COMUNE DI OLBIA Provincia di Sassari RELAZIONE ILLUSTRATIVA 0
RELAZIONE A seguito delle recenti sentenze del TAR che hanno annullato il PDF approvato con decreto Regionale 1150/u del 17.7.87 e ogni altro atto ad essi presupposto,connesso o conseguente si premette quanto segue: La variante Generale al Programma di Fabbricazione fu adottata con deliberazione di Consiglio Comunale n 65 del 15.07.1983 con deliberazione n 36 del 03.12.1984 il Consiglio Comunale approva le controdeduzioni alle osservazioni presentate verso il PDF adottato ; La Regione con decreto Assessoriale urbanistica 370/u del 24.04.1983 approvava non definitivamente Il Programma di Fabbricazione Il Comune di Olbia con deliberazione n 201 del 09.12.1986, approva le controdeduzioni al decreto Regionale 370/u del 24.04.1983; La Regione con decreto Assessoriale urbanistica 1150/u del 17.07.1987 approvava definitivamente Il Programma di Fabbricazione; Successivamente sono state approvate dal Comune di Olbia e dalla Regione diverse varianti al PDF relativamente ad ambiti ben definiti o alle norme di attuazione; In data 9.11.2000 con Deliberazione Consiglio Comunale n 85 viene adottata la rappresentazione dello strumento urbanistico su cartografia digitale e conseguenti variante urbanistica; A seguito dell esame delle osservazioni presentate, la variante viene approvata definitivamente in data 14.01.2002 con deliberazione Consiglio Comunale n 15 ; in data 14.10.2003 con sentenza 1209/2003, 1210/2003, 1211/2003, il TAR della Sardegna ha annullato il decreto 370/u del 24.04.1983 e il decreto 1150/u del 17.7.87 e ogni altro atto ad essi presupposto,connesso o conseguente; tutto ciò premesso si ritiene che lo strumento generale vigente sia il Programma di Fabbricazione approvato con decreto regionale n 411/u del 23.06.1977; Tale strumento è assolutamente inadeguato sia alla legilazione vigente che allo sviluppo del territorio comunale, che risulta completamente trasformato rispetto alle previsioni del PDF del 1977; Al fine di evitare una paralisi edilizia è necessario adottare urgentemente una variante generale al programma di Fabbricazione riconfermando le previsioni dello strumento urbanistico approvato con deliberazione n 15/2003 ed introducendo solo alcune modifiche normative e cartografiche in 1
parte già approvate dal Consiglio Comunale successivamente alla deliberazione 15/83. Si rende inoltre necessario adeguare il regolamento edilizio in relazione all entrata in vigore del Testo unico dell edilizia. ANALISI ZONE OMOGENEE ZONA A - centro storico Il centro Storico è stato interessato ultimamente da numerosi interventi di riqualificazione, e in particolare dal Piano integrato del Centro Storico approvato ai sensi della legge Regionale 29/98 che viene cofinamziato.gli interventi edilizi si attuano in conformita al piano particolareggiato approvato con deliberazione di C.C. n 55 del 14.03.1990 e successive varianti. Zone residenziali da ristrutturare (B1) In questa classificazione sono comprese quelle zone che, presentando valori storico - ambientali da salvaguardare presentano però l'esigenza di una radicale trasformazione statico - igienica e di un generale recupero del patrimonio edilizio esistente, da ottenere sia attraverso una opera di ammodernamento integrale, sia attraverso la ristrutturazione qualora tecnicamente ammissibile, sia attraverso il risanamento statico. Zone residenziali esistenti e di completamento Sono le zone in parte e totalmente edificate diverse dalla zona A e dalla zona B1, sono state individuate ai sensi dell art.3 