1 Cari studenti Spero che con questi appunti, che sono il frutto di una lunga esperienza didattica, io possa facilitare la vostra fatica nell accingevi allo svolgimento di un compito di estimo che ai miei alunni è risultato sempre piuttosto difficile da affrontare e risolvere Prof. Gianfranco Maggini LE CONOSCENZE E LE COMPETENZE La prova scritta di estimo presenta alcune caratteristiche che la rendono diversa e, per alcuni versi, più complessa rispetto a quella di altre materie professionali inserite nel corso di studi superiori e per studenti dell università Per poter affrontare un compito di estimo lo studente deve possedere le seguenti conoscenze e competenze: DI BASE Una piena padronanza della matematica finanziaria e dell economia agraria Una buona conoscenza delle materie professionali,con particolare all agronomia e alla zootecnia Deve saper usare correntemente i manuali e i prontuari tecnico-economici Deve saper procedere all analisi economica della realtà Deve saper utilizzare le più corrette fonti di informazione tra quelle a sua disposizione; SPECIFICHE Una piena padronanza dei principi teorici dell estimo generale,agrario, legale e catastale Saper motivare e giustificare le scelte tecnico-economiche adottate. la capacità di scegliere il procedimento risolutivo più corretto e più aderente alla realtà la capacità di redigere una relazione tecnica; saper motivare e giustificare le scelte tecnico-economiche adottate 1
2 Cap I- LE CARATTERISTICHE DI UN COMPITO DI ESTIMO: VARIE TIPOLOGIE DI TRACCE Le tracce che normalmente vengono fornite agli studenti nei compiti di estimo possono essere così suddivise: A. Tracce che richiedono solo una trattazione teorica B. Tracce che richiedono prima una trattazione teorica e poi un applicazione pratica C. Stime sintetiche o analitiche con tutti i dati necessari contenuti nel testo D. Stime sintetiche o analitiche i cui dati devono essere scelti dallo studente avvalendosi o meno di un manuale tecnico. E. Stime sintetiche o analitiche con alcuni dati forniti dal testo e altri dati che devono essere scelti dallo studente. UVediamo ora nel dettaglio le singole tipologie di tracceu: A. Tracce che richiedono solo una trattazione teorica Si tratta di veri e propri temi su uno o più argomenti del programma. Essi richiedono una trattazione chiara, con un uso appropriato del linguaggio tecnico e corretto nella forma. Vanno evitate ripetizioni ed elencazioni scoordinate dei vari argomenti, i concetti vanno spiegati sviluppando dei ragionamenti in modo lineare. Vediamo una traccia tipo: Lo studente descriva in modo diffuso ed esauriente i diversi procedimenti di stima sintetici ed analitici Questo tema va così impostato: 1) Suddividere i procedimenti di stima in sintetici e analitici e spiegare il significato dei due termini: i procedimenti sintetici richiedono pochi calcoli mentre quelli analitici ne richiedono molti 2) Fare l elenco dei diversi procedimenti di stima facendo notare che normalmente la stima analitica si identifica con la capitalizzazione dei redditi 3) Trattare in modo esauriente la stima analitica o per capitalizzazione dei redditi Principio su cui si basa il valore di capitalizzazione Ricerca del Bf e sue caratteristiche:ordinario e continuativo nel tempo Ricerca del saggio di capitalizzazione :come si trova Ricerca del valore normale Vo= Bf/r 2
