE - BOX AUTO - ANTENNA CENTRALIZZATA - STILLICIDIO - RIPARAZIONE ANTENNA CONDOMINIALE - ASSEGNAZIONE POSTO AUTO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA - LAVORI CALDAIA - DANNI DA INFILTRAZIONI DI LIQUAMI - FRAZIONAMENTO SUPERCONDOMINIO - RISCALDAMENTO E INDEBITO ARRICCHIMENTO - CANNA FUMARIA - ANTENNA CENTRALIZZATA - NUOVA COSTRUZIONE E RISARCIMENTO - CONDOMINO TRASCURATO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA - SPESA CONTATORE - LOCAZIONE E SPESE - SPESA RIFACIMENTO FACCIATA - APERTURA AUTOMATICA BOX - COSTRUZIONE CUCINA - CONTATORI ACQUA - RIMOZIONE CISTERNA - SMALTIMENTO ACQUE - SUPERCONDOMINIO E IRRIGAZIONE - INSTALLAZIONE NUOVA CANNA FUMARIA - INFILTRAZIONI E CONSOLIDAMENTO EDIFICIO - SERVITU E SPESA - AUMENTO CUBATURA - RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO E SPESA - SERVITU - SUPERCONDOMINIO E ILLUMINAZIONE - LOCAZIONE E DISAGI - INFERRIATA - LAVORI STRAORDINARI E MOROSITA - RICOSTRUZIONE MURO - DISSENSO DEL CONDOMINO RISPETTO ALLA LITE - PASSO CARRABILE - AMMINISTRATORE E RAPPRESENTANTE - CONTRATTO DI MANUTENZIONE ASCENSORE - ILLUMINAZIONE E SUPERCONDOMINIO - INFILTRAZIONI DI UMIDITA E ASSICURAZIONE - ABBATTIMENTO ALBERO - SPOSTAMENTO DI POZZETTO FOGNARIO - RIPARAZIONE LASTRICO SOLARE DI USO ESCLUSIVO - IMPUGNAZIONE DELIBERA ASSEMBLEARE - RIMOZIONE AMIANTO - CANCELLO E SERVITU'

Segnaliamo, di Germano Palmieri, il recentissimo Dizionario pratico del condominio, 1232 pagine, Giuffrè Editore: Che la vita di condominio sia fonte di problemi, discussioni e, spesso, anche di liti giudiziarie è cosa risaputa. A volte basta poco, come l uso improprio dell ascensore o di un elettrodomestico, la cattiva custodia di un cane o di un gatto, o le marachelle di un figlio per creare le premesse per una lite. È importante quindi sapere come muoversi in un ambiente che può rivelarsi invivibile o almeno fonte di disagio e preoccupazione. Il volume nasce dalla pluriennale esperienza dell avvocato Germano Palmieri e dal suo costante e intenso dialogo con i lettori del Corriere Economia e Il diritto di tutti. Il sottotitolo - Con repertorio di oltre 2.000 casi concreti risolti dalla legge e dalla giurisprudenza - enfatizza l approccio pratico con cui l autore ha affrontato la materia e il desiderio di fornire indicazioni concrete su come prevenire, per quanto possibile, l insorgere di situazioni conflittuali nei rapporti condominiali. La materia è stata ordinata in ordine alfabetico e suddivisa in voci. Per ciascuna voce sono stati individuati gli interrogativi più frequenti accompagnati dalle relative risposte e completati dalle massime più incisive della Corte di Cassazione e dei giudici di merito. Non mancano accenni ad alcuni reati che possono turbare la vita del condominio. Infine, un completo sistema di rimandi interni permette di passare da una voce all altra e di cogliere le indispensabili correlazioni tra un tema e l altro. LOCAZIONE E CONTATORE GAS Sono residente a Torino con la mia famiglia, in una villetta divisa in 3 appartamenti. L'appartamento è in affitto. La proprietaria abito al piano sotto il mio e suo figlio a quello sopra. Dal momento che presumo, che anni addietro fosse una villetta composta da una sola unità abitativa, la bolletta del gas per il riscaldamento arriva alla signora proprietaria della villetta, che appunto abita sotto di me. In pratica per 3 appartamenti ci sono 2 contatori del gas: uno dedicato al mio appartamento e l'altro dedicato ai loro 2. Ogni qualvolta arriva alla proprietaria la bolletta del gas, la signora scorpora dal totale dei consumi,il consumo che segna il contatore del mio appartamento e mi fa i conteggi. Io vorrei avere la possibilità di avere una bolletta del gas intestata a me in modo da poterla pagare con la domiciliazione bancaria, ma la Signora mi dice che il costo per portare i tubi dalla strada al mio contatore devo sostenerli io, al contrario io sostengo che tali spese siano a carico suo. Mi può dare un consiglio?

