La costituzione del Fascicolo del Fabbricato, in particolare negli interventi di manutenzione programmata di condomini o di edifici privati diversi dalla singola unità abitativa, ci spinge, necessariamente, a dover ripensare molti degli aspetti che, fino ad oggi, hanno caratterizzato gli interventi di riqualificazione edilizia. Ad una attenta azione di programmazione e di progettazione deve seguire, quale passaggio indispensabile verso un soddisfacente risultato della manutenzione, una realizzazione dell'intervento qualitativamente adeguata ed eseguita con materiali e tecnologie di ultima generazione. Prima di soffermarci su quali elementi e processi esterni creino nuovi sviluppi negli aspetti tecnologici e qualitativi negli interventi degli edifici, è necessario un veloce passaggio sulle sfaccettature che presenta un intervento di riqualificazione. Riqualificare un edificio significa agire sulla sua scatola muraria interna ed esterna con quella che potremo definire una 'riqualificazione edilizia' ed operare sui suoi sistemi di funzionamento con una 'riqualificazione impiantistica ed energetica'. Attraverso i processi di rigenerazione andiamo ad agire su elementi architettonici, strutturali ed impiantistici che con proprie modalità, ma in stretta relazione tra loro, aumentano lo standard qualitativo degli interventi di manutenzione. Pensiamo, ad esempio, che alcuni elementi come i pannelli delle facciate possono agire, con cappotti termici ed isolanti, sia sulla riqualificazione architettonica dell'edificio rigenerando l'aspetto esterno dell'involucro edilizio, sia su una riqualificazione energetica portando un contributo in termini di risparmio energetico. Una attenta progettazione delle scelte tecniche, quindi, assieme ad una programmazione temporale efficace e una corretta realizzazione degli interventi devono accompagnare l'edificio attraverso i passaggi manutentivi ordinari e straordinari presentati dal fascicolo del fabbricato. Appare subito evidente che se una corretta manutenzione e riqualificazione degli edifici porta indubbi benefici, devono anche essere chiare le problematiche conseguenti alla mancanza di rilevazioni e manutenzioni: pensiamo al pericolo derivante da mancate valutazioni o manutenzioni sugli elementi strutturali del fabbricato, e a quali conseguenze nei casi più estremi come nel sisma, questo
possa portare in termini di danni anche agli edifici adiacenti, oppure immaginiamo i benefici in termini di rispetto ambientale nelle emissioni di co2 da nuovi impianti termici rispetto agli impianti di riscaldamento obsoleti presenti spesso nei condomini. Abbiamo detto quanto sia importante parlare in termini di qualità e innovazione tecnologica nelle manutenzioni, passiamo adesso ad indagare le dinamiche di sviluppo di questi processi per una applicazione più diffusa e incisiva nella riqualificazione degli edifici. L'evoluzione tecnologica e qualitativa nella riqualificazione degli edifici e' un tema complesso, parliamo di un processo non sempre lineare, ma che ha alternato momenti di stagnazione a forti e improvvisi impulsi. Negli ultimi anni abbiamo assistito alla nascita ed al diffondersi di nuove tecnologie in particolare modo per il risparmio energetico (pensiamo ai sistemi solari e fotovoltaici), le politiche del governo in termini di incentivazione o di regolamentazione normativa verso questi sistemi hanno portato come effetti : Un mercato più' concorrenziale Maestranze che hanno dovuto necessariamente formarsi e quindi qualificarsi Un industria che ha investito in ricerca per migliorare e rendere più' performanti i propri prodotti La combinazione di incentivazioni statali e nuove tecnologie ha portato sicuramente a mettere in moto un volano di investimenti e ricerca nel settore della riqualificazione energetica degli edifici. Altri aspetti della riqualificazione degli edifici hanno avuto evoluzioni meno significative perché' in molti casi sono venute a mancare contemporaneamente entrambe le condizioni: 1) La mancanza di una specifica politica del governo come incentivazione o come obblighi legislativi non ha permesso che da parte dei privati ci fosse un impulso alla analisi e al successivo adeguamento sismico del patrimonio edilizio. 2) La sostanziale lentezza del processo evolutivo delle costruzioni e dei
materiali da costruzione assieme alla mancanza di prospettiva unitaria del settore edile ha portato, in parte, a ridurre l'eco degli incentivi per la riqualificazione edilizia: pensiamo infatti a un parallelo tra l'evoluzione tecnica degli impianti solari e fotovoltaici e l'evoluzione tecnica delle costruzioni. La mancanza di una importante evoluzione tecnica nelle riqualificazioni edilizie e' in parte motivato oltre che dalla difficile permeabilità del settore edile a innovazioni strutturali, anche dal fatto che con gli interventi più sostanziali andiamo ad operare su un tessuto edilizio storicizzato con spesso forti vincoli normativi, paesaggistici, di tutela artistica del bene ed infine costruttivi. Abbiamo detto che per ottenere dei risultati concreti in termini di miglioramento degli standard nella riqualificazione di un edificio dobbiamo parlare contemporaneamente in termini di innovazione tecnologica e qualità: cerchiamo adesso di indagare meglio questi due aspetti: -) L'evoluzione tecnologica negli interventi di riqualificazione sta andando di pari passo con le richieste normative sempre più stringenti in termini di nuove costruzioni e risparmi energetici. Poniamo l'attenzione alla evoluzione dei pannelli e intonaci termici e delle loro varianti anche associate ai laterizi da costruzione, la richieste del mercato immobiliare di