COMUNICAZIONE IVA PAESI BLACK LIST

COMUNICAZIONE IVA PAESI BLACK LIST a cura di Sandro Cerato Pubblicista Dottore Commercialista Docente di Diritto Tributario alla Scuola di Economia e Finanze

1 modulo Aspetti generali e soggetti interessati

LE OPERAZIONI BLACK LIST 3

SOGGETTI INTERESSATI Secondo quanto previsto dall art. 1 del D.L. n. 40/2010, e dall art. 1 del D.M. 30.3.2010, la comunicazione in oggetto deve essere presentata da tutti i soggetti passivi dell imposta sul valore aggiunto. Ciò starebbe a significare che sono obbligati alla presentazione della comunicazione in oggetto tutti i contribuenti che soddisfano il requisito soggettivo di cui agli artt. 4 e 5 del DPR 633/72, ossia che svolgono un attività d impresa o di arte e professione 4

SOGGETTI INTERESSATI C.M. n. 53/E: rientrano nell obbligo di presentazione della comunicazione, anche i soggetti non residenti (Ue o extraue), identificati ai fini Iva in Italia (rappresentante fiscale o identificazione diretta), limitatamente alle operazioni territorialmente rilevanti in Italia effettuate con operatori economici stabiliti in Paesi black list 5

SOGGETTI INTERESSATI Enti non commerciali: la C.M. n. 53/E/2010 precisa che: Operazioni riferite alla sfera istituzionale: non sussiste alcun obbligo di comunicazione Operazioni riferite all eventuale sfera commerciale: sussiste l obbligo di comunicazione Nota bene: la stessa C.M. 53/E conferma la soggettività passiva di tali enti ai fini della territorialità delle prestazioni di servizi, anche in relazione a quelli afferenti la sfera istituzionale (art. 7-ter, co. 2, del DPR 633/72) 6

SOGGETTI INTERESSATI Contribuenti Minimi: sono esclusi dall obbligo di comunicazione (C.M. 53/E) in quanto esonerati dall obbligo di registrazione delle fatture emesse e degli acquisti Nuove iniziative produttive: sono esclusi dall obbligo di comunicazione in quanto esonerati dagli obblighi di registrazione e di tenuta delle scritture contabili rilevanti ai fini Iva 7

2 modulo Individuazione paesi black list e natura controparte

INDIVIDUAZIONE PAESI BLACK LIST La norma richiede la comunicazione delle operazioni realizzate con operatori economici aventi, sede, residenza o domicilio, alternativamente, in uno dei Paesi black list di cui: al D.M. 4.5.1999, pubblicato in G.U. n. 107 del 10.5.1999, che individua gli Stati e territori per i quali scatta l inversione dell onere della prova circa l effettivo trasferimento della residenza all estero da parte di persone fisiche ex art. 2, co. 2 bis del D.P.R. n. 917/1986; al D.M. 21.11.2001, pubblicato in G.U. n. 273 del 23.11.2001, che individua gli Stati e i territori rilevanti ai fini della normativa sulle controlled foreign companies ex art. 167 dello stesso D.P.R. n. 917/1986 (c.d. CFC) 9

INDIVIDUAZIONE PAESI BLACK LIST C.M. n. 53/E: è sufficiente che l operatore economico abbia sede, residenza o domicilio in uno dei Paesi contemplati da uno dei due suddetti decreti (condizione alternativa) Il rinvio ai due decreti prescinde quindi dalla natura giuridica e dall attività svolta dall operatore (non rilevano i limiti oggettivi e soggettivi espressamente previsti dagli artt. 2 e 3 del D.M. 21.11.2001) 10

D.M. 27.7.2010: MODIFICA BLACK LIST Il D.M. 27 luglio 2010 ha modificato l elenco dei Paesi cd. black list, eliminando dagli elenchi i seguenti Paesi: Cipro e Malta dal D.M. 4.5.1999 Cipro, Malta e Corea del Sud dal D.M. 21.11.2001 Nota bene: il D.M. 27 luglio 2010 è stato pubblicato in G.U. in data 4 agosto 2010, quindi con efficacia dalle operazioni poste in essere dal 5 agosto 2010 11

D.M. 5.8.2010: ESCLUSIONI DI TIPO TERRITORIALE L art. 1 stabilisce l esclusione dall obbligo di comunicazione delle operazioni poste in essere con controparti residenti a Cipro, Malta e Corea del Sud, nel periodo 1 luglio 4 agosto 2010 In tal modo, si copre il periodo antecedente alla data di entrata in vigore del decreto 27 luglio 2010 12

D.M. 5.8.2010: ESCLUSIONI DI TIPO OGGETTIVO L art. 2 stabilisce, con effetto dal 1 luglio 2010, l esclusione dall obbligo di comunicazione delle attività con le quali si realizzano operazioni esenti ai fini Iva, a condizione che il contribuente si avvalga della dispensa di cui all art. 36-bis del DPR 633/72 Resta fermo l obbligo di comunicazione, anche per tali soggetti, delle eventuali operazioni imponibili effettuate nell ambito delle suddette attività 13

NATURA GIURIDICA CONTROPARTE ESTERA Secondo quanto previsto dall art. 1, co. 1, del D.M. 30.3.2010, le operazioni da monitorare sono quelle effettuate con la controparte stabilita in un Paese black list, ma che abbia la qualifica di operatore economico. Ai fini della suddetta verifica, la C.M. n. 53/E precisa che si possono utilizzare i seguenti elementi probatori: eventuale certificazione rilasciata dalle autorità fiscali dello Stato estero, attestante lo svolgimento di un attività economica da parte del soggetto black list dichiarazione della controparte che attesta lo svolgimento di un attività imprenditoriale, professionale o artistica 14

NATURA GIURIDICA CONTROPARTE ESTERA Gli operatori economici devono avere la sede, il domicilio o la residenza in un Paese black list C.M. n. 53/E: devono essere indicate nella comunicazione anche le operazioni intercorrenti con soggetti con la sede, il domicilio, o la residenza in un Paese black list, ma identificati ai fini Iva in un Paese non incluso nella black list, ovvero con stabile organizzazione in un Paese non black list (inclusa l Italia) Il caso potrebbe riguardare una cessione di beni effettuata nei confronti di una società svizzera, ma con fatturazione della merce in Francia presso il rappresentante fiscale dello svizzero 15

3 modulo Ambito oggettivo: operazioni interessate

LE OPERAZIONI BLACK LIST

OPERAZIONI ATTIVE NON SOGGETTE Le disposizioni normative (art. 1 DL 40/2010 e art. 4, co. 2, del D.M. 30.3.2010) prevedono che debbano essere incluse le operazioni effettuate e ricevute, registrate o soggette a registrazione C.M. n. 53/E: rientrano tutte le operazioni imponibili, non imponibili, esenti e non soggette. Per queste ultime rilevano tutte quelle fuori campo Iva per carenza del presupposto territoriale 18