F. V. Se il conduttore, all atto della stipulazione del contratto di locazione, ha accettato la lamentata situazione, non può pretendere che sia il locatore a farsi carico della spesa richiesta dall installazione di una nuova tubazione. RIFACIMENTO PAVIMENTAZIONE LASTRICO SOLARE Sono proprietario di un appartamento al terzo piano, in cui si sono verificate forti infiltrazioni d'acqua dalla soprastante terrazza dell'appartamento all'attico. L'assemblea condominiale ha deliberato l'esecuzione dei lavori necessari, con ripartizione delle spese di 2/3 ai condomini e 1/3 al proprietario della terrazza. Il suddetto proprietario, che pure aveva votato a favore dell'esecuzione dei lavori, ora si oppone, in quanto le mattonelle di copertura del lastrico da sostituire reperibili sul mercato, pur essendo identiche per materiale, dimensione, colore e grammatura a quelle esistenti, presentano una differenza cromatica con quelle preesistenti, sottoposte per anni all'azione degli agenti atmosferici. L'integrale, anziché parziale come da delibera, sostituzione del lastrico comporta un aggravio di spesa che la maggioranza dei condomini non intende sostenere, come deliberato in un'ulteriore assemblea straordinaria. Mi chiedo: è possibile eseguire i lavori anche in dissenso del condomino proprietario del lastrico e se costui rifiuta l'ingresso nell'appartamento alla ditta, pure in presenza di una delibera che impone i lavori, è possibile ottenere un provvedimento giudiziale d'urgenza, considerato che l'infiltrazione è di notevoli dimensioni e pregiudica gravemente la situazione igienico-sanitaria dell'appartamento sottostante? G. B. Il proprietario esclusivo del lastrico, avendo votato a favore del rifacimento parziale della pavimentazione, non può opporsi all esecuzione dei conseguenti lavori. Se rifiuta l accesso alla

propria unità immobiliare l amministratore può ricorrere al giudice, se del caso con richiesta di provvedimento di urgenza provando l impellenza dei lavori. MANUTENZIONE SOLAIO Nel soffitto della sala del soggiorno del mio appartamento si è verificata una crepa, definita dal geometra che ha fatto il sopralluogo "tratta del solaio in via di distacco per cui occorre rimuovere il tratto danneggiato e ripristinarlo prevedendo una rete di contenimento". Attualmente sembrerebbe che il pavimento del condomino che abita al piano superiore non presenti problemi. Domanda: a chi competono e in quale misura le spese per la riparazione del danno? Se in futuro nel pavimento del piano superiore dovessero verificarsi cedimenti come verrebbero ripartire le spese? via e-mail L art.1125 c.c. stabilisce che le spese di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. SPESE LEGALI E DISSENSO DALLA LITE Due anni fa ho intentato causa ad un condomino del piano superiore al mio, per via di una percolazione che si trascina da anni, specie nelle giornate piovose. La mia controparte per allungare i tempi ha chiamato in causa il condominio affermando temerariamente che il danno era condominiale. Il condominio si è costituito in giudizio e la causa è a tutt'oggi pendente. Con la presentazione del consuntivo del 2011 l'amministratore addebita quota delle spese legali anche a me, nonostante il giudizio sia ancora pendente ed esso non sia stato chiamato in causa da me. E' giusto che paghi?

M. A. Il lettore avrebbe dovuto dissociarsi dalla delibera con la quale il condominio scelse di costituirsi in giudizio, nelle forme e nel termine di cui all art. 1132 c.c. MANSARDA E RISCALDAMENTO Nella palazzina dove abito sono proprietario di un appartamento al primo piano e ogni anno viene suddiviso il riscaldamento a millesimi. L'edificio ha 3 piani e 4 appartamenti per piano. I 4 appartamenti all'ultimo piano hanno delle mansarde sovrastanti di ampia superfice che una volta erano usate come locali di sgombero ed hanno l'ingresso indipendente. Da parecchi anni i proprietari le hanno ristrutturate e collegate a gli appartamenti con una scala interna in muratura o legno. Ho fatto presente all'amministratore che i millesimi andrebbero suddivisi per la cubatura completa degli appartamenti incluse le mansarde. Alcuni hanno installato radiatori collegati all'impianto centralizzato e altri utilizzano solamente il riscaldamento che sale dall'appartamento (effetto camino). Dopo il terzo anno che l'ho fatto presente all'amministratore mi ha risposto che non sono tenuti al pagamento della metratura delle mansarde. Richiedo in quale modo andrebbe ripartito il riscaldamento e poiché questa settimana sarà sostituita la caldaia se questa spesa straordinaria sarà pagata dai proprietari dell'ultimo piano calcolando la mansarda? Qualora sia esatta la mia teoria adirei per vie legali nei confronti dell'amministratore richiedendo il rimborso degli anni arretrati. M. B Il collegamento, ad opera di un condomino, dell'appartamento con il sovrastante sottotetto, legittima una modifica della tabella millesimale del riscaldamento se questo intervento comporta una diminuzione del rendimento dell'impianto e quindi un aumento di spesa in capo ai condomini. A maggior ragione se il sottotetto viene munito di radiatori collegati all impianto centralizzato. Una volta aggiornata la tabella millesimale si farà luogo, su questa base, alla ripartizione dei costi richiesti dalla sostituzione della caldaia.

LA SPESA DEL CAPPOTTO Abito in un condominio dove sono proprietario di un appartamento sfalsato su due livelli, privo di amministratore. Di comune accordo tra i condomini, si è convenuto che tra qualche mese bisogna rifare i frontalini dei balconi perché, essendosi crepato il cemento, sono usciti i ferri allo scoperto. Il muratore ed il geometra che ho interpellato, per far fare anche io un preventivo quando sono entrati in casa mi hanno fatto notare che le camere da letto, sebbene esposte a sud e ubicate sul piano sfalsato, avevano una diversa temperatura ambientale rispetto al resto della casa e che pertanto era opportuno valutare di fare una camicia termica esterna a dette stanze da letto al fine di evitare condensa, umidità e freddo. Lo stesso problema si è visto che lo ha anche il proprietario dell'appartamento a me sovrastante il quale però, interpellato, ha detto che per mancanza di soldi, a differenza mia, lui non era interessato a risolvere questo problema. I quesiti ora sono questi: Questo lavoro che io intendo fare al mio appartamento rientra nelle spese condominiali oppure sono solo a mia carico? Possono vietare gli altri di farmi fare questo lavoro? La spesa richiesta dalla posa in opera di quello che viene correntemente denominato cappotto grava sul proprietario dell appartamento. Questi può introdurre l innovazione nel rispetto dei limiti previsti dall art. 1102 c.c. Trattandosi d intervento che potrebbe alterare il decoro architettonico dell edificio, è consigliabile sottoporre all assemblea un progetto dell opera. INSTALLAZIONE CASSETTA POSTALE Superattico e cassetta della posta - Superattico di un appartamento acquistato (inizio anni '60) già con bagno. Nel modello (credo n. 55) del catasto il superattico -identificato con numero di interno diverso dall'appartamento sottostante- risulta A/2, nell'atto di vendita come ripostiglio. - I millesimi comprendono appartamento e superattico e non sono separati.