del decreto 2266/u del 20/12/83 a seguito di una attenta analisi della densità edilizia. In base alla densità edilizia e posizione nell ambito territoriale sono state suddivise nel seguente modo : zone residenziali esistenti e di completamento dense, B2. zone residenziali esistenti e di completamento rade, B3. zone residenziali esistenti e di completamento delle frazioni, B4. zone residenziali di completamento programmato, B5. zone residenziali esistenti e di completamento di Porto Rotondo, B6. zone residenziali di completamento di S. Pantaleo, B. zone compromesse in località Pittulongu, B8. Zone C Sono state individuate le parti di territorio destinate ai nuovi complessi residenziali e le aree già assoggettate a Piano di lottizzazione con convenzione stipulata con il Comune di Olbia. Per queste ultime l attuazione dovrà essere conforme al PDL convenzionato. 2
In base alla posizione nell ambito territoriale sono state suddivise nel seguente modo : Zone residenziali di espansione di Olbia Centro (C1) Zone residenziali di espansione esterne ad Olbia centro (C2). Zone residenziali di espansione per l'edilizia economica e popolare (C3) Zone residenziali di espansione di Olbia Centro (C4) Zone residenziali di espansione speciali ZONE D Industriali, artigianali, commerciali. Sono state individuate le parti di territorio destinate agli insediamenti produttivi, artigianali, industriali e le aree già assoggettate a Piano di lottizzazione con convenzione stipulata con il Comune di Olbia. Per queste ultime l attuazione dovrà essere conforme al PDL convenzionato. In base alla densità edilizia e posizione nell ambito territoriale sono state suddivise nel seguente modo : Zone produttive e commerciali esistenti e di completamento (D1) Zone produttive del nucleo di industrializzazione (D2) Zone terziarie e commerciali (D3) ZONE E - Agricole. Sono state individuate le zone del territorio destinate ad usi agricoli e quelle con attrezzature ed impianti connessi al settore agro-pastorale ed a quello della pesca e della valorizzazione dei loro prodotti. Sono state inoltre introdotte le direttive sulle zone agricole. ZONE F - turistiche Sono state individuate le zone di interesse turistico già soggette a studio di disciplina, approvato con decreto regionale n 1423/u del 7/12/89. Rispetto alla Studio di disciplina, sono state inoltre introdotte due nove zone F, a nord nell area già interessata dalla zona C loc. Razza di Juncu, e a sud nell area già interessata dalla zona E agricola in loc. Multa Maria. ZONE G - Servizi Generali Sono state individuate le parti del territorio destinate ad attrezzature ed impianti, pubblici e privati, riservati a servizi di interesse generale. Sono suddivise in zone di interesse generale urbano (S), zone di interesse sovracomunale (G) e zone di interesse generale di salvaguardia (HA); tali zone comprendono le seguenti attrezzature: zone per l'istruzione medio superiore; zone per impianti sportivi; zone per attrezzature sanitarie e ospedaliere; zone per attrezzature militari, per la protezione e l'ordine pubblico; zone portuali; zone aeroportuali; zone cimiteriali e relative fasce di rispetto; zone per impianti tecnologici; zone per attrezzature annonarie; 3
