Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Milano MILANO NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A OTTOBRE 21 1 Milano Evoluzione dell Indice di performance (1) Figura 1 Abitazioni 1,,8 II,,4,2 II 7, -,2 -,4 -, -,8 I 13-1, I II 1 I 3 II 4 I II 7 I 9 II 1 I 12 II 13 I 15 II 1 Negozi 1,,8 I,,4,2 II 8, -,2 -,4 -, -,8 I 13-1, I II 1 I 3 II 4 I II 7 I 9 II 1 I 12 II 13 I 15 II 1 (1) L Indice di performance è un indicatore che sintetizza l andamento di cinque componenti che esprimono la dinamicità del mercato: dinamica dei prezzi (variazione semestrale dei prezzi), convergenza tra prezzo offerto e prezzo richiesto (sconto), velocità di assorbimento (tempi di vendita), intensità della domanda (dinamica della domanda rispetto all offerta), dinamica delle compravendite (saldo tra giudizi di crescita e di calo). L Indice varia tra -1 e +1, valori rispettivamente di minimo e di massimo potenziale, mentre lo zero rappresenta la performance media delle cinque componenti nel periodo di osservazione dal 2 ad oggi. Milano Posizionamento delle componenti dell Indice di performance (1) Figura 2 Abitazioni Negozi Dinamica dei prezzi 1,,8 II 1 I 1 Dinamica dei prezzi 1,,8 II 1 I 1 Dinamica delle compravendite,,4,2, Convergenza prezzo offerto/ richiesto Dinamica delle compravendite,,4,2, Convergenza prezzo offerto/ richiesto Intensità della domanda Velocità di assorbimento Intensità della domanda Velocità di assorbimento (1) Il grafico esprime il livello raggiunto nel semestre in corso e in quello precedente dalle cinque componenti dell Indice di performance. Ciascuna componente ha un campo di variazione tra (il punto centrale del radar) e 1 (il vertice esterno del radar) che rappresentano, rispettivamente, il valore minimo e massimo registrati nel periodo di osservazione dal 2 ad oggi. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 151
Milano Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 La congiuntura immobiliare di Milano non può che essere descritta nelle sue due componenti, retail e corporate. Si tratta di un mercato a due velocità con un segmento corporate che, nel corso del 21, ha consolidato la ripresa e si è lasciato alle spalle l andamento recessivo degli ultimi anni, e un segmento retail che a sua volta è contrassegnato da una componente dinamica e in crescita, rappresentata dalle abitazioni, e da una ancora stagnante nelle quantità e nei valori, che è l insieme degli immobili destinati alle attività produttive di piccolo taglio. Con riferimento al mercato corporate si dispone di un aggiornamento al terzo trimestre 21, dal quale risulta un rallentamento degli investimenti rispetto ai trimestri precedenti, anche se l interesse da parte degli investitori stranieri per il mercato milanese si è mantenuto alto (per un approfondimento di questo segmento del mercato si rimanda al paragrafo 3.2). Pur all interno di una fase di lenta ripresa delle quantità e dei valori del mercato, anche nel segmento retail si è registrato in quest ultimo semestre dell anno un rallentamento della crescita, più visibile nel residenziale. Nel descrivere il fenomeno ci viene in aiuto l Indice di performance, proposto a partire da questo semestre, che fa sintesi dei trend e dei valori assunti da alcune grandezze che esprimono lo stato di salute del mercato milanese (fig. 1). A fine 21, l Indice residenziale risulta essere ancora negativo (-,7 l indice di Milano e -,14 quello medio dei 13 mercati), ma inserito in un trend ascendente che vede Milano risalire più velocemente delle altre città verso il punto zero (indicatore