- Superattico condonato nel 2004. - Superattico affittato nel 2009 con regolare contratto di affitto. - Al momento di rinnovare le cassette postali condominiali chiedo una cassetta a parte per l'inquilino del superattico. Alcuni condomini si oppongono ufficialmente perché nelle ripartizioni di condominio non è mai apparso l'interno identificativo del superattico, perché questo non ha un contatore a parte (cosa vera: l'inquilino paga la sua quota secondo un 'contatore' interno) e neppure un citofono. L'esperienza mi insegna che in realtà vorrebbero una revisione dei millesimi anche se la superficie del superattico non è aumentata neppure di un centimetro. Possono opporsi alla mia richiesta di una cassetta postale per il mio inquilino? Se no, come posso difendermi? via e-mail E' possibile includere in un'unica espressione millesimale più appartamenti appartenenti allo stesso proprietario, dal momento che l'art. 72 disp. att. e trans. c.c. non include fra le norme non derogabili da parte del regolamento condominiale quelle riguardanti la ripartizione su base millesimale dei singoli piani o porzioni di piano (Cass. 19/10/1988, n. 5686). Pertanto, se il lettore contribuisce alle spese comuni anche in ragione dei millesimi del superattico, ha il diritto all installazione di una cassetta postale per questa unità immobiliare. Se gli altri condomini si oppongono e il lettore non vuole installare direttamente la cassetta nel rispetto dei limiti di cui al primo comma dell art. 1102 c.c., può rivolgersi al giudice. Quanto alla ventilata modifica dei millesimi, se questi sono stati predisposti prima che il sottotetto venisse trasformato in abitazione, si è nel diritto di pretenderla se l innovazione ha prodotto una notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, come previsto dall'art. 69, n. 2), disp. att. e trans. c.c CADUTA BIANCHERIA E ACCESSO AI CONTATORI Il condominio, privo di amministratore, dove sono proprietario dell'appartamento è formato da 5 appartamenti di cui tre di un solo proprietario. Tale condominio è recintato tutto intorno ed ermeticamente chiuso da un muro condominiale e da ringhiera che delimita lo spazio di circa 4

metri sottostante i balconi di esclusiva proprietà del condomino proprietario dei tre appartamenti. Oltre ad avere sempre problemi sul lato anteriore del condominio perchè lì sono ubicati all'interno della proprietà del condomino maggioritario i contatori dell'acqua e lui si rifiuta sempre di darci la chiave per la lettura degli stessi o la chiusura di essi in caso di rottura di flessibili all'interno dell'appartamento come è già successo ora da un bel po di tempo cominciamo ad avere anche problemi sul lato posteriore dello stesso. Infatti capita, anche se di rado, che nello stendere i panni da asciugare cade giù qualche indumento sullo spazio di esclusiva proprietà di questo condomino maggioritario e, sebbene gli si facciano varie telefonate per recuperare quanto caduto giù, solo dopo vari giorni si decide a far procedere al recupero tanto che il più delle volte anche i suoi stessi inquilini vi rinunciano. Gli si è detto varie volte che se non vuole seccature ci dia la chiave del cancelletto così si può procedere sia alla lettura dei contatori che al recupero della roba caduta ma, come al solito, ci si trova davanti ad un muro di no e bisogna attendere la sua comodità per recuperare ciò che cade. Il motivo dei dinieghi è sempre lo stesso e cioè che lui sulla proprietà sua non ci fa mettere piede a nessuno e che a queste cose dovevamo pensare prima e cioè quando abbiamo comprato casa da lui. Ma è mai possibile che non ci sia un modo per costringerlo ad essere una persona che rispetti anche i diritti degli altri senza dover fare causa? C. R. Il terzo comma dell art. 843 c.c. stabilisce che il proprietario deve permettere l accesso al proprio fondo a chi vuole riprendere la cosa propria che vi si trovi accidentalmente (nel caso di specie biancheria caduta dalle sovrastanti abitazioni). Può impedire l accesso consegnando la cosa. Quanto ai contatori, il primo comma dell art. 1064 c.c. stabilisce che il diritto di servitù comprende tutto ciò che è necessario per usarne (nel caso di specie il diritto di passaggio sul fondo in cui sono ubicati i contatori). Il condomino è pertanto obbligato a mettere gli altri condomini nella condizione di poter accedere ai contatori per la lettura periodica o in occasione di un emergenza. Perdurando l ostracismo del vicino non resta che rivolgersi al giudice. INGLOBAMENTO SOTTOTETTO Ho comprato un piccolo appartamento da ristrutturare in tutto e per tutto compreso il tetto. In occasione di un sopralluogo al tetto ho accertato l esistenza di un monolocale un tempo adibito

