Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 ANCONA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 1 1 Tavola 1 Numero di compravendite di immobili residenziali e non residenziali nel periodo -11: alcuni dati di sintesi Indicatori Residenziale Non residenziale (1) Numero di compravendite nel 11 1.11 153 Numero medio annuo di compravendite nel corso degli anni Duemila 1. 17 di cui: nel periodo - 1.1 19 nel periodo 5-7 1.31 nel periodo -11 1.117 15 Numero massimo di compravendite nel corso degli anni Duemila 1.35 (nel ) 3 (nel ) Numero minimo di compravendite nel corso degli anni Duemila 1.79 (nel 9) 133 (nel 9) (1) Uffici, negozi, laboratori e centri commerciali, capannoni industriali e industrie Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia del Territorio Figura 1 Evoluzione dei prezzi medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni annuali) 1,,,,,, -, -, 3 5 7 9 1 11 1 Abitazioni Uffici Negozi Prosegue, anzi si aggrava, la crisi del mercato immobiliare dorico. Nonostante un evidente riduzione dei valori nel 11, che lascia presagire una nuova fase di revisione dei comportamenti price resistance da parte degli operatori, permangono le criticità dovute a una persistente debolezza della domanda, sia nel comparto residenziale che in quello corporate, e a un graduale aumento della mole d offerta che, nell attuale stato di sostanziale illiquidità, ripropone i problemi irrisolti dell assorbimento dello stock esistente e della capacità di intercettare alcuni flussi d investimento. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 13
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 Al progressivo aumento dell offerta, su tutti i comparti, corrisponde una fragilità della domanda riconducibile sul versante residenziale a un deterioramento delle condizioni economiche delle famiglie e a un peggioramento del saldo migratorio complessivo per la città e, su quello corporate, a crescenti fenomeni di disinvestimento. In assenza di una politica strategica per lo sviluppo della città di, non si intravvedono nel medio termine quei fattori di dinamicità capaci di riattivare la domanda e di ricreare le condizioni per la ripartenza del compravenduto. Specie sul mercato abitativo tiene parzialmente il segmento della locazione, mentre risulta più penalizzato quello delle compravendite. Nel corso dell ultimo anno il numero di transazioni, normalizzato alla quota compravenduta, è calato del,. Se nelle zone centrali (Rione Adriatico e Borgo Rodi) o considerate più pregiate (Passetto e Pietra La Croce) continuano a tenere le vendite sia pur con tempistiche allungate a -7 mesi, nelle altre aree della città l inaccessibilità delle famiglie al comparto della compravendita può essere spiegata da alcuni fattori di debolezza congiunturale. Da un lato, quasi 9 famiglie su 1 sono costrette ad accendere un mutuo per l acquisto di un abitazione, ma tale dinamica deve fare i conti con i recenti comportamenti selettivi attuati dalle banche e le conseguenti condizioni di inasprimento. Dall altro lato, la città risulta essere particolarmente accogliente, ma non attraente nei confronti delle professionalità ad alto valore aggiunto. Da evidenziare, ad esempio, come oltre il 1 di potenziale domanda abitativa provenga dalla popolazione straniera, generalmente caratterizzata da un più alto fabbisogno abitativo e da una più accentuata difficoltà nella sostenibilità dei costi d ingresso al settore. Incrociando i tempi medi di vendita e gli sconti si può notare come il mercato delle abitazioni della città dorica abbia sofferto nell ultimo anno di un peggioramento nella liquidità del settore immobiliare, che non lascia spazio a giudizi incoraggianti per i prossimi mesi. Figura Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi () 1, 9,, 7,, 5,, 3 5 7 9 1 11 1 Abitazioni Uffici Negozi 1 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 Anche nel comparto corporate, l allungarsi dei tempi di vendita, associato a uno straordinario aumento dello sconto tra prezzo effettivo e prezzo richiesto, descrive bene un mercato complessivamente statico e illiquido. A confermare una sfavorevole dinamica transattiva sono i dati dell Agenzia del Territorio. Riguardo al settore non residenziale nel suo complesso, le compravendite medie nel periodo -11 sono state la metà di quelle concluse mediamente nel periodo pre-crisi (5-7). Poiché il trend negativo ha caratterizzato sia i valori in acquisto che in locazione, la redditività media lorda, in linea con i valori medi delle altre città intermedie monitorate, resta stabile rispetto allo scorso anno. Difficile fare pronostici in uno scenario di recessione, ma nelle previsioni degli operatori interpellati prevalgono i giudizi volti alla stabilità, che per la città di significherebbe un ulteriore deterioramento del mercato residenziale, commerciale e direzionale, sia sul lato della compravendita che su quello della locazione. Le preoccupazioni non vengono solo da una domanda debole e in continua flessione, a fronte di un offerta addirittura in crescita, quanto dall assenza di un piano di programmazione per lo sviluppo urbano più coerente con le tendenze economiche, che continuano a segnalare delle pesanti perdite sul settore manifatturiero e un mancato slancio del terziario avanzato. Mercato delle abitazioni Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) Tavola Zone ABITAZIONI NUOVE ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione () Centro 3.35 -,. -1,1 1 -,5, Periferia.33-3,3 1.75-3, 79-3,3,5 Media ponderata.59 -,3 1.95 -,7-3,,5 Figura 3 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 7 5 3 1 3 5 7 9 1 11 1 5,1,5, 3,3 Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo () 1 1 1 1 3 5 7 9 1 11 1 Nomisma 15
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 - Il mercato immobiliare dorico risulta essere caratterizzato da un progressivo aumento dell offerta in vendita a cui però corrisponde una domanda atrofizzata, sul lato delle famiglie, dal perdurare delle difficoltà economiche e, su quello delle imprese, dalla scarsa forza attrattiva della città. Solo il versante locativo registra una maggiore dinamicità sia sulla domanda che sull offerta, nonostante le criticità mostrate negli anni scorsi. - In relazione a uno scenario di perdurante debolezza, l ulteriore peggioramento di carattere congiunturale, che per molti versi caratterizza più il settore delle compravendite rispetto a quello locativo, evidenzia la preoccupazione che in assenza di una chiara strategia di rifunzionalizzazione urbana è pressoché velleitario ipotizzare un tempo di ritorno dei valori sugli stessi livelli pre-crisi. - Nel corso del 11, la flessione dei prezzi delle nuove abitazioni è risultata pari a -,3 su base annua (-,7 per quelle usate), accentuando la riduzione segnata mediamente dalle 13 città del campione nazionale (-1,9), ma soprattutto segnalando ancora una volta una divergenza nelle dinamiche delle quotazioni centrali (-,) e periferiche (-3,3). Tavola 3 Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 11) Caratteristiche Media 13 città intermedie Provenienza geografica della domanda di acquisto dell'abitazione () Italiana 1,1 9, Comunitaria,7,1 Extracomunitaria 1,1 5, Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa 5,,1 Sostituzione 13, 3, Seconda casa (per uso familiare o per vacanza) 7,3, Investimento 1,1 13, Tipologia di abitazione acquistata () Nuova o completamente ristrutturata 3,3 31,5 Usata 5,7,5 Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite,3 3,5 Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione) 7,9, Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero 5,,3 Transitorio,7 1,3 Canone concordato,3,9 Comodato d'uso,,5 - Se nelle zone centrali (Rione Adriatico e Borgo Rodi) o considerate più pregiate (Passetto e Pietra La Croce) continuano a tenere le vendite sia pur con tempistiche allungate, nelle altre zone della città, a fronte di una progressiva 1 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 riduzione della domanda, il calo dei prezzi associato a un livello di sconto elevato, se confrontato con le altre città del panel potrebbe costituire il presagio dell abbandono del comportamento price resistance da parte degli operatori, oltre che l auspicio di una nuova fase di adattamento nei confronti delle reali esigenze di famiglie e imprese. - L allungarsi dei tempi di vendita a, mesi, un livello record per la città, descrive bene un mercato complessivamente statico sul versante delle compravendite, con forti problemi di illiquidità. Sul versante locativo la situazione è meno drammatica, nonostante l allungamento delle tempistiche (,7 mesi per le abitazioni nuove, 3,3 mesi per le usate) raggiunga anche in questo caso dei livelli