Amministrazione, locazione e vendita di immobili

Transcript

1 Gennaio Info IVA 17 concernente il settore Amministrazione, locazione e vendita di immobili Dipartimento federale delle finanze DFF Amministrazione federale delle contribuzioni AFC

2 Osservazioni preliminari Espressioni che possono indicare una forma femminile o maschile non verranno in seguito distinte nella presente pubblicazione ma saranno utilizzate nell una o nell altra forma e sono considerate equivalenti. Abbreviazioni AFC Amministrazione federale delle contribuzioni art. articolo CC Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 (RS 210) CCPP Comunione di comproprietari di proprietà per piani CCP Comunione di comproprietari CHF Franchi svizzeri CO Legge federale del 30 marzo 1911 di complemento del Codice civile svizzero (Libro quinto: Diritto delle obbligazioni; RS 220) CP Comproprietario CPP Comproprietari di proprietà per piani cpv. capoverso IDI Numero d identificazione delle imprese IVA Imposta sul valore aggiunto lett. Lettera LIFD Legge federale del 14 dicembre 1990 sull imposta federale diretta (RS ) LIVA Legge federale del 12 giugno 2009 concernente l imposta sul valore aggiunto (RS ) n. numero N.IVA Numero di registro dei contribuenti IVA OIVA Ordinanza del 27 novembre 2009 concernente l imposta sul valore aggiunto (RS ) RS Raccolta sistematica del diritto federale Aliquote d imposta valevoli fino al 31 dicembre 2010: Aliquota normale 7,6 %; aliquota ridotta 2,4 %; aliquota speciale 3,6 %. Aliquote d imposta valevoli dal 1 gennaio 2011: Aliquota normale 8,0 %; aliquota ridotta 2,5 %; aliquota speciale 3,8 %. Edito dall Amministrazione federale delle contribuzioni, Berna Marzo 2012

3 Amministrazione, locazione e vendita di immobili Spiegazioni introduttive riguardanti la presente info IVA La presente info IVA si fonda sulla LIVA e sull OIVA, entrambe entrate in vigore il 1 gennaio 2010, ed è valevole dal 1 o gennaio 2010, tenuto comunque conto delle regolamentazioni contenute nell info IVA Prassi dell AFC: applicabilità temporale. Le informazioni orali e scritte rilasciate sotto il regime della vecchia legge sull IVA del 2 settembre 1999, che non corrispondono al contenuto della presente pubblicazione, non sono applicabili alle fattispecie verificatesi a partire dall entrata in vigore della nuova LIVA del 12 giugno Mantengono invece la loro validità le informazioni rilasciate nonché le pubblicazioni edite a suo tempo in virtù della vecchia legge sull IVA e riferite a fattispecie verificatesi tra il 1 gennaio 2001 e il 31 dicembre Le spiegazioni contenute nella presente pubblicazione dovrebbero permettere ai contribuenti (e ai loro rappresentanti) di salvaguardare i propri diritti e adempiere i propri obblighi in materia di IVA. La presente info IVA dà informazioni rilevanti concernenti la prassi, in particolare alle imprese del settore degli immobili che sono attive nell ambito dell acquisto e vendita di immobili, come pure nell ambito della locazione e amministrazione di immobili. Trovate ulteriori informazioni su determinati temi (p. es. assoggettamento, controprestazione o deduzione dell imposta precedente) nelle corrispondenti info IVA. Un numero d identificazione univoco delle imprese (IDI) è stato introdotto con l entrata in vigore, il 1 gennaio 2011, della legge federale del 18 giugno 2010 sul numero d identificazione delle imprese (LIDI; RS ). L IDI, al quale viene aggiunto il complemento IVA, sostituisce il vecchio numero IVA (designato nella presente pubblicazione con N.IVA). Il formato di questo nuovo numero si basa sull IDI, CHE , che viene completato dal suffisso IVA, per esempio: CHE IVA. Per ridurre i costi di adattamento sopportati dalle imprese, entrambi i numeri possono essere utilizzati indifferentemente dal 1 gennaio 2011 al 31 dicembre In caso di utilizzo del nuovo N.IVA, il vecchio può anche figurare come numero di riferimento (F p. es. N.Rif. sul rendiconto IVA). 3

4 Info IVA 17 concernente il settore 4

5 Amministrazione, locazione e vendita di immobili Indice delle materie 1 Prestazioni in relazione con immobili Prestazioni imponibili (art. 1 cpv. 2 lett. a in rel. con l art. 3 lett. c LIVA) Prestazioni escluse dall imposta (art. 21 cpv. 2 n. 20 e 21 LIVA) Terreno (art. 24 cpv. 6 lett. c LIVA) Luogo della prestazione Luogo della prestazione di servizi (art. 8 LIVA) Prestazioni di servizi di cui all articolo 8 capoverso 2 lettera f LIVA (luogo del fondo) Prestazioni di servizi di cui all articolo 8 capoverso 1 LIVA (principio del luogo del destinatario) Luogo della fornitura (art. 7 LIVA) Opzione Principi Obbligo di registrazione Edificazione di una costruzione Deduzione dell imposta precedente e correzioni della deduzione dell imposta precedente Garanzia d affitto Trasferimento di un fondo edificato Vendita senza opzione Vendita con opzione Opzione per l intero edificio Opzione per parti dell edificio Trasferimento mediante la procedura di notifica (art. 38 LIVA e art OIVA) Fattispecie di modifiche d utilizzazione in caso di trasferimento di un fondo Fatturazione di prestazioni al di fuori del contratto di compravendita stipulato con atto pubblico (istrumento notarile) Locazione di fondi o parti di fondi esclusa dall imposta o per la cui imposizione si è optato Esigenze formali per i contratti di locazione con opzione Sublocazione Spese accessorie

