I fabbricati civili 1. Generalità Dal punto di vista legale, catastale e fiscale i fabbricati si distinguono in rurali e urbani. I fabbricati rurali sono quelli al servizio di un fondo rustico, i fabbricati urbani sono, per esclusione, tutti gli altri. Ogni fabbricato urbano o sua porzione (unità immobiliari) è iscritto al Catasto dei fabbricati con indicazione di categoria, classe, consistenza e reddito imponibile. Un ulteriore distinzione pratica dei fabbricati urbani può essere fatta tra fabbricati civili e industriali. Sono fabbricati civili quelli destinati ad abitazione, ufficio, negozio, laboratorio artigiano, magazzino, autorimessa, ecc. Si tratta di fabbricati che hanno un più o meno attivo mercato di compravendita e di locazione, per cui ne è di solito possibile la stima del valore di mercato, anche attraverso la capitalizzazione dei redditi. Rientrano fra i fabbricati civili anche quelli destinati a grandi attività commerciali o di fornitura di servizi (supermercati, cinematografi, banche, ecc.). Sono fabbricati industriali quelli costruiti in funzione di un attività manifatturiera, cosicché presentano spesso caratteristiche talmente specifiche da vincolarne fortemente le possibilità d uso. 2. Aspetti del mercato immobiliare urbano La domanda e l offerta dei fabbricati civili risentono di cause di variazione legate all andamento complessivo dei fatti economici, a fenomeni demografici, occupazionali, sociali, nonché alla natura propria dei beni in oggetto. L esame di queste cause è utile per comprendere la dinamica dei prezzi. E noto che il prezzo dei beni dipende dalla loro domanda e l offerta ed influenza a sua volta le due variabili. In regime di libera concorrenza e per beni che hanno un costo di produzione e una capacità di reddito, l equilibrio dovrebbe costituirsi attorno ad un prezzo che dia copertura al costo e rappresenti l equivalente attuale dei futuri redditi. Il prezzo di mercato è in qualche modo correlato con il costo di produzione solo per i fabbricati nuovi, che rappresentano soltanto una parte dell offerta globale. Il mercato dei fabbricati nuovi, poi, non è propriamente in libera concorrenza, ma realizza piuttosto una situazione di monopolio unilaterale d offerta. Tale situazione rende possibili profitti cospicui per i costruttori, dissociando sostanzialmente il prezzo dal costo. Il prezzo di mercato delle abitazioni non è strettamente legato al reddito che esse possono fornire al proprietario. Questo avviene perché le abitazioni non sono soltanto beni d investimento, ma anche beni di consumo per il soddisfacimento di un bisogno primario (la casa) e beni rifugio (tutela del patrimonio contro l inflazione). Ne consegue che i prezzi che gli acquirenti sono disposti a pagare risultano relativamente indipendenti dalla fruttuosità del capitale impiegato nell acquisto. L offerta dei fabbricati è essenzialmente rigida, sia di fronte alla diminuzione sia di fronte all aumento dei prezzi. I fabbricati sono beni di lunga durata e costituiscono una componente importante dei patrimoni privati: la loro demolizione avviene raramente e, il più delle volte, solo per fare spazio alla costruzione di un nuovo fabbricato. La domanda di fabbricati è suscettibile di oscillazioni più rapide e più ampie rispetto all offerta. Una delle cause di variazione della domanda sta nei movimenti di popolazione. L analisi storica del fenomeno migratorio permette di individuare una successione di fasi: dapprima la popolazione tende a spostarsi in vicinanza del luogo di lavoro; in un secondo tempo, con l aumento del benessere e della facilità di spostamento, la gente tende a trasferirsi in luoghi di residenza meno congestionati e più tranquilli. La domanda di fabbricati non dipende solo dalla pressione demografica, ma è influenzata da molti altri fattori, come il livello medio del reddito e la
disponibilità di capitali da parte delle famiglie, nonché la variabile attrazione esercitata dai possibili investimenti alternativi. Gli elevati rendimenti offerti in certi periodi dai titoli obbligazionari e azionari sottraggono capitale all investimento immobiliare. In altri periodi, la diminuzione del rendimento dei titoli e il rischio insito negli investimenti mobiliari riportano le preferenze dei risparmiatori verso gli immobili. L elevato livello dei fitti e la difficoltà di trovare case in locazione fanno aumentare la domanda d acquisto di abitazioni. Non manca di avere influenza l azione politica, con il mutevole peso fiscale imposto sugli immobili: l IVA sui materiali da costruzione, gli oneri di urbanizzazione, le imposte sui trasferimenti, l IMU, le imposte personali sul reddito, le tariffe per i servizi, la concessione di incentivi per le ristrutturazioni o l acquisto della prima casa. I fattori soggettivi sono legati, per un verso, ai mutevoli bisogni delle persone, quali quello di avere una casa più grande, o più comoda, o semplicemente indipendente dalla famiglia d origine; per altro verso, all interpretazione personale delle prospettive generali d occupazione e sviluppo. Tutti i fattori sopraindicati hanno agito variamente nel tempo. La domanda dei fabbricati e i relativi prezzi hanno avuto momenti di impennata, periodi di crescita più lenta e fasi di stabilità. Fino all anno 2000 si era riscontrato, in molte località, un aumento della domanda di abitazioni, fatto attribuibile non tanto alle prospettive di sviluppo economico, quanto alla perdita di fiducia nei titoli mobiliari e alla facilità di accesso ai mutui ipotecari. Oggi la situazione è cambiata e negli ultimi anni la crisi finanziaria ha fatto precipitare il mercato immobiliare. Quanto detto sopra vale soprattutto per le abitazioni. Per i fabbricati ad uso commerciale (negozi, uffici, magazzini) esiste un maggior equilibrio fra domanda e offerta, e il loro acquisto assume più frequentemente il carattere dell investimento. Questo fatto porta a due conseguenze: la prima è che esiste un meglio definito e più costante rapporto fra prezzo e capacità di reddito; la seconda è che i prezzi, pur potendosi evolvere rapidamente, lo fanno con una più lineare tendenza e sono meno soggetti a sbalzi. 3. Caratteristiche influenti sul valore dei fabbricati Sul valore dei fabbricati civili hanno influenza caratteristiche estrinseche, intrinseche e di situazione giuridica. Nel corso delle indagini preliminari, il perito estimatore deve esaminare attentamente tutte le caratteristiche del fabbricato in oggetto, servendosi eventualmente di una scheda per l annotazione dei dati osservati. 3.1 Le caratteristiche estrinseche Le caratteristiche estrinseche sono le qualità relative al centro abitato, alla fascia urbana, al quartiere e alla zona particolare in cui è ubicato un fabbricato. La loro importanza discende dal fatto che la domanda è fortemente localizzata e le condizioni dell ambiente esterno concorrono in misura rilevante a determinare la rispondenza di un immobile alle esigenze delle persone. Tra le più significative troviamo le seguenti. Comune di appartenenza del fabbricato Le città più grandi continuano ad esercitare un forte richiamo, perché vi si addensano tutte le più importanti attività produttive e sociali, tuttavia può capitare che alcuni centri abitati, di secondaria importanza per numero di abitanti, diventino poli di attrazione soprattutto ai fini residenziali. Fascia urbana di ubicazione del fabbricato Diversamente apprezzati sono: il centro storico, la zona compresa fra il centro e la periferia, la periferia stessa e le estreme propaggini del nucleo abitato. In ciascuna fascia urbana sono poi individuabili zone di particolare valore residenziale e zone scadenti, non solo per ragioni obiettive, ma anche per effetto di un giudizio soggettivo variabile nel tempo. Certi quartieri, già considerati prestigiosi come luoghi di residenza, possono venir superati nell apprezzamento da altri nuovi o riqualificati. Anche la collocazione in seno al quartiere ha la sua importanza: ad esempio, mentre in
passato erano preferite le abitazioni affacciate sulle strade urbane principali, oggi sono maggiormente gradite ubicazioni in vie secondarie più tranquille. Tono sociale della zona E un aspetto che si ricollega al precedente, ma è determinato da elementi obiettivi: il ceto sociale medio della popolazione residente, le caratteristiche architettoniche dei fabbricati, l esistenza di punti di attrazione per manifestazioni culturali e di vita mondana. Amenità e salubrità del luogo Ne sono componenti naturali la bellezza del paesaggio e le condizioni microclimatiche; ne sono componenti artificiali le opere dell uomo: in senso positivo quelle realizzate a scopo ornamentale e ricreativo (viali alberati, giardini, parchi), in senso negativo quelle risultanti dall attività produttiva (scenari industriali sgradevoli alla vista, rumorosità, inquinamento atmosferico). Accessibilità E la diversa facilità con cui si può raggiungere la zona con mezzi pubblici o privati. Essa dipende dall esistenza e dall efficienza dei servizi di trasporto (tram, autobus, metropolitana), dall esistenza di strade di collegamento più o meno ampie, percorribili e note, dalla disponibilità di parcheggi. Presenza di servizi Hanno importanza sia le attività private (negozi, mercati, grandi magazzini, cinematografi, locali di ritrovo, banche), sia le strutture pubbliche con funzioni sociali (nidi d infanzia, asili, scuole, ambulatori, ospedali, uffici anagrafici, attrezzature sportive, chiese, ecc.). Le caratteristiche estrinseche possono cambiare nel tempo, sia per le opere dovute all iniziativa privata sia per gli interventi pubblici, e vanno considerate in prospettiva nei limiti del prevedibile. Sono soprattutto le grandi opere pubbliche ad agire più incisivamente in questo dinamismo, poiché possono portare al risanamento e alla riqualificazione di interi quartieri: di solito i piani di pubblico intervento sono noti molto tempo prima della loro attuazione e incidono con largo anticipo sul valore degli immobili. 3.2 Le caratteristiche intrinseche Le caratteristiche intrinseche sono le qualità di un fabbricato in se stesso. E proprio nel loro rilevamento e apprezzamento che sono indispensabili le conoscenze tecniche del perito. Per un unità immobiliare facente parte di un condominio, sono importanti anche le parti in comune dell intero fabbricato, che concorrono a determinare il pregio delle singole unità. Tra le caratteristiche significative delle parti comuni degli edifici in condominio si hanno le seguenti. Tipologia edilizia Le abitazioni possono essere in ville, in villini unifamiliari o bifamiliari, in villette a schiera, in palazzine di poche unità, in grandi condomini; il grado di apprezzamento per ogni tipo di abitazione è diverso e può essere mutevole nel tempo. Prospicienza dell edificio Un fabbricato è diversamente apprezzato a seconda se la sua facciata principale è rivolta verso un cortile, una via, un corso, un viale alberato, una piazza, un parco o uno spazio aperto con veduta panoramica.
Epoca di costruzione L età di un fabbricato ha incidenza su diverse caratteristiche: lo stile architettonico, i materiali più o meno pregiati usati per le rifiniture, le cure dei particolari, il tipo di strutture (importante in zone sismiche), la distribuzione degli spazi interni, l efficienza degli impianti. Il maggior ingombro delle strutture portanti in mattoni rispetto a quelle in cemento armato, ad esempio, porta ad avere all interno delle unità immobiliari una minor superficie utilizzabile a parità di superficie commerciale. Le soffittature alte di certe vecchie costruzioni hanno un aspetto positivo, in quanto danno maggiore ariosità agli ambienti, ma ne hanno anche uno negativo, poiché fanno aumentare le spese di riscaldamento. I fabbricati nuovi, soprattutto se realizzati con razionalità e dovizia di mezzi, sono naturalmente i più quotati perché meglio rispondono alle esigenze moderne, ma anche i fabbricati d epoca ristrutturati o ristrutturabili godono di un diffuso apprezzamento poiché, a giudizio di molti, conferiscono prestigio sociale a chi vi abita. C è comunque da considerare che certi fabbricati d epoca sono sottoposti a vincoli di conservazione che escludono o rendono onerosa la ristrutturazione. Dotazioni comuni e loro stato di conservazione e di efficienza Sono numerosi gli elementi che riguardano questo punto: la facciata; gli ingressi; le scale; il tetto (di primaria importanza per il suo elevato costo di riparazione o di rifacimento); gli ascensori (la cui mancanza porta ad una svalutazione); la portineria; le recinzioni ed i sistemi d allarme; i citofoni o video-citofoni; gli impianti di riscaldamento, elettrico, idraulico; l antenna televisiva centralizzata; gli spazi esterni attrezzati, quali giardini, campi gioco, ecc. Tra le caratteristiche proprie di una singola unità immobiliare sono significative le seguenti. Categoria catastale La categoria catastale (abitazione signorile, civile, economica, ecc.), pur dipendendo da elementi obiettivi direttamente rilevabili, ha di per sé importanza in quanto costituisce un attribuzione ufficiale di qualità, che il mercato mostra di apprezzare. Livello di piano Negli edifici che si sviluppano verticalmente sono meno apprezzate le unità immobiliari ad uso residenziale del piano terra e del piano rialzato, mentre le più pregiate sono quelle del piano attico. Negli edifici privi di ascensore si ha, al contrario e per ovvi motivi, una progressiva svalutazione per i piani più alti a partire dal secondo. Grandezza La domanda delle unità immobiliari urbane si manifesta con diversa intensità a seconda della loro grandezza. Gli alloggi piccoli o medi sono i più richiesti, poiché rispondono alle necessità di una più larga fascia di utenti: per essi si riscontrano quindi, a parità di altre caratteristiche, prezzi unitari superiori. Distribuzione interna Vanno prese in considerazione: la dislocazione delle stanze rispetto ai vani accessori; l ampiezza dei vani stessi, con attenzione anche alla cucina, al bagno e ai ripostigli; la forma delle stanze. Oggi, più che in passato, si tende a valorizzare la zona giorno dell abitazione; sono inoltre molto apprezzati, anche in unità di medie dimensioni, i doppi servizi. Nel caso che la distribuzione interna non sia rispondente alle esigenze medie, assume rilevanza la possibilità o meno di apportare modifiche mediante spostamento di tramezzi, apertura di porte, ecc.
Dotazione di balconi e terrazze Sono elementi che migliorano la fruibilità di un alloggio, consentendo l affaccio, lo stendimento dei panni, la collocazione di scaffali, l addobbo floreale, ecc. Le ampie terrazze su cui si può soggiornare sono in genere molto gradite. Le terrazze dei piani attici costituiscono la copertura dei piani sottostanti: è importante verificare che il manto d impermeabilizzazione sia in buone condizioni, perché le spese di ripristino incombono in parte sul proprietario dell unità immobiliare. Dotazioni interne I pavimenti, i serramenti e gli intonaci vanno valutati con riguardo ai materiali di cui sono fatti e allo stato di conservazione. Gli intonaci possono rivelare l esistenza di infiltrazioni d acqua più o meno recenti, delle quali è opportuno ricercare le cause e vedere se la situazione è stata risanata. L impianto idraulico-sanitario è di primaria importanza, stanti gli elevati costi di sostituzione di tubature, rubinetterie e accessori. Dotazioni esterne complementari Di primaria importanza è la disponibilità di box per auto nell edificio o anche soltanto di postimacchina al coperto o all aperto. Tali dotazioni, pur essendo unità immobiliari distinte e acquistabili a parte, aumentano il valore dell unità principale. Prospicienza, orientamento, luminosità Normalmente le abitazioni hanno due arie; se l aria è unica, ne deriva una svalutazione. Se i vani di un unità immobiliare hanno prospicienze diversamente apprezzate (su via, corso, piazza, ecc.), bisognerà valutare la situazione media. Nel caso di negozi, assume rilevanza, a parità di superficie, la lunghezza del fronte stradale e quindi la grandezza delle vetrine. L orientamento rispetto ai punti cardinali è importante perché determina il grado di soleggiamento e di luminosità degli interni. La luminosità è apprezzata per il conforto che arreca e il risparmio di energia elettrica che consente: su di essa influiscono, oltre all orientamento, anche la larghezza degli spazi circostanti, l altezza degli edifici a fronte, il livello del piano, l ampiezza delle finestre. 3.3 La situazione giuridica Tra le condizioni che influiscono sul valore di un fabbricato vi sono i vincoli che nascono dalla legge, da disposizioni amministrative, da rapporti con terzi: la loro esistenza va accertata con attenzione perché può avere una grande incidenza. Le condizioni più importanti sono le seguenti. Conformità alle leggi urbanistiche e alle disposizioni edilizie Per essere in regola, un fabbricato deve risultare in armonia con il P.R.G. del Comune o con il Piano Particolareggiato della zona. Se sito in zona storica, deve rispondere a certi vincoli riguardanti le linee architettoniche e i materiali da costruzione. Deve essere realizzato in conformità con il permesso di costruire per quanto riguarda la superficie coperta, la cubatura, la destinazione d uso, la distribuzione dei locali e i prospetti. In caso di difformità, deve essere stata presentata una domanda di condono edilizio oppure richiesta la concessione in sanatoria ai sensi della legge vigente. Dato il diffuso abusivismo edilizio, è abbastanza frequente riscontrare irregolarità che, se non sanate, rendono incombenti sanzioni amministrative, che vanno dalla multa all ordinanza di demolizione che, se non eseguita, comporta l acquisizione dell immobile da parte del Comune. Deve aver ottenuto il certificato di abitabilità o, se ha destinazione diversa dall abitazione, il certificato di usabilità. Deve, infine, presentare una situazione corrispondente a quella denunciata in Catasto.
Servitù passive e attive L immobile può essere oggetto di usufrutto totale o parziale, che riduce il valore della nuda proprietà. Può essere oggetto di esproprio per motivi di pubblica utilità. Può godere del diritto di sopraelevazione o, più in generale, essere suscettibile di trasformazione per un migliore sfruttamento: in questi casi la stima dovrà essere fatta con il criterio del valore di trasformazione. Situazione locatizia Con la locazione è possibile trarre concretamente reddito da un fabbricato civile, e certe unità immobiliari (negozi, magazzini, autorimesse) sono spesso acquistate per essere locate. Per le abitazioni, tuttavia, la domanda nasce soprattutto dal bisogno di possesso per uso proprio e si rivolge preferibilmente ad alloggi liberi e immediatamente disponibili. L esistenza di un contratto di locazione a lunga scadenza è causa di svalutazione del 25-30%. Nei casi in cui la liberazione sia ottenibile in tempi brevi, la svalutazione sarà proporzionalmente minore.