Aggiunte e detrazioni Ricerca del valore reale= Vo + aggiunte e detrazioni 3 4) Trattare in modo esauriente le stime sintetiche spiegando per ognuna in che consiste,quando si applica e come si procede. Stime sintetiche: comparativa,a vista,storica,per valori tipici. B. Tracce che richiedono una trattazione teorica con esempio pratico La trattazione teorica verrà svolta nel modo indicato nella prima tipologia anche se potrà essere più breve. Questa tipologia di traccia si può poi suddividere nei seguenti sottocasi: a) Traccia teorico- applicativa con prevalenza della parte teorica. UPrimo esempio Il candidato illustri il significato di valore complementare e descriva le condizioni che definiscono l esistenza di tale autonomo aspetto economico di un bene. Esemplifichi quindi quanto illustrato con qualche caso concreto di stima,evitando riferimenti alle sole espropriazioni parziali (Ministerale) Risoluzione: Questo compito richiede la trattazione dei seguenti punti: 1) spiegare il concetto di valore complementare 2) esprimere la condizione di stima che richiede l applicazione del presente aspetto economico (complementarietà di un bene o di più beni) facendo dei richiami all economia generale sul concetto di bene complementare 3) illustrare il procedimento di stima che si attua per trovare il valore complementare: valore di mercato dell intero bene meno il valore di mercato della parte rimanente 4) illustrare l applicazione di bene complementare agli espropri parziali in base alla legge del 25 giugno 1865 n. 2359 e della nuova legge del 2002, riportando anche un esempio corredato da un disegno. 5) Parlare di altri casi di applicazione del valore complementare: valutazione del soprassuolo dell arboreto e del bosco, stima dei reliquiari 6) Sviluppare un quesito estimativo a piacere relativamente al punto 5) USecondo esempio Lo studente illustri approfonditamente i vari procedimenti di stima, esemplifichi quanto illustrato con una stima sintetica liberamente scelta 3
Risoluzione: 4 In questa traccia è evidente che il testo richiede un esauriente trattazione teorica ( nota le parole illustri e approfonditamente ) a cui si dovrà dedicare più tempo rispetto all applicazione pratica. Per l impostazione del lavoro da sviluppare si dovrà seguire la seguente scaletta: 1) Suddividere i procedimenti di stima in sintetici e analitici e spiegare il significato dei due termini: i procedimenti sintetici richiedono pochi calcoli mentre quelli analitici ne richiedono molti 2) Fare l elenco dei diversi procedimenti di stima facendo notare che normalmente la stima analitica si identifica con la capitalizzazione dei redditi 3) Trattare in modo esauriente la stima analitica e i diversi procedimenti di stime sintetiche. Per ogni procedimento si dovrà spiegare: In che consiste Quando si applica Come si procede Solo a questo punto si potrà fare un esempio di applicazione di una stima sintetica che potrà consistere nella valutazione di un terreno con la stima comparativa b) Traccia teorico- applicativa con prevalenza della parte applicativa. Questo tipo di traccia è più frequente di quella precedente, in quanto la parte teorica è solo una premessa allo svolgimento di una stima. E consigliabile di affrontare subito la seconda parte lasciando lo spazio residuo di tempo alla trattazione teorica Facciamo alcuni esempi: UPrima traccia Lo studente,dopo aver descritto i diversi procedimenti di stima sintetici ed analitici applicabili nella valutazione dei fondi rustici, proceda alla stima analitica di un azienda zootecnicocerealicola di ha 15,assumendo a piacere ma con verosimiglianza tutti i dati necessari Il percorso da seguire per lo svolgimento di questa traccia è il seguente: 1) Parlare dei diversi procedimenti di stima in modo non troppo analitico,occupando non troppo tempo 2) Stima analitica di un azienda zootecnico-cerealicola di 15 ettari Descrizione e scelta dei dati a piacere: la parola verosimiglianza sta a indicare che i dati assunti non possono essere di pura fantasia ma devono essere vicini a quelli reali, per questo è indispensabile sapere usare bene i manuali tecnici Dimensionamento dei fattori produttivi : ripartizione della superficie, dotazione foraggere, carico di stalla, macchine, fabbricati e altri miglioramenti fondiari Il bilancio per il calcolo del Bf: PLV-(Sa+St+Sv+Q+Imp e cont+i) Ricerca del saggio di capitalizzazione : facendo riferimento ad investimenti alternativi o ad aziende simili di cui si conoscono i valori e i benefici fondiari Calcolo del valore : Vo = Bf/r 4