6 Info IVA 17 concernente il settore Spese accessorie in caso di locazione con opzione Principio Regolamentazione transitoria per le spese accessorie Importi forfetari per il calcolo delle quote private alle spese accessorie in caso di imprese individuali Spese accessorie in caso di locazione senza opzione Spese accessorie incluse nel contratto di locazione Spese accessorie non incluse nel contratto di locazione Deduzione dell imposta precedente sulle spese di manutenzione e d investimento Deduzione dell imposta precedente su immobili in caso di imprese individuali Pagamenti del locatario Modifica di utilizzazione in caso di cambiamento di locatario Edifici inoccupati (inutilizzati) In caso di precedente locazione In caso di prima locazione Appartamento del portinaio Provvedimenti edilizi negli oggetti locati Provvedimenti edilizi da parte del locatario (locazione di costruzioni grezze) Provvedimenti edilizi da parte del locatore Riduzione della pigione Indennizzo per lo scioglimento anticipato del contratto di locazione Locazioni imponibili secondo l articolo 21 capoverso 2 numero 21 lettere a f LIVA; in particolare prestazioni del settore alberghiero Delimitazione tra sostanza aziendale e sostanza privata, rispettivamente tra ambito imprenditoriale e non imprenditoriale in relazione ad appartamenti o case di vacanza, nonché a posteggi Aliquote d imposta applicabili e deduzione dell imposta precedente Messa a disposizione a persone strettamente vincolate Utilizzazione a scopi privati da parte di imprese individuali Proprietà o comproprietà di un imprenditore contribuente (impresa individuale) e del suo coniuge Esempi Prestazioni del settore alberghiero e locazione di sale nel settore alberghiero e della ristorazione (art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. a LIVA) Prestazioni del settore alberghiero nella paralbergheria e delimitazione rispetto alla locazione esclusa dall imposta Locazione di sale, auditori e aule per conferenze nel settore alberghiero e della ristorazione Locazione di aree di campeggio e aree per mobilehome (art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. b LIVA)

7 Amministrazione, locazione e vendita di immobili 7.4 Locazione di aree per il parcheggio di veicoli (art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. c LIVA) Principio Trattamento fiscale Posteggi destinati all uso comune Posteggi non destinati all uso comune Esempi Posteggi per il personale, i clienti e i fornitori Locazione di attrezzature installate durevolmente e di impianti sportivi (art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. d LIVA) Porti e posti d attracco per imbarcazioni e boe (art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. c LIVA) Locazione di cassette di sicurezza (art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. e LIVA) Locazione di superfici per stand di esposizione e di singoli locali in edifici espositivi e congressuali (art. 21 cpv. 2 n. 21 lett. f LIVA) Comunione di comproprietari di proprietà per piani (CCPP) e comunione di comproprietari (CCP) Principio Opzione Fondo di rinnovamento di una CCPP rispettivamente di una CCP Criteri di delimitazione Locazione oppure diritto di utilizzazione di un infrastruttura Locazione di aree riservate alle bancarelle di mercato e di aree di stazionamento all aperto Locazione di stazioni di rifornimento Senza l immobile d esercizio Con l immobile d esercizio Prestazioni supplementari del locatore Locazione di cinematografi, studi per registrazioni sonore, audiovisive, televisive e simili Spazi per pubblicità, vetrine Bancomat Antenne per telefonia mobile Estrazione di risorse naturali Discariche Custodia e immagazzinaggio di beni Costruzioni mobili (vendita o locazione) Locazione di una costruzione mobile da parte di un impresa di costruzioni Locazione di una costruzione mobile da parte di terzi

8 Info IVA 17 concernente il settore 10 Prestazioni in nome di terzi rappresentanza e intermediazione (art. 20 cpv. 2 LIVA) Principio Intermediazione per l acquisto o vendita di un fondo Intermediazione per la locazione di immobili Intermediazione per la locazione di appartamenti e case di vacanza Intermediazione per l amministrazione di immobili Amministrazione di immobili di terzi Amministrazione di proprietà immobiliari proprie Rifatturazione delle spese accessorie da parte di un amministrazione immobiliare In caso di locazione di immobili, senza opzione In caso di locazione di immobili, con opzione Onorario per la stesura del conteggio delle spese accessorie Criteri di delimitazione tra prestazioni di portineria proprie e prestazioni di portineria imponibili acquisite presso terzi Procedura semplificata per la correzione dell imposta precedente nel caso di locazione di edifici o parti di edifici (senza opzione) Allegato I Modello per la chiave di riparto dell imposta precedente (vedi cifra 3.2) II III IV Rappresentazione grafica del trasferimento di fondi o di parte di fondi mediante procedura di notifica Conteggio delle spese accessorie con correzione corrente dell imposta precedente (vedi cifra ) Conteggio delle spese accessorie con deduzione totale dell imposta precedente e successiva correzione della deduzione (vedi cifra )