abitazioni in classe energetica alta ha portato a creare nelle ristrutturazioni e nelle nuove edificazioni standard di isolamento molto più alti e sistemi di coibentazione più performanti e con spessori minori. Anche i prodotti ed i sistemi costruttivi realizzati ' ad umido' hanno avuto una evoluzione con miriade di prodotti più specifici per ogni lavorazione, meno dannosi per la salute di chi li usa e di chi andrà ad abitare negli ambienti in cui sono stati impiegati. Nelle manutenzioni per il ripristino del calcestruzzo a vista delle facciate, ad esempio, è possibile grazie a prodotti mono componenti a rapida o rapidissima essiccazione ed immediatamente verniciabili, eseguire interventi su intere superfici con piattaforme aeree riducendo i tempi e i conseguenti disagi per gli abitanti dell'immobile. Un discorso a parte va fatto per i sistemi costruttivi ' a secco' che montano elementi di più semplice manutenzione e sostituzione: pensiamo ai vantaggi portati dai pannelli di rivestimento esterno delle facciate rispetto ai tradizionali intonaci o ai rivestimenti fissi. I benefici di tali sistemi costruttivi si scontrano spesso con la chiusura del settore edilizio alle novità tecniche che comportano, specialmente per le piccole
imprese che operano nel settore manutentivo, investimenti per un necessario adeguamento di formazione e organizzazione per accostarsi a soluzioni di posa innovative. Sicuramente abbiamo già visto che l'evoluzione tecnologica dei sistemi impiantistici di riqualificazione e risparmio energetico è stata più incisiva di quella edilizia : Agire sulla riduzione dei consumi è sicuramente una spinta importante per incentivare la ricerca, lo sviluppo e l'applicazione di sistemi innovativi in questo caso per il risparmio energetico, specialmente in questa fase recessiva. L'evoluzione nel settore della tecnologia edilizia si è mossa oltre che sul piano della creazione di sistemi costruttivi e di materiali per il contenimento dei consumi energetici, anche su quello del benessere e della salute sia degli addetti alla realizzazione degli interventi sia dei fruitori dei manufatti edilizi. Pensare a nuove tecnologie è possibile, oggi, solo attraverso un sistema di evoluzione sostenibile con prodotti finali ecologici e sistemi produttivi che consumino meno risorse. Parallelamente alla creazione di sistemi eco sostenibili la tecnologia applicata all'edilizia ha creato anche prodotti più performanti e adeguati per lavorazioni specifiche, questa grande varietà di risorse messe a disposizione dal mercato trovano spesso scarsa applicazione non essendo supportate da una adeguata informazioneformazione tecnica degli operatori edili; troppo spesso questa è, infatti, affidata a una
breve illustrazione del rappresentante di zona della casa produttrice dei materiali da impiegare, tutto questo, in assenza di una necessaria base culturale nelle maestranze, porta a prodotti finali di livello qualitativo insoddisfacente. -) L'evoluzione qualitativa della rigenerazione di un edificio è strettamente legata alla evoluzione culturale dei soggetti che operano nell'intervento manutentivo. Facendo riferimento in particolare la settore edile la qualità' dell'intervento oltre che dalla bontà' delle tecnologie e dei materiali e dal buon operato di tutte le figure tecniche che entrano in gioco e' garantita da quello che, in realtà' e' il fattore primo,il fattore umano : la capacita' tecnica dell'impresa e degli addetti. dal 2001 al 2008 il numero di imprese di costruzioni e' cresciuto del 36% mentre quello delle società' immobiliari del 75%. un tale incremento non ha portato ad affrontare il sistema edilizia come un vero e proprio sistema industriale unico ed integrato, l'assenza di strategie formative rivolte all'uso dei nuovi materiali, alla conoscenza delle nuove tecnologie e, sopratutto, ad una specifica formazione nel settore delle manutenzioni edili ha portato, di contro, ad un impoverimento del ruolo e della figura dell'addetto edile. Per innalzare il livello dell'intervento di riqualificazione e' necessario passare da un
sistema di valutazione dell'impresa da autoreferenziale ad uno di tipo qualitativo con certificazione specialistica in opere manutentive e di riqualificazione magari associata al Fascicolo del Fabbricato con una sorta di percorso che parte dal progetto dell'intervento alla realizzazione e al finanziamento, il tutto garantito da un sistema virtuoso legato alla qualità del Fascicolo stesso. Rispetto alle certificazioni esistenti sulla qualità' di impresa edile che opera nel settore privato ( ISO, ecc..) e' necessaria una novità' nella individuazione dei parametri che dovranno essere certificati con una sorta di 'patente' manutentiva su edifici che hanno adottato il Fascicolo: - capacita' tecnica dell'impresa nelle opere manutentive - capacita' nella gestione degli interventi programmati o di urgenza con sistemi informatici -garanzie finanziarie e assicurative dell'impresa -capacita' operativa degli addetti nell'uso di determinati materiali/tecnologie - caratteristiche del curriculum aziendale, legato alla iscrizione alla casse e scuola edile della provincia la congruità e la validità' dell'operato dell'impresa sarà' garantita oltre che dal controllo delle figure professionali, ( dd.ll, direttore tecnico, amministratore..) dalla certificazione che accompagna l'impresa. Chi andrà' ad intervenire, a seguito di manutenzioni programmate o revisioni, sulle opere realizzate avrà' la certezza della qualità' del precedente intervento, con diminuzione degli imprevisti, dei danni che derivano da esecuzioni di scarsa qualità', con sensibile riduzione dei costi del condominio.