Property Times Roma Uffici T3 213 Ripresa del take-up 24 Ottobre 213 Indice Contesto economico 2 Take-up 3 Canoni 4 Sfitto e tasso di sfitto 5 Nuove consegne 6 Definizioni 7 Autore Magali Marton Head of CEMEA Research + 33 ()1 4964 4954 magali.marton@dtz.com Contatti Fergus Hicks Global Head of Forecasting +44 ()2 3296 237 fergus.hicks@dtz.com Hans Vrensen Global Head of Research + 44 ()2 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com Nel mese di Settembre, è riemersa una certa instabilità politica nel momento in cui Berlusconi chiese ai suoi ministri di lasciare il governo, innescando la possibile terza crisi politica degli ultimi tre anni. Fortunatamente, la risposta degli investitori a questi eventi politici è rimasta invariata. Tuttavia, la situazione sarà difficile per l Italia e l economia di Roma nel prossimo trimestre e nel 214, con un recupero del PIL previsto non prima del 215. In tale contesto, il cost savings rimarrà il principale driver della domanda dei conduttori. Dopo un declino nel T2, il mercato degli uffici ha registrato una ripresa con 34.3mq nel T3. Tale ripresa è stata favorita da alcune transazioni superiori a 2.5mq che sono risultate più numerose nel T3 rispetto al trimestre precedente. Dal 212, l attività di mercato si è concentrata soprattutto nei sottomercati del Centro e Greater EUR con rispettivamente 14.mq e 19.mq. Il cost savings è risultato essere, ancora una volta, il principale driver della domanda dei conduttori. Dopo aver registrato alcuni adeguamenti al ribasso nel 1 semestre 213 i canoni sono ora stabili a 14 /mq/anno in Periferia e a 4 /mq/anno in Centro. Lo sfitto ha registrato un ulteriore incremento nel T3 (+3%) raggiungendo 69.mq. Tale aumento registrato nel corso di questo trimestre è dovuto perlopiù al rilascio di alcuni spazi ad uso ufficio. Il Greater EUR continua a concentrare la maggior parte dello sfitto, pari al 55% del volume totale. Il tasso di sfitto ha subito un lieve incremento attestandosi al 7%. Non sono stati consegnati nuovi spazi ad uso ufficio nel corso di questo trimestre e la pipeline per il T4 213 (35.mq) si limita ad alcuni immobili attualmente in fase di costruzione. Tuttavia, il volume dei progetti la cui consegna è prevista per il 214 (17.mq circa) rimane significativo. DTZ Research
Roma Uffici T3 213 Contesto economico Secondo anno di recessione per l economia italiana La situazione economica in Italia ha registrato alcuni segnali di potenziale miglioramento. Tuttavia permane una certa prudenza per quanto riguarda le prospettive economiche del nostro Paese nel breve termine. Il PIL ha subito una contrazione nel 2 trimestre, così come le esportazioni sono state deboli nel mese di Luglio e la produzione industriale ha subito una riduzione dell 1.1% sul mese, scendendo al livello più basso registrato da Aprile 29. Prevediamo un ulteriore contrazione del PIL, anche se marginale, nella seconda metà del 213 per un totale di 1.8% a livello annuale. Inoltre, la ripresa economica sarà graduale e le imprese dovranno ancora affrontare difficili condizioni a livello creditizio nel medio termine. La situazione politica continua ad essere caratterizzata da incertezze e dalla continua minaccia di nuove elezioni. A metà Settembre, il rendimento dei titoli di Stato decennali in Italia ha superato la Spagna per la prima volta da Marzo 212 quando gli investitori hanno rivalutato il rischio all'interno dell Eurozone. In tale contesto, la domanda di spazi ad uso ufficio continuerà ad essere abbastanza stabile nell ultimo trimestre 213 e nel 214. L economia di Roma è stata maggiormente influenzata dalla crescita della disoccupazione rispetto a Milano, attestandosi a 11.5% nel 213 con un ulteriore incremento previsto per il 214. Grafico 1 Crescita PIL (%) 2,5 1,5,5 -,5-1,5-2,5 211 212f 213f 214f 215f 216f Italy Rome Fonte: Oxford Economics Grafico 2 Tasso di disoccupazione (%) 12 1 8 6 4 2 Italy Rome Fonte: Oxford Economics www.dtz.com Property Times 2