D.P.C.M. 5.8.2010: OPERAZIONI INCLUSE L art. 3 del DM chiarisce che devono essere incluse le prestazioni di servizi che non si considerano effettuate nel territorio dello Stato ai fini Iva, in quanto rese o ricevute nei confronti di soggetti residenti in Paesi di cui al D.M. 4.5.1999 e D.M. 21.11.2001 (ovviamente diversi da Cipro, Malta e Corea del Sud). Nota bene: l art. 4 del DPCM prevede che l obbligo di inclusione delle predette operazioni decorra da quelle effettuate dal 1 settembre 2010, confermando in tal modo che quelle effettuate dal 1 luglio al 31 agosto non devono essere oggetto di comunicazione 19

SERVIZI ARTT. 7-QUATER E 7-QUINQUIES In tali disposizioni, come noto, rientrano una serie di servizi per i quali la territorialità Iva è individuata con un criterio derogatorio rispetto alla regola generale dell art. 7-ter del DPR 633/72, che come detto prevede la tassazione a destino. Tale deroga si applica in maniera assoluta, nel senso che il luogo di rilevanza territoriale della prestazione è sempre quelle previsto dall art. 7-quater, a prescindere dalla qualifica soggettiva del committente (soggetto passivo Iva o privato). 20

SERVIZI ARTT. 7-QUATER E 7-QUINQUIES Prendendo, ad esempio, i servizi relativi a beni immobili, l art. 7-quater, lett. a), del DPR 633/72, prevede che tali servizi siano rilevanti ai fini Iva nel territorio dello Stato solo se l immobile è ivi situato. Ciò sta a significare che (committente black list ): - se l immobile è situato in Italia, la prestazione di servizi è soggetta ad Iva, con obbligo di emissione della fattura e relativa registrazione ed indicazione dell operazione negli elenchi di cui al D.M. 30.3.2010; - se l immobile è situato all estero, invece, l operazione è fuori campo Iva in Italia, e non sussiste nemmeno alcun obbligo di fatturazione (tuttavia, sorge l obbligo di inclusione se la controparte è black list, a decorrere dal 1 settembre). 21

IMPORTAZIONI E SAN MARINO Rientrano nell obbligo di comunicazione tutte le importazioni, anche se precedute, precisa la C.M. n. 53/E, dall introduzione dei beni in un deposito Iva, di cui all art. 50-bis, del D.L. 331/93 San Marino: devono essere indicati tutti gli acquisti di beni da San marino, a prescindere dalle modalità di applicazione dell imposta (da parte dell operatore sammarinese o con autofattura da parte dell acquirente nazionale) 22

4 modulo Periodo di riferimento per la comunicazione e modalita e termini di presentazione

PERIODO DI RIFERIMENTO PER LA COMUNICAZIONE Regola generale: la C.M. n. 53/E precisa che il momento rilevante è quello della registrazione della fattura. In assenza dell obbligo di registrazione ai fini Iva, come accade per esempio per le operazioni fuori campo, rileva l annotazione in contabilità generale 24

PERIODO DI RIFERIMENTO PER LA COMUNICAZIONE Acquisti con reverse charge ex art. 17, co. 2, del DPR 633/72: dovrebbe rilevare il momento di annotazione dell autofattura nei registri Iva Importazioni: dovrebbe rilevare il momento di annotazione della bolla doganale nel registro degli acquisti 25

PERIODO DI RIFERIMENTO PER LA COMUNICAZIONE TIPOLOGIA OPERAZIONE Cessioni di beni e prestazioni di servizi con obbligo di emissione della fattura Prestazioni di servizi con emissione di fattura facoltativa Prestazioni di servizi senza emissione della fattura in quanto non obbligatoria Prestazioni di servizi ricevute ed acquisti di beni oggetto di autofattura Prestazioni di servizi territorialmente rilevanti all estero MOMENTO RILEVANTE PER COMUNICAZIONE Data di registrazione della fattura nel registro delle fatture emesse Data di registrazione della fattura nel registro delle fatture emesse Data di annotazione del documento in contabilità generale o, in mancanza, data di pagamento del corrispettivo Data di registrazione dell autofattura nel registro degli acquisti Data di annotazione del costo in contabilità generale 26

LE OPERAZIONI BLACK LIST 27

PERIODICITA Dato storico di riferimento: secondo la C.M. n. 53/E rilevano le operazioni registrate nei quattro trimestri precedenti Prima periodicità: dato storico scambi di beni: i quattro trimestri precedenti sono quelli che decorrono dal 1 luglio 2009 al 30 giugno 2010 Dato storico prestazioni di servizi: rilevano solamente le operazioni effettuate e ricevute nei primi due trimestri solari nel 2010, in quanto fino al 31.12.2009 sussisteva un diverso regime territoriale ai fini Iva 28

PERIODICITA In caso di superamento, nel periodo di riferimento, della soglia di euro 50.000 per almeno una delle (quattro) categorie di operazioni, scatta l obbligo di presentazione della comunicazione con periodicità mensile già a decorrere dal mese successivo Mensile per opzione : vincola il contribuente per l intero anno solare 29

LE OPERAZIONI BLACK LIST TRIMESTRALE MENSILE 30

LE OPERAZIONI BLACK LIST TERMINE DI PRESENTAZIONE: DM 5.8.2010 MENSILE TRIMESTRALE ENTRO LA FINE DEL MESE SUCCESSIVO AL PERIODO DI RIFERIMENTO ENTRO LA FINE DEL MESE SUCCESSIVO AL PERIODO DI RIFERIMENTO Periodicità mensile Operazioni Termine di mensili presentazione Operazioni di luglio 2010 02/11/2010 Operazioni di agosto 2010 02/11/2010 Operazioni di settembre 2010 02/11/2010 Operazioni di ottobre 2010 30/11/2010 Operazioni di novembre 2010 31/12/2010 Operazioni di dicembre 2010 31/01/2011 Periodicità trimestrale Operazioni trimestrali Operazioni III Trimestre 2010 Operazioni IV trimestre 2010 Termine di presentazione 02/11/2010 31/01/2011 31

MODALITA DI PRESENTAZIONE Le comunicazioni in parola devono essere presentate all Agenzia delle Entrate esclusivamente in via telematica, alternativamente: direttamente dal contribuente; tramite intermediari abilitati ex art. 3, co. 3 del D.P.R. n. 322/1998. 32

5 modulo Compilazione del modello e sanzioni

FRONTESPIZIO 34

VARIAZIONE PERIODICITA La casella Variazione della periodicità va utilizzata: se si è verificata la variazione del periodo di riferimento della comunicazione per effetto del superamento nel trimestre della soglia di 50.000 anche in una sola delle operazioni oggetto di comunicazione: deve essere contrassegnata per ognuna delle comunicazioni mensili eventualmente da effettuarsi, in considerazione della decadenza della facoltà di produrre la comunicazione con cadenza trimestrale; per indicare la variazione del periodo di riferimento per effetto dell esercizio dell opzione per l invio mensile: va utilizzata la casella della prima comunicazione mensile dell anno. 35

