Selezionare le città migliori: focus sull'europa La complessità del mercato e l'evoluzione delle esigenze degli investitori ci inducono a orientarci in maniera crescente verso i fattori che trainano la performance del settore immobiliare in un orizzonte di lungo periodo. I Megatrend nello specifico l'urbanizzazione, l'ascesa delle classi medie, l'invecchiamento della popolazione, la tecnologia e il passaggio del potere economico dall'ovest all'est stanno esercitando un impatto enorme sull'ambiente urbano e avranno implicazioni di rilievo sulla domanda di immobili. Questi trend rappresentano oggi una componente importante della nostra ricerca; per questo, disponiamo di analisti incaricati di studiare a fondo ciascuno di essi. Anche se la performance di breve periodo dell'immobiliare continuerà ad essere determinata dai cicli economici, vi è il rischio che essi mascherino un'erosione di valore nel lungo periodo, con l'evolversi dei megatrend. D'altra parte, ignorare i trend strutturali di lungo periodo per favorire l'utile a breve termine significherebbe perdere delle opportunità. Nell'analisi dei megatrend, è apparso chiaro che il loro impatto sarà molto più evidente in positivo o in negativo a livello di città, più che a livello di nazioni. Pertanto, la nostra consulenza strategica si incentra ora su base globale sulle singole città e non sui Paesi, in un approccio coerente con il modo in cui i locatari pensano alle proprie esigenze e alla propria immagine. In tal modo non si rischia di perdere opportunità interessanti in ragione di una percezione negativa a livello di Paese, e viceversa. Abbiamo adottato un approccio innovativo e duplice all'analisi di tipo top-down, individuando sia i megatrend strutturali che i fondamentali tattici dell'immobiliare, al fine di identificare le città a prova di futuro. 1
Una suddivisione dell'europa Abbiamo valutato più di 200 città europee in base alle caratteristiche che le rendono interessanti agli occhi degli abitanti e dei locatari, al momento attuale e in prospettiva futura. La prima fase del nostro processo di screening non riguarda i fondamentali dell'investimento in immobili, quanto piuttosto la semplice individuazione delle città adeguate alle esigenze future, da un punto di vista economico e ambientale. Alle città viene assegnato un punteggio basato su dimensione, ricchezza, profilo d'età, apertura alla tecnologia e qualità della vita. Essendo alla ricerca di opportunità di investimento a lungo termine, il punteggio viene assegnato anche in base al potenziale di crescita riferito ai fattori sopraelencati. 2
Questo approccio non esclude i tradizionali indicatori di attrattività del mercato immobiliare. Tutte le città vengono inoltre vagliate attraverso il nostro modello di rischio globale, che assegna un punteggio alle location in base a liquidità, trasparenza, sicurezza del reddito e volatilità, anche in questo caso tutti indicatori di attrattività di lungo periodo. Questo processo ci ha aiutati a passare in rassegna oltre 200 città in Europa, riducendole a meno di 50, ossia quelle che a nostro parere sono in grado di attirare talenti, turisti e locatari internazionali sulla base di fondamentali di lungo periodo. Le città vengono poi raggruppate in funzione dei rispettivi fondamentali immobiliari e delle prospettive di crescita. Poniamo un'enfasi maggiore sulle città che ottengono ad oggi un buon punteggio in termini di fondamentali chiave ( Defensive ) e naturalmente rivolgiamo la nostra attenzione verso quelle che ottengono un buon punteggio oggi e in prospettiva futura ( Defensive Growth ). Si tratta di città che rivestono attualmente un ruolo di primo piano e che, secondo le nostre previsioni, conquisteranno in futuro una percentuale ancora maggiore dell'output e della domanda a livello globale. Vi sono inoltre alcune città che ad oggi, in base alle tradizionali valutazioni immobiliari, non ottengono un buon punteggio a causa di illiquidità, mancanza di trasparenza o dimensione del mercato, ma che evidenziano un tasso di crescita degno di nota ( Growth ). Per queste città si prevede che il posizionamento gerarchico muterà radicalmente nell'arco di un ventennio, in termini di output economico o domanda di consumo. Si prevede inoltre una maggiore percezione di queste città come mercati di investimento immobiliare e che le stesse beneficeranno nel lungo periodo di una correzione 3
