CLIMA DI FIDUCIA DEGLI AGENTI IMMOBILIARI FIMAA MILANO MONZA BRIANZA UFFICI Effetto EXPO sul mercato degli uffici: agenti immobiliari si mostrano finalmente più ottimisti. L indice di fiducia in città risale a 102: non accadeva dalla fine del 2005 Miglioramenti nel mercato della compravendita di uffici, tanto nel comune capoluogo, quanto nei comuni minori della Provincia Migliorano i giudizi sulla domanda (+22,3% in città e +8,7% nei comuni minori, rispetto a 12 mesi or sono) che si ripercuotono in un riassorbimento percepito dell offerta percepita, tendenzialmente calante Prezzi di compravendita ancora in raggiustamento, ma impronta di stabilizzazione anche di quelli in Provincia Diminuisce la quota di agenti immobiliari che ipotizza sconti medi sul prezzo superiori al 10% e di un aumento dei tempi medi di vendita Per i prossimi 4 mesi la maggioranza degli agenti intervistati non sono previste grosse modifiche rispetto alla situazione attuale: prezzi fermi tranne in qualche zona della Provincia Migliora il clima di fiducia sul mercato della locazione di uffici, anche in tal caso viene segnalata una migliore dinamicità nella città
Mercato direzionale Milano città Hinterland e Provincia di Milano Clima di fiducia del mercato della compravendita di uffici Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza e Brianza. Gli operatori immobiliari interpellati hanno espresso miglioramenti nella fiducia nel mercato della compravendita di uffici, tanto nel comune capoluogo (+16,7% rispetto al sentiment dello scorso anno), quanto nei comuni minori della Provincia (+8,3%). In entrambi i casi migliorano i giudizi sulla domanda (+22,3% in città e +8,7% nei comuni minori, rispetto a 12 mesi or sono) che si ripercuotono in un riassorbimento percepito dell offerta, calante, a giudizio degli agenti, del 12,1% in città e del 13,5% in Provincia in un anno. Anche i miglioramenti della fiducia negli scambi e nei prezzi sono percepiti più consistenti in città rispetto alla Provincia (rispettivamente in un anno +23,4% e +8,2% negli scambi; +9,1% e +3% nei prezzi). I fondamentali del mercato della compravendita di uffici Domanda Offerta Scambi Prezzi Dati III 15 125,1% 109,3% 128,8% 61,6% Var. % a 4 mesi 7,7% -3,6% 7,0% 3,8% Var. % a 1 anno 22,3% -12,1% 23,4% 9,1% Domanda Offerta Scambi Prezzi Dati III 15 115,4% 116,5% 109,8% 33,3% Var. % a 4 mesi 3,1% -3,6% 1,0% 1,3% Var. % a 1 anno 8,7% -13,5% 8,2% 3,0% Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza e Brianza. I segnali di miglioramento sono anche percepibili sensibilmente dal livello di sconti medi praticati: i giudizi espressi per quelli al di sopra del livello del 10% sono passati, nella città, dal 92% del campione al I semestre 2014 all attuale 84,7%; mentre nella Provincia la quota aumenta leggermente: da 82,9% a 84,7%.