ad abitazione di una persona deceduta. Mi sono rivolto agli aventi diritto manifestando la mia disponibilità ad un eventuale acquisto. Non ho mai avuto risposta (tale silenzio scaturisce dalla circostanza che i presunti aventi diritto non hanno rinvenuto alcun titolo a sostegno della proprietà) per cui ho eseguito degli accertamenti presso il catasto urbano ma non ho trovato traccia del monolocale e l addetto mi ha riferito che in caso di dubbia proprietà il vano può essere acquisito dal proprietario dell appartamento sottostante e cioè dal sottoscritto. E vero quanto mi viene riferito o corro il rischio di perdere i lavori che sarò comunque costretto ad eseguire per renderlo abitabile? A. C. Catanzaro L esistenza, o meno, della proprietà del sottotetto in capo ai vicini, va verificata presso l Agenzia del Territorio. Ove si accerti l inesistenza di un proprietario, il sottotetto può considerarsi pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva all'esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento stesso dal caldo, dal freddo e dall'umidità, mediante la creazione di una camera d'aria, non anche quando abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio ecc.); in quest'ultima ipotesi l'appartenenza dev'essere determinata in base al titolo, e in mancanza, poiché il sottotetto non è compreso nel novero delle parti comuni dell'edificio essenziali per la sua esistenza (quali il tetto, i muri maestri, il suolo ecc.) o necessarie all'uso comune, la presunzione di comunione ex art. 1117, n. 1, c.c., si rende applicabile solo quando il sottotetto risulti oggettivamente destinato, anche soltanto in via potenziale, all'uso comune o all'esercizio di un uso comune (Cass. 7/2/1998, n. 1303). COPIA ESTRATTO CONTO In una sua recente risposta al lettore G.A., in cui questi chiedeva cosa fare per poter accedere alle informazioni del conto corrente condominiale, direttamente dalla Banca, Lei ha sostenuto: "L amministratore non è tenuto ad esaudire la richiesta del condomino". Ora apprendo che "L'Arbitrato Bancario Finanziario (ABF), con Decisione n. 814 del 19 aprile 2011, ha riconosciuto il diritto del singolo condomino, senza alcuna autorizzazione né da parte dell'amministratore né da parte dell'assemblea condominiale, di avere informazioni in merito al conto corrente condominiale, da parte della Banca depositaria di detto conto". Questa

"decisione" può essere utilizzata per inoltrare una richiesta simile a quella sottopostale dal succitato lettore? via e-mail La decisione dell Arbitro Bancario Finanziario, che ignoravo, è sicuramente idonea a far sì che il condomino possa pretendere dalla banca - se del caso pagando la relativa commissione - copia dell estratto conto condominiale; in caso di rifiuto, infatti, l istituto di credito verrebbe condannato dall Arbitro a versare alla Banca d Italia un importo a titolo di contributo alle spese di procedura, oltre a rimborsare al condomino le spese del ricorso. Alla luce della suddetta decisione il condomino può pretendere copia dell estratto conto direttamente dall amministratore, una volta che gli sia pervenuto dalla banca, assumendosene il costo e a condizione che l esercizio di tale potere - ha stabilito la Cassazione (sentenza n. 15159 del 29/11/2001) con riferimento ai documenti contabili - non intralci l attività amministrativa e non sia contrario ai principi di correttezza. AUMENTO DI CUBATURA E INDENNIZZO Gradirei sapere se e in quale misura devo indennizzare i comunisti per aumento cubatura del 10% calcolata sulla mia proprietà e non sulla cubatura totale della casa. Se una volta avuto il permesso di costruire un solo comunista può pretendere che io costituisca un condominio. Essendo centro storico il Comune obbliga a far posare ardesia con relativo aumento del 45% della pendenza. M. L. P. Se l aumento di cubatura viene realizzato mediante sopraelevazione, il condomino che vi fa luogo è tenuto a pagare agli altri condomini la relativa indennità, come previsto dal quarto comma dell art. 1127 c.c. Se invece l aumento di cubatura non comporta sopraelevazione ma soltanto alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano, si

può procedere a modifica della tabella millesimale, come previsto dall art. 69, n. 2), c.c. L aumento di cubatura, in quanto intervenuto nello stesso corpo di fabbrica, non comporta la costituzione di un nuovo condominio. UN CONSIGLIO PER IL TETTO Il nostro tetto ha quasi 60 anni, comignoli in pessime condizioni e qualche leggera infiltrazione (abbiamo posto delle bacinelle nei punti a rischio). L'amministratore dice che non è da rifare, al massimo c'è da cambiare qualche tegola ma noi vorremmo avere il consulto anche di qualcun altro: a chi potremmo rivolgerci per avere un consulto legale? Ad un tecnico del Comune? M. B. Il problema non va sottoposto a un avvocato ma a un ingegnere o a un geometra designato dall assemblea dei condomini, che all esito di un sopralluogo dirà qual è il tipo d intervento consigliato. AUMENTO CUBATURA Ci troviamo in un fabbricato dove l' U.I. dell'ultimo piano ha il terrazzo di uso esclusivo che ovviamente fa da copertura alle altre U.I.. Usufruendo del piano casa, sottopone all'assemblea un progetto di ampliamento con lo scopo di acquisire nuova cubatura, realizzando quindi opere di una certa consistenza, da fissare alla struttura in c.a. del fabbricato, alterando il decoro architettonico, eccetera. domanda: è considerata un'innovazione? Ci vuole il voto unanime dell'assemblea? Degli intervenuti o servono proprio i 1000/1000? I. F.