della performance media delle cinque componenti nel periodo di osservazione dal 2 ad oggi, assunto come punto di svolta da una condizione di mercato depresso a quello di mercato dinamico e performante). Lo stesso indice, stabile nell ultimo semestre, esprime in forma sintetica quel giudizio di rallentamento della crescita registrato nella seconda metà dell anno in corso. Rispetto al primo semestre non si registrano cambiamenti significativi nelle componenti dell Indice residenziale, se non un leggero miglioramento nella velocità di assorbimento delle abitazioni in vendita (riduzione dei tempi di permanenza sul mercato) e un contenuto rallentamento della crescita delle compravendite (fig. 2). Nel mercato degli immobili commerciali il valore dell Indice (-,19 Milano e -,35 l indice medio dei 13 mercati) è allineato alla performance del 21 e significativamente più basso di quello elaborato per il segmento residenziale. Le componenti nel loro insieme mostrano performance che, da un semestre all altro dell anno in corso, si stanno progressivamente distanziando verso condizioni migliorative. In particolare è cresciuta l attività transattiva e la domanda, nella percezione degli operatori locali, si sono accorciati i tempi di vendita e si è ridotto lo sconto. Diversa la congiuntura del comparto degli uffici, dove insiste una domanda ancora debole che ha in parte influito sulla caduta dei contratti d acquisto registrata nel secondo semestre dell anno. Le oltre 23.8 compravendite immobiliari (di abitazioni e di immobili per l impresa) stimate per fine 21 riportano i livelli di attività del mercato meneghino a quelli del 27-28. Inoltre, rispetto ai livelli minimi raggiunti nel 213, il mercato ha recuperato una quota significativa pari a circa il +44%. 152 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Milano Figura 3 Milano Evoluzione delle compravendite residenziali e non residenziali (1) Numero di compravendite 3. 25. 2. 15. 1. 5. 7 8 9 1 11 12 13 14 15 1* Residenziale 25.127 21.843 18.977 17.5 18.849 19.182 14.45 15.14 15.899 18.35 21.531 Non residenziale 5.154 4.12 3.574 2.78 2.31 2.37 1.81 1.98 1.885 2.35 2.317 Totale 3.281 25.85 22.551 2.373 21.479 21.819 1.5 1.838 17.784 2.34 23.847 (1) Terziario + Commerciale + Produttivo (*) Preconsuntivo Nomisma Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate Il mercato della locazione, di cui non si dispone di un suo dimensionamento, cresce là dove la domanda fatica ad incontrare l offerta, non solo in relazione ai prezzi ma anche alla qualità edilizia offerta: si è registrato un aumento del mercato degli affitti residenziali in semicentro e in periferia e degli affitti commerciali in centro. Sul fronte dei valori immobiliari si è prossimi ad una situazione di stabilità con flessioni di piccola entità che, sia su base semestrale che annuale, fanno di Milano il mercato più prossimo all inversione del ciclo, con riferimento all insieme delle tipologie edilizie monitorate. 2, Figura 4 Milano Andamento dei valori immobiliari di abitazioni usate, uffici e negozi (variazioni % semestrali) Prezzi 2, Residenziale Non residenziale Canoni % 1,, -1, -2, -3, -4, 21 211 212 213 214 215 21 Abitazioni Uffici Negozi % 1,, -1, -2, -3, -4, 21 211 212 213 214 215 21 Abitazioni Uffici Negozi Il sentiment degli operatori sull evoluzione del mercato milanese nel primo semestre del 217 volge al positivo, nel senso che dovrebbe proseguire la crescita dei contratti di acquisto e locazione di abitazioni e negozi, mentre gli uffici Nomisma 153