9 Amministrazione, locazione e vendita di immobili 1 Prestazioni in relazione con immobili Nel presente documento i termini edifici, stabili, immobili, fondi, terreni o parti di fondi, di terreni o edifici sono considerati com è consuetudine nel linguaggio comune come equivalenti, anche se dovessero essere in contrasto con disposizioni di leggi. Per locazione o locare s intende anche noleggiare o affittare. 1.1 Prestazioni imponibili (art. 1 cpv. 2 lett. a in rel. con l art. 3 lett. c LIVA) Sono prestazioni imponibili per esempio: la vendita di immobili con opzione (cifra 5.2); la locazione di immobili con opzione (cifra 6); l alloggio di ospiti in alberghi case e/o appartamenti di vacanza (cifra 7.2); la locazione di sale nel settore alberghiero e della ristorazione (cifra 7.2); la locazione di aree di campeggio e di aree per mobilhome da parte dei loro gestori (cifra 7.3); la locazione, per il parcheggio di veicoli, di aree non destinate all uso comune, salvo se si tratta di una prestazione accessoria a una locazione di immobili esclusa dall imposta (cifra ); la locazione di attrezzature e macchine installate durevolmente e facenti parte di un impianto, non però di impianti sportivi (cifra 7.5); la locazione di posti di attracco per imbarcazioni, boe e posti barche in rimesse per imbarcazioni con dispositivi di sospensione (cifra. 7.6); la locazione di cassette di sicurezza (cifra 7.7); la locazione di superfici per stand di esposizione e di singoli locali in edifici espositivi e congressuali (cifra 7.8); la messa a disposizione di superfici di edifici, vetrine e simili a scopi pubblicitari (cifra 9.5); la concessione di un diritto non iscritto nel registro fondiario di erigere e gestire sul fondo un antenna di telefonia mobile (cifra 9.7); la custodia e l immagazzinaggio di beni (cifra 9.10); l amministrazione e la mediazione di immobili (cifra 10); lavori di portineria non eseguiti dal proprietario dello stabile o da suoi dipendenti, ma acquisiti da terzi (cifra 11). F Le prestazioni eseguite a missioni diplomatiche, agenti diplomatici, organizzazioni internazionali ecc. sono esenti dall imposta a determinate condizioni (art. 107 cpv. 1 lett. a LIVA in rel. con gli art OIVA). 9

10 Info IVA 17 concernente il settore 1.2 Prestazioni escluse dall imposta (art. 21 cpv. 2 n. 20 e 21 LIVA) Sono prestazioni escluse dall imposta per esempio: la vendita di immobili senza opzione (cifra 5.1); il trasferimento e la costituzione di diritti reali su fondi (cifra 9.7); la costituzione e il trasferimento di un diritto di prelazione su un immobile iscritto nel registro fondiario; la locazione di un fondo o parti del fondo, senza opzione (cifra 6); la locazione, per il parcheggio di veicoli, di aree destinate all uso comune, nonché di aree in relazione a una locazione di immobili o parti di immobili esclusa dall imposta (cifra e ); la locazione di autosili o di singoli piani dei medesimi (cifra ); la locazione di impianti sportivi (cifra 7.5) e d interi edifici espositivi e congressuali (cifra 7.8); le prestazioni eseguite da CCPP o da CCP a CPP o a CP per spese comuni (cifra 8); la locazione di superfici all aperto per la tenuta di mercati e fiere (cifra 9.2); la concessione di un diritto iscritto nel registro fondiario di erigere e gestire sul fondo un antenna di telefonia mobile (cifra 9.7). Ad eccezione della controprestazione per il terreno non inclusa nella base di calcolo (vedi art. 24 cpv. 6 lett. c LIVA), per le summenzionate prestazioni sussiste, in virtù dell articolo 22 capoverso 1 LIVA, la possibilità d opzione, ovvero d imposizione volontaria, purché il destinatario non utilizzi il bene esclusivamente a scopi privati (vedi al riguardo le delucidazioni della seguente cifra 3.1) (art. 22 cpv. 2 lett. b LIVA). 1.3 Terreno (art. 24 cpv. 6 lett. c LIVA) Oggetto delle seguenti delucidazioni è il terreno che può essere urbanizzato o no, ma non edificato. La parte della controprestazione inerente al valore del terreno in caso di alienazione di un bene immobile non è inclusa nella base di calcolo (art. 24 cpv. 6 lett. c LIVA). La controprestazione per la vendita del terreno non soggiace quindi all imposta. Ciononostante le imposte precedenti risultanti dall acquisto del terreno possono, nel quadro dell attività imprenditoriale, inizialmente essere fatte valere. Lo stesso vale per l imposta precedente per i costi per l urbanizzazione (urbanizzazione grezza e/o fine, lavori di sondaggio, costi di parcellazione, costi di picchettazione, lavori di demolizione, 10

11 Amministrazione, locazione e vendita di immobili risanamento del terreno ecc.). Se già al momento dell acquisto, o successivamente nel quadro dell urbanizzazione, emerge chiaramente che il terreno è destinato in parte o totalmente a costruzioni, per le quali nessuna opzione è ammessa sulla locazione o vendita escluse dall imposta, oppure per l utilizzazione a scopi privati (titolare di un impresa individuale), la deduzione delle imposte precedenti risultanti non è ammessa oppure è ammessa solo proporzionalmente sin dall inizio. Se il Comune autorizza il proprietario stesso a eseguire i lavori di urbanizzazione grezza del terreno edificabile e quest ultimo affida l esecuzione a terzi, egli può dedurre, nell ambito della sua attività legittimante la deduzione dell imposta precedente, l imposta precedente su queste prestazioni di terzi. Ciò vale anche se dopo l urbanizzazione, le strutture (strade, condotte dell acqua e delle canalizzazioni) sono trasferite a titolo gratuito al Comune (F info IVA concernente il settore Collettività pubbliche ). Quando si aliena un terreno urbanizzato o non urbanizzato, i costi d urbanizzazione e quelli sorti in relazione all acquisto possono essere menzionati separatamente nel contratto di compravendita e imposti all aliquota normale. Il rimanente ricavo dalla vendita non soggiace all imposta. In questo caso la deduzione dell imposta precedente in relazione all acquisto e all urbanizzazione del terreno è stata fatta valere a ragione. Se non si opera questa separazione, la vendita del terreno (ricavo totale della vendita) non soggiace all imposta. Poiché questi beni e prestazioni di servizi gravati d imposta precedente s intendono non utilizzati, tutte le deduzioni delle imposte precedenti fatte valere in relazione al terreno venduto, vanno di conseguenza corrette integralmente (senza ammortamento; vedi art. 69 cpv. 1 OIVA) e senza interessi di mora (consumo proprio di cui all art. 31 LIVA). Questo perché il terreno lascia la sfera imprenditoriale. La vendita del terreno non è una prestazione esclusa dall imposta ai sensi dell articolo 21 capoverso 2 LIVA. N Se si costruisce un edificio su una particella edificabile (terreno) le spese gravate d imposta precedente risultanti dall acquisto e dall urbanizzazione del terreno sono considerate costi d investimento dell immobile e non rientrano più nel valore del terreno (in merito alle ripercussioni fiscali, vedi la seguente cifra 5). In caso di acquisto o di vendita del terreno, l acquirente o il venditore contribuente può far valere, per i costi direttamente legati all acquisto o alla vendita (inserzioni, onorario d intermediazione, approntamento di contratti di compravendita, spese notarili ecc.), la deduzione dell imposta precedente nell ambito della sua attività imprenditoriale. 11