QUADRO A Per quanto concerne il contenuto della comunicazione, lo stesso trova espressione nel quadro A della comunicazione, il quale può essere suddiviso tra: i dati anagrafici dell operatore economico localizzato in un Paese a fiscalità privilegiata, con il quale viene posta in essere l operazione oggetto di comunicazione (rigo A1); i dati delle operazioni intrattenute con ciascuno dei soggetti di cui al precedente punto, suddiviso tra operazioni attive (righi da A2 a A18), e operazioni passive (righi da A19 a A35). 36

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LE OPERAZIONI BLACK LIST SANZIONI In caso di mancata presentazione della comunicazione, ovvero, la presentazione della stessa con l indicazione di dati incompleti o infedeli comporta l applicazione del doppio della sanzione prevista per le violazioni di tipo residuale in materia di imposte sui redditi, IRAP ed Iva di cui all art. 11 del D.Lgs. 18.11.1997, n. 471, pertanto una sanzione da un minimo di 258 ad un massimo di 2.065. C.M. 53/E: non si applica l istituto del cumulo giuridico in presenza di plurime violazioni

C.M. 54/E/2010 La C.M. 28.10.2010, n. 54/E, consente di sanare eventuali errori od omissioni, senza applicazione di sanzioni, commesse con riferimento alle comunicazioni relative ai mesi da luglio a novembre 2010, ed al terzo trimestre 2010, se entro il 31 gennaio 2011 è presentata una comunicazione integrativa 41

LE IMPOSTE INDIRETTE SULLE OPERAZIONI IMMOBILIARI a cura di Sandro Cerato Pubblicista Dottore Commercialista Docente di Diritto Tributario alla Scuola di Economia e Finanze

1 modulo Definizione e regime locazioni

PROFILI INTRODUTTIVI AREE FABBRICABILI E NON FABBRICABILI FABBRICATI ABITATIVI FABBRICATI STRUMENTALI TIPOLOGIE DI IMMOBILI CO. 2 DELL ART. 36 DEL DL 223/2006 UN TERRENO È FABBRICABILE SE UTILIZZABILE A SCOPO EDIFICATORIO IN BASE ALLO STRUMENTO URBANISTICO GENERALE ADOTTATO DAL COMUNE INDIPENDENTEMENTE DALL APPROVAZIONE DELLA REGIONE E DALL ADOZIONE DI STRUMENTI ATTUATIVI CIRCOLARE AdE 27/E/2006 A PRESCINDERE DALL EFFETTIVO MODO DI UTILIZZO FABBRICATI CLASSIFICATI O CLASSIFICABILI NELLA CATEGORIA CATASTALE A ESCLUSI SOLO GLI A/10 CIRCOLARE AdE 27/E/2006 A PRESCINDERE DALL EFFETTIVO MODO DI UTILIZZO FABBRICATI CLASSIFICATI O CLASSIFICABILI NELLE CATEGORIE CATASTALI B C D E E NELLA CLASSE A/10

PROFILI INTRODUTTIVI IMPRESE DI COSTRUZIONE TIPOLOGIE DI IMPRESE C.M. 11.7.1996, N. 182/E IMPRESE CHE ANCHE OCCASIONALMENTE EFFETTUANO ATTIVITA DI COSTRUZIONE PER LA RIVEDNITA IMPRESE CHE REALIZZANO INTERVENTI DI RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO SOCIETA COOPERATIVE EDILIZIE CHE COSTRUISCONO ALLOGGI DA ASSEGNARE AI SOCI NON RILEVA LA MODALITA CON CUI VIENE SEGUOTO L INTERVENTO DI COSTRUZIONE (IN ECONOMIA O TRAMITE CONTRATTO D APPALTO) 45

LOCAZIONI DI IMMOBILI AREE E TERRENI TIPOLOGIA TERRENI ED AZIENDE AGRICOLE AREE NON EDIFICABILI DESTINATE A PARCHEGGIO AREE NON EDIFICABILI DIVERSE DA PRECEDENTI AREE EDIFICABILI DISCIPLINA APPLICABILE IVA: OPERAZIONE ESENTE REGISTRO: 2% (0,5% I FONDI RUSTICI) IVA: OPERAZIONE IMPONIBILE CON ALIQUOTA 20% REGISTRO: MISURA FISSA IVA: OPERAZIONE ESENTE REGISTRO: 2% IVA: OPERAZIONE IMPONIBILE CON ALIQUOTA 20% REGISTRO: MISURA FISSA IN OGNI CASO IL CONTRATTO E SOGGETTO A REGSITRAZIONE IN TERMINE FISSO (30 GIORNI)

LOCAZIONI DI IMMOBILI FABBRICATI ABITATIVI TIPOLOGIA DISCIPLINA APPLICABILE SE LOCATI DA CHI LI HA COSTRUITI O RISTRUTTURATI ENTRO 4 ANNI DA ULTIMAZIONE IN PIANI DI EDILIZIA CONVENZIONATA CON CONTRATTI DI ALMENO 4 ANNI IVA: IMPONIBILE CON ALIQUOTA 10% REGISTRO: MISURA FISSA REGISTRAZIONE IN TERMINE FISSO (art. 5, co. 2, DPR 131/86) IN TUTTI GLI ALTRI CASI (SALVO LOCAZIONI TURISTICHE) IVA: OPERAZIONE ESENTE REGISTRO: 2% REGISTRAZIONE IN TERMINE FISSO

LOCAZIONI DI IMMOBILI LOCAZIONI TURISTICO-ALBERGHIERE CIRC. AdE 1.3.2007 N. 12/E ( 9) LE LOCAZIONI DI FABBRICATI ABITATIVI EFFETTUATE IN UN CONTESTO DI ESERCIZIO DI ATTIVITÀ ALBERGHIERA O PARA-ALBERGHIERA SONO SOGGETTE AL REGIME DI IMPONIBILITÀ AI FINI IVA CON ALIQUOTA DEL 10% AI SENSI DEL NUMERO 120) DELLA PARTE III DELLA TABELLA A ALLEGATA AL DPR 633/72 PURCHÈ IN RELAZIONE ALL ATTIVITÀ ESERCITATA RICORRANO I REQUISITI RICHIESTI DALLA NORMATIVA DI SETTORE PERCHÉ TALE ASSIMILAZIONE POSSA OPERARE

LOCAZIONI DI IMMOBILI FABBRICATI STRUMENTALI TIPOLOGIA DISCIPLINA APPLICABILE SE LOCATARIO NON SOGGETTO IVA IVA: IMPONIBILE CON ALIQUOTA 20% REGISTRO: 1% SE LOCATARIO IVA DETRAIBILE < 25,01% IVA: IMPONIBILE CON ALIQUOTA 20% REGISTRO: 1% IN TUTTI GLI ALTRI CASI IVA: ESENTE SALVO OPZIONE REGISTRO: 1%