Se, come scrive il lettore, le opere che il condomino vuole realizzare sono tali da alterare il decoro architettonico dell edificio (ma la circostanza potrà essere accertata solo dal giudice), siamo in presenza non solo di un innovazione, ma di un innovazione vietata dal secondo comma dell art. 1120 c.c. Partendo dal presupposto che l innovazione alteri il decoro architettonico del fabbricato, la sua realizzazione richiede il consenso di tutti i partecipanti al condominio. INSTALLAZIONE PANNELLI FOTOVOLTAICI In un condominio di 14 condomini, durante una assemblea avente per oggetto l'impianto fotovoltaico, nessuno dei preventivi presentati ha riportato la maggioranza necessaria per la sua approvazione. Dopo alcuni giorni un gruppo di 5 condomini vorrebbe autonomamente installare il predetto impianto a proprie spese senza coinvolgere nuovamente l'assemblea condominiale già pronunciatasi in modo sfavorevole. Se questo è possibile, quale è la prassi da seguire per eseguire l'opera legalmente? E' necessario il consenso di tutti gli altri condomini? A. A. L'installazione, da parte di uno o più condomini, di pannelli fotovoltaici - magari dalle dimensioni ingombranti- sulla copertura dell'edificio, riduce la possibilità di utilizzazzo della cosa comune da parte degli altri condomini (App. Salerno 13/5/1983). Anche nel caso di dimensioni normali, però, si tratta di verificare se i pannelli possano alterare il decoro architettonico dell'edificio, per cui è consigliabile acquisire l autorizzazione degli altri condomini. GIARDINO PRIVATO E INFILTRAZIONI Sono un proprietario e amministratore pro-tempore di un condominio di dieci inquilini e otto box, l appartamento a piano terra comprende a uso proprio un giardino di circa 350 mq che circonda una metà dello stabile; da detto giardino le eccessive piogge ed eventuali innaffiamenti estivi provocano infiltrazione nell intercapedine disperdendosi nel vespaio

creando umidità al pavimento e ai muri di tutti i box. Eventuali lavori di convogliamento di dette acque, come vanno ripartite le spese? e i danni subiti ai box? M. L. Se il danno è stato provocato dalla pioggia caduta sul terreno di proprietà di un condomino, questi non può essere chiamato a risponderne, trattandosi di evento naturale, a meno che non abbia realizzato opere che incanalano le acque meteoriche verso l intercapedine del fabbricato. Ne risponderà pertanto il condominio, trattandosi di danno proveniente da una parte comune dell edificio, qual è l intercapedine se i titoli di acquisto non dispongono diversamente. Se invece si prova che il danno è stato causato in tutto o in parte dall irrigazione del giardino, il proprietario di questo dovrà risponderne in proporzione. La spesa richiesta da una sistemazione dei luoghi tale da evitare il ripetersi dell inconveniente grava sui condomini interessati al fenomeno, in proporzione ai millesimi di proprietà salvo diverso accordo. ANCORA SU TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO Ho letto con molto interesse la sua risposta e sono andato anche a leggere la sentenza della cassazione del 01/08/2002 n. 11411. Da essa si evince chiaramente che c'è una lesione di diritto di servitù nel non poter chiudere liberamente, quando se ne ha bisogno, l'acqua perché chi ha apposto il cancello in modo arbitrario non ha consegnato la chiave dello stesso agli altri condomini e ne ha l'intenzione di farlo. Ma si rimane perplessi perché se ho capito bene si afferma che chi ha la maggioranza millesimale può tranquillamente, per accedere ad suo esclusivo spazio di 25 metri quadrati ed usufruirne solo lui, abbattere un muro di recinzione condominiale e quindi di proprietà anche di altri condomini senza dover chiedere il permesso ed il consenso a nessuno. Questo non comporta che uno solo, per poter usufruire al meglio di una sua proprietà, ingloba nella sua esclusiva proprietà una parte di muro condominiale impedendo ad altri condomini e comproprietari di poterne usufruire e di spogliarli di un loro diritto di proprietà? C. R.

Premesso che la sostituzione di una parte del muro condominiale con un cancello di accesso alla proprietà esclusiva dovrebbe indurre anche il più temerario dei condomini ad assicurarsi il preventivo beneplacito dell assemblea, la sentenza richiamata dal lettore stabilisce fra l altro che questo tipo d intervento non deve pregiudicare né il decoro architettonico dell edificio né i diritti degli altri condomini. INFERRIATE APPROVA DI LADRO Abito al secondo piano di un condominio dove, a discrezione dei singoli condomini, per proteggersi dai furti si è provveduto a montare delle inferriate esterne sugli infissi. Un condomino però senza che la cosa fosse discussa in assemblea, poiché ha subito un tentativo di furto, ha pensato bene di montare una griglia a quadratini piccoli che partendo dal davanzale del suo balcone arriva fin sotto al mio, creando una sorta di "prigione" che oltre a causare un danno al decoro architettonico dello stabile, ha sensibilmente minato la sicurezza della mia casa perché in sostanza è una sorta di scaletta mediante la quale eventuali malintenzionati potrebbero arrampicarsi per violare la mia proprietà. Vorrei chiederle se è possibile fargli togliere la griglia che ha installato ed obbligarlo ad adeguarsi alle tipologia delle inferriate installate dagli altri condomini. P. T. Il condomino ha tutto il diritto di esigere la modifica delle inferriate galeotte, se del caso chiedendo al giudice un provvedimento di urgenza. ASCENSORE GUASTO E CONDOMINO DISABILE Abito in affitto al quarto piano di un condominio di recente costruzione (dieci anni). Da 5 giorni l'ascensore è fermo per lavori di straordinaria amministrazione. Purtroppo per una coxartrosi bilaterale alle anche (dovrò operarmi entro l'anno), ho estrema difficoltà a fare in salita i 94 scalini che mi separano dal piano terra, soprattutto con la borsa della spesa (ho 62 anni e vivo solo). Ho contattato il proprietario dell'appartamento ed anche l'amministratore che mi ha purtroppo confermato che la ditta a cui è stata affidata la manutenzione dell'ascensore non è stata in grado, dopo 2 gg di interventi, di riparare il guasto, per cui si è rivolta alla ditta

