LA RETE DEI CTF. Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 1
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1 LA RETE DEI CTF Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 1
2 CONSULENTE TECNICO FORENSE CTU CTP Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 2
3 OBIETTIVO PROGETTO DIFESA CTF= UNA VERA PROFESSIONE Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 3
4 NON UN RUOLO RICOPERTO OCCASIONALMENTE Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 4
5 PER SVOLGERE CORRETTAMENTE LA PROFESSIONE DEL CTF Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 5
6 E NECESSARIO POSSEDERE COMPETENZA TECNICA ESPERIENZA CONOSCENZA DELLE PROCEDURE ONESTA INTELLETTUALE Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 6
7 MA TUTTO QUESTO BASTA? Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 7
8 NO E NECESSARIO ANCHE RISPETTARE PRECISE REGOLE Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 8
9 CTU CORRETTA E FATTIVA INTERAZIONE CON COLLEGIO PERITALE CORRETTA RISPETTO DEL PRINCIPIO DEL CONTRADDITTORIO Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 9
10 CTP CORRETTA E FATTIVA SINERGIA CON AVVOCATO E ASSISTITO CORRETTO ED ASSIDUA SORVEGLIANZA DELLE ATTIVITA DEL CTU Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 10
11 MA PER IL CTP L ASPETTO DETERMINANTE E RICEVERE L INCARICO CONTESTUALMENTE AL LEGALE E NON POCHI GIORNI PRIMA DELLE OPERAZIONI PERITALI Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 11
12 LEGALE + CTF CORRETTA TUTELA DEI DIRITTI DEL COMUNE ASSISTITO Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 12
13 AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO LEGALI CTF Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 13
14 PRESENTE E FUTURO DI QUESTA INTERAZIONE Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 14
15 Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 15
16 QUANTE ESECUZIONI IMMOBILIARI? Anno 2008 pervenuti n.1145 Anno 2009 pervenuti n.1516 Anno 2010 pervenuti n.1626 Anno 2011 pervenuti n.1892 Anno 2012 pervenuti n.1909 Anno 2013 pervenuti al 30/11/2013 n.1665 Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 16
17 CTU ISCRITTI NELL ALBO DEL TRIBUNALE DI MONZA SETTORE EDILE-IMMOBILIARE Architetti : 255 (operativi 220) Geometri: 182 (operativi 60) Ingegneri: 184 (operativi 50) Per un totale di 621 iscritti Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 17
18 PRESENTE VIZI DIFETTI DIFFORMITA DELLE NUOVE COSTRUZIONI Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 18
19 AMMINISTRATIVI REPERIMENTO DOCUMENTAZIONE (contratti di appalto, disciplinari, CORRETTA comunali, catastali, vvf, asl, ispesl, etc) AGIBILITA (cpi impiantistica - normativa) VERIFICA DIFFORMITA (intero appalto) Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 19
20 COSTRUTTIVI VECCHIA GENERAZIONE TENUTA IMPERMEABILE UMIDITA CORRETTA STATICI QUADRO FESSURATIVO E CEDIMENTI NUOVA GENERAZIONE COIBENTAZIONE TERMICA E ACUSTICA IMPIANTISTICA PANNELLI SOLARI E FOTOVOLTAICO Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 20
21 MA LA CRISI STA RIVOLUZIONANDO QUESTO PRESENTE SOPRATTUTTO NEL SETTORE DELLE NUOVE COSTRUZIONI Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 21
22 Bankitalia - nuovo indicatore dei prezzi reali (linea verde) dal quale si evince chiaramente che rispetto ai valori massimi toccati nel 2008 le quotazioni hanno subito un taglio del 20% ed hanno imboccato un trend decisamente discendente. Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 22
23 Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 23
24 IN ITALIA NON C'È PIÙ CRESCITA PER IL MERCATO NAZIONALE DELLE NUOVE COSTRUZIONI Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 24