12 Info IVA 17 concernente il settore Il valore della vendita di un terreno va dichiarato alle cifre 200 e 280 del rendiconto IVA. N Le entrate dalla concessione di un diritto di superficie (canoni del diritto di superficie) da parte del datore del diritto di superficie sottostanno al medesimo trattamento fiscale previsto per il valore del terreno e vanno parimenti dichiarate alle cifre 200 e 280 del rendiconto IVA (vedi anche le seguenti cifre 9.8 e 9.9). Spiegazioni in merito al trattamento fiscale IVA in caso di vendita di terreni edificati sono riportate nelle seguenti cifre N Dal 1 gennaio 2010, è di principio possibile lo sgravio fiscale successivo sui costi sostenuti fino al 31 dicembre 2009 in relazione al terreno come la demolizione totale, l urbanizzazione grezza ed il risanamento del terreno ecc. Lo sgravio fiscale successivo può essere effettuato sul valore attuale dell imposta precedente. Per ulteriori informazioni, in particolare sulle condizioni per lo sgravio fiscale successivo e sul trattamento delle prestazioni di servizi (consumati o ancora disponibili), vedi l info IVA Modifiche d utilizzazione. Esempio L impresa generale contribuente Rossi Ingegneria Edile SA acquista nel 2009 da una persona privata, Gianni Mora domiciliato a Lugano, un terreno edificabile non urbanizzato per 3 milioni di franchi. L acquisto di questo terreno comporta alla Rossi Ingegneria Edile SA ulteriori costi (p. es. costi notarili) direttamente correlati con il terreno edificabile pari a un importo di franchi (incl. 7,6 % IVA). L urbanizzazione grezza (esecuzione delle condotte di adduzione e di scarico-evacuazione come pure delle vie d accesso) per un importo di franchi viene effettuata dal Comune di Lugano. Nel quadro dell urbanizzazione grezza, la Rossi Ingegneria Edile SA deve sostenere spese supplementari, gravate d imposta precedente, in relazione alle misurazioni catastali, alla parcellazione ecc. per franchi (incl. IVA del 7,6 %). Nel 2012 la Rossi Ingegneria Edile SA vende la metà del terreno edificabile (comprendente l urbanizzazione grezza, la misurazione catastale, la parcellazione ecc.) al prezzo di 1,8 milioni di franchi all impresa Bianchi Immobili SA. Alla Rossi Ingegneria Edile SA risultano costi in diretta correlazione con la vendita pari a un importo di franchi (incl. 8,0 % IVA) L altra metà del terreno (incl. urbanizzazione grezza, la misurazione catastale, la parcellazione ecc.) è utilizzata dalla Rossi Ingegneria Edile SA stessa per costruirvi un edificio commerciale (destinato in futuro alla locazione con opzione). 12

13 Amministrazione, locazione e vendita di immobili Valutazione fiscale La persona privata Gianni Mora non deve imporre la vendita del terreno edificabile (CHF 3 milioni) alla Rossi Ingegneria Edile SA. L impresa Rossi Ingegneria Edile SA può dedurre l imposta precedente (CHF 760) sui costi notarili direttamente correlati all acquisto del terreno edificabile nell ambito della sua attività imprenditoriale legittimante la deduzione dell imposta precedente. Le prestazioni d urbanizzazione grezza eseguite dal Comune di Lugano per un importo di franchi costituiscono, per il Comune, un attività sovrana. Di conseguenza esso le fattura senza IVA. Per le spese supplementari gravate d imposta precedente di franchi (di cui 2280 franchi d imposta precedente) per le misurazioni catastali, la parcellazione ecc., la Rossi Ingegneria Edile SA può inizialmente far valere la deduzione dell imposta precedente nell ambito della sua attività imprenditoriale. Alla rivendita di metà terreno edificabile (CHF 1,8 milioni) alla Bianchi Immobili SA, la Rossi Ingegneria Edile SA potrà menzionare e conteggiare separatamente i propri costi d urbanizzazione (totale CHF escl. IVA), ossia in questo caso franchi maggiorati di un supplemento d IVA dell 8 % pari a 1200 franchi. La deduzione dell imposta precedente fatta valere sulla metà delle spese gravate d imposta precedente è giustificata. Se sceglie un altra procedura elencata nella presente cifra (ossia nessuna dichiarazione separata nel contratto di vendita), la Rossi Ingegneria Edile SA corregge la deduzione dell imposta precedente fatta valere nell anno 2009 pari a 1140 franchi (7,6 % di franchi). L imposta precedente di 1200 franchi è deducibile sui costi di vendita direttamente attribuibili (inserzioni, onorario d intermediazione) nell ambito dell attività imprenditoriale legittimante la deduzione dell imposta precedente. Nel rendiconto IVA va dichiarato: alla cifra 200 il prezzo di vendita per 1,8 milioni di franchi della metà del terreno edificabile, alla cifra 280 il valore del terreno di franchi e alla cifra 301 i costi d urbanizzazione di franchi (importo lordo, incl. 8 % IVA). La Rossi Ingegneria Edile SA utilizza l altra metà del terreno edificabile per la propria attività imprenditoriale (costruzione di un edificio commerciale destinato in futuro alla locazione con opzione). In questo caso non è necessaria alcuna correzione dell imposta precedente. 13