5 USeconda traccia Il candidato,dopo aver illustrato il significato di valore di produzione,proceda all applicazione dello stesso in un ettaro di terreno coltivato a frumento tenero Questa traccia è semplice, richiede nella seconda parte un uso appropriato di un manuale tecnico. Il compito si dovrà svolgere nel seguente modo: 1) Parlare del valore di produzione indicandone il significato : valore uguale a costo di produzione medio,quando riapplica,come si procede. 2) Calcolo del costo di produzione del frumento : Kt = Sa+St+Sv+Q+Imp e cont+i+bf Il Bf si potrà calcolare in percentuale o sulla PLV( 5-15%) o sul valore del fondo(1-2%) UTerza traccia Lo studente, dopo aver illustrato i contenuti della legge fondamentale sugli espropri 25 giugno 1865 n. 2359 e della nuova legge del 2002, proceda alla stima analitica di un azienda agraria di sua conoscenza soggetta ad esproprio totale per causa di pubblica utilità Anche questo compito si risolve suddividendolo in due parti. La prima parte teorica è solo la premessa ad una stima per esproprio di pubblica utilità da impostare e risolvere. Pertanto procederete nel seguente modo: 1) Descrivete la legge del 2002 sull esproprio indicando quando si può effettuare un esproprio, quali beni si possono espropriare, chi sono i soggetti di esproprio,quali sono i casi di esproprio,come si calcola l indennità di esproprio. 2) Individuazione di un azienda da espropriare, specificando i motivi di esproprio 3) Calcolare il valore dell azienda in base a quanto previsto dalla legge c) Stime sintetiche o analitiche Questo tipo di traccia è il più frequente e consiste nel risolvere un preciso quesito di stima. Richiede in primo luogo una piena padronanza delle materie professionali,della matematica finanziaria e dei principi generali dell estimo, ma poi mette alla prova lo studente sulla capacità di sapere applicare la teoria alla pratica. Insomma questo tipo di traccia ricalca i quesiti estimativi che si incontrano nella professione. Anche in questo caso possiamo distinguere almeno tre diverse tipologie di traccia. Vediamole nel dettaglio. c1) Stime sintetiche o analitiche con gran parte dei dati necessari contenuti nel testo In questo tipo di traccia poco o nulla è affidato alla fantasia dello studente. Ad esso viene richiesto solo di sviluppare un ragionamento economico-estimativo, di avere una buona conoscenza di matematica finanziaria,di fare correttamente i calcoli. 5
Ecco un esempio: 6 Un vigneto autonomo del ciclo economico di anni 25 ha attualmente l età di 12 anni. Le produzioni sono le seguenti: - dal 3 al 7 anno 5000 annue - dall 8 al 20 anno 10000 annue - dal 21 al 25 anno 9000 annue Le spese sono le seguenti: a) spese di impianto - al 1 anno 6000 - al 2 anno 2000 b) spese di produzione - dal 3 al 7 anno 3000 annue - dall 8 al 20 anno 6000 annue - dal 21 al 25 anno 5500 annue Supposto che il vigneto venisse completamente distrutto da un incendio dopo aver descritto le caratteristiche del vigneto e la sua localizzazione,,si determini il danno subito URisoluzione Per la soluzione di questo compito non è necessario avere immaginazione o fare molte ipotesi: nella traccia vi sono tutti i dati utili con la sola eccezione dei saggi di interesse. Occorrerà fare un corretto ragionamento sulla stima dei danni e conoscere le formule che riguardano la stima degli arborei. Poi, anche se non esplicitamente richiesto all inizio dello svolgimento dell elaborato deve essere fatta una breve descrizione aziendale. Quindi i passaggi sono i seguenti : 1. descrizione aziendale con particolare riferimento a : localizzazione aziendale, a clima e terreno,esposizione adatta al vigneto, sistema di allevamento ( guyot,cordone speronato,pergola, ecc.),canali di commercializzazione 2. Valore del danno = valore del soprassuolo del vigneto che si ricava nel seguente modo: Vs = Vm-Vo, nel nostro caso sarà Vs= V 12 - Vo A questo punto si tratta solo di fare dei calcoli di matematica finanziari,spiegando che il saggio di interesse per tutte le operazioni è quello risultante da investimenti alternativi,pari ad esempio al 5%. 3. Calcolo del Vo 25 25 Plv - Spese 0 0 Vo = q n - 1 6