LOCAZIONI DI IMMOBILI FABBRICATI STRUMENTALI (locazioni imponibili per natura ) CONDUTTORE PRIVATO (il conduttore deve dichiarare nel contratto di non agire nell esercizio d impresa, arte o professione) CONDUTTORE CON PRO- RATA NON SUPERIORE A 25% -PRIVATO -SOCIETA SEMPLICE -SOGGETTO NON RESIDENTE SENZA S.O. -ENTE NON COMMERCIALE (se locazione non riguarda un eventuale attività commerciale fattispecie da evidenziare nel contratto) RILEVA PRO RATA ANNO PRECEDENTE (PROVVISORIO) IL CONDUTTORE DEVE DICHIARARE IL PRO RATA NEL CONTRATTO SE PRO RATA DEFINITIVO SUPERIORE AL 25%, IL LOCATORE DEVE RENDERE ESENTI I CANONI (a meno che non abbia optato per l Iva) SONO IRRILEVANTI LE VARIAZIONI DEL PRO RATA NEGLI ANNI SUCCESSIVI

LOCAZIONI DI IMMOBILI FABBRICATI STRUMENTALI (locazioni imponibili per opzione ) ALTRO CONDUTTORE (diverso da privato o soggetto Iva con pro rata non superiore al 25%) LOCAZIONE NATURALMENTE ESENTE IMPONIBILITA IVA PER OPZIONE (da esercitare nel contratto di locazione ad esclusivo carico del locatore; con la sottoscrizione del contratto, il locatario aderisce alla scelta operata dal locatore)

LOCAZIONI DI IMMOBILI ALTERNATIVITA IVA REGISTRO IMMOBILI STRUMENTALI TUTTI I CONTRATTI DI LOCAZIONE SOGGETTI ALL OBBLIGO DI REGISTRAZIONE IN TERMINE FISSO IMPOSTA DI REGISTRO 1% (DEL CANONE PATTUITO) E IRRILEVANTE IL REGIME DI ESENZIONE O DI IMPONIBILITA, ANCHE PER OPZIONE, DEL CANONE

LOCAZIONI DI IMMOBILI SUB-LOCAZIONI DI FABBRICATI STRUMENTALI CIRC. AdE 1.3.2007 N. 12/E ( 7) AI FINI DELL IVA E DELL IMPOSTA DI REGISTRO LA SUB-LOCAZIONE DEVE ESSERE TRATTATA ALLA STREGUA DI UN CONTRATTO INDIPENDENTE RISULTA DUNQUE DOVUTA L IMPOSTA DI REGISTRO ALL 1% NULLA VIETA CHE AI FINI IVA UNA SUB-LOCAZIONE SIA ESENTE A FRONTE DI UNA LOCAZIONE IMPONIBILE A MONTE E VICEVERSA

LOCAZIONI DI IMMOBILI LOCAZIONI DI IMMOBILI STRUMENTALI CON SERVIZI AGGIUNTIVI CONTRATTI CON I QUALI INSIEME ALLA DISPONIBILITÀ DEGLI IMMOBILI (O PARTE DI ESSI) VENGONO CONCESSI DAL LOCATORE ALTRI SERVIZI QUALI TIPICAMENTE LE UTENZE, IVI COMPRESE QUELLE TELEFONICHE, I SERVIZI DI SEGRETERIA, LA PULIZIA DEI LOCALI E, PIÙ IN GENERALE, TUTTI I SERVIZI CONNESSI ALLA GESTIONE DELL IMMOBILE NELL OTTICA DELLA FINALITÀ D USO PER LA QUALE IL CONDUTTORE DEGLI SPAZI HA SOTTOSCRITTO L ACCORDO CIRC. AdE 1.3.2007 N. 12/E ( 8.1) NON SI È IN PRESENZA DI CONTRATTI DI LOCAZIONE IMMOBILIARE DI CUI AL NUMERO 8) DELL ART. 10 DEL DPR 633/72 BENSÌ DI PRESTAZIONI DI SERVIZI DI NATURA COMPLESSA PER LE QUALI SI APPLICA IL REGIME DI IMPONIBILITÀ IVA CON ALIQUOTA DEL 20% E L OBBLIGO DI REGISTRAZIONE SOLTANTO IN CASO D USO

LOCAZIONI DI IMMOBILI ALTRI CONTRATTI ESTRANEI AL NUMERO 8-BIS) CIRC. AdE 1.3.2007 N. 12/E ( 8.1) CONTRATTI CHE HANNO PER OGGETTO LA MESSA A DISPOSIZIONE DI IMMOBILI O DI PORZIONI DEI MEDESIMI PER LA COLLOCAZIONE DI CARTELLONI PUBBLICITARI PER L INSTALLAZIONE DI ANTENNE PER LA COLLOCAZIONE DI DISTRIBUTORI DI SIGARETTE O BEVANDE REGIME IVA DI IMPONIBILITÀ CON ALIQUOTA 20% OBBLIGO DI REGISTRAZIONE SOLO IN CASO D USO

2 modulo Regime cessione immobili

CESSIONI DI IMMOBILI AREE E TERRENI TIPOLOGIA DISCIPLINA APPLICABILE IVA: OPERAZIONE FUORI CAMPO AREE NON EDIFICABILI REGISTRO: ALIQUOTE DELL ART. 1 DELLA TARIFFA IPOTECARIA: 2% CATASTALE: 1% IVA: IMPONIBILE CON ALIQUOTA 20% AREE EDIFICABILI REGISTRO: MISURA FISSA IPOTECARIA: MISURA FISSA CATASTALE: MISURA FISSA

CESSIONI DI IMMOBILI FABBRICATI ABITATIVI TIPOLOGIA CEDUTI DALLE IMPRESE CHE LI HANNO COSTRUITI O RIPRISTINATI ENTRO 4 ANNI DA ULTIMAZIONE COSTRUZIONE O INTERVENTO CEDUTI DALLE IMPRESE CHE LI HANNO COSTRUITI O RIPRISTINATI OLTRE 4 ANNI DA ULTIMAZIONE COSTRUZIONE O INTERVENTO SE PRIMA LOCATI IN PIANI EDILIZIA CONV. IN TUTTI GLI ALTRI CASI COMPRESO IL CASO DI CESSIONE DA PARTE DI IMPRESA CON OGGETTO ATTIVITÀ DI RIVENDITA IMMOBILIARE DISCIPLINA APPLICABILE IVA: IMPONIBILE 20% - 10% - 4% REGISTRO: MISURA FISSA IPOTECARIA: MISURA FISSA CATASTALE: MISURA FISSA IVA: IMPONIBILE 20% - 10% - 4% REGISTRO: MISURA FISSA IPOTECARIA: MISURA FISSA CATASTALE: MISURA FISSA IVA: ESENTE REGISTRO: ART. 1 TARIFFA DPR 131/86 IPOTECARIA: 2% (MISURA FISSA) CATASTALE: 1% (MISURA FISSA)

