LA CREAZIONE DI VALORE NEL SETTORE IMMOBILIARE: LE NUOVE OPPORTUNITA PER GLI INGEGNERI GESTIONALI Le detrazioni fiscali al 36% ed al 55% Ordine degli Ingegneri di Napoli Napoli Via del Chiostro 8
SISTEMA DI INCENTIVAZIONE MEDIANTE AGEVOLAZIONI FISCALI (detrazioni d imposta) per specifici interventi sul patrimonio edilizio esistente Detrazione fiscale del 36% per lavori di recupero del patrimonio edilizio esistente Detrazione fiscale del 55% per interventi finalizzati al risparmio energetico chi può beneficiarne? quali interventi sono ammissibili? quali sono gli adempimenti per ottenere tali agevolazioni? come si ripartisce il godimento delle detrazione nel tempo? gli incentivi sono cumulabili?
Le detrazioni fiscali Attualmente il sistema di incentivazione mediante agevolazioni fiscali prevede che alcuni specifici interventi sul patrimonio edilizio esistente facciano maturare benefici fiscali nella misura del: 36% delle spese sostenute per la ristrutturazione di immobili e parti comuni di fabbricati condominiali; 55% delle spese sostenute per riqualificare energeticamente gli edifici.
Chi può beneficiare degli incentivi? Il sistema di incentivazione mediante detrazioni fiscali è rivolto a tutti coloro che sono soggetti IRPEF (Imposta sul Reddito delle PErsone Fisiche) Nel caso delle detrazioni al 55% possono usufruire del beneficio fiscale anche i soggetti IRES (Imposta sul REddito delle Società) In ogni caso, è fondamentale l esistenza di un carico fiscale perchè eventuali eccessi di detrazione non sono rimborsabili
Che rapporto deve intercorrere tra immobile e beneficiario della detrazione? Possono richiedere le detrazioni fiscali tutti coloro che, con riferimento all immobile in questione, sono titolari di un diritto reale. Oltre al proprietario sono ammissibili al beneficio anche usufruttuari, nudi proprietari, inquilini, comodatari e imprenditori individuali limitatamente agli immobili non strumentali. Ha diritto alla detrazione anche il familiare convivente di un titolare di diritto reale sull immobile, purchè sostenga materialmente le spese e tutte le fatture siano a lui correttamente intestate. Solo nel caso di detrazioni fiscali al 55%, sono ammessi all agevolazione i contribuenti che conseguono reddito d impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali), le associazioni tra professionisti e gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale.
Quali interventi sono ammissibili al beneficio fiscale del 36%? Fino al 31/12/2012 e nel limite di spesa di 48.000 euro per immobile, sono ammissibili al beneficio i seguenti interventi (definiti all art.3 del DPR n.380 del 06/06/2001): lavori di ristrutturazione edilizia; opere di restauro e risanamento conservativo; interventi di manutenzione straordinaria; interventi di manutenzione ordinaria (solo se realizzati su parti comuni di edifici condominiali). Oltre alle spese di esecuzione lavori, nel conteggio complessivo rientrano anche altre voci quali, per esempio, diritti istruttori, oneri di urbanizzazione, spese di progettazione ed oneri professionali, IVA, ecc.
Adempimenti per le detrazioni fiscali al 36% Pagamento mediante bonifico bancario o postale con causale del versamento, codice fiscale del soggetto che esegue il pagamento, codice fiscale o partita IVA del soggetto che segue i lavori Comunicazione all ASL contenente le generalità del committente, luogo e natura dell intervento, i dati dell impresa esecutrice dei lavori con esplicita assunzione di responsabilità rispetto alla normativa di sicurezza sul lavoro e contribuzione, data di inizio lavori. Tale comunicazione non deve essere effettuata in tutti i casi in cui le condizioni di sicurezza nei cantieri non prevedono l obbligo della notifica preliminare all ASL. Ai sensi della legge 106/11, non è più richiesta la comunicazione di inizio lavori al centro operativo delle imposte dirette di Pescara, né la specifica indicazione dell importo relativo alla manodopera nella fattura emessa dall esecutore dei lavori.