7 4. Calcolo del Vm ovvero del V 12 Ci troviamo vicino alla metà del ciclo, quindi possiamo usare sia il metodo dei redditi passati che quello dei redditi futuri Metodo dei redditi passati 12 12 V 12 = q 12 + 0 Spese - 0 Plv Metodo dei redditi futuri 25 25 12 Plv - 12 Spese + V o V 12 = q 13 5. La soluzione a questo punto consiste in una semplice sottrazione dei valori trovati V s = V 12 - V o c2) Stime sintetiche o analitiche i cui dati devono essere in gran parte scelti dallo studente, avvalendosi delle sue conoscenze e dei manuali tecnici Gran parte dei compiti di estimo che vengono proposto agli esami di maturità e agli esami per la libera professione sono di questo tipo. Per affrontare e risolvere correttamente un compito con pochi dati a disposizione è necessario a) Conoscere bene le materie tecnico professionali b) Avere un minimo di immaginazione c) Sapere usare bene i manuali tecnici Dovendo scegliere tutto lo studente può decidere in base al tempo a disposizione se assumere tutti o parte dei dati analitici oppure adottare dati sintetici scegliere procedimenti di stima analitici, sintetici o semianalitici 7
UPassiamo ad esaminare due tracce significativeu: 8 UPrima traccia Un azienda agraria,con una estensione di terreno di Ha 25,00, dovrà essere suddivisa,in seguito a successione ereditaria, secondo le quote di diritto spettanti a ciascun erede. dal testamento del De Cuius si rileva l assegnazione della quota disponibile al figlio A. Gli eredi sono rappresentati da tre figli e dal coniuge superstite. Lo studente, dopo aver descritto le caratteristiche agro-economiche dell azienda presa in esame proceda: Alla valutazione dell immobile, seguendo il procedimento di stima per capitalizzazione dei redditi Al calcolo delle quote di diritto e delle relative quote di fatto Si rappresenti infine il tipo di frazionamento e si descrivano le variazioni che si verificheranno nei documenti catastali in seguito alla divisione ereditaria. USoluzione Questo compito riguarda l estimo legale, per cui il percorso da seguire è nel complesso obbligato, ma i dati forniti sono pochi e quindi dovranno essere scelti a piacere dallo studente. Vediamo i diversi passaggi nel dettaglio: a) Individuazione e descrizione dell azienda: per evitare troppi calcoli è consigliabile scegliere un indirizzo produttivo cerealicolo ( mais,grano,orzo) o foraggero- cerealicolo (mais,grano,orzo,medica,ecc.),vitivinicolo,orticolo,frutticolo. b) Calcolo del valore dell azienda che può essere fatta nel seguente modo: b1 stima sintetica comparativa b2. stima analitica per capitalizzazione dei redditi calcolando il beneficio fondiario con un bilancio completo b3 stima analitica per capitalizzazione dei redditi calcolando il beneficio fondiario in percentuale rispetto alla PLV Se si sceglie la stima analitica si dovrà poi individuare il saggio di capitalizzazione e quindi applicare le relative formule. c) Calcolo dell asse ereditario corrispondente al valore del terreno d) Quote di diritto : consultare il manuale tenendo presente che dal testo risulta che la figlio A è stata assegnata la quota disponibile con il testamento. Per cui le quote di diritto saranno così suddivise: Al figlio A spetta 1/4 quota disponibile + 1/6 della parte restante Al coniuge spetta 1/3 della parte restante,ovvero 1/4 dell intero patrimonio Al figlio B spetta 1/6 dell intero patrimonio Al figlio C spetta 1/6 dell intero patrimonio Considerando la superficie avremo: Figlio A 5/12 x 25 ha = ha 10.43.00 Coniuge 1/4 x25 ha = ha 6.25 Figlio B 1/6 x 25 = ha 4,16 Figlio C 1/6 x 25 = ha 4,16 f) Quote di fatto: le quote di fatto in questo caso sono uguali alle quote di diritto in quanto non vi sono state donazioni a nessuno degli eredi 8