strutturale sia a livello di canoni di locazione che di rendimento. Gli investimenti in questi mercati devono essere altamente selettivi ed effettuati abilmente in anticipo sulla curva per potenziare i rendimenti del portafoglio. In ogni categoria, le città vengono classificate come Tier 1 e Tier 2, con riferimento principalmente alla loro dimensione e alla portata dell opportunità ravvisata, piuttosto che alla loro attrattività. Un portafoglio paneuropeo tenderà a favorire le città Tier 1 delle categorie Defensive e Defensive Growth sulla base della dimensione del mercato e del profilo di rischio. Un dubbio sorge legittimo: perché non ci concentriamo solamente sulle 10 maggiori città Defensive/ Defensive Growth? Diversificazione Oltre a cercare la performance nel lungo periodo, vogliamo anche massimizzare i benefici derivanti dalla diversificazione in base a ubicazione, settore e driver della domanda. I maggiori mercati immobiliari sono in genere strettamente correlati, trainati dai servizi finanziari e commerciali, e dunque traggono scarso beneficio dalla differenziazione geografica. Cercare un equilibrio nelle locazioni per settore dovrebbe aiutare a ridurre la volatilità della crescita dei canoni di locazione e ad evitare una dipendenza eccessiva da un settore specifico. Gli investimenti fondati sui servizi finanziari e commerciali, ad esempio, dovrebbero essere affiancati a investimenti in economie basate sulle risorse o sulle commodity. Le nostre città Tier 2 e Growth tendono a offrire agli investitori immobiliari maggiori benefici derivanti dalla diversificazione e nel caso delle città Growth dovrebbero altresì migliorare i rendimenti. 4
! Investire in settori immobiliari differenti può offrire ulteriori benefici derivanti dalla diversificazione. Non tutte le nostre città sono idonee per la totalità dei settori; in alcune potremmo concentrarci su un unico settore evitando attivamente gli altri. In termini generali, le città Tier 1 dovrebbero essere di interesse per tutti i settori, mentre nelle città Tier 2 tenderemmo a puntare al retail o alla logistica. Saranno probabilmente riservate unicamente al retail le città Growth, la cui crescita è di fatto sostenuta dai mercati del consumo e del turismo. 5
Market timing Pur sostenendo una strategia di tipo top-down basata su fondamentali di lungo periodo, crescita strutturale e gestione del rischio, il market timing, i cicli e il pricing a breve termine rivestiranno ovviamente un ruolo importante nella gestione quotidiana del portafoglio. In ogni specifico momento, alcuni mercati appariranno più interessanti di altri in funzione della fase del ciclo in cui si trovano. Dunque, anche se il nostro universo di 46 città rimarrà invariato, le nostre priorità in termini di acquisti/vendite di breve e medio periodo saranno in continua evoluzione, per ottimizzare la performance tramite l ingresso nel ciclo al momento opportuno. Effettuiamo delle previsioni a cinque anni a livello di settore per tutte le nostre città Defensive e Defensive Growth. Effettuare previsioni per le città Growth è più difficile, ma l'opportunità su questi mercati è strutturale più che ciclica, e ciò significa che le previsioni di breve periodo hanno rilevanza minore. Per tutte le città, il nostro modello di rischio globale prevede un tasso di rendimento minimo necessario, che ci permette di valutare l'attrattività delle opportunità. Una strategia immobiliare incentrata sulle città, sostenuta da trend strutturali e di lungo periodo, che trovi il giusto compromesso tra rischio e diversificazione traendo al contempo vantaggio dalle opportunità di pricing a breve termine dovrebbe offrire agli investitori orientati al lungo periodo rendimenti di portafoglio superiori alla media, una volatilità inferiore alla norma e un rischio di ribasso moderato. 6