mai toccati negli anni scorsi. - Resta sostanzialmente stabile, invece, lo sconto tra prezzo richiesto e prezzo effettivo. Se per il residenziale nuovo o ristrutturato il dato è risultato pari al 9,3, per il mercato dell usato tale divario si è attestato al 1,3, posizionandosi al di sopra della media del campione esaminato (13,3). Una dinamica che riflette il disallineamento tra le attese dell offerta (caratterizzata da crescenti fenomeni di disinvestimento) e la domanda (che nell,3 dei casi deve accendere un mutuo per acquistare un abitazione). - I canoni di locazione fanno registrare nel 11 una contrazione del 3, rispetto all anno precedente. Una variazione tutto sommato contenuta se paragonata al -7, del, ma che segna il dato peggiore (insieme a Verona) tra le 13 città intermedie del campione nazionale. A spiegare il dato, da un lato il maggiore ricorso al canone concordato,3 dei nuovi contratti, secondo gli agenti intervistati e dall altro un quadro di difficoltà economica nei confronti del quale i proprietari hanno reagito ritoccando verso il basso i canoni pur di avere inquilini referenziati. - Ancora stabilità, invece, per i rendimenti lordi da locazione che si attestano sul,5, contro il,9 della media nazionale, ma è da sottolineare come solo Modena e Salerno presentino un rendimento più basso della città di. - Per il 1 si prevede una riduzione dell attività transattiva, a fronte di una sostanziale stabilità dei prezzi. Anche sulle previsioni la situazione è migliore sul versante locativo. Mercato degli uffici Zone Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione () Centro.3-1,1 1-1,9, Periferia terziaria.5-3,3 1 -,,5 Periferia 1.75 -,9 79-1,, Media ponderata. -,7 9-1,5,5 Nomisma 17
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 Figura 5 Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 7, 5, 1,5 3 5 7 9 1 11 1 7, Figura Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () 15 1 13 1 11 1 9 3 5 7 9 1 11 1 - L incremento dell offerta, particolarmente accentuato nel 11, e la contrazione della domanda di uffici, sia in compravendita che in locazione, aggravano una difficoltà strutturale di assorbimento dello stock esistente rivolto soprattutto a quel settore del terziario avanzato ancora non decollato in città, nonostante proclami e attese. - Non emergono nel 11 dei segnali di recupero dell attività transattiva del comparto direzionale, che continua a restare sottile e illiquido. Lo sconto medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo si è portato al 1,5 (rispetto al 1,5 dell anno precedente), mentre i tempi medi di vendita sono arrivati a livelli record (1,5 mesi, addirittura 3 mesi e mezzo in più rispetto alla precedente rilevazione). - I prezzi di compravendita scendono del,7 su base annua, registrando una tendenza lievemente peggiore rispetto al dato medio delle altre 13 città di riferimento monitorate (-,3), mentre i canoni rallentano la tendenza negativa (-1,5) rispetto allo scorso anno (-,1) ed anche rispetto al dato nazionale del settore locativo degli uffici (-,). - Per il terzo anno consecutivo, invece, restano stabili i rendimenti lordi al,5, senza significative differenze tra le varie zone della città, posizionandosi leggermente al di sotto del dato medio del campione di città monitorate (,7). - Nelle previsioni degli operatori interpellati per i prossimi mesi non ci sono spazi per ottimismi o inversioni di tendenze. Prevalgono i giudizi volti alla stabilità, che per la città di significherebbe un ulteriore deterioramento del mercato direzionale, sia sul lato della compravendita che su quello della locazione. 1 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 Mercato dei negozi Zone Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 5 Rendimenti da locazione () Centro.1-1,7 37 -,9,5 Periferia.151 -, 17-3, 7, Media ponderata.71 -,3 19-3,1,1 Figura 7 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () 1 1,5 15 7,1 7,5 13,9 11 3 5 7 9 1 11 1 9 7 3 5 7 9 1 11 1 - Le stesse difficoltà dei comparti residenziale e direzionale, sopra descritti, sono ancor più accentuate per il settore degli immobili commerciali, la cui attività transattiva risulta bloccata. - Che non ci sia un vero e proprio mercato dei negozi è riconducibile anche all assenza di un punto di incontro tra la mole d offerta in aumento, sia nella compravendita che nella locazione, e l