Milano città Hinterland e Provincia di Milano Fasce di sconti sul prezzo richiesto mediamente applicate per vendere un ufficio (valori % sul totale di interpellati) Quadrim. 0-5 5-10 10-15 >15 I 14 0,8% 7,2% 32,0% 60,0% I 15 1,1% 9,6% 31,9% 57,4% III 15 1,8% 13,5% 26,1% 58,6% Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza e Brianza. Quadrim. 0-5 5-10 10-15 >15 I 14 6,4% 10,6% 25,5% 57,4% I 15 5,9% 11,8% 37,3% 45,1% III 15 0,0% 15,2% 30,4% 54,3% Per i tempi medi di vendita si riscontra una progressiva rarefazione dei giudizi dei tempi medi di vendita, essendo questi passati dall 84% del I quadrimestre 2014 al 62,3% attuale nella città e dal 78% al 65,4% nella Provincia. Giudizi che ipotizzano un aumento dei tempi medi di vendita di un ufficio (valori % sul totale di interpellati) I 14 II 14 III 14 I 15 III 15 84,0 75,0 72,9 70,7 62,3 I 14 II 14 III 14 I 15 III 15 78,0 79,2 76,8 74,5 65,4 Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza e Brianza. Per la seconda parte dell anno le previsioni formulate dalla maggioranza degli agenti intervistati sono improntate su un attività transattiva che si confermerebbe quella della prima parte dell anno, prezzi fermi che non dovrebbero più scendere tranne in qualche zona della Provincia, e sconti sui prezzi richiesti che dovrebbero confermarsi sui livelli attuali. Previsioni su alcune variabili chiave del mercato dell acquisto di uffici (valori % sul totale di interpellati) Giudizi % Scambi Prezzi Sconti Giudizi % Scambi Prezzi Sconti Aumento 12,7% 6,1% 29,7% Stabilità 57,6% 54,8% 62,7% Riduzione 29,7% 39,1% 7,6% Aumento 4,0% 1,9% 40,0% Stabilità 62,0% 46,2% 46,0% Riduzione 34,0% 51,9% 14,0% Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza e Brianza.
Cenni sul mercato dell affitto di uffici Milano città Hinterland e Provincia di Milano Migliora il clima di fiducia anche sul mercato della locazione di uffici. Anche in tal caso viene segnalata una migliore dinamicità nella città: l indice aumenta del 21,6% in città e del 3,9% nei Comuni minori rispetto allo scorso anno. Nella città appare in miglioramento la domanda (+27,2% in un anno) che si manifesta in una ripresa analoga del numero di contratti. L offerta sta riassorbendosi ( 13,2% rispetto all anno passato), mentre i canoni da locazione sono percepiti finalmente in aumento. Leggermente differente la situazione nel resto della Provincia, dove la domanda è percepita in lieve aumento, in lieve discesa il numero di contratti e in lieve aumento i canoni. I fondamentali del mercato della locazione di uffici Domanda Offerta Scambi Prezzi Dati III 15 156,4% 110,4% 149,5% 93,1% Var. % a 4 mesi 6,0% -5,7% 8,1% 7,1% Var. % a 1 anno 27,2% -13,2% 26,1% 19,8% Domanda Offerta Scambi Prezzi Dati III 15 102,2% 124,2% 100,4% 48,2% Var. % a 4 mesi 5,2% -2,2% -0,7% 2,8% Var. % a 1 anno 6,5% 1,0% -2,9% 13,0% Fonte: Ufficio Studi FIMAA Milano, Monza e Brianza.
MERCATO DIREZIONALE Milano città Clima di fiducia della domanda per acquisto e dell offerta in vendita di uffici Clima di fiducia del numero di scambi e dei prezzi di compravendita di uffici
MERCATO DIREZIONALE Milano città Clima di fiducia della domanda e dell offerta in locazione di uffici Clima di fiducia del numero di contratti e dei canoni di locazione di uffici
CLIMA DI FIDUCIA DEGLI AGENTI IMMOBILIARI FIMAA MILANO MONZA BRIANZA NEGOZI Differenti i mercati immobiliari dei negozi nella città e nei comuni minori della Provincia: migliorano i primi, continuano a faticare i secondi Prosegue il miglioramento del clima di fiducia del mercato della compravendita di negozi nel Comune Capoluogo: l indice passa da 92,4 dello scorso anno a 111,5 (+19%), con incremento della domanda del 24% che fa riassorbire le quantità offerte dell 11% In Provincia i miglioramenti sono meno intensi: l indice ha guadagnato in un anno 4,9 punti percentuali con una domanda che aumenta dell 8,4 e quantità offerte che continuano a essere molto ampie e calano appena del 6,3% in un anno Le percezioni sullo sconto medio sul prezzo di offerta migliorano in città ma non in Provincia Per la seconda parte dell anno le previsioni formulate dalla maggioranza degli agenti intervistati sono improntate sulla città su un mercato che si confermerebbe quella della prima parte dell anno, mentre nei Comuni minori della Provincia non c è una vera uscita dalla crisi, segnale che la domanda risulti polarizzata su poche strade commerciali Anche sul mercato della locazione di negozi, il mercato della città e della Provincia appaiono in contrapposizione, con una debolezza strutturale del mercato nella seconda