Milano Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 potrebbero vedere invertito nuovamente il trend, con una ripresa delle transazioni. Fa eccezione il comparto dei capannoni industriali, per il quale la congiuntura si dovrebbe mantenere negativa. I prezzi dovrebbero stabilizzarsi così come i canoni, ad eccezione, per questi ultimi, di uffici e capannoni per i quali è previsto ancora un calo. La ricerca di nuovi immobili di elevata qualità non trova spesso riscontro nell attività di sviluppo. In futuro il mercato continuerà ad essere caratterizzato dalla necessità di immobili di elevata qualità ubicati nelle zone più appetibili della città, per favorire un maggiore spostamento delle imprese dall hinterland verso il CBD e per rispondere a una domanda crescente di qualità che esprime la città nelle sue diverse componenti, di cui l investitore immobiliare si fa portavoce. Nel segmento terziario la scarsa disponibilità di prodotti prime, a fronte di una domanda in aumento, contribuisce a mantenere elevato il tasso di sfitto, che nel 21 si attesta sui livelli osservati al termine del 215 e pari al 12% dello stock totale (nell ordine di circa 1,5 milioni di mq non occupati). Di seguito si propone una selezione di nuovi sviluppi immobiliari di rilevanti dimensioni che, assieme ad un attività importante di riqualificazione diffusa, contribuiscono ad elevare la qualità edilizia della città. Schema 1 Nuovi sviluppi immobiliari di dimensioni significative nella città metropolitana milanese ZONA Periferia Nord- Ovest di Milano e Comune di Rho Centro direzione nord Centro direzione Nord Centro direzione Nord Centro direzione Nord Zona Sud-Est DENOMINAZIONE Area EXPO SUPERFICIE TERRITORIALE 1.. mq (circa) SUPERFICIE EDIFICABILE 48. mq City Life 3. mq 285. mq Torre Galfa Porta Nuova - Porta Volta 23. mq 345. mq Porta Nuova - 4 fase Porta Nuova Gioia Ristrutturazione ex sede RCS Fondazione Prada 19. mq FUNZIONI INSEDIABILI Parco della Scienza, del Sapere e dell Innovazione Prevalenza residenziale (1. mq); Shopping District (32. mq di GLA) Hotel (12 piani); Residenza (19 piani) Sede Microsoft Italia; Nuova sede Fondazione Feltrinelli Uffici Spazi espositivi, museo, cinema auditorium Symbiosis 12. mq 1 edifici residenziali Zona Nord-Ovest Portello- ex Fiera ed ex Alfa Romeo (1) Zona Nord-Est Scalo di Porta Romana Portello Sud - Progetto Milano Alta (padiglioni 1 e 2 dell ex Fiera Milano) Portello Nord Parco Vittoria (Ex stabilimento Alfa Romeo) Nuovo quartiere generale di Siemens (nuovo edificio che si affianca a quello esistente) 15. mq 5. mq Hotel business da 35 camere 2.183 mq 151.7 mq 15. mq Uffici 53 residenze; uffici (LC-Vittoria- Casa Milan); Centro commerciale; Parco Alfa Romeo (segue) 154 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Milano ZONA Zona Nord-Est (confine Sesto S. G.) Zona Sud Nord-Ovest (tra Bovisa e Garibaldi Repubblica) DENOMINAZIONE SUPERFICIE TERRITORIALE SUPERFICIE EDIFICABILE FUNZIONI INSEDIABILI Testi Executive Center 22. mq Uffici (nei pressi della Bicocca) Campus Bocconi- ex centrale del latte Scalo Farini 35. mq 358. mq Formazione, centro sportivo, alloggi per studenti e docenti Zona Sud-Est Santa Giulia 1.2. mq 15. mq Mix funzioni Zona Sud-Ovest Ex acciaierie Ansaldo (BASE Milano). mq Polo della cultura e spazi smart e di co-working Sesto San Giovanni Residenze Campari 13. mq 11 Residenze di lusso Sesto San Giovanni Ex Acciaierie Falck 1.4. mq Zona Nord Giardini d inverno 13. mq Oltre 1 Residenze di lusso (1) Da Nord verso Sud: Parco Vittoria, segue Milano Alta, MI.CO (centro Congressi) e Citylife. Mercato delle abitazioni Tavola 