Roma Uffici T3 213 Take-up Ripresa nel T3 Dopo il declino nel T2, il mercato degli uffici ha registrato una ripresa con 34.3mq di spazi locati. Questo dato è significativo se si considera il periodo estivo solitamente caratterizzato da uno slittamento delle negoziazioni al periodo successivo. Sono state registrate 5 transazioni superiori a 2.5mq per un totale di 24.9mq, in aumento rispetto ai 14.9mq del T2. Tutte queste operazioni, chiuse nei sottomercati dei Centro e Semicentro, hanno riguardato perlopiù immobili di Classe B con canoni compresi tra 19-39 /mq/anno, a seconda della tipologia di prodotto. Queste operazioni hanno perlopiù interessato alcuni settori quali bancario, legale e della moda/lusso. Il segmento di spazi di medie dimensioni è risultato meno dinamico nel T3 con solo due operazioni per un totale di 2.72mq, in riduzione rispetto ai 5.mq registrati nel T2. Dal 212, l attività di mercato si è concentrata soprattutto nel Centro e Greater EUR: i dati raccolti nel corso del T3 confermano questo trend con 14.mq e 19.mq di take-up raggiunti rispettivamente in questi sottomercati, pari al 96% del volume totale del trimestre. Tuttavia, la pressione sul cost saving potrebbe portare alcune società a trasferirsi in aree meno costose; i locatori hanno già apportato alcune variazioni al ribasso dei canoni di locazione in alcuni sottomercati (Periferia, Fiumicino e Tiburtina) dalla fine del 212 (vedi pag. 4). Grafico 3 Evoluzione del take-up per trimestre - Roma, Mq 25 2 15 1 5 Q1 Q2 Q3 Q4 Grafico 4 Segmentazione take-up per superficie - Roma, Mq 1 8 6 4 2 Up to 1, sq m 1, - 2,5 sq m More than 2,5 sq m Grafico 5 Ripartizione take-up per sottomercato - Roma, Mq 12 1 8 6 4 2 Centre/S.centre Greater EUR Periphery Fiumicino Tiburtina www.dtz.com Property Times 3
Roma Uffici T3 213 Canoni Nessuna variazione nel T3 Nel T1 213, abbiamo registrato una riduzione dei canoni nei sottomercati del Centro/Semicentro e Greater EUR (- 2/mq/anno) e della Periferia (- 1/mq/anno). Dopo tali variazioni al ribasso, finalizzate a incrementare la domanda dei conduttori per spazi di Classe A, non sono stati registrati ulteriori adeguamenti dei valori locativi nel T2 e T3 213. Grafico 6 Andamento dei canoni per sottomercato - Roma, /mq/anno 5 4 3 2 Il mercato di Roma continua a offrire una vasta gamma di canoni compresi tra 3-4 /mq/anno nelle location centrali e 9-11 /mq/anno nel sottomercato di Tiburtina. In posizione intermedia si trova il Greater EUR, con canoni che variano da 24 a 3 /mq/anno. Questi valori combinati a edifici relativamente di buona qualità hanno attirato alcune società precedentemente situate nel CBD. 1 Centre/S.centre Tiburtina Greater EUR Periphery In base alle nostre previsioni, i canoni prime del Centro rimarranno pressoché invariati (4 /mq/anno) anche nel prossimo trimestre. Anche se tali valori risultano compresi tra 3 e 4 /mq/annui, la media del canone delle transazioni di questo trimestre è stata di 32 /mq/annui. Tuttavia, il top rent (39-4 /mq/anno) è stato raggiunto in poche transazioni che hanno perlopiù interessato studi legali e società internazionali. Grafico 7 Canoni medi per sottomercato - Roma, T3 213, /mq/anno 5 4 3 2 1 www.dtz.com Property Times 4