esiguità della domanda, destinata ad assottigliarsi ulteriormente nel corso dei prossimi mesi. - Prosegue il trend negativo dei prezzi di compravendita, e la variazione negativa del -,3 su base annua è superiore a quella registrata a livello delle 13 città del panel (-1,9). Anche per i canoni il peggioramento dei valori (-3,1) risulta più marcato rispetto al dato aggregato del campione (-,). - La dinamica subita dai valori, sia in acquisto che in locazione, rendono i rendimenti lordi stabili all,1, ma teoricamente interessanti rispetto sia alla media delle città intermedie (7,1) sia agli altri segmenti del mercato. - Spostando l attenzione ai tempi medi di vendita (in aumento da 7,1 a 1,5 mesi) e di locazione (da,9 a 7,5 mesi) e al divario tra prezzo richiesto ed effettivo (in crescita dall 11, al 13,) il quadro risulta complessivamente negativo. - Le indicazioni per un primo calo dei consumi da parte delle famiglie nel 1 non aiuteranno la ripartenza del comparto commerciale, che secondo le previsioni resterà fermo su tutti i fronti. Nomisma 19
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 Mercato dei capannoni industriali Figura 9 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 1,,5 11,5 1, 5 7 9 1 11 1 Tavola Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 1) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 1.75 Var. annuale () -,5 Rendimento da locazione (), Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 1.35 Var. annuale () -,3 Rendimento da locazione (),9 - Continua la fase negativa del settore industriale. Ad un ulteriore lieve calo della domanda, i volumi scambiati risultano ancora in contrazione, sia nella compravendita che nella locazione, nonostante l offerta sia risultata complessivamente in crescita. - A spiegare tale dinamica concorre la difficile situazione dell area di, risultata nello scorso anno a più alto numero di fallimenti, che ha perso alcuni tasselli industriali e fatica ad attrarre nuovi insediamenti industriali. - La frenata è evidente sia sui prezzi di compravendita, che per l usato registrano un crollo del,3 su base annua, sia sui canoni, che segnano una riduzione analoga (-,). I due dati negativi segnano un record rispetto alle tendenze delle altre città nello stesso segmento. - Anche da sconti e tempi medi i segnali non sono incoraggianti. I primi sono in aumento (ora al 1, rispetto all 11, dello scorso anno), i secondi in crescita per il comparto della compravendita (da, a 11,5 mesi) e per quello della locazione (da,5 a 1, mesi). - Nonostante l evidente peggioramento della liquidità del comparto, i rendimenti lordi restano teoricamente stabili al,9 nel 11. - Le previsioni sono tutte tese alla stabilità dell attività transattiva e dei valori di riferimento, senza intravedere fattori di dinamicità capaci di ricreare una parziale ripresa dell attività. 11 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, 1-1 Mercato dei box o garage Zone Tavola 7 Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 1) ( ) prezzi () Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () Centro 3.5-1,1.3 -,5 7,7 Periferia 1.33 -,1 1.7-3,3,1 Media ponderata 1.3-1, 1.93-3, 7,9 Figura 1 Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 11 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () 5,5 9 3,7 3 1, 1,7 5 7 9 1 11 1 7 5 5 7 9 1 11 1 - In un quadro di debolezza, emergono le prime avvisaglie anche nel comparto dei box o garage, che prima della crisi risultava in crescita superiore rispetto alla media nazionale e che negli ultimi anni non aveva dato particolare cenno di criticità. - L offerta risulta in crescita, sia per il segmento della compravendita che per quello locativo, mentre la domanda continua ad essere sostanzialmente fiacca. - Nel corso dell anno i prezzi sono scesi dell 1,, dal -, fatto segnare lo scorso anno. Anche nella locazione la riduzione dei canoni del 3, risulta nettamente superiore a quella registrata lo scorso anno (-,7). - Se i tempi medi di vendita (,5 mesi) e di locazione (, mesi) si sono leggermente allungati, lo sconto tra prezzo richiesto ed effettivo risulta in controtendenza (in diminuzione dal, al,). - Le attese per il 1 sono prevalentemente rivolte alla sostanziale stabilità, ma sono significativi alcuni giudizi ribassisti da parte degli operatori, sia sul lato della compravendita che su quello della locazione. Nomisma 111