1 Milano Abitazioni usate Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) Prezzi ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) di pregio.294,2,4 5,8 8,9 Centro 4.892 -,5,1 5,8 9,4 Semicentro 3.241,,2,3 12,9 Periferia 1.932 -,1-1, 8,2 1,8 Sconti (%) Media urbana 2.9 -,1 -,2,5 (1) 12, (1) Media 13 città 1.888 -, -1,5 7,2 15, Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) di pregio 2 -,3,3 3,2 4,2 Centro 218 -,5,3 3,2 4,5 Semicentro 15,1,5 3,2 4,8 Periferia 15 -,5 -, 4,2 5,4 Media urbana 145 -,3, 3,5 (1) 4,9 Media 13 città 97 -,4 -,8 3,5 5,1 (1) Media semplice Nomisma 155
Milano Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Mesi Figura 5 Milano Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 8 4 2 7 8 9 1 11 12 13 14 15 1 Tempo di vendita Tempo di locazione Figura Milano Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (%) % 15 12 9 3 7 8 9 1 11 12 13 14 15 1 Tavola 2 Milano Abitazioni nuove Recenti tendenze dei prezzi (secondo semestre 21) Prezzi ( /mq) sem. (%) ann. (%) di pregio 7.584,3 1, Centro 5.971,,3 Semicentro 3.87,4, Periferia 2.433 -,3, Media urbana 3.15,,4 Media 13 città 2.353 -,5-1,2 Il mercato delle abitazioni del capoluogo meneghino sta recuperando quote e valori erosi dalla recente crisi immobiliare. Le compravendite aumentano per il quarto anno consecutivo, ad un tasso via via crescente fino ad arrivare a dimensioni prossime a quelle registrate in città nel 27. Anche gli operatori locali del settore confermano questo trend di crescita ma, a differenza del primo semestre dell anno in corso, cala la concordanza dei giudizi a favore della stabilità. Questa cautela nel confermare la crescita dei contratti deriva dalla percezione che la domanda, soprattutto nel semicentro e nella periferia, sembra essersi un po raffreddata in quest ultimo semestre a favore della locazione, segmento che, sempre a giudizio degli operatori, fa registrare una crescita dei contratti dopo anni di stabilità. Figura 7 Milano La domanda di abitazioni si rivolge all'acquisto o alla locazione? 1,7% 5,7% 38,3% 34,3% 51,9% 48,3% 4,5% 48,1% 51,8% 53,5% 212 213 214 215 21 Domanda per locazione Domanda per acquisto condizione d uso dell abitazione (nuova e usata). Comunque, la domanda di abitazioni presente sul mercato sembra rivolgersi per una quota maggioritaria (53,5%) alla proprietà, componente che, dopo gli anni di crisi acuta, quando le difficoltà ad accedere alla casa in proprietà avevano incrementato la domanda di locazione, sta recuperando quote. Nel semestre, i prezzi e i canoni delle abitazioni si possono ritenere stabili, dato che le variazioni oscillano tra il +,3% e il -,5%, osservando sia i valori medi dei mercati urbani che la 15 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Milano La ritrovata stabilità dei prezzi e dei canoni ha favorito i tempi di assorbimento delle abitazioni in vendita e in locazione a Milano che, dal 213, risultano via via in riduzione, tendenza confermata anche in quest ultimo semestre. Lo sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto si è ulteriormente ridotto, ma ad incidere sulla stabilità dei prezzi di mercato è stato soprattutto l effetto trattativa, quindi un offerta capace di salvaguardare i propri prezzi di riserva. Ciò è accaduto nel segmento delle nuove abitazioni, mentre per le abitazioni usate sulla piccola variazione semestrale ha influito la sola componente delle aspettative della parte offerente. La tendenziale minore riduzione dei canoni rispetto ai prezzi ha favorito la crescita dei rendimenti che, dal 212 sono tornati a