Roma Uffici T3 213 Sfitto e tasso di sfitto Incremento dello sfitto nel Centro Lo sfitto è aumentato su base trimestrale del 3% passando da 67.mq del T2 a 69.mq del T3. Tale incremento è stato registrato nel Centro (+3%), nel Greater EUR (+2%) e soprattutto in Periferia dove lo sfitto è cresciuto del 46% raggiungendo 22.3mq. Tuttavia, la Periferia rimane il mercato con il minore volume di sfitto se paragonato ai sottomercati del Greater EUR (378.7mq) e del Centro (175.4mq). I conduttori hanno continuato a rilasciare alcuni spazi ad uso uffici nel Centro per spostarsi verso la Periferia dove gli affitti sono più accessibili. Gli immobili di Classe A attualmente disponibili sul mercato rappresentano meno del 1% del volume totale, mentre quelli di Classe B e C rappresentano rispettivamente il 65% e il 26%. Grafico 8 Andamento dello sfitto - Roma, Mq 7 6 5 4 3 2 1 Centre/S.centre Greater EUR Periphery Tiburtina Grafico 9 Evoluzione del tasso di sfitto - Roma 8% Non sono stati consegnati spazi nuovi o ristrutturati nel corso del 3 trimestre. In tale contesto, l incremento del tasso di sfitto, ora al 7%, è dovuto perlopiù al rilascio di alcuni spazi ad uso ufficio. Prevediamo una variazione di tale valore con la consegna di nuovi spazi prevista per il T4 213 e il 214. 7% 6% 5% 25 26 27 28 29 21 211 212 Q3 213 www.dtz.com Property Times 5
Roma Uffici T3 213 Nuove consegne Nessuna consegna nel T3 e numerosi progetti che probabilmente verranno pronti nel 214 Non è stata registrata alcuna consegna di immobili ad uso ufficio dalla fine del 211. Tale situazione dovrebbe cambiare nel corso del T4 213 con la consegna di circa 35.mq di nuovi spazi: 2 su 3 di questi progetti sono situati nel Greater EUR. Il volume dei nuovi immobili in consegna nel 214 rappresenta un volume potenziale di 17.mq, di cui solo 36.mq sono attualmente in fase di costruzione. Ancora una volta, nel Greater EUR si concentrerà il volume più significativo di nuove consegne. Un ulteriore volume di circa 3.mq di spazi nuovi o ristrutturati potrebbe essere completato entro il 215. La maggior parte di questi progetti non ha ancora ottenuto l'autorizzazione edilizia; in tale contesto la data di consegna di questi immobili sarà soggetta alla situazione di mercato. Tale volume addizionale di spazi si concentra nei sottomercati del Greater EUR (159.5mq) e Fiumicino (145.mq). Grafico 1 Nuove consegne - Roma, Mq 5 4 3 2 1 27 28 29 21 211 212 Q1-Q3 213 Centre/S.centre Greater EUR Periphery Fiumicino Tiburtina Grafico 11 Immobili ad uso ufficio di prossima realizzazione - Roma, Mq 4 3 2 1 213 214 215 216 Space Under Construction Space with building permit Space without building permit www.dtz.com Property Times 6
Roma Uffici T3 213 Mappa 1 Sottomercati di Roma TRAGLIATA TESTA DI LEPRE DI SOPRA LA GIUSTINIANA MAZZALUPETTA LE CERQUETTE GRANDI PRIMA PORTA LABARO BUFALOTTA CESARINA CASAL BOCCONE PONTE DELLE TAVOLE PICHINI TOR LUPARA SANTA LUCIA POGGIO FIORITO COLLE VERDE SANT'ALESSANDRO LAGHETTO SETTEVILLE NORD Il mercato degli uffici di Roma si suddivide in Quattro sottomercati: Centro-Semicentro, Greater E.U.R., East of GRA-Tiburtina e la Periferia-Fiumicino che copre tutte le aree rimanenti entro il Grande Raccordo Anulare (GRA) e si allunga verso l aeroporto VALLE SANTA CASALONE SANT'ANTONIO TESTA DI LEPRE DI SOTTO SELVA NERA