CESSIONI DI IMMOBILI FABBRICATI STRUMENTALI TIPOLOGIA CEDUTI DALLE IMPRESE CHE LI HANNO COSTRUITI O RIPRISTINATI ENTRO 4 ANNI DA ULTIMAZIONE COSTRUZIONE O INTERVENTO CEDUTI A CESSIONARI NON SOGGETTI IVA OPPURE CON DETRAIBILITÀ IVA < 25,01% IN TUTTI GLI ALTRI CASI COMPRESO IL CASO DI CESSIONE DA PARTE DI IMPRESA CON OGGETTO ATTIVITÀ DI RIVENDITA IMMOBILIARE DISCIPLINA APPLICABILE IVA: IMPONIBILE 20% REGISTRO: MISURA FISSA IPOTECARIA: 3% CATASTALE: 1% IVA: IMPONIBILE 20% REGISTRO: MISURA FISSA IPOTECARIA: 3% CATASTALE: 1% IVA: ESENTE SALVO OPZIONE REGISTRO: MISURA FISSA IPOTECARIA: 3% CATASTALE: 1%

CESSIONI DI IMMOBILI ACQUIRENTE PRIVATO O CON PRO RATA NON SUPERIORE AL 25% VERIFICA STATUS ACQUIRENTE I REQUISITI DI SOGGETTO NON PASSIVO D IMPOSTA, OVVERO DI SOGGETTO PASSIVO CON PRO RATA NON SUPERIORE AL 25% DEVONO RISULTARE DALL ATTO DI ACQUISTO ACCONTI EVENTUALI ACCONTI PAGATI IN SEDE DI PRELIMINARE POSSONO ESSERE ASSOGGETTATI AD IVA (ANCHE SE PER TALE ANNO IL PRO RATA DOVESSE ESSERE SUPERIORE AL 25%) MA IL CESSIONARIO DEVE GARANTIRE CHE ALL ATTO DEL ROGITO SI TROVERA CON PRO RATA NON SUPERIORE AL 25% (ATTENZIONE ALLA RESPONSABILITA DEL CEDENTE!)

CESSIONI DI IMMOBILI REVERSE CHARGE IMMOBILI STRUMENTALI D.M. 25.5.2007 A DECORRERE DAL 1 OTTOBRE 2007, SONO SOGGETTE AL REVERSE CHARGE LE CESSIONI DI IMMOBILI STRUMENTALI DI CUI ALLA LETT. D) DELL ART. 10, N. 8-TER), DEL DPR 633//72 (CESSIONI ASSOGGETTATE AD IVA PER OPZIONE DEL CEDENTE) FINANZIARIA 2008 A DECORRERE DAL 1 MARZO 2008, SONO SOGGETTE AL REVERSE CHARGE LE CESSIONI DI IMMOBILI STRUMENTALI DI CUI ALLA LETT. B) DELL ART. 10. N. 8-TER), DEL DPR 633/72 (CESSIONI CON ACQUIRENTE CON PRO RATA NON SUPERIORE AL 25%)

CESSIONI DI IMMOBILI REVERSE CHARGE IMMOBILI STRUMENTALI RATIO ESTENSIONE REVERSE CHARGE ASSOGGETTARE A REVERSE CHARGE ANCHE QUELLE CESSIONI IN CUI L OPZIONE ERA ESEGUITA PER GARANTIRE IL CEDENTE DA UN EVENTUALE CAMBIAMENTO DI PRO RATA DI DETRAZIONE DELL ACQUIRENTE LEASING REVERSE CHARGE APPLICABILE SOLO ALLE CESSIONI DI IMMOBILI, QUINDI IN SEDE DI RISCATTO DELL IMMOBILE O ALL ATTO DELL ACQUISTO DA PARTE DELLA SOCIETA DI LEASING CANONI LEASING: PRESTAZIONI DI SERVIZI SOGGETTE AD IVA NEI MODI ORDINARI (CIRC. ASSONIME 9.11.2007, N. 71 E CIRC. ASSILEA 31.8.2007, N. 30)

CESSIONI DI IMMOBILI IMMOBILI PERTINENZIALI DI ABITAZIONI SI CONSIDERANO ALLA STREGUA DI FABBRICATI ABITATIVI SIA NEL CASO DI ACQUISTO CONTESTUALE SIA NEL CASO DI ACQUISTO CON ATTO SEPARATO CIÒ IMPLICA CHE SE L ACQUIRENTE È PERSONA FISICA PRIVATA IN ENTRAMBI I CASI PUÒ TROVARE APPLICAZIONEIL DUALISMO PREZZO-VALORE E LA SOGLIA DI NON RETTIFICABILITÀ LE AGEVOLAZIONI PRIMA CASA SONO COMUNQUE LIMITATE ALLE PERTINENZE C/2 C/6 C/7 (MASSIMO UNA PER TIPOLOGIA)

CESSIONI DI IMMOBILI DATA ULTIMAZIONE COSTRUZIONE O INTERVENTI CIRC. AdE 1.3.2007 N. 12/E ( 10) LA DATA DI ULTIMAZIONE DELLA COSTRUZIONE O DELL INTERVENTO DI RISTRUTTURAZIONE È DA INDIVIDUARSI IN CORRISPONDENZA DEL RILASCIO DELL ATTESTAZIONE DI ULTIMAZIONE LAVORI DA PARTE DEL DIRETTORE DEI LAVORI LA QUALE COINCIDE DI NORMA CON LA DICHIARAZIONE DA RENDERE IN CATASTO AI SENSI DEGLI ARTT. 23 E 24 DEL DPR 380/2001 TUTTAVIA ANCHE IN MANCANZA DI TALE FORMALE ATTESTAZIONE L IMMOBILE SI CONSIDERA ULTIMATO QUALORA VENGA CONCESSO IN USO A TERZI TRATTANDOSI DI CIRCOSTANZA DI PER SÉ SUFFICIENTE AD INTEGRARE L IPOTESI DELLA IDONEITÀ ALLA IMMISSIONE IN CONSUMO DEL BENE

CESSIONI DI IMMOBILI IMMOBILE IN CORSO DI COSTRUZIONE CIRC. AdE 1.3.2007 N. 12/E ( 11) TALE CESSIONE DEVE INTENDERSI ESCLUSA DALL AMBITO DI APPLICAZIONE DEI NUMERI 8-BIS) E 8- TER) DELL ART. 10 DEL DPR 633/72 E PERTANTO DEVE ESSERE IN OGNI CASO ASSOGGETTATA AD IVA PER ALTRO CON POSSIBILITÀ DI APPLICAZIONE DELLE ALIQUOTE RIDOTTE DEL 4% E DEL 10% OVE SUSSISTANO I PRESUPPOSTI RICHIESTI

CESSIONI DI IMMOBILI IMMOBILE IN CORSO DI RISTRUTTURAZIONE CIRC. AdE 1.3.2007 N. 12/E ( 10) LA CESSIONE DEL FABBRICATO PRIMA DELL ULTIMAZIONE DELL INTERVENTO È EQUIPARABILE ALL IPOTESI DI CESSIONE ENTRO QUATTRO ANNI DALL ULTIMAZIONE DELL INTERVENTO FERMO RESTANDO PERÒ CHE È NECESSARIO CHE I LAVORI EDILI ANCORCHÉ NON ULTIMATI SIANO QUANTO MENO STATI EFFETTIVAMENTE INIZIATI NON BASTANDO DUNQUE LA MERA RICHIESTA DELLE AUTORIZZAZIONI AMMINISTRATIVE PER L ESECUZIONE DEGLI INTERVENTI, AFFINCHÉ QUESTI ULTIMI POSSANO CONSIDERARSI INTRAPRESI DAL SOGGETTO CHE PROCEDE POI ALLA CESSIONE DEL FABBRICATO

