Erogazioni (milioni ) Compravendite (media mobile) Erogazioni (milioni ) Compravendite (media mobile) Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 G E N O V A NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A MAGGIO 2 1 5 4 3 2 1 Provincia di Erogazioni di prestiti per l acquisto di immobili e numero di compravendite (dati semestrali) Settore residenziale Settore non residenziale 3 4 5 8 9 1 11 Terziario + Commerciale + Produttivo 8. 7.. 5. 4. 3. 2. 1. Erogazioni (asse sx) Compravendite (asse dx) Fonte: elaborazioni su dati Banca d Italia e Agenzia delle Entrate Figura 1 Se l analisi a livello nazionale restituisce un quadro a tinte miste, in cui l attesa ripresa del settore è in realtà ancora debole, il mercato immobiliare genovese non apporta elementi migliorativi rispetto alla media nazionale. Al contrario, alcuni segnali che a livello italiano possono far presagire la fine del ciclo negativo non sono Quota di domanda che ha dovuto rinunciare all acquisto di un abitazione perché non ha ottenuto il mutuo dalla propria banca (%) 23,8 Media grandi città 28,3 riscontrabili nel caso genovese. Nonostante la ripresa delle compravendite residenziali e non residenziali, che rimangono tuttavia su livelli inferiori al 21, i trend di domanda e offerta sono ancora distanti. In nessun comparto, infatti, si registra ancora una reale e consistente ripresa della domanda. Questo è particolarmente vero per quanto riguarda la domanda di acquisto, sia nel settore residenziale che in quello non residenziale, mentre sul versante delle locazioni si registra un maggiore riavvicinamento tra le posizioni di offerta e quelle di domanda. A contribuire al trend ancora negativo della domanda è anche un fattore peculiare della città di. Mentre nelle altre grandi città si è assistito negli ultimi anni a un incremento di attrattività, misurato nella crescita del numero di persone in cerca di casa residenti in comuni al di fuori del comune capoluogo, a questo trend pare essere molto meno rilevante. Quota di domanda di abitazioni proveniente da un altro comune della provincia (%) 9,9 Media grandi città 2,4 5 4 3 2 1 3 4 5 8 9 1 11 1. Infatti, a fronte di una media nazionale di domanda proveniente da un altro comune della provincia pari al 2,4%, a questa percentuale scende al di sotto del 1%. 8 4 2 Erogazioni (asse sx) Compravendite (asse dx) 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. 7
Var. % N.I. - 25 = 1 N.I. - 25 = 1 Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Le difficoltà della ripresa del mercato immobiliare a sono confermate dal trend dei prezzi. In tutti i comparti, si registrano riduzioni dei prezzi di vendita più elevate della media nazionale. In particolare, il comparto direzionale mostra le difficoltà più evidenti, con riduzioni semestrali dei prezzi nell ordine del 3%. Figura 2 Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, 25 = 1) Canoni 11 11 1 1 9 5 8 9 1 11 Abitazioni Uffici Negozi 9 5 8 9 1 11 Abitazioni Uffici Negozi Dall altro lato, parte della domanda pare essersi riposizionata sul mercato delle locazioni, almeno per quanto riguarda il comparto residenziale e commerciale. In questi due comparti, infatti, le riduzioni che si registrano sono in linea con la media Figura 3 Determinanti della variazione dei prezzi degli immobili (primo semestre 2) Effetto trattativa Effetto aspettative Variaz. % effettiva, -,5-1, -1,5-2, -2,5-3, Abitaz. nuove Abitaz. usate Uffici Negozi delle altre grandi città monitorate. Nel complesso, tuttavia, i segnali negativi appaiono ancora predominanti, come conferma l ulteriore crescita dei tempi medi di vendita e locazione in tutti i comparti. Le previsioni per i prossimi mesi confermano uno scenario ancora difficile, con segnali di ripresa della domanda concentrati nel comparto residenziale, mentre negli altri settori sarà necessario attendere il 21 per avere conferme di miglioramento. 8
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Mercato delle abitazioni Tavola 1 Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) di pregio 3.228 -,8-3,1,8,1 2.385 -,2-2, 8,,5 1.5-1,7-2,2 9,1 18, 1. -3,4-4, 1,3 19,8 1.535-1,9-3, 8,5 17, 1.939-1,4-3,2 8,1,9 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) di pregio 7 -,8-2,4 4,5 4,3 1 -,8 4,4 4,7 85 -,1-2, 5, 5,3 2, -2,1 5,5 5,7 8 -,3-2,4 4,8 5,2 98 -,5-1,7 3,9 5,1 Media semplice Il mercato delle abitazioni genovese presenta alcuni segnali contrastanti. Da un lato, sono aumentate nell ultimo anno le compravendite residenziali; ( /mq) sem. (%) ann. (%) dall altro però, la domanda di acquisto di pregio 3.94, -2, non ha ancora ripreso un vero e proprio 2.773-1, -1,9 trend di consolidamento. 2.47-2,2 Il mercato delle compravendite 1.49-1,8-2,7 residenziali appare, inoltre, segmentato 1.93-1,5-2, a seconda delle zone. Nelle zone 2.49-1, -2,8 centrali e di pregio si assiste a una ripresa anche dei valori, che tendono a stabilizzarsi. Nelle zone periferiche, invece, il processo di repricing è ancora in corso e i prezzi risultano in calo di oltre il 3% (è il caso delle abitazioni usate). Lo stesso divario si riscontra anche in relazione ai tempi di vendita, con differenze di circa quattro mesi tra una zona e l altra, nonché in relazione allo sconto sul prezzo. Tavola 2 Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (primo semestre 2) 9