14 Info IVA 17 concernente il settore 2 Luogo della prestazione 2.1 Luogo della prestazione di servizi (art. 8 LIVA) Prestazioni di servizi di cui all articolo 8 capoverso 2 lettera f LIVA (luogo del fondo) Le prestazioni di servizi ai sensi dell articolo 8 capoverso 2 lettera f LIVA s intendono effettuate nel luogo in cui si trova il fondo. È irrilevante se sono fatturate a un destinatario con sede in territorio svizzero o all estero. Sono considerate tali prestazioni di servizi segnatamente: l intermediazione, l amministrazione, la valutazione e la stima del fondo, le prestazioni di servizi in relazione con l acquisto o la costituzione di diritti reali immobiliari, le prestazioni di servizi in relazione con la preparazione o il coordinamento di prestazioni edili quali lavori di architettura, d ingegneria e di sorveglianza del cantiere, la sorveglianza di fondi ed edifici nonché le prestazioni di alloggio. Il precitato apprezzamento del luogo in cui si trova il fondo presuppone una stretta correlazione con un fondo individuale concreto. Esempi Il luogo dell immobile è situato all estero; la controprestazione per le seguenti prestazioni di servizi non soggiace all IVA svizzera Amministrazione di una casa plurifamiliare a Como (IT), comprendente prestazioni relative al cambio dei locatari (conduttori), alla stesura del conteggio dei costi di riscaldamento e delle spese accessorie, alla dichiarazione delle imposte ecc. (semplice compilazione della dichiarazione d imposta vedi F cifra 2.1.2); prestazioni notarili nell ambito dell acquisto o della vendita di un appartamento in condominio a Bellagio (IT). Esempi Il luogo dell immobile è situato in territorio svizzero; la controprestazione per le seguenti prestazioni di servizi è imponibile all aliquota normale Sorveglianza di una casa unifamiliare a Pregassona durante l assenza del proprietario; stima del valore di mercato di un edificio amministrativo a Locarno; perizia per un tribunale o un altra autorità in relazione con l espropriazione di una particella a Mendrisio; indennizzo della rinuncia a un diritto iscritto nel registro fondiario della città di San Gallo. F Per ulteriori esempi riguardanti l intermediazione di immobili vedi la seguente cifra

15 Amministrazione, locazione e vendita di immobili Prestazioni di servizi di cui all articolo 8 capoverso 1 LIVA (principio del luogo del destinatario) Questa disposizione si applica alle prestazioni di servizi che di principio sono sì in relazione con fondi, ma per i quali non esiste una stretta correlazione con un fondo individuale concreto. Queste prestazioni di servizi sottostanno al principio del luogo del destinatario. Esempi: ricerca di una casa di vacanza nell Alto Vallese nella categoria di prezzo di franchi (sottoporre una scelta di oggetti di questa categoria); consulenze e verifiche preliminari in merito alle possibilità di finanziamento per l acquisto di una casa plurifamiliare nella categoria di prezzo di 2 milioni di franchi; consulenza generica (non specifica a un determinato fondo) sulle varie possibilità di produzione energetica (p. es. impianti solari o fotovoltaici abbinati alla geotermia); consulenza generica (non specifica a un determinato fondo) riguardo a provvedimenti di risparmio energetico (p. es. nuova isolazione del tetto o dei muri, sostituzione delle finestre), per esempio mediante riprese termografiche; prestazioni di un avvocato riguardanti controversie tra vicini (p. es. a causa dell ombreggiatura di alberi) o dissidi tra committenti della costruzione e artigiani (p. es. a causa di difetti di costruzione); comunicazione di potenziali acquirenti per una casa unifamiliare in vendita (senza mandato di mediazione); allestimento di foto di singoli o più edifici in vista della loro vendita (p. es. tramite internet o per prospetti di vendita); ottenimento di autorizzazioni secondo la Lex Koller ; mera compilazione della dichiarazione d imposta (senza ulteriori prestazioni concernenti l amministrazione e, all occorrenza, la locazione di un immobile). 2.2 Luogo della fornitura (art. 7 LIVA) È considerato luogo della fornitura quello in cui si trova il bene al momento della consegna o della messa a disposizione per l uso o il godimento. L IVA svizzera è di conseguenza applicabile solamente alla controprestazione per la vendita o la locazione di un fondo che si trova sul territorio svizzero. 15

16 Info IVA 17 concernente il settore 3 Opzione 3.1 Principi Con i termini opzione oppure optare utilizzati di seguito s intende l imposizione volontaria secondo l articolo 22 LIVA delle prestazioni che in virtù dell articolo 21 capoverso 2 numeri 20 e 21 LIVA sono escluse dall imposta (segnatamente la locazione e la vendita di fondi o parti di fondi). I contribuenti che applicano il metodo di rendiconto delle aliquote saldo o delle aliquote forfetarie non possono optare per l imposizione delle prestazioni di cui all articolo 21 capoverso 2 numeri 20 e 21 LIVA (art. 77 cpv. 3 risp. art. 97 cpv. 3 OIVA). Per ulteriori spiegazioni sull opzione vedi fra l altro anche la seguente cifra 5.2. a) L opzione per la vendita o la locazione di fondi o di parti di fondi è sempre possibile, a condizione che l oggetto venduto o locato non venga utilizzato dall acquirente o dal locatario esclusivamente per scopi privati (art. 22 cpv. 2 lett. b LIVA). Per utilizzazione a scopi privati s intende ad esempio la locazione di un locale hobby o di una cantina a una persona privata, la locazione di una palestra per una festa familiare, la locazione di un campo da tennis, di un bocciodromo o di una pista da bowling a una persona privata, oppure la locazione, al di fuori dell attività alberghiera e della ristorazione, di sale per feste private. L utilizzazione a scopi esclusivamente privati va verificata per ogni singolo rapporto contrattuale. Se per esempio vengono locati 3 piani in virtù di un unico contratto, l opzione non è ammessa solamente se tutti e 3 i piani sono utilizzati esclusivamente per scopi privati. Se invece si utilizzano 2 piani esclusivamente per scopi privati, mentre il 3 è destinato per metà per scopi privati e per metà per scopi imprenditoriali, l opzione è possibile. Il locatario (conduttore) non ha tuttavia diritto di dedurre l imposta precedente per la parte utilizzata per scopi privati. L opzione per le prestazioni eseguite in territorio svizzero è esercitata indicando chiaramente l imposta nella fattura o nel contratto. Le cifre d affari per la cui imposizione si è optato vanno dichiarate alle cifre 200, 205 e 301 del rendiconto IVA, mentre il valore del terreno va indicato alle cifre 200 e