25 la riduzione del consumo di suolo i maggiori costi di costruzione e degli oneri amministrativi il numero di unita immobiliari invendute il crollo dei costi di vendita sofferenza delle famiglie consumatrici Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 25
26 COSTITUISCONO UN VINCOLO INSCINDIBILE PER LA RIPRESA DEL SETTORE IMMOBILIARE Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 26
27 la domanda di nuova edilizia residenziale, dopo la fase espansiva terminata nel 2007, negli ultimi sei anni ha avuto un crollo del 52% Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 27
28 nel 2014 dovrebbe seguire un ulteriore diminuzione del 2,9% Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 28
29 L unico segmento di mercato che ha tenuto, è la manutenzione straordinaria residenziale: +0,6% nel 2011, +0,8% nel ,2% nel 2013 Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 29
30 IL FUTURO E NEL PASSATO LA CONSERVAZIONE DEL PATRIMONIO CON LA RIQUALIFICAZIONE DELL ESISTENTE Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 30
31 In Italia si stimano 450 miliardi di euro da utilizzare per edifici che necessitano interventi di riqualificazione Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 31
32 la vetustà del patrimonio edilizio e l obsolescenza delle sue componenti il 55% delle abitazioni in Italia insiste su edifici di oltre 40 anni la medesima quota sale al 70% nelle città di media dimensione e al 76% nelle città metropolitane Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 32
33 la percezione, da parte delle famiglie, della necessità di manutenzione della propria ricchezza che, quasi sempre, coincide esclusivamente con il proprio alloggio, se si pensa al tessuto proprietario largamente esteso e diffuso il 76% possiede la casa che abita Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 33
34 L aspettativa di vita media delle componenti di un edificio è pari a circa 61 anni: La media è ottenuta attraverso la ponderazione fra le aspettative dei singoli componenti con il costo necessario alla loro sostituzione o ripristino. Per esempio i 15 anni dei serramenti esterni con il loro costo di sostituzione, i 20 anni della lattoneria, i 150 anni del calcestruzzo Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 34
35 In altri termini il patrimonio edilizio del Paese andrebbe almeno, tenuto sotto osservazione, monitorato costantemente: è sufficiente pensare che le abitazioni in edifici con oltre 60 anni (il periodo convenzionale di aspettativa di vita prestazionale dei fabbricati) nel 2020 saranno circa 11 milioni, 3,7 milioni localizzate nelle città. Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 35
36 ABITAZIONI CON EDIFICI CON OLTRE 40 ANNI Oggi Fra 10 anni Città metropolitane 76,2% 85,2% Città capoluoghi 68,7% 79,7% ITALIA 55,4% 68,6% Fonte: elaborazioni e stime CRESME Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 36
37 Le condizioni di manutenzione del patrimonio edilizio indicano che oltre il 22% degli edifici risulta in stato di conservazione mediocre (19,9%) o pessimo (2,2%); nel complesso si tratta di circa 2,6 milioni di edifici con evidenti necessità di riqualificazione Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 37
38 EDIFICI PER EPOCA DI COSTRUZIONE E STATO MANUTENTIVO Ottimo Buono Mediocre Pessimo Totale Num. % Num. % Num. % Num. % Num. % Prima del , , , , ,0 Dal 1919 al , , , , ,0 Dal 1946 al , , , , ,0 Dal 1962 al , , , , ,0 Dal 1972 al , , , , ,0 Dal 1982 al , , , , ,0 Dal 1992 al , , , , ,0 Dopo il , , , , ,0 Totale , , , , ,0 Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 38
39 Il degrado edilizio è più elevato nelle città, anche perché si concentra lo stock più vetusto. Tanto che gli interventi manutentivi nell edificio sono più frequenti nelle dimensioni urbane maggiori rispetto al resto del Paese Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 39