crescere, anche se molto lentamente, ritornando su livelli di redditività lorda conseguiti nel 25 (attorno al 5%). Mercato degli uffici Tavola 3 Milano Uffici Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) Prezzi ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) Centro 5.822 -,4-1,3 9,1 11,1 Semicentro 3.878 -,4 -,4 9,2 13,3 Periferia terziaria 2.74, -,4 8,8 11,1 Periferia 1.828 -,7-1,7 11,1 18,5 Sconti (%) Media urbana 2.593 -,4-1, 9,5 (1) 13,5 (1) Media 13 città 1.84-1,1-2,3 1, 1,5 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) Centro 249-1,5-1,8,5 4,3 Semicentro 177-1,8-1,2,2 4, Periferia terziaria 151 -,2 -,2 7, 5, Periferia 95 -,8-1,7 8,3 5,2 Media urbana 131 -,9-1,2 7, (1) 5,1 Media 13 città 94-1, -1,9, 5,1 (1) Media semplice Il mercato della compravendita di immobili ad uso ufficio a Milano non sembra essere ripartito. Infatti, la caduta degli acquisti stimata per il 21 in questo comparto contrasta con la ripresa accertata nel biennio precedente, che ha avuto una decisa conferma lo scorso anno. Nomisma 157
Milano Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Ad incidere su questa congiuntura una domanda ancora debole, che non fa registrare l atteso ritorno di interesse e che, anzi, è rimasta stazionaria se non addirittura calata, nella percezione di una componente importante degli operatori locali intervistati. A compensare questa caduta degli acquisti non sembra essere intervenuto il segmento della locazione all interno del quale, anche in questo semestre, i contratti di spazi ad uso uffici sono risultati stazionari, così come la componente di domanda. Anzi, nelle zone semicentrali e periferiche la domanda di uffici è calata, riproponendo una situazione già manifestatasi negli anni di crisi acuta del mercato. Altri indicatori di mercato confermano l interruzione della ripresa che si era profilata soprattutto lo scorso anno. Sono i tempi medi di assorbimento degli uffici presenti sul mercato, e in particolare quelli legati alla vendita, che ritornano a crescere e a riportarsi sui livelli del 214 (9,5 mesi), mentre si confermano stabili per il quarto anno consecutivo i tempi medi necessari per locare un ufficio. Anche lo sconto mediamente praticato sul prezzo richiesto interrompe la sua discesa e si stabilizza sul 13,5%, ad indicare la rigidità della parte offerente a ritoccare i prezzi, probabilmente a fronte di aspettative di ulteriori ribassi. Milano Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 8 Milano Uffici Sconto medio praticato sul prezzo (%) Figura 9 Mesi 1 8 4 2 7 8 9 1 11 12 13 14 15 1 Tempo di vendita Tempo di locazione % 15 12 9 3 7 8 9 1 11 12 13 14 15 1 A questo proposito i dati raccolti accertano un nuovo calo dei prezzi e dei canoni, ma di entità inferiore rispetto sia allo scorso semestre che allo scorso anno. In particolare, dal 213 i prezzi degli uffici di Milano stanno riducendo l intensità del calo più velocemente di quanto non accada su altre piazze italiane, ad esempio quella di Roma (con variazioni che faticano maggiormente a raggiungere il territorio positivo) e, analogamente ai mercati terziari di Venezia, Bologna e Firenze. I canoni, invece, dopo semestri contrassegnati da cali più contenuti rispetto a quello dei prezzi, nell ultimo semestre dell anno hanno subìto una nuova flessione di intensità maggiore rispetto a quella dei prezzi, ma anche rispetto a quella registrata nella prima parte dell anno. I rendimenti medi lordi annui di locazione si attestano sul 5%, che, dopo dieci anni di invarianza, si può assumere come indicatore strutturale del mercato terziario milanese. 