costruttrice (olandese) che manderà un tecnico; nonostante i vari solleciti(dei condomini) neanche ieri si è visto alcun tecnico...; l'amministratore se le è cavata dicendo che solleciterà... Perdurando la situazione (in seguito si dovrà aspettare il pezzo di ricambio dall'estero...) chiedo gentilmente se potrei richiedere i danni per il perdurare dell'estremo disagio al proprietario e/o all'amministratore come responsabilità nella scelta del manutentore e mancanza di tempestività nell'intervento così vitale per alcuni condomini. G. C. Se il condomino prova la negligenza dell amministratore e/o del locatore nel risolvere il lamentato inconveniente può esigere il risarcimento del danno. AMMINISTRAZIONE Nei resoconti economici del mio condominio, l'amministratore, sotto la voce "Addebiti personali", ad alcuni condomini, espone spese quali: invio raccomandata per assemblea, per verbale, per insoluti MAV (quando alcuni di loro hanno chiesto esplicitamente di non inviare le MAV in quanto pagano solo con bonifico bancario), ecc. E questo avviene da diversi anni. Gradirei conoscere se tale voce può essere discussa e approvata dall'assemblea condominiale, o non rientri "nei diritti" individuali" sui quali l'assemblea non ha competenza (Cass. n. 4806 del 7-3-2005) e, pertanto, tali delibere sono nulle e impugnabili in ogni tempo. via e-mail Il criterio di specificare, condomino per condomino, anche la spesa occorrente all invio della raccomandata contenente l avviso di convocazione dell assemblea è sicuramente corretto, dal momento che questa formalità potrebbe essere richiesta solo per i condomini che non abitano nell edificio, potendo gli altri essere convocati per vie brevi, facendo loro firmare e datare l avviso di convocazione. Il condomino i cui inviti sono caduti nel vuoto può chiedere all amministratore d inserire all ordine del giorno della prossima assemblea una voce riguardante l approvazione delle modalità di riscossione dei contributi condominiali.

ALLACCIO RETE FOGNARIA CONDOMINIALE Sono proprietario di un appartamento facente parte di uno stabile di 4 appartamenti più 2 fondi commerciali. Circa 10 anni fa, prima che io diventassi proprietario di uno dei 4 appartamenti, il condominio (che non ha amministratore ma è gestito da noi stessi) si allacciò alla rete fognaria comunale. A quel tempo i proprietari dei fondi non vollero partecipare (non avendo né bagni né cucine) alla spesa per l'allaccio. In questi giorni però uno di questi fondi è oggetto di ristrutturazione la quale prevede 2 bagni che dovranno ovviamente essere allacciati. Visti i rapporti ottimi che vi sono tra noi proprietari degli appartamenti e la proprietaria del fondo vogliamo ovviamente dare l'assenso a questo nuovo allaccio previo pagamento della quota rivalutata nel tempo che sarebbe spettata se avessero partecipato all'epoca dell'allaccio. Al tempo stesso, e qui il nocciolo della questione, noi proprietari degli appartamenti vogliamo cautelarci da possibili inconvenienti che possano essere causati dall'allaccio ulteriore di nuove utenze infatti può essere ma è da verificare che la rete fognaria condominiale sia stata dimensionata solo per 4 appartamenti senza tener conto dei fondi. La nostra idea è quella di dare l'assenso ma facendo sottoscrivere alla proprietaria del fondo un documento nel quale è scritto che laddove problemi dovessero sorgere a causa di questo nuovo allaccio essi dovranno essere risolti (anche dal punto di vista economico) dalla proprietaria del fondo stesso. E' una buona idea? Inoltre che documentazione (tipo certificazione di buona esecuzione del nuovo allaccio) possiamo pretendere dalla proprietaria del fondo? A. F. L idea di farsi rilasciare la dichiarazione dal condomino che vorrebbe allacciare la propria unità immobiliare all impianto comune è sicuramente buona. Prima, però, è opportuno far verificare da un tecnico di comprovata professionalità se l impianto è in grado di smaltire gli ulteriori liquami; in difetto, infatti, sarebbe troppo rischioso accordare l allaccio, sia pure in presenza della garanzia; garanzia che non potrebbe comunque evitare i fastidi di un guasto. IMPIANTO FOTOVOLTAICO

