INDICE SOMMARIO. Abbreviazioni delle Riviste e delle Enciclopedie... Capitolo I LA NATURA GIURIDICA DEL CONDOMINIO di Elena Falletti

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2 INDICE SOMMARIO Abbreviazioni delle Riviste e delle Enciclopedie... Pag. XIX Capitolo I LA NATURA GIURIDICA DEL CONDOMINIO di Elena Falletti 1. Introduzione... Pag Comunione e condominio...» 2 3. Qualificazione giuridica del condominio...» 4 4. Il rapporto tra il condominio e i singoli condomini...» 7 5. Condominio e immissioni...» 8 6. (Continua): il diritto alla salute...» 11 Capitolo II LE PARTI COMUNI DELL EDIFICIO CONDOMINIALE di Maurizio De Giorgi 1. La norma di cui all art c.c., cenni preliminari... Pag I diritti dei partecipanti sulle cose comuni...» L indivisibilità delle parti comuni...» Le innovazioni...» Le opere sulle parti dell edificio di proprietà comune...» Costruzione sopra l ultimo piano dell edificio...» Il perimento totale o parziale dell edificio condominiale...» Le singole parti comuni dell edificio condominiale...» Il suolo su cui sorge l edificio Il sottosuolo...» I muri maestri e le fondazioni...» I tetti e i lastrici solari...» Il sottotetto...» 71

3 VI INDICE SOMMARIO 8.5. I solai... Pag I lastrici solari di uso esclusivo...» Le scale...» I cortili...» I parcheggi...» Portoni d ingresso, vestiboli, anditi e pianerottoli. Cenni...» I locali per la portineria e per l alloggio del portiere...» L impianto di riscaldamento centralizzato La questione del distacco...» Le parti comuni di cui all art. 1117, n. 3, c.c....» Volumi tecnici e impianti di scarico delle acque...» I balconi...» I locali adibiti ad autorimessa...» Gli impianti di riscaldamento...» Conservazione e godimento delle parti comuni, il regime delle spese...» Il regime delle spese nel condominio minimo...» La natura giuridica delle obbligazioni assunte dai condomini...» 130 Capitolo III UTILIZZO DELLE PARTI DI PROPRIETÀ ESCLUSIVA di Marcello Adriano Mazzola 1. Facoltà e limiti dell uso della proprietà esclusiva... Pag Intangibilità delle parti esclusive...» Cambio di destinazione d uso...» Il danno alle parti comuni...» Il danno al decoro...» Il danno alle parti esclusive...» I limiti convenzionali...» Condominio e impianti di telecomunicazione...» Il danno patrimoniale da deprezzamento...» Il danno non patrimoniale...» 156 Capitolo IV L ASSEMBLEA CONDOMINIALE di Sandra Asaro 1. L assemblea condominiale: definizione... Pag Le competenze dell assemblea...» 161

4 INDICE SOMMARIO VII 3. La convocazione dell assemblea... Pag La convocazione dei condomini...» La convocazione fatta da almeno due condomini ex art. 66 disp. att. c.c....» La forma della convocazione...» L ordine del giorno...» L orario...» Il termine...» Il luogo della convocazione...» L efficacia della comunicazione dell avviso dell assemblea...» L invito alla prima convocazione...» L assemblea di seconda convocazione...» La convocazione dell assemblea con previsione di una eventuale prosecuzione della riunione...» Indizione di assemblea in prima e seconda convocazione contemporaneamente...» Piccolo condominio: la convocazione assembleare...» I soggetti da convocare...» Il condomino apparente...» I condomini comproprietari...» Gli eredi...» L usufruttuario e il nudo proprietario...» L inquilino...» La società di leasing...» L assemblea nel suo divenire: la partecipazione all assemblea...» La nomina del Presidente...» La nomina del Segretario...» Verifica del quorum di costituzione assembleare...» Il conflitto di interessi nel condominio...» Le deliberazioni assembleari...» I modi con cui si procede alla votazione delle delibere...» Il verbale di assemblea...» Contenuto del verbale...» Firma e redazione del verbale...» Il verbale di diserzione...» Gli allegati del verbale...» Comunicazione del verbale ai condomini...» Impugnazione delle delibere assembleari...» Delibere nulle...» Delibere annullabili...» L intervento della Corte di Cassazione a Sezioni Unite in materia di nullità e annullabilità delle delibere assembleari...» 205