zone per attrezzature direzionali; zone per attrezzature ferroviarie. ZONE H - SALVAGUARDIA Sono state individuate le aree che rivestono un particolare pregio naturalistico, geomorfologico e paesaggistico. Sono quindi destinate alla salvaguardia dell'ambiente naturale, per favorirne un'utilizzazione che non contrasti con le sue caratteristiche. In queste zone è tutelata la morfologia del suolo, dei corsi d'acqua e della vegetazione. Gli interventi consentiti sono esclusivamente quelli intesi a realizzare questa tutela; Esse si suddividono in: zone di pregio naturalistico, geomorfologico e paesaggistico; zone inedificabili di rispetto dell'abitato; zone dei corsi d'acqua, zone a vincolo archeologico. 4
DIMENSIONAMENTO PROGRAMMA DI FABBRICAZIONE Si riporta di seguito il quadro riepilogativo dei dati riferiti alla capacità insediativa del PDF riferita al centro urbano: OLBIA CENTRO URBANO ZONA OMOGENEA SUPERFICIE fondiaria VOLUME ABITANTI insediabili STANDARDS RICHIESTI zona A 101.035 392.119 2.000 36.000 ZONA B1 161.701 485.104 4.851 87.319 ZONA B2 2.018.635 6.055.905 60.559 1.090.063 ZONA B3 692.151 1.453.518 14.535 261.633 ZONA B5 31.566 37.879 379 6.818 ZONA C 3.292.476 32.925 592.646 ZONA C SPECIALE Compreso in zona C ZONA C3 391.930 4.355 78.386 ZONA E5 PRU 1.427.943 14.279 257.030 TOTALE 13.536.873 133.883 2.409.894 pari a 133.883 per un fabbisogno di area standards pari a mq 2.409.894 calcolato con il Dal rilievo delle aree standards previste dal PDF si è calcolata la superficie di mq 2732.324 pari a 20,40 mq per abitante insediabile. Dimensionamento frazioni Si riporta di seguito il quadro riepilogativo dei dati riferiti alla capacità insediativa del PDF riferita alle frazioni di San Pantaleo,Multa Maria e Berchideddu : FRAZIONE DI SAN PANTALEO zona A 19930,00 28.745 250 4.500 ZONA B7 160.000 1.600 28.800 ZONA C 80.972 810 14.575 TOTALE 269.717 2.660 47.875 pari a 2.600 per un fabbisogno di area standards pari a mq 47.875 calcolato con il Dal rilievo delle aree standards previste dal PDF si è calcolta la superficie di mq 53.574 pari a 20,14 mq per abitante insediabile. 5
FRAZIONE DI MULTA MARIA ZONA B4 124.470 1.244 22.392 ZONA PRU 121.422 1.214 21.855 ZONE C 170.421 1.704 30.675 ZONA C SPECIALE totale 291.843 4.162 74.922 pari a 4.162 per un fabbisogno di area standards pari a mq 74.922 calcolato con il Dal rilievo delle aree standards previste dal PDF si è calcolata la superficie di mq 124.240 pari a 29,85 mq per abitante insediabile. FRAZIONE DI BERCHIDEDDU ZONA B1 31030,00 54.143 541 9.738 ZONA B4 42651,00 51.182 511 9.198 ZONA PRU 44.640 446 8.035 ZONA C 122440,02 91.830 2.417 43.501 ZONA C SPECIALE TOTALI 73681,00 149.965 1.498 26.971 pari a 1.409 per un fabbisogno di area standards pari a mq 26.971 calcolato con il Dal rilievo delle aree standards previste dal PDF si è calcolata la superficie di mq 55.116 pari a 36.78 mq per abitante insediabile. Dimensionamento zone B - esterne Si riporta di seguito il quadro riepilogativo dei dati riferiti alla capacità insediativa del PDF riferita alle zone B6 di Porto Rotondo e alla zona B8 di Pittulongu : B6 di Porto Rotondo 354.600 3.546 63.831 pari a 3.546 per un fabbisogno di area standards pari a mq 63.831 calcolato con il Il Piano Particolareggiato prevede la cessione di aree standards pari ai mq 63832 B8 Pittulongu 804.310 8043 144.775 pari a 8.043 per un fabbisogno di area standards pari a mq 144.775 calcolato con il Il Piano Particolareggiato prevede la cessione di aree standards pari ai mq 144.775 6
Dimensionamento zone F - turistiche Per il dimensionamento delle zone F turistiche si è fatto riferimento allo studio di disciplina approvato con decreto regionale n 1423/u del 7/12/89. che ha calcolato la capacità insediativa basata sul posto/bagnate. Gli abitanti insediabili sono pertanto pari a 56.729 per un totale di mc 3.403.700 di cui risultano realizzati mc 2.169.878. 7