Mercato commerciale Milano città Hinterland e Provincia di Milano Clima di fiducia del mercato della compravendita di negozi Fonte: Negozio Studi FIMAA Milano, Monza e Brianza. Prosegue il miglioramento senza soluzione di continuità dall inizio del 2013 del clima di fiducia del mercato della compravendita di negozi: nel Comune Capoluogo l indice passa da 92,4% dello scorso anno a 111,5% (+19%). In Provincia i miglioramenti sono meno intensi: l indice è passato da 70,4% nel 2013 all attuale 84%, guadagnando in un anno appena 4,9 punti percentuali. La differenza tra Città e Comuni Minori si osserva nei giudizi su domanda e offerta resi dagli operatori: mentre in città si rileva nell ultimo anno un incremento delle quantità domandate del 24% che fa riassorbire le quantità offerte dell 11%, in Provincia la domanda aumenta dell 8,4% e le quantità offerte del 6,3% rispetto all anno scorso. I fondamentali del mercato della compravendita di negozi Domanda Offerta Scambi Prezzi Dati III 15 135,0% 94,0% 142,0% 62,9% Var. a 4 mesi 5,1% 2,1% 6,4% 5,3% Var. a 1 anno 24,0% 11,0% 27,7% 13,4% Domanda Offerta Scambi Prezzi Dati III 15 111,1% 130,2% 110,5% 44,5% Var. a 4 mesi Var. a 1 anno Fonte: Negozio Studi FIMAA Milano, Monza e Brianza. 4,6% 1,6% 4,4% 0,0% 8,4% 6,3% 4,0% 1,1% Le percezioni sullo sconto medio sul prezzo di offerta migliorano in città (la quota di operatori immobiliari che li ritiene superiori al 10% passa dal 78,6% dell inizio del 2014, all attuale 73,1%) ma non in Provincia (dal 74,4% all odierno 80,4% del campione).
Milano città Hinterland e Provincia di Milano Fasce di sconti sul prezzo richiesto mediamente applicate per vendere un negozio (valori % sul totale di interpellati) 0 5 5 10 10 15 >15 0 5 5 10 10 15 >15 I 14 7,7% 13,7% 28,2% 50,4% I 15 5,6% 11,1% 31,1% 52,2% III 15 9,6% 17,3% 26,0% 47,1% I 14 2,1% 23,4% 25,5% 48,9% I 15 5,9% 23,5% 27,5% 43,1% III 15 6,5% 13,0% 30,4% 50,0% Fonte: Negozio Studi FIMAA Milano, Monza e Brianza. I miglioramenti per il mercato cittadino sono osservabili anche sotto il profilo dei giudizi espressi sull allungamento dei tempi medi di vendita: si riscontra una progressiva rarefazione, essendo questi passati dal 75% nel I quadrimestre 2014 del campione al 50,5% nella città nella rilevazione attuale. Più limitatamente, dal 70,8% al 68,6% nella Provincia (+2,6% sul I quadrimestre 2015). Giudizi che ipotizzano un aumento dei tempi medi di vendita di un negozio (valori % sul totale di interpellati) I 14 II 14 III 14 I 15 III 15 75,0 70,8 65,2 59,6 50,5 I 14 II 14 III 14 I 15 III 15 70,8 69,4 67,7 66,0 68,6 Fonte: Negozio Studi FIMAA Milano, Monza e Brianza. Per la seconda parte dell anno le previsioni formulate dalla maggioranza degli agenti intervistati sono improntate per la città su un mercato che si confermerebbe quello della prima parte dell anno, mentre nei Comuni minori della Provincia non c è una vera uscita dalla crisi, segnale che la domanda risulti polarizzata su poche strade commerciali: i prezzi sono ipotizzati in ulteriore ribasso dal 50% del campione di interpellati. Previsioni su alcune variabili chiave del mercato dell acquisto di negozi (valori % sul totale di interpellati) Giudizi % Scambi Prezzi Sconti Giudizi % Scambi Prezzi Sconti Aumento 25,6% 10,3% 27,6% Stabilità 43,6% 54,3% 61,2% Riduzione 30,8% 35,3% 11,2% Aumento 11,8% 3,8% 36,7% Stabilità 56,9% 46,2% 44,9% Riduzione 31,4% 50,0% 18,4% Fonte: Negozio Studi FIMAA Milano, Monza e Brianza.