3 modulo Regime detrazione Iva

IVA SUGLI ACQUISTI DI BENI E SERVIZI INDETRAIBILITÀ OGGETTIVA INDETRAIBILITÀ DELL IVA SUGLI IMMOBILI IVA AFFERENTE ACQUISTO, RISTRUTTURAZIONE O LOCAZIONE DI FABBRICATI ABITATIVI TRANNE CHE PER IMPRESE DI COSTRUZIONE IMMOBILIARE IMPRESE DI GESTIONE CHE LOCANO GLI IMMOBILI SOGGETTE A PRO RATA INDETRAIBILITÀ DA PRO RATA IVA AFFERENTE TUTTI GLI ACQUISTI SALVO L OPZIONE PER CONTABILITÀ IVA SEPARATE MUTAMENTO DESTINAZIONE R.M. 21.2.2008, N. 58/E: E DETRAIBILE L IVA AFFERENTE INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE DI UN IMMOBILE STRUMENTALE LA CUI DESTINAZIONE ABITATIVA RISULTERA A SEGUITO DELL ULTIMAZIONE DEI LAVORI

IVA SUGLI ACQUISTI DI BENI E SERVIZI INDETRAIBILITÀ OGGETTIVA OPERAZIONI INTERESSATE ACQUISTO DI FABBRICATI (O PORZIONI) DI NATURA ABITATIVA LOCAZIONE IMMOBILI ABITATIVI (SE SOGGETTE AD IVA, QUINDI SOLO EDILIZIA CONVENZIONATA) SPESE DI MANUTENZIONE, RECUPERO E GESTIONE DI FABBRICATI ABITATIVI IMPRESE INTERESSATE IMMOBILIARI DI GESTIONE IMMOBILIARI DI COMPRAVENDITA

IVA SUGLI ACQUISTI DI BENI E SERVIZI INDETRAIBILITÀ OGGETTIVA IL DIVIETO DI DETRAZIONE NON SI APPLICA PER LE IMPRESE CHE EFFETTUANO LOCAZIONI ESENTI CHE COMPORTANO LA RIDUZIONE DELLA PERCENTUALE DI DETRAZIONE (PRO-RATA) IMPRESE ESCLUSE SI TRATTA DELLE IMMOBILIARI DI GESTIONE IMPRESE CHE HANNO PER OGGETTO ESCLUSIVO O PRINCIPALE DELL ATTIVITA ESERCITATA LA COSTRUZIONE DI FABBRICATI ABITATIVI IMMOBILIARI DI COSTRUZIONE QUINDI ACQUISTO DI IMMOBILE ABITATIVO, E COSTRUZIONE (previo abbattimento o ripristino)

IVA SUGLI ACQUISTI DI BENI E SERVIZI INDETRAIBILITÀ OGGETTIVA R.M. 31.7.2007, N. 196/E CASO: IMPRESA STIPULA CONTRATTO PRELIMINARE PER L ACQUISTO DI IMMOBILI ABITATIVO, CON IMPEGNO DA PARTE DEL PROMITTENTE VENDITORE DI CHIEDERE IL CAMBIO DI DESTINAZIONE D USO (DA ABITATIVO A STRUMENTALE) SUGLI ACCONTI PAGATI LA SOCIETA ACQUIRENTE NON HA DETRATTO L IVA EX ART. 19-BIS1, LETT. I) PARERE AGENZIA A SEGUITO DELLA MUTATA DESTINAZIONE D USO, ALL ATTO DELLA COMPRAVENDITA L ACQUIRENTE HA TITOLO PER LA DETRAZIONE DELL IVA, CON COSNEGUENTE VENIR MENO DELL IPOTESI DI INDETRAIBILITA OGGETTIVA (TRA L ALTRO L IMMOBILE SARA IMPIEGATO IN LOCAZIONI IMPONIBILI)

IVA SUGLI ACQUISTI DI BENI E SERVIZI INDETRAIBILITÀ OGGETTIVA ASPETTI CRITICI (1) IMMOBILIARI DI GESTIONE IPOTESI: ACQUISTO DI IMMOBILE ABITATIVO E SUCCESSIVA RISTRUTTURZIONE (OPERAZIONE OCCASIONALE) CONSEGUENZE IVA INDETRAIBILE ANCHE SULLA RISTRUTTURAZIONE (ART. 19-BIS1, LETT. I), IN QUANTO L OCCASIONALE ATTIVITA DI RISTRUTTURAZIONE NON COMPORTA LO STATUS DI IMPRESA DI COSTRUZIONE LA CESSIONE DELL IMMOBILE ENTRO 4 ANNI DALL ULTIMAZIONE DEI LAVORI E IMPONIBILE IVA INCOERENZA: INDETRAIBILITA IVA A MONTE PUR IN PRESENZA DI UN OPERAZIONE IMPONIBILE A VALLE

IVA SUGLI ACQUISTI DI BENI E SERVIZI INDETRAIBILITÀ OGGETTIVA ASPETTI CRITICI (2) IMMOBILIARI DI COMPRAVENDITA IPOTESI: ACQUISTO E RIVENDITA DI IMMOBILE ABITATIVO IVA INDETRAIBILE SULL ACQUISTO CESSIONE DELL IMMOBILE ESENTE CONSEGUENZE LA CESSIONE ESENTE CREA PRO-RATA DI DETRAZIONE CHE INCIDE ANCHE SULL IVA AFFERENTE ALTRI ACQUISTI (TALI SOCIETA NON POSSONO INFATTI SEPARARE L ATTIVITA EX ART. 36) NOTA BENE: SI PUO SOSTENERE CHE PREVALE ESENZIONE ART. 10 27-QUINQUIES), CON CONSEGUENTE NON APPLICAZIONE DEL PRO- RATA IN SEDE DI VENDITA

SEPARAZIONE DELLE ATTIVITA (ART. 36 DPR 633/72) SOGGETTI INTERESSATI IVA SUGLI ACQUISTI DI BENI E SERVIZI IMPRESE DI GESTIONE IMMOBILIARE CHE EFFETTUANO LOCAZIONI SIA DI IMMOBILI ABITATIVI (ESENTI), SIA DI IMMOBILI STRUMENTALI (IMPONIBILI) IN TAL MODO SI EVITA CHE IL PRO RATA PER LE LOCAZIONI ABITATIVE SI RIVERBERI ANCHE SULL IVA RELATIVA AGLI ACQUISTI DELL ATTIVITA IMPONIBILE CESSIONE IMMOBILI ABITATIVI R.M. 28.3.2008, N. 112/E: L IMPRES A DI COSTRUZIONE CHE VENDE L IMMOBILE ABITATIVO DOPO QUATTRO ANNI DALL ULTIMAZIONE DELLA COSTRUZIONE APPLICA IL PRO RATA NELL ANNO DI VENDITA E NON PUO SEPARARE LE ATTIVITA