40 SOTTO UNO O PIÙ BALCONI VEDE AFFIORARE MACCHIE DI RUGGINE O I FERRI DELL'ARMATURA? Città Altri comuni Totale Sì 11,1% 7,3% 8,6% di cui: su più balconi 1,2% 2,3% 1,9% su un balcone 9,9% 5,0% 6,7% No 88,9% 92,7% 91,4% Totale 100,0% 100,0% 100,0% Fonte: indagine CRESME 2012 Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 40
41 HA OSSERVATO DELLE CREPE O DELLE FESSURE, ANCHE PICCOLE, SULLE PARETI DELLA SUA ABITAZIONE? Città Altri comuni Totale Sì 25,9% 24,8% 25,2% di cui: all esterno 14,0% 12,5% 13,0% all interno 11,9% 12,3% 12,1% Fonte: indagine CRESME 2012 No 74,1% 75,2% 74,8% Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 41
42 LA NUOVA TECNICA DI RIQUALIFICAZIONE il green retrofit, vale a dire l insieme degli accorgimenti per applicare tecnologie nuove a sistemi datati, in modo da renderli più sostenibili Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 42
43 In Italia vi sono oltre 2 miliardi di metri quadri di edificato da riqualificare Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 43
44 RIQUALIFICARE SIGNIFICA ANCHE generare un aumento medio (fino al 7,5 % del valore) un miglioramento nel rendimento degli investimenti del 6,6 % una riduzione dei costi di gestione (fino al 8-9 %) Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 44
45 VISTO IL FUTURO GLI ASPETTI TECNICO-LEGALI RIGUARDERANNO GLI INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 45
46 AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO AVVOCATI CTF DOVRANNO ESSERE PREPARATI A QUESTA NUOVA FRONTIERA Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 46
47 SUI NUOVI CONTENZIOSI INFLUIRANNO TUTTE LE NUOVE TECNICHE DI INTERVENTO ED I NUOVI MATERIALI Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 47
48 OGGI COME DOMANI OCCORRE CHE LA RELAZIONE SINERGICA TRA ADC-CTF-LEGALE SIA SEMPRE INTERATTIVA E COSTRUTTIVA Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 48
49 PER QUANTO RIGUARDA IN PARTICOLARE IL RUOLO DEL CTF OCCORRERA UNA MAGGIORE SPECIALIZZAZIONE E CONOSCENZA DELLE TECNICHE DI INDAGINE LA NUOVA FRONTIERA: L ACCERTAMENTO STRUMENTALE Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 49
50 OGGI COME DOMANI L ANALISI STRUMENTALE IN FASE DI ACCERTAMENTO E SEMPRE PIU IMPORTANTE Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 50
51 L EVOLUZIONE TECNOLOGICA STA FORNENDO STRUMENTI SEMPRE PIU POTENTI ED INDISPENSABILI INDAGINI SEMPRE MENO INVASIVE Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 51
52 STANNO NASCENDO SEMPRE PIU STRUTTURE CHE CURANO QUESTA FASE STRUMENTALE GUARDANDO AL DOMANI NEL SETTORE DELL ACCERTAMENTO TECNICO DI TIPO FORENSE FORNENDO UN APPORTO CONCRETO AD AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO CTU E CTP PRIVATI AGENZIE E SOCIETA IMMOBILIARI Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 52
53 A MONZA A PARTIRE DA GENNAIO 2014 CENTRO INDAGINI DIAGNOSTICHE IMMOBILIARI C.I.D.IMM STRUTTURA GESTITA DA CTF CERTIFICATI Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 53
54 Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 54
55 ED E QUESTA LA RETE CHE VORREMMO DIFFONDERE IN ITALIA QUELLA DEI CONSULENTI TECNICI FORENSI Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 55
56 CTU E CTP DI NUOVA GENERAZIONE QUALIFICATI IN QUANTO CERTIFICATI: COMPETENTI - ESPERTI E CONOSCITORI DELLE PROCEDURE GIUDIZIARIE Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 56
57 FRUITORI DI TUTTE LE NUOVE TECNOLOGIE STRUMENTALI DI INDAGINE OGGI COME DOMANI PER TUTELARE NELLA MANIERA PIU CORRETTA I DIRITTI DEL PROPRIO ASSISTITO Monza 3 Dicembre 2013 Il Diritto Immobiliare nel Contenzioso Codominiale 57
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