17 Amministrazione, locazione e vendita di immobili b) Secondo il principio locazione e spese accessorie = un unità, il proprietario o locatore che opta deve imporre all aliquota normale i canoni di locazione (pigioni) e le spese accessorie. Ciò vale anche se le spese accessorie comprendono singoli componenti (p. es. premi assicurativi o consumo d acqua) che, prese singolarmente, non sarebbero imponibili o lo sarebbero soltanto all aliquota ridotta (trattamento fiscale delle spese accessorie in caso di passaggio all opzione; F cifra ). Il proprietario o il locatore ha diritto di dedurre l imposta precedente sui costi sostenuti per l oggetto locato. Di principio può optare soltanto il proprietario o un eventuale sublocatore. c) Legittimano la deduzione dell imposta precedente i costi sostenuti per il conseguimento delle prestazioni per la cui imposizione si è optato. Se un contribuente esegue all estero prestazioni escluse dall imposta per la cui imposizione potrebbe optare secondo l articolo 22 LIVA se fossero eseguite in territorio svizzero, le spese necessarie all esecuzione di tali prestazioni legittimano la deduzione dell imposta precedente nell ambito dell attività imprenditoriale (art. 60 OIVA). Se l opzione non è possibile in considerazione dell utilizzazione a scopi privati non v è alcun diritto alla deduzione dell imposta precedente. d) L opzione è ammessa anche per la locazione e la vendita a beneficiari istituzionali (tra cui missioni e rappresentanze diplomatiche, organizzazioni internazionali). In questi casi l opzione è limitata a fondi o parti di fondi, destinati a scopi amministrativi, per esempio uffici, sale conferenze, magazzini, posteggi. Le relative controprestazioni sono tuttavia esenti dall imposta (art. 107 cpv. 1 lett. a LIVA in rel. con gli art OIVA). I costi sostenuti in tale ambito legittimano la deduzione dell imposta precedente. 3.2 Obbligo di registrazione F Ulteriori informazioni sulla locazione e la vendita di fondi a beneficiari istituzionali sono contenute nell info IVA Prestazioni a rappresentanze diplomatiche e a organizzazioni internazionali. Per ogni immobile adibito a doppia utilizzazione il contribuente tiene le pertinenti registrazioni (vedi esempio nell allegato I), dalle quali risulta la chiave di riparto dell imposta precedente (art. 70 cpv. 1 LIVA). È consigliabile aggiornare tali registrazioni in occasione di ogni cambiamento e di conservarle a scopi di controllo. 17

18 Info IVA 17 concernente il settore I documenti risultanti dall accertamento di un eventuale modifica d utilizzazione vanno conservati dal contribuente secondo l articolo 70 capoverso 3 LIVA in relazione con l articolo 42 LIVA per 26 anni (periodo di ammortamento più periodo di prescrizione). La ripartizione va effettuata nei limiti del possibile già in contabilità in base ai singoli conti, per esempio come segue: valore di acquisto degli immobili; correzione di valore degli immobili; spese di miglioria (che aumentano il valore); spese di manutenzione (manutenzione a carico del locatore); spese accessorie (suddivise, in base a una chiave di riparto, in spese di riscaldamento e altre spese). È consigliabile tenere questi conti separatamente per ogni singolo immobile. Conviene inoltre contrassegnare nei conti le spese gravate d imposta precedente con appositi codici, oppure di contabilizzarle su conti separati (suddivisi per aliquote d imposta). Se questa suddivisione non viene operata già nella contabilità, si raccomanda di tenere appropriate registrazioni extra-contabili (p. es. sottoforma di liste, controlli degli investimenti o incarti dei locatari). F Ulteriori informazioni sull obbligo di registrazione sono reperibili nell info IVA Contabilità e fatturazione. 4 Edificazione di una costruzione 4.1 Deduzione dell imposta precedente e correzioni della deduzione dell imposta precedente Se un contribuente edifica una costruzione destinata alla vendita, alla locazione o ad uso imprenditoriale, l acquisto dei beni e delle prestazioni di servizi allo scopo di effettuare prestazioni imponibili (a titolo obbligatorio o in virtù dell opzione) legittima la deduzione dell imposta precedente già nella fase di pianificazione ed edificazione. Se la costruzione è destinata in parte anche a un attività non imprenditoriale (p. es. a scopi privati nel caso di un impresa individuale), la deduzione dell imposta precedente per le spese attribuibili direttamente all attività non imprenditoriale è esclusa a priori. La deduzione dell imposta precedente per le spese non attribuibili direttamente va determinata secondo criteri gestionali ogget- 18