IVA SUGLI ACQUISTI DI BENI E SERVIZI PRO RATA DI DETRAZIONE SOGGETTI INTERESSATI CONTRIBUENTI CHE ESERCITANO SIA ATTIVITA CHE DANNO LUOGO AD OPERAZIONI CHE DANNO IL DIRITTO ALLA DETRAZIONE, SIA ATTIVITA CHE DANNO LUOGO AD OPERAZIONI ESENTI CALCOLO DEL PRO RATA OPERAZIONI ATTIVE IMPONIBILI EFFETTUATE NELL ANNO / OPERAZIONI ATTIVE TOTALI DELL ANNO (ESENTI + IMPONIBILI OPERAZIONI NON RILEVANTI OPERAZIONI ESENTI DA N. 1) A 9) DELL ART. 10, QUANDO NON FORMANO OGGETTO DELL ATTIVITA PROPRIA DELL IMPRESA O NON SIANO ACCESSORIE ALLE OPERAZIONI IMPONIBILI

IVA SUGLI ACQUISTI DI BENI E SERVIZI PRO RATA PER LE IMPRESE DI COSTRUZIONE CASS. 1.6.2001, N. 7423 LA LOCAZIONE DI UN FABBRICATO DA PARTE DELL IMPRESA DI COSTRUZIONE RIENTRA NELL ATTIVITA D IMPRESA (E QUINDI NEL PRO RATA) SE L IMMOBILE VIENE LOCATO IN ATTESA DI FUTURA VENDITA, IN QUANTO IN QUEL MOMENTO IL MERCATO RICHIEDE UN RINVIO DELLA VENDITA (LOCAZIONE COMUNQUE STRUMENTALE ALLA VENDITA) CTC 14.12.1998, N. 6438 LA LOCAZIONE DI APPARTAMENTI COSTRUITI MA NON ANCORA VENDUTI RIENTRA NEL PRO RATA SE L ATTIVITA DI LOCAZIONE E PREVISTA NELLO STATUTO TRA LE ATTIVITA PROPRIE DELL IMPRESA

4 modulo Rettifica della detrazione

RETTIFICA DELLA DETRAZIONE IVA IVA SUSCETTIBILE DI RETTIFICA SUSCETTIBILE DI RETTIFICA DELLA DETRAZIONE AI SENSI DELL ART. 19-BIS2 DEL DPR 633/1972 È L IVA AFFERENTE I FABBRICATI ENTRATI IN FUNZIONE DA MENO DI 10 ANNI IVI INCLUSI QUELLI COSTITUENTI BENI-MERCE PER LE AREE I 10 ANNI DECORRONO DALL ULTIMAZIONE DEL FABBRICATO LA RETTIFICA IMPLICA LA RESTITUZIONE DELL IVA A SUO TEMPO DETRATTA IN PROPORZIONE AL NUMERO DI ANNI MANCANTI AL COMPIMENTO DEL DECENNIO

RETTIFICA DELLA DETRAZIONE IVA PRESUPPOSTO DELLA RETTIFICA OPERAZIONE IMMOBILIARE ESENTE NON RILEVANTE AI FINI DEL PRO RATA LA RETTIFICA DELL IVA DETRATTA A MONTE DEVE ESSERE OPERATA SEMPRE IN MISURA PARI ALL INTERO AMMONTARE DEI DECIMI DI IVA CORRISPONDENTI AGLI ANNI CHE MANCANO PER IL COMPIMENTO DEL DECENNIO DI TUTELA FISCALE OPERAZIONE IMMOBILIARE ESENTE RILEVANTE AI FINI DEL PRO RATA LA RETTIFICA DELL IVA DETRATTA A MONTE DEVE ESSERE OPERATA SOLO SE IL PRO RATA VARIA DI OLTRE 10 PUNTI IN MISURA PARI AI DECIMI DI IVA CORRISPONDENTI AGLI ANNI CHE MANCANO PER IL COMPIMENTO DEL DECENNIO DI TUTELA FISCALE MOLTIPLICATI PER LA DIFFERENZA TRA PRO RATA ORIGINARIO E ATTUALE

RETTIFICA DELLA DETRAZIONE IVA PRESUPPOSTO DELLA RETTIFICA OPERAZIONE IMMOBILIARE ESENTE NON RILEVANTE AI FINI DEL PRO RATA CESSIONE IMMOBILE: RETTIFICA PER DECIMI MANCANTI AL COMPIMENTO DEL DECENNIO LOCAZIONE IMMOBILE: RETTIFICA PER UN DECIMO DELL IMPOSTA PER OGNI ANNO OPERAZIONE IMMOBILIARE ESENTE RILEVANTE AI FINI DEL PRO RATA CESSIONE IMMOBILE: DIFFERENZA TRA IMPOSTA DETRATTA (PRO RATA) NELL ANNO DI ULTIMAZIONE COSTRUZIONE E PRO RATA NELL ANNO DI VENDITA MOLTIPLICATO PER I DECIMI MANCANTI LOCAZIONE IMMOBILE: COME SOPRA, MA RETTIFICA LIMITATA AD UN DECIMO DELLA SUDDETTA DIFFERENZA

RETTIFICA DELLA DETRAZIONE IVA PRESUPPOSTO DELLA RETTIFICA PROPORZIONALITA RETTIFICA CESSIONE DI UN UNITA IMMOBILIARE COMPRESA IN UN COMPLESSO: L INDIVIDUAZIONE DELL IVA SUGLI ACQUISTI OGGETTO DI RETTIFICA DEVE ESSERE INDIVIDUATA CON PARAMETRI OGGETTIVI (SUPERFICIE, CUBATURA, ECC.) INSORGENZA DELLA RETTIFICA NON SI CONFIGURA AUTOMATICAMENTE AL COMPIMENTO DEL QUADRIENNIO, MA SORGE IN OCCASIONE DELLA PRIMA OPERAZIONE POSTA IN ESSERE SUCCESSIVAMENTE AL QUADRIENNIO

RETTIFICA DELLA DETRAZIONE IVA DISCIPLINA TRANSITORIA IN SEDE DI PRIMA APPLICAZIONE DELLE NOVITÀ DEL DL 223/2006 L OBBLIGO DI RETTIFICA DELLA DETRAZIONE IVA È COMUNQUE ESCLUSO SE DERIVA DAI SEGUENTI IMMOBILI FABBRICATI ABITATIVI POSSEDUTI ALLA DATA DEL 4.7.2006 DA CHI LI HA COSTRUITI O RIPRISTINATI SE ULTIMATI ENTRO IL 4.7.2002 POSSEDUTI ALLA DATA DEL 4.7.2006 DA ALTRI SOGGETTI OBBLIGO DI RETTIFICA SEMPRE ESCLUSO FABBRICATI STRUMENTALI SE NEL PRIMO ATTO (LOCAZIONE CESSIONE LEASING) SUCCESSIVO ALLA DATA DELL 11.8.2006 VIENE ESERCITATA L OPZIONE PER IL REGIME DI IMPONIBILITÀ AI FINI IVA