Cenni sul mercato dell affitto di negozi Milano città Hinterland e Provincia di Milano Anche sul mercato della locazione di negozi, il mercato della città e della Provincia appaiono in contrapposizione, con una debolezza strutturale della seconda. Infatti, mentre in città si segnala un netto miglioramento della domanda rispetto allo scorso quadrimestre (+21,4% in un anno) che si manifesta in una ripresa del clima di fiducia del numero di contratti di 18,8 punti percentuali, ed un offerta in riassorbimento, in Provincia la domanda non sembra mutare le dimensioni della quantità in offerta, ed il sentiment del numero di contratti mostri ulteriori segnali di riduzione. Più stabili i giudizi sui canoni di locazione. I fondamentali del mercato della locazione di negozi Domanda Offerta Contratti Canoni Dati 150,8% 104,2% 152,8% 98,0% Var. a 4 mesi Var. a 1 anno 3,7% 4,9% 7,4% 3,2% 21,4% 14,9% 18,8% 14,2% Domanda Offerta Contratti Canoni Dati 127,6% 131,1% 106,9% 54,6% Var. a 4 mesi Var. a 1 anno 2,1% 2,1% 0,7% 2,4% 5,2% 0,5% 13,4% 10,9% Fonte: Negozio Studi FIMAA Milano, Monza e Brianza.
MERCATO dei NEGOZI Milano città Clima di fiducia della domanda per acquisto e dell offerta in vendita di negozi Clima di fiducia del numero di scambi e dei prezzi di negozi (dati destagionalizzati, indici base 2005=100)
MERCATO dei NEGOZI Milano Città Clima di fiducia della domanda e dell offerta in locazione di negozi Clima di fiducia del numero di contratti e dei canoni di locazione di negozi
Note Metodologiche Sono state raccolte 214 risposte dagli agenti immobiliari associati a FIMAA Milano Monza e Brianza che compilano il questionario online, sul portale del Negozio Studi dell Associazione. L indagine, questa volta, è partita a metà maggio ed è terminata a metà giugno. Clima di fiducia: è elaborato sulla base di quattro domande sui fondamentali della situazione globale del mercato residenziale milanese (domanda, offerta, numero di scambi e prezzi di compravendita) ritenuti idonei a valutare l ottimismo/pessimismo degli operatori immobiliari. I risultati delle quattro domande, espressi in forma di saldi su dati grezzi, sono aggregati tramite media aritmetica semplice invertendo il segno dell offerta; il risultato è poi riportato a indice (in base 2005=100) e destagionalizzato con il metodo della media mobile a tre termini. Dati destagionalizzati: le serie storiche degli indici sono sottoposte a una procedura che rimuove la componente della serie storica attribuibile agli effetti stagionali. Questa trasformazione dei dati è la più idonea a cogliere l evoluzione congiunturale dell indicatore. Modalità di risposta: le domande del questionario sono di tipo qualitativo ordinale chiuso, prevedono cioè una gamma predeterminata ed esaustiva di possibilità di tre risposte (aumento, stazionarietà, diminuzione) e sono state somministrate tramite metodologia CAWI agli associati FIMAA Milano, Monza e Brianza.