19 Amministrazione, locazione e vendita di immobili tivi in base a una chiave di riparto (p. es. superficie, cubatura dei locali o altri calcoli pertinenti). N I locali ad uso comune non attribuibili direttamente quali il ripostiglio per biciclette, il vano delle scale, il locale riscaldamento, la lavanderia, le vie d accesso o le installazioni sanitarie comuni non vanno inclusi nel calcolo della chiave di riparto delle superficie e di cubatura dei locali. Se in seguito opta in misura minore alla deduzione dell imposta precedente fatta valere inizialmente, il contribuente deve correggere integralmente (ossia senza ammortamento; vedi l art. 69 cpv. 1 OIVA) l imposta precedente fatta valere in eccedenza; ciò poiché i beni e le prestazioni di servizi sono considerati non ancora utilizzati. Non sono tuttavia dovuti interessi di mora sull imposta precedente fatta valere in eccedenza. Secondo l articolo 22 capoverso 2 lettera b LIVA l opzione non è ammessa per la vendita e la locazione di fondi o parti di fondi se il destinatario utilizza l oggetto locato o acquistato esclusivamente a scopi privati. Le spese sostenute per il conseguimento di tali prestazioni non legittimano mai la deduzione dell imposta precedente. Se ha fatto valere una deduzione dell imposta precedente, il contribuente deve correggerla integralmente mediante un rendiconto di correzione. In tal caso oltre all imposta (rimborso dell imposta precedente fatta valere inizialmente) è dovuto anche un interesse di mora. L articolo 30 capoverso 2 LIVA non è applicabile ai fondi o parti di fondi: occorre procedere all assegnazione continua dell imposta precedente. Esempio 1 Un impresa edile contribuente costruisce un officina destinata alla sua attività imprenditoriale. I beni e le prestazioni di servizi che acquista a tal fine legittimano la deduzione dell imposta precedente. Esempio 2 Un impresa contribuente fa costruire uno stabile commerciale e abitativo destinato alla locazione. Il 60 % della superficie è destinato a negozi e uffici, il 40 % ad appartamenti. Per le prestazioni acquistate che sono direttamente attribuibili agli appartamenti, la deduzione dell imposta precedente non è mai ammessa. Per le prestazioni acquistate che sono attribuibili direttamente alle superfici adibite a negozi e uffici, è invece possibile far valere integralmente la deduzione dell imposta precedente. Per le prestazioni non attribuibili direttamente, è inizialmente possibile dedurre l imposta precedente in ragione del 60 % (se la superficie è determinata in base a una chiave di riparto adeguata). Se in seguito la percentuale di superfici adibita ad uffici e 19

20 Info IVA 17 concernente il settore negozi, locata con opzione, si scosta, l imposta precedente fatta valere va corretta integralmente (senza ammortamento). L impresa non deve corrispondere alcun interesse di mora sull imposta precedente fatta valere in eccedenza. Esempio 3 Un impresa di costruzioni contribuente edifica una nuova costruzione che sarà utilizzata esclusivamente a scopi abitativi. La deduzione dell imposta precedente per le prestazioni acquistate a tale scopo non è ammessa. Se ha fatto valere una deduzione dell imposta precedente, il contribuente deve correggerla con un rendiconto di correzione e corrispondere un interesse di mora. Oltre a non poter esercitare il diritto alla deduzione dell imposta precedente sulle spese per l edificazione della nuova costruzione, l impresa di costruzioni deve procedere a una correzione dell imposta precedente sul valore dell infrastruttura temporaneamente utilizzata (attrezzi, macchinari, pianificazione ecc.) per la realizzazione della nuova costruzione (art. 30 cpv. 1 LIVA). Di principio, la deduzione dell imposta precedente va corretta in funzione dell ammontare dell imposta che graverebbe la locazione dell infrastruttura a un terzo (art. 31 cpv. 4 LIVA). La necessaria correzione dell imposta precedente può tuttavia essere effettuata anche in modo forfetario con un supplemento del 33 % (art. 69 cpv. 3 OIVA) sulle imposte precedenti che gravano il materiale utilizzato rispettivamente incorporato per la realizzazione della nuova costruzione. È fatta salva la prova delle effettive imposte precedenti sull utilizzazione dell infrastruttura (art. 69 cpv. 3 OIVA). Esempio 4 Un impresa edile contribuente edifica una nuova costruzione che intende utilizzare a metà per scopi abitativi e a metà come uffici. Inizialmente può dedurre l imposta precedente per metà delle prestazioni acquistate (per le superfici con uffici). Durante la fase di edificazione decide di utilizzare la nuova costruzione esclusivamente per scopi abitativi (in questi casi l opzione non è ammessa). A tal fine inoltra una domanda di costruzione modificata. L impresa edile deve rettificare con il rendiconto IVA ordinario che ha fatto valere inizialmente e non è tenuto a corrispondere un interesse di mora. L impresa edile che effettua la correzione in un secondo tempo inoltrerà il rendiconto di correzione. L interesse di mora decorre dalla data d inoltro della modifica della domanda di costruzione. L impresa edile deve inoltre effettuare una correzione dell imposta precedente per la doppia utilizzazione dell infrastruttura (art. 30 cpv. 1 in rel. con l art. 31 cpv. 4 LIVA e art. 69 OIVA; 33 %). 20