RETTIFICA DELLA DETRAZIONE IVA IMPRESE DI TRADING IMMOBILIARE PER LE IMPRESE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE DI FATTO LA RETTIFICA DELLA DETRAZIONE NON SI CONFIGURA IN QUANTO: - SE LA CESSIONE RIGUARDA IMMOBILI ACQUISTATI ENTRO IL 3.7.2006, SI APPLICA L ESIMENTE RIFERITA ALLA NORMA TRANSITORIA DI CUI ALL ART. 35, CO. 9, DEL DL 223/06(FABBRICATI POSSEDUTI AL 4.7.2006) - SE LA CESSIONE RIGUARDA IMMOBILI ACQUISTATI A PARTIRE DAL 4.7.2006, L IVA E INDETRAIBILE AI SENSI DELL ART. 19-BIS1, LETT. I), DEL DPR 633/72

5 modulo Accertamento

ACCERTAMENTO IVA E REDDITO DI IMPRESA DL 223/2006 ACCERTAMENTO AI FINI IVA LA DISCREPANZA TRA CORRISPETTIVO DELLA CESSIONE DICHIARATO E VALORE NORMALE DELL IMMOBILE CONSENTE LA RETTIFICA DELLALA DICHIARAZIONE IVA E DELLA RELATIVA IMPOSTA CON ONERE DELLA PROVA CONTRARIA SU CONTRIBUENTE IL VALORE NORMALE NON PUÒ ESSERE INFERIORE ALL EVENTUALE MUTUO FONDIARIO O FINANZIAMENTO BANCARIO CONTRATTO PER FINANZIARE IL TRASFERIMENTO IMMOBILIARE ACCERTAMENTO AI FINI DEL REDDITO DI IMPRESA LA DISCREPANZA TRA CORRISPETTIVO DELLA CESSIONE DICHIARATO E VALORE NORMALE DELL IMMOBILE CONSENTE LA VARIAZIONE IN AUMENTO REDDITO E RELATIVE IMPOSTE CON ONERE DELLA PROVA CONTRARIA SU CONTRIBUENTE

VALORE NORMALE IMMOBILI ART. 35 D.L. 223/06 Amplia i poteri di accertamento dell Amministrazione Finanziaria in tema di trasferimento di immobili, consentendo accertamenti presuntivi ai fini Iva e delle imposte sui redditi Modifica le seguenti disposizioni: -art. 39, co. 1, lett. d), del DPR 600/73, in materia di accertamenti presuntivi ai fini delle imposte sui redditi -art. 54, co. 3, del DPR 633/72, in tema di rettifica della dichiarazione Iva L accertamento presuntivo si fonda sul valore normale del bene immobile (art. 9 del TUIR e art. 14 del DPR 633/72)

NOVITÀ LEGGE COMUNITARIA 2008 La legge Comunitaria 2008 (art. 24, L. 7 luglio 2009, n. 88) ha abrogato i periodi dei seguenti articoli: - art. 54, D.P.R. 633/1972 (Iva); - art. 39, co. 1, lett. d), D.P.R. 600/1973 (dirette) che, negli accertamenti immobiliari, riconoscevano all Amministrazione finanziaria la possibilità di rettificare il valore di cessione quando questo fosse risultato inferiore al valore normale (presunzione qualificata). Nella sostanza si ritorna alla situazione ante D.L. 223/2006.

ACCERTAMENTI DOPO LA COMUNITARIA L individuazione del valore normale, in entrambi gli ambiti impositivi, non potrà quindi che servire da mero indizio di un possibile occultamento del corrispettivo e, dunque, non potrà che essere valutato alla stregua di una presunzione semplice, come tale inidoneo a sostenere una rettifica, salvo che essa non sia dotata dei requisiti di gravità, precisione e concordanza, così come da ultimo delineati dalla giurisprudenza di legittimità (Cass., 21 dicembre 2005, n. 28327). Per supportare l attività accertativa gli Uffici dovranno, quindi, trovare altri elementi (quali: mutui erogati agli acquirenti, studi di settore, comportamento antieconomico dell impresa, prezzi emergenti da offerte di vendita al pubblico, risultanze di indagini finanziarie, ecc.) che, assieme al valore normale, identifichino una presunzione qualificata.

FINANZIAMENTO CONTRATTO DALL ACQUIRENTE La legge Comunitaria non ha, invece, abrogato l art. 35, co. 23-bis, D.L. 223/2006, che fissa(va) la «soglia minima» di valore normale ai fini Iva (RR.MM. 122/E/2007 e 248/E/2008). Ciò nonostante, delle due una: O è da ritenersi implicitamente abrogata per effetto delle modifiche agli artt. 39, D.P.R. 600/1973 e 54, D.P.R. 633/1972; O non risulta utilizzabile in quanto parametro di determinazione del valore normale non compreso fra quelle di cui all art. 72 della Direttiva n. 2006/112 (contenente la nozione di valore normale).

DECORRENZA DELLE NUOVE DISPOSIZIONI La legge Comunitaria è entrata in vigore il 15 luglio 2009; tuttavia, si ritiene che le novità in esame incidano anche sugli atti formatisi antecedentemente a tale data. Le nuove norme, infatti, al pari di quanto sostenuto dall Agenzia delle Entrate all atto dell emanazione del D.L. 223/2006 (che le ha introdotte), dovranno essere considerate come di natura procedurale e, pertanto, applicabili retroattivamente (C.M. 11/E/2007) tant è vero che l applicazione solo alle operazioni successive all entrata in vigore del decreto (4 luglio 2006) aveva richiesto l intervento del Legislatore (art. 1, co. 265, L. 244/2007).

RESPONSABILITÀ SOLIDALE DELL ACQUIRENTE ART. 60-BIS, CO. 3-BIS, DEL DPR 633/72 QUALORA IL CORRISPETTIVO INDICATO NELL ATTO DI CESSIONE ED IN FATTURA SIA DIVERSO DA QUELLO EFFETTIVO, IL CESSIONARIO, ANCHE SE NON SOGGETTO PASSIVO D IMPOSTA, E RESPONSABILE IN SOLIDO CON IL CEDENTE PER IL PAGAMENTO DELL IMPOSTA RELATIVA ALLA DIFFERENZA TRA IL CORRISPETTIVO EFFETTIVO E QUELLO INDICATO, NONCHE DELLA SANZIONE REGOLARIZZAZIONE DELLA VIOLAZIONE: IL CESSIONARIO PRIVATO PUO REGOLARIZZARE LA VIOLAZIONE ENTRO 60 GIORNI DALLA STIPULA DELL ATTO, VERSANDO LA MAGGIORE IMPOSTA DOVUTA, PRESENTANDO ALL AGENZIA DELLE ENTRATE COMPETENTE COPIA DELL ATTESTAZIONE DI PAGAMENTO E DELLE FATTURE OGGETTO DI REGOLARIZZAZIONE CESSIONARIO SOGGETTO PASSIVO D IMPOSTA: RESTA FERMA LA PROCEDURA DI REGOLARIZZAZIONE DI CUI ALL ART. 6, CO. 8, DEL D.LGS. 471/97