5 VIII INDICE SOMMARIO 8.4. La legittimazione attiva... Pag La legittimazione passiva...» Forma dell atto introduttivo...» Termine di impugnazione...» La competenza...» Il potere di sospensiva delle delibere condominiali...» 210 Capitolo V MODIFICA, REVOCA E IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE ASSEMBLEARI di Francesco Iuliano 1. Le cause di invalidità della delibera assembleare: nullità ed annullabilità... Pag I motivi dell impugnazione: l omessa convocazione di tutti i condomini...» La portata dell eccezione di omessa convocazione...» Dalla nullità alla annullabilità...» La forma dell impugnazione...» Gli effetti dell impugnazione: la sospensione della delibera...» Il dissenso dalla lite...» La modifica e la revoca della delibera assembleare...» 227 Capitolo VI L AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO di Mariangela Cistaro 1. La natura giuridica del rapporto... Pag La scelta dell amministratore...» Una persona giuridica come amministratore...» La nomina da parte dell assemblea...» La nomina da parte dell autorità giudiziaria...» La durata dell incarico...» La cessazione dell incarico e la revoca...» La revoca da parte dell autorità giudiziaria...» Il compenso...» Le attribuzioni dell amministratore...» L esecuzione delle delibere assembleari. Il regolamento...» La disciplina dell uso di cose comuni...» 287

6 INDICE SOMMARIO IX 8.3. L erogazione delle spese per la manutenzione ordinaria... Pag La riscossione dei contributi...» Gli atti conservativi...» Il rendiconto di gestione...» La conservazione dei documenti e le trattenute fiscali...» La rappresentanza del condominio...» La rappresentanza processuale...» La legittimazione processuale attiva...» La legittimazione processuale passiva...» Il riesame dei provvedimenti e il condomino dissenziente...» La responsabilità dell amministratore...» 343 Capitolo VII IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO di Francesco Carmine Follieri - Luca D Apollo 1. Premessa... Pag Il regolamento di condominio interno: struttura e funzione...» Obbligatorietà e procedimento formativo del regolamento interno.» Il regolamento di condominio facoltativo interno...» La forma del regolamento interno...» Il regolamento di condominio esterno...» Il contenuto del regolamento...» (Segue): la natura tipicamente regolamentare...» (Segue): la natura contrattuale...» Interpretazione del regolamento...» L opponibilità del contenuto tipicamente regolamentare e del contenuto contrattuale...» Modifiche al regolamento...» I limiti al potere regolamentare...» La sanzione pecuniaria per le infrazioni al regolamento...» 403 Capitolo VIII LA RESPONSABILITÀ NEL CONDOMINIO di Fabio Lorenzini 1. Responsabilità del condominio... Pag La responsabilità dei singoli condomini...» 409

7 X INDICE SOMMARIO 3. La responsabilità dell amministratore. Cenni Generali... Pag Responsabilità civile dell amministratore...» (Segue): la responsabilità contrattuale...» (Segue): la responsabilità extracontrattuale...» La responsabilità penale...» La responsabilità fiscale...» Casistica (responsabilità civile)...» (Continua): casistica in tema di responsabilità civile nel condominio...» Casistica (responsabilità penale)...» Altri soggetti responsabili nel condominio...» 435 Capitolo IX LE TABELLE MILLESIMALI di Floriana Bondanese-Luca D Apollo 1. Premessa... Pag Natura giuridica...» I coefficienti di calcolo...» Il giardino...» Obbligatorietà delle tabelle millesimali...» Impugnazione della delibera di approvazione...» La competenza: giudice di pace o tribunale?...» Le cooperative edilizie a contributo statale...» Revisione e modifica...» Revisione per errore...» Modifica per mutamento delle condizioni originarie...» Procedura, decorrenza della revisione e modifica per facta concludentia...» Tabelle millesimali e conduttore...» Lo scioglimento del condominio...» 479 Capitolo X IL REGIME DELLE SPESE di Mariangela Cistaro 1. La ripartizione delle spese... Pag I tre criteri di riparto...» La modifica al criterio di riparto...» 490