Centre SETTEVILLE SETTECAMINI CASE ROSSE PANTAN MONASTERO CASALOTTI STAZIONE DI SALONE CERQUETE CASALONE CASTEL DI GUIDO CASTELVERDE East of GRA Tiburtina VILLAGGIO PRENESTINO COLLE PRENESTINO MASSIMINA PRATO FIORITO TAVERNELLE CASALE LUMBROSO TORRE ANGELA VALLE FIORITA TOR BELLAMONACA LA PISANA Greater EUR GIARDINETTI TORRE NOVA FINOCCHIO VILLA VERDE FONTIGNANI TOR VERGATA CISTERNOLE SERRA SPINO ROMANINA PIANA DEL SOLE PONTE LINARI PONTE GALERIA GREGNA DI SANT'ANDREA VERMICINO TORRICOLA MORENA FRASCATI CENTRO GIANO VITINIA MOSTACCIANO VALLERANELLO CIAMPINO DRAGONA ACILIA CASAL BERNOCCHI TRE PINI CASTEL DI LEVA GROTTAFERRATA TOR DE CENCI SPINACETO Source: Research Definizioni Stock Assorbimento (Take-up) Offerta immediata Sfitto (Vacancy) Canone massimo (Prime rent) Nuove consegne Offerta futura Lo stock include tutte le superfici ad uso uffici attualmente esistenti sul mercato. Trimestralmente si aggiungono le superfici della nuova offerta. La superficie si registra come assorbita quando è stato siglato un contratto regolare di locazione/vendita. Sono incluse le superfici affittate o vendute per essere occupate e le superfici affittate su carta (prelocazione) ma ancora in corso di sviluppo. Non vengono calcolate nell assorbimento le rinegoziazioni e i sub-letting. La superficie si registra come offerta immediata quando è attualmente disponibile/libera da proporre per la commercializzazione. Sono inclusi gli immobili che necessitano di leggeri interventi di ristrutturazione, ma non sono inclusi i progetti fino quando non vengono consegnati ufficialmente. Rappresenta il canone d affitto raggiungibile per un'unità standard (min 5mq) di alta qualità e nel sottomercato principale. Per quanto possibile le transazioni reali dovrebbero essere usate per sostenere il canone prime. Non vengono considerate le singole transazioni straordinarie. L insieme della superficie di nuova costruzione consegnata sul mercato nel trimestre di riferimento e pronta per essere occupata/commercializzata. L insieme delle superfici attualmente in cantiere e dei progetti identificati (non ancora messi in cantiere) che hanno ottenuto i permessi di costruzione. www.dtz.com Property Times 7
DTZ Research Contatti DTZ Chief Executive, EMEA John Forrester Tel: +44 ()2 3296 22 Email: john.forrester@dtz.com Office Agency /Occupier Services Manfredi Morganti Tel: +39 6 47 82 48 2 Email: manfredi.morganti@dtz.com Managing Director Douglas Babington Smith Tel: +39 2 77 22 99 1 Email: douglas.babington@dtz.com Office Agency /Occupier Services Massimo Livi Tel: +39 6 47 82 48 2 Email: massimo.livi@dtz.com Occupier Services Manuela Miller Tel: +39 2 77 22 99 22 Email: manuela.miller@dtz.com Contatti Research DTZ Global Head of Research Hans Vrensen Tel: +44 ()2 3296 2159 Email: hans.vrensen@dtz.com Head of CEMEA Research Magali Marton Tel: +33 1 49 64 49 54 Email: magali.marton@dtz.com Global Head of Forecasting Fergus Hicks Tel: +44 ()2 3296 237 Email: fergus.hicks@dtz.com DISCLAIMER This report should not be relied upon as a basis for entering into transactions without seeking specific, qualified, professional advice. Whilst facts have been rigorously checked, DTZ can take no responsibility for any damage or loss suffered as a result of any inadvertent inaccuracy within this report. Information contained herein should not, in whole or part, be published, reproduced or referred to without prior approval. Any such reproduction should be credited to DTZ. DTZ October 213 www.dtz.com Property Times 8