9 g) Frazionamento Il frazionamento verrà fatto con un disegno che suddivide il terreno secondo le quote assegnate e poi dovrà essere compilato un modello nel quale vengono riportati i nuovi dati catastali. GRAFICO a 25 figlio B b Figlio A c coniuge d Figlio C FOGLIO RISULTATO DEL FRAZIONAMENTO numero Superficie Redditi catastali catastale Provvisorio definitivo Ha a ca REDDITO DOMENICALE Princ. Sub. Princ. Sub. REDDITO AGRARIO 123 25 3750 2500 a b c d 4 10 6 4 16 41 25 16 00 00 00 00 624 1561,5 937,5 624 416 1041 625 416 g) Le variazioni catastali sono le seguenti Verranno apportate modifiche alla mappa particellare : la particella a) mantiene il numero 25 mentre le altre particelle che si vengono a formare dopo il frazionamento assumeranno i numeri successivi alle ultime particelle di quelle presenti nel comune censuario 9
archivio delle particelle : cambia il nominativo dei possessori,la superficie e il numero delle particelle archivio delle partite : si scarica la particella originaria intestata al de cuius sostituita dalle 4 partite degli eredi con tutti i dati delle nuove particelle( superficie e redditi) archivio degli intestati : numeri delle nuove partite con elenco dei beni 10 USeconda traccia Un operazione di diserbo lungo le sponde di un canale di bonifica,mal condotta,provoca danni per una fascia profonda 40 m. e per una superficie complessiva di 2 ha ad un frutteto contiguo specializzato. Dopo aver descritto le caratteristiche agrogeologiche della zona e quelle del frutteto, si indichi la natura e l entità del danno e si analizzino i criteri per la sua quantificazione. In questo caso è messa a dura prova la conoscenza tecnica dello studente e la sua immaginazione,in quanto molti sono gli elementi che dovrà e potrà liberamente scegliere. Vediamone alcuni: a) Le caratteristiche idrogeologiche della zona. terreno e quantità di pioggia che cade in un anno e la sua distribuzione stagionale b) La specie frutticola (pescheto, ciliegieto, ecc): naturalmente conviene scegliere la specie che è più conosciuta. c) L età del frutteto, la sua durata,i sesti di impianto, il periodo dell anno in cui si è verificato l evento dannoso d) Le caratteristiche dell azienda.superficie totale,ubicazione,tipo di conduzione,ecc. Soluzione Si tratta di un danno da inquinamento e lo studente è lasciato libero di stabilire l entità del danno. In base al danno ipotizzato ne deriverà la stima. Vediamo alcune ipotesi: 1) In seguito all inquinamento le piante muoiono. In questo caso si dovrà calcolare il valore del soprassuolo del frutteto: Vs = Vm-Vo In questo caso il Vo può essere calcolato sia per via analitica che con il metodo sintetico per comparazione. 2) In seguito all inquinamento le piante muoiono e bisogna sostenere un costo per disinquinare il terreno. In questo caso al Vs dovrà essere aggiunte la spesa per il disinquinamento 3) Il danno è minore e comporta solo una perdita totale di prodotto:in questo caso si dovranno calcolare i frutti pendenti o le anticipazioni colturali DOVE PRELEVARE I DATI Per effettuare una qualsiasi stima bisogna conoscere molti dati tecnici ed economici,come le esigenze e la tecnica colturale delle piante coltivate, i costi dei mezzi di produzione, i fabbisogni di manodopera, il prezzo delle macchine,del bestiame,dei concimi e così via. Per risolvere questo problema lo studente ha due possibilità: 10
11 1. Rilevare tutti i dati in un azienda reale riempiendo un apposita scheda 2. Consultare manuali e prontuari tecnico-economici 3. Prontuari allegati ai libri di estimo: di facile consultazione ma non sempre esaurienti 4. Riviste di agricoltura con particolare riferimento a Terra e vita e all Informatore agrario : utili per le ricerche 5. Dati internet se disponibili 11