8 INDICE SOMMARIO XI 2. I soggetti obbligati al pagamento... Pag Il rimborso delle spese anticipate dal condomino e la responsabilità solidale...» I singoli criteri di riparto. Le scale e l ascensore...» Soffitte, volte e solai...» Il lastrico solare e il tetto...» Le facciate e i balconi...» L impianto di riscaldamento...» 536 Capitolo XI LA SOPRAELEVAZIONE di Marcello Adriano Mazzola 1. Diritto di sopraelevazione... Pag Natura della sopraelevazione...» Opposizione alla sopraelevazione...» Sopraelevazione e colonna d aria...» Caratteristiche della sopraelevazione...» Soggetti legittimati...» Limiti alla sopraelevazione...» Prescrizione del diritto...» Esercizio del diritto di sopraelevazione...» L indennità nella sopraelevazione...» Calcolo dell indennità...» I soggetti legittimati a percepire l indennità...» Distanze...» Casistica...» 562 Capitolo XII LE BARRIERE ARCHITETTONICHE di Sandra Asaro 1. Definizione... Pag Il quadro normativo sull eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati...» Una panoramica della legge n. 13 del » Gli orientamenti della giurisprudenza civile...» Profili ricostruttivi della tutela civile...» Diritti ed esigenze contrapposte nel condominio...» 576

9 XII INDICE SOMMARIO Capitolo XIII L ASCENSORE di Elena Peruzzini 1. Bene comune... Pag Installazione...» Limitazioni previste: innovazioni vietate e non vietate...» Installazione del singolo condomino...» Innovazione, ricostruzione e sostituzione...» Gli interventi di manutenzione...» Ripartizione delle spese...» Spese di installazione...» Spese di sostituzione...» Spese di adeguamento...» Spese di impianto...» Spese di gestione...» Figure particolari di partecipazione alle spese...» Successivo subentro di condomini...» Piano terra...» Locali con accesso autonomo...» Maggiore uso...» Esonero per mancato uso...» Ascensore e figure particolari di condominio...» Condominio multiscale...» Condominio di due partecipanti...» Impignorabilità dell impianto ascensore...» La sicurezza dell impianto ascensore...» Ascensori già esistenti alla data del primo giugno » Ascensore e barriere architettoniche...» Esegesi dell art. 2, L. 13/ » Esegesi dell art. 3, L. 13/ » 614 Capitolo XIV IL RISCALDAMENTO di Elena Peruzzini 1. Presunzione di comproprietà... Pag Il principio del pari godimento...» Manutenzione...» Funzionamento...» 620

10 INDICE SOMMARIO XIII 4. Ripartizione delle spese... Pag Spese di esercizio...» Spese di manutenzione ordinaria...» Spese di manutenzione straordinaria...» Spese per la costruzione di un nuovo impianto...» Spese e locali non allacciati...» Contabilizzazione del calore...» Il distacco dall impianto del singolo condomino...» Legittimità dell iniziativa...» Autorizzazione da parte dell assemblea...» Regolamento condominiale...» La posizione del conduttore...» Trasformazione di impianti...» La maggioranza assembleare...» Il condomino dissenziente...» Validità delibere assembleari...» Le verifiche finali...» 634 Capitolo XV IL PARCHEGGIO di Luca D Apollo - Claudio Venditti 1. Premessa... Pag Esiste il diritto al parcheggio?...» Ipotesi applicative: l utilizzabilità turnaria e l utilizzabilità comune dei parcheggi sulla base delle tabelle millesimali...» (Segue): delibera assembleare: maggioranza o unanimità?...» Evoluzione normativa...» La legge «ponte» (l art. 18, L. 6 agosto 1967, n. 765)...» L art. 26, comma 5, L. 28 febbraio 1985, n » La legge «Tognoli» (L. 24 marzo 1989, n. 122)...» Le modifiche e integrazione della Legge «Tognoli»...» «Legge di semplificazione 2005» Legge 28 novembre 2005, n » La circolazione degli spazi di parcheggio...» Diritto transitorio e jus superveniens...» Le conseguenze giuridiche del mancato rispetto dei vincoli pubblicistici...» La tesi della nullità...» La tesi contraria alla nullità...» Spese di manutenzione dei box...» 673