21 Amministrazione, locazione e vendita di immobili Esempio 5 La contribuente Rossi Architettura SA fa edificare una nuova costruzione destinata esclusivamente a scopi abitativi. I relativi lavori d ingegneria e di architettura sono eseguiti direttamente dalla Rossi Architettura SA. Tutte le altre prestazioni per la costruzione dell edificio sono invece effettuate da terzi e fatturate con IVA alla committente (ovvero la Rossi Architettura SA). Per la realizzazione dell edificio abitativo la Rossi Architettura SA non può far valere alcuna imposta precedente per nessuna delle prestazioni eseguite da terzi. La Rossi Architettura SA deve inoltre procedere a una correzione dell imposta precedente per l utilizzazione dell infrastruttura (amministrativa) per le prestazioni di servizi d ingegneria e architettura che ha eseguito lei stessa (volte al conseguimento di prestazioni escluse dall imposta [per le quali l opzione non è ammessa]). La correzione dell imposta precedente per l utilizzazione dell infrastruttura (amministrativa) può essere determinata approssimativamente secondo l articolo 80 LIVA in base al seguente calcolo: Importi in CHF Prestazioni di servizi proprie a prezzi praticati a terzi* di cui 15 % stima del costo gravato d imposta precedente (netto) di cui IVA 8 % (correzione dell imposta precedente) * Ipotesi: le prestazioni di servizi sono valutate a prezzi praticati a terzi e s intendono IVA esclusa. L importo determinato in base a questo calcolo va dichiarato nel rendiconto IVA alla cifra 415 come correzione dell imposta precedente (consumo proprio). La Rossi Architettura SA può decidere liberamente se effettuare la correzione dell imposta precedente per l utilizzazione dell infrastruttura (amministrativa) in base a calcoli propri. Vanno osservate le disposizioni degli articoli OIVA (doppia utilizzazione e risultato adeguato). F In merito alla doppia utilizzazione e alle relative conseguenze, vedi le info IVA Modifiche d utilizzazione e Deduzione dell imposta precedente e correzioni della deduzione dell imposta precedente. 21

22 Info IVA 17 concernente il settore 4.2 Garanzia d affitto Se nel contratto d appalto per l edificazione di una costruzione o nel contratto per l acquisto di un immobile si pattuisce che l impresa generale (venditore) procura al committente (acquirente) tramite mediazione un determinato numero di locatari o una determinata cifra d affari in pigioni (garanzia d affitto), in caso di mancato adempimento di tale accordo il pagamento o la compensazione della differenza costituisce per l impresa generale (venditore) una diminuzione della controprestazione. Per il committente contribuente (acquirente) si tratta invece di una diminuzione del costo (dell investimento) che implica una correzione dell imposta precedente fatta valere. Se per contro le entrate provenienti dalle pigioni superano il volume pattuito e il committente (acquirente) è tenuto a pagare la differenza, il relativo importo costituisce per l impresa generale (venditore) una controprestazione che sottostà al medesimo trattamento fiscale della prestazione originaria. 5 Trasferimento di un fondo edificato In caso di trasferimento di fondi edificati il contribuente può scegliere per uno o più edifici una delle varianti descritte nelle seguenti cifre N In merito ai criteri per determinare se si tratta di una fornitura esclusa dall imposta (con possibilità d opzione) oppure di una fornitura imponibile eseguita in virtù di contratto d appalto si rimanda all info IVA concernente il settore Edilizia. 5.1 Vendita senza opzione Il trasferimento avviene come prestazione esclusa dall imposta ai sensi dell articolo 21 capoverso 2 numero 20 LIVA e di conseguenza, in determinate circostanze, l alienante è tenuto a effettuare una correzione dell imposta precedente (consumo proprio giusta l art. 31 LIVA) (F info IVA Modifiche d utilizzazione ). Nel quadro di questa correzione vanno considerate anche le imposte precedenti fatte valere sui costi di acquisto e sui costi di urbanizzazione del terreno (F cifra 1.3), perché queste spese gravate d imposta precedente sono considerate costi d investimento per l edificio (F cifra 5.2). In caso di vendita di un fondo edificato il venditore non ha diritto di dedurre l imposta precedente sui costi in diretta relazione con la vendita (inserzioni, onorario d intermediazione ecc.). 22

23 Amministrazione, locazione e vendita di immobili Se si aliena, senza opzione, un edificio unitamente ai suoi mobili (p. es. un albergo con il relativo arredo), la cifra d affari complessiva (ovvero l edificio e i mobili dell albergo che secondo l art. 644 cpv. 1 e 2 CC sono accessori dell edificio) è esclusa dall imposta. In caso di un eventuale correzione dell imposta precedente (consumo proprio secondo l art. 31 LIVA) occorre inoltre tenere presente che per la determinazione del valore attuale, l ammortamento del 5 % annuo va applicato anche agli accessori. 5.2 Vendita con opzione Se il trasferimento avviene con opzione ai sensi dell articolo 22 capoverso 1 LIVA, per il prezzo di vendita (senza valore del terreno) va corrisposta l imposta di fornitura. I costi gravati d imposta precedente sorti con l acquisto e l urbanizzazione del terreno sono considerati costi d investimento per l edificio (non rientrano più nel valore del terreno [F cifra 1.3]) e soggiacciono in quanto parti integranti del prezzo dell edificio all imposta di fornitura. Per il trasferimento di un fondo è possibile l opzione purché l acquirente non utilizzi l oggetto venduto esclusivamente per scopi privati. Il venditore può optare per l intero edificio o solamente per parti di esso. In caso di vendita di un fondo edificato il venditore ha diritto di far valere un eventuale imposta precedente sui costi in diretta correlazione con la vendita (inserzioni, onorario d intermediazione ecc.). Può farla valere integralmente (se ha optato per l intero edificio secondo la cifra 5.2.1) o proporzionalmente (se ha optato per parti dell edificio giusta la cifra 5.2.2) Opzione per l intero edificio Se si opta per la vendita dell intero edificio, va imposto all aliquota normale il prezzo di vendita senza il valore del terreno. Questa possibilità di opzione sussiste anche se fino a quel momento l alienante contribuente non ha utilizzato, o ha utilizzato solo in parte, l edificio per prestazioni imponibili. In tal caso può essere effettuata un eventuale correzione dell imposta precedente (sgravio fiscale successivo ai sensi dell art. 32 LIVA). I costi gravati d imposta precedente sorti con l acquisto e l urbanizzazione del terreno sono reputati costi d investimento per l edificio e vanno inclusi nel calcolo della correzione dell imposta precedente (sgravio fiscale successivo giusta l art. 32 LIVA). Nella determinazione del valore attuale va considerato un ammortamento annuo del 5 %. F In merito allo sgravio fiscale successivo e alla relativa procedura si rimanda all info IVA Modifiche d utilizzazione. 23