158 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 Milano Mercato dei negozi Tavola 4 Milano Negozi Principali indicatori di mercato (secondo semestre 21) Prezzi ( /mq) Mercato della compravendita Tempi di vendita (mesi) Centro 7.797,9 1,,4 8,1 Semicentro 4.3,,2,8 11,4 Sconti (%) Periferia 2.139-1,5-2, 1,7 17,9 Media urbana 3.48, -,3 8, (1) 12,5 1) Media 13 città 2.582 -,7-1, 9,5 15,8 Canoni ( /mq x anno) Mercato della locazione Tempi di locazione (mesi) Rendimenti da locazione (%) Centro 471 -,5-1,8 4,1, Semicentro 273,3,1 5,1,8 Periferia 147 -,9-1, 7,5,9 Media urbana 229 -,4 -,9 5,5 (1), Media 13 città 188 -,8-1,, 7,3 (1) Media semplice Per il terzo anno consecutivo le compravendite di immobili ad uso commerciale sono in crescita, in un mercato contrassegnato da stabilità di offerta e di domanda d acquisto. Non si hanno indicazioni quantitative circa il numero di contratti di affitto di negozi, ma il maggiore dinamismo della domanda di locazione rispetto alla proprietà fa prevedere che si tratti di un mercato anch esso in crescita, in particolare nel centro cittadino. Un elemento caratterizzante il mercato semicentrale e periferico è l aumento delle quantità offerte in locazione, registrato per la prima volta in quest ultimo semestre. Figura 1 Milano Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura 11 Milano Negozi Sconto medio praticato sul prezzo (%) Mesi 8 4 2 7 8 9 1 11 12 13 14 15 1 Tempo di vendita Tempo di locazione % 15 12 9 3 7 8 9 1 11 12 13 14 15 1 Nomisma 159
Milano Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Novembre 21 I tempi medi per vendere o locare un negozio sono piuttosto stabili, rispettivamente attorno agli 8 mesi e ai 5- mesi. Solo i tempi medi di locazione nell ultimo anno si sono leggermente accorciati. Anche lo sconto medio praticato sul prezzo richiesto dal 214 oscilla tra il 12-13%, non facendo registrare inversioni di tendenza univoche. Il mercato periferico è quello che più si differenzia della media cittadina, con tempi lunghi di assorbimento dell offerta, sconti alti e prezzi che sono diminuiti a fronte di una stabilità media dei canoni nelle altre zone. Dal 27 i rendimenti medi lordi da locazione si attestano sul,5% annuo, sintesi di dinamiche simili di prezzi e canoni, al punto che la reddittività immobiliare, espressa dal loro rapporto, è rimasta stabile. Mercato dei capannoni industriali Mesi Figura 12 Milano Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 14 12 1 8 4 2 7 8 9 1 11 12 13 14 15 1 Tempo di vendita Tempo di locazione Tavola 5 Milano Capannoni industriali Prezzi medi e rendimenti medi lordi (secondo semestre 21) Capannoni nuovi Media urbana Media 13 città Prezzo medio ( /mq) 1.111 1.4 Variazione annuale (%) -2,9-3,5 Rendimento da locaz. (%) 7, 7, Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) 834 74 Variazione annuale (%) -3,3-4, Rendimento da locaz. (%) 7, 7,2 I segnali di miglioramento colti a consuntivo dell anno 215 nel segmento degli immobili industriali non trovano conferma a distanza di un anno. La domanda, che si era timidamente affacciata sul mercato, è tornata a calare e, con essa, i contratti si sono stabilizzati. Gli elevati livelli degli sconti praticati sul prezzo richiesto si sono mantenuti invariati in quest ultimo anno (17%), mentre i tempi medi di vendita sono tornati a crescere (13 mesi). La debole congiuntura di questo segmento di mercato si è riflessa nel 21 in un nuovo calo dei prezzi e, a differenza degli altri segmenti di mercato, di intensità maggiore rispetto allo scorso anno. 1 Nomisma