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Figura 4 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione Figura 5 Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) 8 4 9 % 18 Mesi 1 2 3 5 8 9 1 11 Tempo di vendita 5 8 Tempo di locazione 9 1 11 Diverso è invece l andamento nel segmento locativo, dove si assiste a una generale stabilizzazione dei canoni, con conseguente incremento dei rendimenti da locazione. Permane una debolezza di fondo del comparto residenziale, evidenziata da un incremento dei tempi medi di vendita e locazione, nonché da una crescita dello sconto medio sul prezzo di vendita. Mercato dei box e garage Tavola 3 Box e garage Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( ) Tempi di vendita Sconti (%) 58.449-3,8 5,7 1,9 41.45-3,,9,8 28. 8,5 3.539-3, 7,,5 29.59-2,8 7,3,8,9 Mercato della locazione Canoni ( x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 2.43-3,1 3,8 4,2 1.829-3,4 4, 4,4 1.35-3,1 5,2 4, 1.2-3,2 4,5 4,4 1.49-2, 4,7 5, Media semplice
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Figura 7 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo (%) 8 9 4 % Mesi Figura Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione 2 3 5 8 9 1 11 Tempo di vendita 5 Tempo di locazione 8 9 1 11 Non conosce particolari miglioramenti il mercato dei box e garage genovese. Nonostante una decisa contrazione dell offerta e un continuo calo dei prezzi, la domanda di acquisto e di locazione di box e garage è ancora in diminuzione. I prezzi diminuiscono in maniera significativa (-3,% in media, a fronte di una media nazionale di -2,8%) e in maniera trasversale a tutte le zone cittadine. Nemmeno il versante delle locazioni mostra segnali di miglioramento: la domanda rimane debole e l andamento dei canoni ne è testimone: -3,2% la variazione annuale. Naturale conseguenza di questi trend è l ulteriore incremento dei tempi medi di vendita e locazione, che hanno ormai raggiunto, rispettivamente, 7 e 4,5 mesi. Mercato degli uffici Tavola 4 Uffici Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) 2.38-1,1-2,7 9, 1,1 1.929-2,2-2, 1,1 19,3 terziaria 1. -4,7 9,1 1,2 1.3-3,7-4,5 11,9 1.474-3,1-4, 1, 18, 1.934-1,8 1,4 1,9 2,3 1
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) -3,7,8 4,9 11-2,4-4, 7,3 5,2 terziaria 9-2,3-2,3,3 5,4 4-2, -4,1 7,4 5,7 8-2,5 7, 5,4 97-1,5,8 5, Media semplice Figura 8 Figura 9 Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 18 8 % Mesi Uffici Tempi medi di vendita e di locazione 4 9 2 3 5 8 9 1 11 Tempo di vendita 5 Tempo di locazione 8 9 1 11 La componente direzionale rappresenta probabilmente il comparto del mercato immobiliare genovese in maggiore difficoltà. Innanzitutto non ci sono segnali di un incremento della domanda, né di acquisto né in locazione. Ne consegue un continuo processo di repricing, che porta i prezzi degli uffici genovesi a diminuire di oltre il 3% semestrale, a fronte di una media nazionale di -1,8%. Come nel caso delle abitazioni, anche nel mercato direzionale si riscontrano forti differenze territoriali: nelle aree più centrali la contrazione si è fermata a -1,1%, in quelle periferiche la riduzione media è stata di -3,7%. Anche per quanto riguarda le locazioni, i canoni degli uffici a continuano a contrarsi in maniera più intensa rispetto alla media delle grandi città monitorate (-2,5% a, a fronte di una media nazionale di -1,5%). Dopo un anno in cui si era assistito a una leggera contrazione dei tempi di vendita e locazione, il primo semestre del 2 mostra un nuovo innalzamento, a testimonianza della debolezza del mercato direzionale genovese. 2
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Mercato dei negozi Tavola 5 Negozi Principali indicatori di mercato (primo semestre 2) Mercato della compravendita ( /mq) Tempi di vendita Sconti (%) 4.419-1, -3,8 7,,9 2.385-1,9-3,4 9, 17,1 1.381-1, -3,2 11,9 2. -1,5 9,5 17, 2.53-1,2 9,7 1,3 2,9 Mercato della locazione Canoni ( /mq x anno) Tempi di locazione Rendimenti da locazione (%) 323,2-2,5 5, 7,3 18 -,5-2, 7,1 7,8-2, -3, 9,1 7,4 8 -,8-2,7 7, 7,5 193-1,2-2,8,3 7,3 Media semplice Figura 11 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) 1 18 8 4 9 % Mesi Figura 1 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione 2 3 5 8 9 1 11 Tempo di vendita 5 Tempo di locazione 8 9 1 11 Molto deboli appaiono anche i segnali del mercato commerciale genovese. Non è ancora possibile, infatti, registrare incrementi della domanda tali da prefigurare qualche forma di ripresa consistente. Né sul versante locativo, né su quello delle vendite, infatti, si assiste a una crescita della domanda: continua dunque, coerentemente a questo trend, un processo di repricing che riguarda tutte le zone urbane. Tempi medi di vendita e locazione rimangono elevati (quasi 1 e 7 mesi rispettivamente), così come non accenna a diminuire lo sconto praticato sul prezzo. 3
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Luglio 2 Il mercato commerciale genovese appare insomma, come gli altri mercati cittadini, in una condizione sospesa, in cui la domanda è congelata in attesa di una spinta che può venire solo da una più robusta ripresa economica, più che da un ulteriore aggiustamento dei prezzi. 4