In un condominio di 15 condomini si deve realizzare un impianto fotovoltaico sul tetto. Spesa prevista 16.000 euro. Possono uno o due condomini rifiutarsi di partecipare alla spesa motivandole con precarie situazioni di lavoro? L'amministratore come deve comportarsi? A. A. Se l innovazione è riguardabile come gravosa o voluttuaria rispetto alle caratteristiche dell edificio, ed è suscettibile di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati dal contribuire alla spesa, ai sensi del primo comma dell art. 1121 c.c. Se l utilizzazione separata non è possibile precisa il secondo comma di questo articolol innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l ha deliberata o accettata non intenda farsi integrale carico della spesa. SPESE ASCENSORE E STUDIO PROFESSIONALE Un condomino ha acquistato un miniappartamento adiacente a quello proprio, trasformandolo in studio di fisioterapia. Da questa attività ne è derivato un via vai di clienti notevole che utilizza l'ascensore del Condominio. A questo punto può l'assemblea chiedere al titolare dello studio una maggiore partecipazione alle spese condominiali con particolare riguardo all'ascensore e pulizia scale? In caso negativo può applicare una serratura o gettoniera all'ascensore? Poiché sorgono anche dei dubbi sulla regolarità dell'apertura di detto studio, l'amministratore è legittimato a svolgere indagini presso le autorità competenti? Il regolamento condominiale contrattuale non contiene alcun divieto in merito. A. A. L assemblea non può imporre al condomino che sia titolare di uno studio professionale una maggiorazione per l uso più intenso delle scale e dell ascensore a causa della clientela: la

ripartizione delle spese su base millesimale, infatti, prescinde dall uso effettivo ma considera l uso potenziale. Quanto all introduzione della chiave o della gettoniera, l assemblea può deliberarla con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000 (un terzo dei partecipanti al condominio in rappresentanza di almeno 334/1.000 in seconda convocazione). La regolarità, o meno, dello studio professionale, può essere verificata presso le competenti autorità. TENUTA CONTABILITA Ho chiesto all'amministratore del mio condominio di poter prendere visione del "libro di contabilità di cassa", mi ha risposto che non esiste, che tutte le operazioni in entrata e in uscita vengono registrate tramite il conto corrente condominiale. A me risulta che l'amministratore sia obbligato a tenere registri delle scritture contabili, derivante dal 6 comma dell'art. 1 D.L. 10-7-1982, n. 429 convertito con modifiche nella L. 7-8-1982, n. 516 e succ. mod. - o mi sbaglio? Del "Modello tipo di bilancio condominiale" concordato tra le maggiori associazioni dei consumatori e le maggiori organizzazioni degli amministratori condominiali, siglato il 4-7-2007, viene presentato il solo "conto economico", senza la "relazione dell'amministratore", "situazione di cassa", "situazione patrimoniale". Tale comportamento è lecito e, in caso contrario, quali interventi è opportuno prendere? Tenuto presente che agli altri condomini di tutto ciò non importa nulla. via mail L amministratore è obbligato alla tenuta dei registri e delle scritture contabili prescritti dal sesto comma dell art. 1 D.L. 10/7/1982, n. 429, convertito con modifiche nella L. 7/8/1982, n. 516, e successive modifiche, quando gestisca abitualmente più condomìni con retribuzione periodica stabilita e/o impiego di mezzi organizzati (Cass. 10/3/1999). Negli altri casi non sono previste particolari modalità di tenuta della contabilità condominiale, l importante essendo che i condomini vengano messi in grado di verificare con chiarezza entrate e uscite, con le relative

causali, e la quota da ciascuno dovuta. Se l amministratore, pur tenuto ad attenersi alle norme di cui sopra, non si adegua, il condomino può chiedere che il problema venga messo all ordine del giorno della prossima assemblea. Se questa non delibera favorevolmente non rimane che rivolgersi al giudice. TRASFERIMENTO SERVITU E CANCELLO Nel condominio dove abito i lavori sono iniziati nel 1984 e sono terminati nel 1987. Detto condominio, formato di soli 5 appartamenti, è privo, da quasi un anno, di amministratore (dimissionario: dimissioni accettate con regolare verbale della maggioranza dell'assemblea). Il giorno dopo l'epifania, essendosi rotto un tubo dell'acqua all'interno del mio appartamento sono riuscito a far venire subito un mio amico idraulico per procedere alla riparazione. Abbiamo avuto, però un grosso problema ed è il seguente: poichè i contatori dell'acqua sono ubicati nella proprietà privata tutta recintata e chiusa di un condomino che ha la maggioranza dei millesimi e non ha mai voluto dare la chiave del cancello, avendogli telefonato e non ricevendo risposta perchè fuori per ferie, come abbiamo saputo dopo, essendo urgente la cosa sono stato costretto a scavalcare e con una certa difficoltà la recinzione per chiudere la chiave generale subito dopo il mio contatore. Durante il lavoro l'idraulico si è accorto che attraverso la parete divisoria del mio appartamento passano anche altri due tubi, di plastica dura neppure di rame, che portano l'acqua ai due appartamenti a me sovrastanti e di proprietà del signore che ha la maggioranza dei millesimi. A questo punto mi faceva notare l'idraulico che se dovesse succedere un problema, come quello che si è verificato a me, il danno per la mia abitazione sarebbe grosso per rompere di nuovo e trovare la perdita, per cui mi consigliava di convincere, il proprietario dei due appartamenti sovrastanti, a far passare dette tubazioni all'esterno del palazzo come si fa di prassi e per sicurezza in tutti i condomini. Ne ho parlato ma lo stesso mi ha risposto picche dicendo che non aveva intenzione di spendere soldi. Finito il lavoro mi è toccato riscavalcare la recinzione per andare a riaprire la chiave generale dell'acqua del mio appartamento ma, nello scavalcare, mi sono fatto male perchè questo signore senza chiedere il permesso a nessuno, quando eravamo assenti gli altri due proprietari del condominio, ha abbattuto una parte di muro di recinzione condominiale vi ha messo un cancello scorrevole di 3 metri con regolare chiave e vi ha parcheggiato una macchina in uno spazio di sua proprietà sottostante il balcone del piano rialzato che è alto da terra metri 1,90. Forse spera, perchè esasperati, di ricomprare ciò che ci ha venduto 25 anni fa. Cosa si può fare per farlo ragionare ed ovviare a tutti questi inconvenienti?