11 XIV INDICE SOMMARIO 6.1. I millesimi di uso... Pag Spese condominiali generali...» Esenzioni per i non motorizzati...» Conclusioni...» 681 Capitolo XVI IL PICCOLO CONDOMINIO di Elena Peruzzini 1. Il condominio minimo... Pag La tesi minoritaria...» Il pensiero della dottrina...» La tesi prevalente...» L intervento delle Sezioni Unite...» La struttura del «condominio»...» Mancanza di norme specifiche...» Applicazione dell art c.c....» Rimborso delle spese...» Critiche di dottrina...» Sull applicabilità dell art c.c....» Esegesi dell art c.c....» L assemblea...» La nomina dell amministratore...» Le spese...» 697 Capitolo XVII IL SUPERCONDOMINIO di Daniela Recco 1. In generale. Confronto con istituti simili... Pag Precisazioni sulle parti che restano in comune...» La costituzione del supercondominio...» Natura giuridica...» Comunione e condominio: discipline a confronto...» Orientamento giurisprudenziale favorevole all applicazione delle norme in materia di condominio...» Gli organi del supercondominio...» L amministratore...» L assemblea...» 726

12 INDICE SOMMARIO XV 7.3. Consiglio di quartiere e consiglio di condominio... Pag Critiche all applicazione delle norme dettate per gli organi del condominio...» Il regolamento del supercondominio...» Le tabelle millesimali e la ripartizione delle spese...» Criteri di calcolo...» Lo scioglimento del supercondominio...» 744 Capitolo XVIII LA MULTIPROPRIETÀ di Daniela Recco 1. In generale... Pag I vari tipi di multiproprietà. Confronto con istituti simili...» Multiproprietà immobiliare...» Le diverse tesi sulla natura giuridica...» Multiproprietà azionaria...» Natura giuridica del diritto del socio-multiproprietario...» Modi di costituzione...» La multiproprietà ed i principi societari...» Multiproprietà alberghiera...» Vincolo di destinazione alberghiera...» Multiproprietà cooperativa...» Quadro normativo...» Definizioni...» Obbligo d informazione...» Requisiti del contratto...» Utilizzo del termine «multiproprietà»...» Diritto di recesso...» Divieto di acconti...» Rinvio alla generale disciplina dei contratti con particolari modalità di conclusione...» Obbligo di fideiussione...» Risoluzione del contratto di concessione del credito...» Nullità di clausole contrattuali o patti aggiunti...» Competenza territoriale inderogabile e diritti dell acquirente in caso di applicazione di legge straniera...» Sanzioni...» Gestione della multiproprietà...» 794

13 XVI INDICE SOMMARIO 9. Strumenti a difesa del diritto del multiproprietario e della società che gestisce l immobile... Pag Pubblicità ingannevole ed interventi dell Autorità Garante...» 799 Capitolo XIX IL CONDOMINO E IL PROCESSO CIVILE di Dario Ambrosio 1. L applicabilità del rito societario... Pag Le impugnazioni delle delibere assembleari: il ricorso e l atto di citazione...» Le controversie condominiali: la riscossione delle quote...» L opposizione al decreto ingiuntivo...» Il fallimento del condomino...» La posizione del condomino apparente - i contrasti giurisprudenziali...» Le azioni reali - il litisconsorzio dei condomini...» I procedimenti di volontaria giurisdizione...» 822 Capitolo XX CONDOMINIO E ARBITRATO di Massimiliano Nisati 1. L arbitrato e figure affini... Pag L arbitrabilità delle controversie condominiali...» La convenzione arbitrale...» 835 FORMULARIO F01 Sollecito di pagamento per spese di manutenzione straordinaria... Pag. 845 F02 Sollecito di pagamento di rate condominiali...» 846 F03 Richiesta di visionare i documenti giustificativi delle spese...» 847 F04 Richiesta di esecuzione di lavori per evitare danni alle parti comuni dell edificio...» 848 F05 Sollecito al corretto uso del cortile condominiale...» 849 F06 Comunicazione di rinuncia all uso dell impianto centralizzato di riscaldamento...» 850

14 INDICE SOMMARIO XVII F07 Avvertimento dell amministratore di pericolo di crollo dell edificio condominiale... Pag. 851 F08 Richiesta di ricostruzione dei solai...» 852 F09 Richiesta di esonero dalle spese per innovazione...» 853 F10 Segnalazione all amministratore di sopraelevazione vietata - I ipotesi...» 854 F11 Segnalazione all amministratore di sopraelevazione vietata - II ipotesi...» 855 F12 Segnalazione all amministratore di sopraelevazione vietata - III ipotesi...» 856 F13 Ricorso per denunzia di nuova opera - I ipotesi...» 857 F14 Ricorso per denunzia di nuova opera - II ipotesi...» 858 F15 Avviso di assemblea in prima convocazione...» 859 F16 Avviso di assemblea in prima e seconda convocazione contemporaneamente...» 860 F17 Avviso di assemblea in seconda convocazione...» 861 F18 Avviso di convocazione di assemblea straordinaria...» 862 F19 Convocazione dell assemblea da parte dell amministratore su richiesta dei condomini ex art. 66 disp. att. c.c....» 863 F20 Convocazione di assemblea con previsione di una eventuale prosecuzione della riunione...» 864 F21 Lettera del locatore - condomino di convocazione all assemblea condominiale (Art. 10, legge n. 392/78)...» 865 F22 Lettera di trasmissione del verbale...» 866 F23 Richiesta di convocazione dell assemblea condominiale ai sensi dell art. 66 disp. att. c.c....» 867 F24 Verbale di assemblea di prima convocazione...» 868 F25 Verbale di assemblea di seconda convocazione...» 869 F26 Impugnazione di delibera assembleare...» 870 F27 Atto di dissenso alle liti...» 874 F28 Regolamento di condominio - I ipotesi...» 875 F29 Regolamento di condominio - II ipotesi...» 879 F30 Regolamento di condominio con clausola compromissoria...» 881 F31 Documento informativo in materia di multiproprietà...» 889 F32 Contratto di vendita in multiproprietà immobiliare scrittura privata...» 893 F33 Regolamento di uso di immobile in multiproprietà...» 897 F34 Segnalazione di pubblicità ingannevole in materia di multiproprietà...» 902 F35 Recesso da acquisto di multiproprietà...» 903 F36 Lettera di comunicazione di assunzione dell incarico da parte dell amministratore nel supercondominio...» 904

15 XVIII INDICE SOMMARIO F37 Lettera di dimissioni dell amministratore e convocazione di nuova assemblea per la sostituzione nel supercondominio... Pag. 905 F38 Ricorso per revoca di amministratore nel supercondominio...» 906 F39 Richiesta pagamento contributi al supercondominio...» 907 F40 Denuncia di sinistro nel supercondominio alla compagnia di assicurazione...» 908 F41 Comunicazione dell amministratore di uno stato di pericolo nel... (parte comune del Supercondominio)...» 909 F42 Esposto al sindaco per le opere edili abusive nel supercondominio...» 910 F43 Divieto di parcheggio di autoveicoli nel cortile del supercondominio «...»...» 911 F44 Immissioni vietate nel supercondominio...» 912 F45 Atto di dissenso dei condomini rispetto alle liti ex art c.c. nel supercondominio...» 913 F46 Regolamento di supercondominio...» 914 F47 Convocazione assemblea ordinaria nel supercondominio...» 919 F48 Richiesta convocazione assemblea per l istallazione di... (indicazione di un impianto che sarà di uso comune delle palazzine che formano il supercondominio) nel supercondominio...» 920 F49 Richiesta per prendere visione dei documenti giustificativi delle spese nel supercondominio...» 921 F50 Verbale di assemblea di prima convocazione nel supercondominio...» 922 F51 Verbale di assemblea di seconda convocazione nel supercondominio...» 923 F52 Risoluzione del rapporto di lavoro nel supercondominio...» 924 F53 Atto di citazione contro il supercondominio per risarcimento danni...» 925 Indice della giurisprudenza presente per esteso nel CD-Rom...» 927 Indice analitico...» 931

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