La ripartizione del beneficio al 36% In generale, il beneficio fiscale deve essere goduto in 10 anni. Oltre i 75 anni, il fruitore della detrazione può scegliere di ripartire in 5 o 10 anni il beneficio fiscale. Oltre gli 80 anni, il fruitore della detrazione può scegliere di ripartire in 3, 5 o 10 anni il beneficio fiscale. In concreto significa che ogni 10.000 euro di spesa, compete una detrazione di imposta di 360 euro/anno per 10 anni oppure una di 720 euro/anno in 5 anni oppure una di 1.200 euro/anno in 3 anni.
Quali interventi sono ammissibili al beneficio fiscale del 55%? Fino al 31/12/2011, sono ammissibili al beneficio i seguenti interventi: di riqualificazione energetica: quelli che permettono il raggiungimento di un EPi (indice di prestazione energetica) per la climatizzazione invernale non superiore ai valori definiti dal D.M. 11/03/2008, Allegato A, sulla base della zona climatica (gradi giorno) della località di insediamento dell edificio e del suo rapporto di forma (S/V). Per questa tipologia di intervento non sono stabilite quali opere o impianti occorre realizzare per raggiungere le prestazioni energetiche indicate; l intervento, infatti, è definito in funzione del risultato da conseguire in termini di riduzione del fabbisogno annuo di energia primaria per la climatizzazione invernale. sull involucro degli edifici (pareti, infissi, tetti, solai su terra, ecc.): delimitanti il volume riscaldato, verso l esterno o verso vani non riscaldati, che rispettano i requisiti di trasmittanza U (dispersione di calore) definiti dal D.M. 11/03/2008 e modificati col D.M. 06/01/2010.
installazione di pannelli solari termici: per la produzione di acqua calda per usi domestici o industriali, piscine, strutture sportive, case di ricovero e cura, istituti scolastici e università. sostituzione integrale o parziale degli impianti di climatizzazione invernale: esistenti, con impianti dotati di caldaie a condensazione e contestuale messa a punto del sistema di distribuzione. Dal 1 gennaio 2008 l agevolazione è ammessa anche per la sostituzione di impianti di riscaldamento con pompe di calore ad alta efficienza e impianti geotermici a bassa entalpia. Oltre alle spese di esecuzione lavori, nel conteggio complessivo rientrano anche altre voci quali, per esempio, diritti istruttori, oneri di urbanizzazione, spese di progettazione ed oneri professionali, IVA, ecc.
Adempimenti per le detrazioni fiscali al 55% Pagamento mediante bonifico bancario o postale con causale del versamento, codice fiscale del soggetto che esegue il pagamento, codice fiscale o partita IVA del soggetto che segue i lavori. Asseverazione di un tecnico abilitato che attesta il rispetto delle prescrizione tecniche minime per beneficiare delle detrazioni. Tale documento deve essere conservato ed esibito a richiesta. Questo documento, se riguarda interventi di sostituzione di finestre ed infissi, e nel caso di caldaie a condensazione con potenza inferiore a 100 kw, può essere sostituito dalla certificazione dei produttori. Trasmissione in ENEA entro 90 giorni dalla fine dei lavori dei seguenti documenti: scheda tecnica informativa degli interventi realizzati: allegato E del D.M. 19/02/2007 e allegato F del D.M. 07/04/2008 attestato di certificazione energetica (laddove richiesto) Tali ultimi documenti devono essere rilasciati da tecnici abilitati alla progettazione di edifici e impianti nell ambito delle competenze ad essi attribuite dalla legislazione vigente.
La ripartizione del beneficio al 55% Diversamente dagli anni precedenti, a partire dal 01/01/2011, il beneficio fiscale deve essere goduto esclusivamente in 10 anni. In concreto significa che ogni 10.000 euro di spesa, compete una detrazione di imposta di 550 euro/anno per 10 anni. Tipo di intervento Riqualificazione energetica di edifici esistenti Interventi su involucro Installazione di pannelli solari Sostituzione di impianti di climatizzazione invernale Detrazione massima 100.000 euro (55% di 181.818,18 euro) 60.000 euro (55% di 109.090,90 euro) 60.000 euro (55% di 109.090,90 euro) 30.000 euro (55% di 54.545,45 euro)
Cumulabilità degli incentivi I lavori incentivati con detrazioni al 36% ed al 55% presentano delle zone di sovrapposizione. In presenza di interventi che possono beneficiare di entrambi i tipi di detrazione, non è possibile richiedere due volte l incentivo ma occorre scegliere se richiedere il beneficio al 36% o al 55%. La scelta non è automatica perché anzitutto occorre confrontarsi con i tetti di spesa incentivabile; d altronde, occorre considerare ragioni tecnicoeconomiche: per esempio, volendo realizzare interventi di risparmio energetico, per beneficiare delle detrazioni al 36% è sufficiente adempiere le prescrizioni minime di legge; diversamente, per richiedere le detrazioni al 55% occorre rispettare prescrizioni tecniche molto più vincolanti. In un caso, si investe di meno ma si crea minor valore nell immobile, nell altro avviene il contrario. Ovviamente, la redditività dell investimento dipende anche dal tipo di scelta operata.
Consulenza di un ingegnere gestionale Normalmente un committente privato non è in grado di operare scelte tecnico-economiche complesse. Per esempio, non è immediato valutare se è preferibile un impianto di riscaldamento con pompa di calore elettrica ad elevata efficienza (incentivabile al 55%) oppure una semplice sostituzione della caldaia a metano già esistente (incentivabile al 36%). Per operare una scelta consapevole occorre confrontare costi sensibilmente diversi, prestazioni energetiche molto diverse, incentivi diversi, piani di manutenzione differenti; è evidente che in talune condizioni un consulente ingegnere gestionale sarebbe di grande aiuto.
Esempio Un committente privato deve ristrutturare la propria abitazione. In concreto, ha deciso di: sostituire porte e serramenti rinnovare tutti gli impianti esistenti sostituire sanitari e rivestimenti nel bagno sostituire i rivestimenti a muro nella cucina ripristinare intonaci e pitture Tutti i lavori sono configurabili come manutenzione ordinaria e non necessitano di alcuna autorizzazione.
Il preventivo Per l esecuzione dei suddetti lavori, la ditta di fiducia del committente ha chiesto un compenso di 30.000 euro (IVA esclusa). Dalle singole voci del computo metrico, risulta che occorrono: - 3.000 euro per sostituire la caldaia ed i termosifoni - 27.000 euro per tutte le altre opere In prima analisi, il committente intende eseguire i lavori in prima persona ed è pronto a spendere 33.000 euro (IVA al 10% inclusa)
Il consulente gestionale Un amico del committente (che la sa lunga) gli ha detto che un consulente gestionale di sua conoscenza, interpellato in circostanze analoghe, gli ha fatto risparmiare un bel po di soldi grazie alle detrazioni fiscali. è stato più complicato, ma ne è valsa la pena! Il nostro committente è piuttosto scettico, ma, alla fine, decide di ascoltare cosa vuole proporgli questo fantomatico consulente gestionale.
L analisi Il consulente informa subito il cliente che, così come sono state configurate le opere, non è possibile maturare alcuna detrazione fiscale. Le detrazioni al 36% non sono configurabili per interventi di manutenzione ordinaria. La sostituzione di una caldaia può essere agevolata al 55%, ma solo se si decide di installarne un modello a condensazione. Ma la caldaia a condensazione necessita di corpi scaldanti a bassa temperatura (serpentine a pavimento) ed i termosifoni non sono l ideale. Nascerebbe l esigenza, dunque, di sostituire anche i pavimenti. Allora, il consulente gestionale può elaborare due proposte.
Proposta alternativa 1 Il consulente gestionale ritiene che, spostando un paio di tramezzi, si possa ottenere una più razionale distribuzione degli spazi. In questo caso, però, non è possibile salvare i pavimenti che andrebbero sostituiti almeno nelle zone interessate dall intervento; evidenzia, però, che lo spostamento di un tramezzo rientra nelle opere di manutenzione straordinaria per cui occorre il progettino di un tecnico. In questo caso, però, è possibile richiedere le detrazioni fiscali al 36% sull intero ammontare nel limite massimo di 48.000 di spesa.
Proposta alternativa 2 Dovendo rimuovere il pavimento in tutto l appartamento, il consulente gestionale fa presente che può essere conveniente rimuovere il sistema di distribuzione mediante termosifoni per installare una caldaia a condensazione abbinata a serpentine a pavimento. Naturalmente, per modificare l impianto occorre una relazione tecnica, ma è possibile richiedere il beneficio fiscale al 55% sull intera spesa (comprensiva di oneri professionali) da sostenere per rimuovere l impianto esistente ed installare il nuovo.