via mail Il vicino non può essere obbligato a spostare i tubi dell acqua ma è tenuto a risarcire i danni derivanti da una loro eventuale rottura. Quanto all installazione del cancello nel muro comune, questo tipo d intervento dà luogo ad un uso più intenso della cosa comune, consentito ai sensi del combinato disposto degli artt. 1102, primo comma, e 1139 c.c. Esso, però, per essere considerato legittimo non deve pregiudicare la statica e il decoro architettonico dell edificio, né ledere i diritti degli altri condomini (Cass. 1/8/2002, n. 11411). DANNI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA E POSA IN OPERA MATERIALE VIETATO Sul tetto condominiale i consiglieri e la maggioranza dei condomini, con il benestare dell'amministratore, hanno deliberato la stesura di guaine bituminose e materiali abusivi contro il regolamento edilizio del comune di Genova, malgrado io mi sia dissociata ed abbia verbalizzato che questi interventi siano fuorilegge. Poiché anche dopo a seguito di questo intervento è continuato a piovermi dentro casa, io abito all'ultimo piano, soprattutto ho avuto danni durante l'ultima alluvione del 2011, ho chiesto al comune se questo lavoro sia stato da loro approvato in quanto l'amministratore insisteva che lo fanno tutti per risparmiare, senza tenere conto del regolamento edilizio. Il comune mi ha risposto dicendo che il lavoro è abusivo, non è stato da loro autorizzato e che intimeranno la rimozione del materiale abusivo con sanzioni ripetitive fino a quando il materiale non sarà rimosso. Io ho fatto la segnalazione al comune per tutelarmi considerato che da anni il mio appartamento è danneggiato da infiltrazioni e che i condomini non hanno ancora rimborsato tutti i danni, rimandando sempre ad altra data la discussione del rimborso, ma chiedo: visto che tutti erano a conoscenza che si trattava di materiali abusivi, ed hanno ugualmente voluto eseguire gli interventi contro legge, le multe chi le paga? Mi sono dissociata con una raccomandata spedita all'amministratore prima che gli interventi venissero eseguiti, chiedendo di intervenire impiegando ardesia, unico materiale conforme alle leggi e caratteristica dei tetti genovesi. E' giusto che oltre ai notevoli danni e disturbo da me subiti, adesso per colpa degli altri devo pagare anche le multe del comune? Per il risarcimento dei danni da me subiti, cosa devo fare per fare? Un soffitto ha delle grosse venature perché pioveva a catinelle e temo che ci possano essere cedimenti se non si interviene urgentemente. L. M.

Il condomino che si sia tempestivamente e formalmente dissociato dalla posa in opera del materiale vietato, e che venga obbligato dal Comune a pagare la propria quota di sanzione, può rivalersi nei confronti del condominio. Quanto ai danni provocati dalle infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare condominiale, il condomino può chiamare in causa il condominio in persona dell amministratore, avendo cura di verificare preventivamente che il diritto non si sia prescritto (cinque anni dal giorno in cui il fatto si è verificato). SOTTOTETTO, MILLESIMI E TRASFORMAZIONE IN ABITAZIONE Sarei grato di ricevere delle informazioni circa i limiti dell'esercizio professionale di un geometra, in particolare se gli è consentito, variare la classificazione di un immobile da sottotetto praticabile (C2) in appartamento senza che sia stata rilasciata, ne richiesta, alcuna certificazione abilitativa che ne vari l uso. Il geometra al quale è stato dato l incarico di redigere le tabelle millesimali ha classificato tre dei quattro sottotetti (C2), che costituiscono il quinto piano dello stabile, in appartamenti, uno è stato classificato soffitta, pur avendo tutti i sottotetti le medesime caratteristiche strutturali. A detta del professionista, tale variazione è avvenuta per aver visto mobili sistemati in maniera decorosa e non accatastati, presupponendo un uso diverso da quello reale. Sono proprietario di un sottotetto, al quale si può accedere dallo stesso appartamento oltre che dall esterno in quanto munito di un ingresso indipendente al piano superiore. Il mio sottotetto ha un altezza minima mt. 0.70, l altezza massima mt. 3.25, per cui l altezza media di mt. 1.975. Vorrei a questo punto porre la domanda: per poter ottenere la certificazione abilitativa che trasformi il sottotetto in appartamento non è necessario che l altezza media sia di almeno mt 2.70? Il professionista, al quale è stato dato mandato di rifare le tabelle millesimali, ha inoltre fatto, per così dire sparire, un unità immobiliare. Infatti, per quanto riguarda quello di mia proprietà è stato considerato appartamento ed è diventata un unica unità immobiliare con il mio appartamento sottostante. Nel calcolo della superficie virtuale sono state considerate le parti con altezza inferiore a mt. 1,60 come se avessero un altezza fruibile di mt. 2.70. La giustificazione del professionista in questione è stata che lui poteva cambiare la classificazione in base a ciò che vedeva di persona. Inoltre le tabelle da Lui elaborate mancano di quel principio di trasparenza indispensabile nei confronti di coloro che le hanno conferito l incarico, in quanto non vengono indicati i coefficienti applicati, ne la normativa di riferimento e tantomeno la specifica dei parametri usati per i singoli vani.credo che la trasparenza sia di fondamentale importanza. Non so quale legge possa attribuire ad un professionista simili competenze e tale discrezionalità. Ora le domande per le quali mi sarebbe cosa gradita avere una risposta sono: