Approfondimento # 2: Il costo globale casi studio venerdì 22 aprile 2005 Lezione di approfondimento individuale # 11 I costi in edilizia Obiettivo dell approfondimento Lo scopo della comunicazione è di approfondire la nozione e l impiego del costo globale con riferimento alle voci di costo, ed in particolare: i costi di manutenzione straordinaria i costi di gestione e manutenzione ordinaria nei casi di immobili a conduzione diretta e di immobili in locazione
Impiego del costo globale Il concetto di costo globale si applica a: elementi progettuali che presentano soluzioni tecnologicamente innovative progetti alternativi Il piano di manutenzione rappresenta un documento complementare al progetto esecutivo (art.40 Regolamento di attuazione L. 109/94) finalizzato a prevedere e pianificare l'attività di manutenzione dell'intervento al fine di mantenerne nel tempo la funzionalità, le caratteristiche di qualità, l'efficienza ed il valore economico Il costo globale può essere utilizzato: come indicatore di convenienza di progetti alternativi il progetto che comporta un costo globale inferiore sarà preferito come strumento per la costruzione del business plan di un investitore il costo globale restituisce la quota di investimento totale e annua connessa all investimento immobiliare Costi e scadenza In ragione della tipologia degli interventi, le voci di costo avranno cadenza annuale o pluriennale di Interventi di manutenzione straordinaria si verificano con scadenza pluriennale ed hanno importi variabili Interventi di manutenzione ordinaria e gestione hanno scadenza annuale ed importi costanti
Il costo globale Costo Globale Costo iniziale Il costo di acquisto dell area e il costo di realizzazione del manufatto Costi di manutenzione Costi di gestione Manutenzione straordinaria Manutenzione ordinaria Le spese di manutenzione e gestione che occorre sostenere per l utilizzazione del bene nel corso della sua vita utile Manutenzione straordinaria Edificio residenziale ed uffici L intervento riguarda opere di manutenzione straordinaria alla facciata ed alla copertura di un edificio a destinazione mista residenziale ed uffici di 8 piani fuori terra e 2 interrati Il costo di costruzione è pari a 951 euro/mq Ne consegue che il costo di manutenzione straordinaria incide per il 39% sul costo di costruzione e possa essere sostenuto con cadenza decennale
Costo di manutenzione straordinaria 1 Rivestimenti facciata 61.199,00 17,25% 2 Aggetto di gronda 12.842,00 3,62% 3 Struttura e manto tetto 199.395,00 56,20% 4 Abbaini, canne e comignoli 33.474,00 9,44% 5 Persiane in legno 26.274,00 7,41% 6 Ponteggi 21.600,00 6,09% Costo totale dell'intervento 354.784,00 100,00% Costo dell'intervento a mq 371,24 Intervento di manutenzione straordinaria alla facciata Costo totale 121.915,00 34% Costo al mq 23,67 Intervento di manutenzione straordinaria al tetto Costo totale 232.869,00 66% Costo al mq 347,57 Il costo dell intervento, per un edificio con queste caratteristiche, incide sul costo di costruzione per il 39% Costi di gestione e manutenzione ordinaria I costi di gestione e di manutenzione ordinaria possono essere distinti in ragione della tipologia di utilizzo del bene in due categorie: Immobili a conduzione diretta Fabbricato a destinazione uffici Immobili in locazione Condominio signorile con funzione residenziale Condominio con funzione mista residenziale ed uffici Parcheggio automatico con 72 posti auto
Immobili a conduzione diretta Fabbricato a destinazione uffici Costi di gestione Costi di manutenzione ordinaria cod Descrizione Opere Costo in Euro Incidenza 1 Mano d'opera 48.799 6,58% 2 Energia elettrica 60.142 8,11% 3 Acqua potabile 6.234 0,84% 4 Gasolio per riscaldamento 65.927 8,89% 5 Vigilanza 4.998 0,67% 6 Assicurazioni 20.833 2,81% 7 Tributi locali 34.591 4,66% totale annuo costi di gestione 241.524 33% costi di gestione euro/mq - anno 29 8 Pulizia 350.353 47,22% 9 Giardinaggio 2.246 0,30% 6 Manutenzione ascensori 22.350 3,01% 7 Manutenzione imp. di benessere 33.918 4,57% 8 Manutenzione immobile (mat. di consumo) 91.590 12,34% totale annuo costi di manutenzione 500.456 67% costi di manutenzione euro/mq - anno 61 Costo totale annuo 741.981 100% Costo annuo al mq 91 Incidenza dei costi di gestione Incidenza dei costi di sul costo totale Corso di Estimo B aa. 2004 manutenzione 2005 Approfondimento sul costo totale #2 Immobili in locazione Condominio signorile residenziale 1 Portierato 32.513,52 27,69% 2 Illuminazione 2.583 2,20% 3 Acqua 786 0,67% 4 Disinfestazioni 3.594 3,06% 5 Amministrazione 1.797 1,53% 6 Assicurazioni 2.078 1,77% 7 Riscaldamento 43.521 37,06% 8 Vigilanza 6.514 5,55% 9 Ascensori 6.514 5,55% 10 Disinfestazioni 7.805 6,65% totale annuo costi di gestione 107.706 91,73% costi di gestione euro/mq - anno 42 11 Manutenzione ordinaria 9.715 8,27% totale annuo costi di manutenzione 9.715 8,27% costi di gestione euro/mq - anno 4 Costo totale annuo 117.420 91,73% Costo annuo al mq 46
Immobili in locazione Edificio a funzione abitazioni ed uffici 1 Portierato 23.697 18,28% 2 Illuminazione 2.976 2,30% 3 Acqua 3.987 3,08% 4 Tasse e imposte 393 0,30% 5 Amministrazione 3.089 2,38% 6 Assicurazioni 4.774 3,68% 7 Riscaldamento 62.501 48,22% 8 Giardino 3.594 2,77% 9 Ascensori 8.254 6,37% totale annuo costi di gestione 113.266 87,39% costi di gestione euro/mq - anno 22 10 Manutenzione ordinaria 16.342 12,61% totale annuo costi di manutenzione 16.342 12,61% costi di gestione euro/mq - anno 3 Costo totale annuo 129.608 100,00% Costo annuo al mq 25 Immobili in locazione Parcheggio automatico 72 posti auto 1 Consumo f.m. per movimentazione impianto 2.583,36 9,26% 2 Consumo f.m. per aggottaggio, ventilazione e illuminazione 1.628,64 5,84% 3 Assicurazione per danni ai veicoli degli utenti 4.212,00 15,09% totale annuo costi di gestione 8.424 30,18% costi di gestione euro/mq - anno 117 4 Manutenzione preventiva programmata delle appa-recchiature elettromeccaniche ed 12.971,92 46,48% 5 Manutenzione straordinaria e per adeguamenti tecnologici accantonamento annuo 6.513,52 23,34% totale annuo costi di manutenzione 19.485 69,82% costi di gestione euro/mq - anno 271 Costo totale annuo 27.909 100,00% Costo annuo al mq 388
Riferimenti bibliografici Simonotti M. (1997), La stima immobiliare, UTET, Torino Capitolo 3.26 - Stima del costo di esercizio Collegio degli ingegneri ed architetti di Milano, Prezzi per Tipologie edilizie 2004, DEI