Oggetto: decreto legislativo 14 marzo Esercizio dell opzione per l applicazione della cedolare secca

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1 CIRCOLARE N. 1/2011 Oggetto: decreto legislativo 14 marzo Esercizio dell opzione per l applicazione della cedolare secca Premessa La disciplina della cedolare secca è stata introdotta dall art. 3 del D. Lgs. 14 marzo 2011 n. 23 sul federalismo fiscale municipale, che è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 23 marzo 2011 ed entrata in vigore il 7 aprile La cedolare secca è l imposta che il locatore può scegliere di pagare, in sostituzione di IRPEF, relative addizionali, imposta di registro e di bollo, in relazione ai canoni di locazione di immobili adibiti ad abitazione a decorrere dall anno In base al regime opzionale previsto, il canone di locazione, relativo ai contratti aventi a oggetto immobili a uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione può essere assoggettato a una cedolare secca, con aliquota, da calcolare sul canone annuo di locazione, pari al: 21% per i contratti a canone libero 1 (durata anni); 19% per quelli a canone concordato 2 (durata anni) o relativi a immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE (Comitato interministeriale per la programmazione economica). Se si opta per la cedolare secca, si deve rinunciare per tutta la durata del contratto all'adeguamento Istat del canone, comunicandolo all'inquilino con lettera raccomandata. Chi usufruisce di detrazioni per familiari a carico o per oneri (ad esempio, il 36% ed il 55%) deve verificare se, escludendo dal reddito complessivo l'affitto soggetto a cedolare secca, non perda in tutto o in parte la possibilità di beneficiare di tali detrazioni. Tale circostanza è rilevante soprattutto per i redditi più bassi: se un contribuente può avvalersi di agevolazioni superiori alle tasse da pagare, in caso di regime ordinario può chiederne il rimborso; qualora optasse per la cedolare secca, invece, sarebbe costretto a rinunciarvi per "incapienza". 1 Nel contratto a canone libero, i contraenti possono decidere liberamente l'ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l'unico obbligo di rispettare la durata minima. 2 Nel contratto a canone concordato, il corrispettivo viene pattuito in base ad alcuni criteri stabiliti in accordi stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari.

2 1. Esercizio dell opzione L opzione per l applicazione del regime della cedolare secca 3 può essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, mediante il modello rilasciato dall agenzia delle entrate, ove sussistano le condizioni per il suo utilizzo. L opzione può essere esercitata relativamente a ciascun immobile ad uso abitativo locato per finalità abitative e relative pertinenze locate congiuntamente all abitazione. Si tratta di un sistema di tassazione alternativo a quello ordinario. Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti. Sono esclusi gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati ad uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa (ad esempio fabbricati accatastati come uffici o negozi). Altresì, la cedolare secca pare allo stato attuale discriminatoria nella misura in cui esclude i redditi da locazione di immobili esteri Vantaggi della cedolare secca Il principale vantaggio è che pagando una imposta sostitutiva del 21% per i contratti di affitto a canone libero o una imposta sostitutiva del 19% per i contratti di affitto con canone concordato (relativi ad immobili ubicati nei comuni ad altra densità abitativa), si eviterà che i redditi derivanti dall affitto percepito si cumulino con gli altri redditi e siano tassati con la normale imposizione Irpef, che è per scaglioni di reddito e soprattutto progressiva (quindi aumenta l imposta da pagare all aumentare del reddito). Per avere una esatta idea della convenienza dell opzione per la cedolare secca è necessario confrontare la normale imposta Irpef calcolata sui redditi nella globalità (quindi compreso i redditi percepiti per gli affitti), rispetto all applicazione separata della cedolare secca sui redditi derivanti 3 Cfr. Decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 di cui all articolo 3. 4 Ciò determina, infatti, un disincentivo agli investimenti immobiliari in altri Stati in contrasto con i principi comunitari di libera circolazione dei capitali tra i quali rientra l'investimento immobiliare (articoli 63 e seguenti del Trattato sul Funzionamento dell'unione europea). La discriminazione riguarda peraltro non solo gli investimenti negli Stati della Ue, poiché le norme comunitarie sulla libera circolazione dei capitali riguardano anche i rapporti con Stati terzi.

3 dalle locazioni da un lato e la normale imposta Irpef sugli altri redditi (escluso quindi quelli percepiti per gli affitti). Nel regime della cedolare secca sugli affitti, la tassazione avviene al 100% dell affitto, mentre con il regime ordinario la tassazione avviene all 85% ( eventualmente ulteriormente abbattuto del 30% nel caso di canone percepito a seguito di contratto con determinazione legale). In alcuni casi la cedolare secca potrà risultare non conveniente, soprattutto con i redditi bassi. Inoltre non conviene per i possessori di solo reddito da locazione in quanto la cedolare secca impedirebbe di usufruire delle detrazioni fiscali spettanti nell ipotesi o scomputare oneri deducibili. Si può affermare che se il reddito complessivo è superiore a euro, generalmente la cedolare secca conviene. La cedolare secca inoltre ha anche altri vantaggi, infatti sostituisce anche le addizionali dovute sul reddito fondiario nonché l imposta di registro e l imposta di bollo dovuta sia in sede di registrazione del contratto che sugli anni successivi e alla conclusione del contratto. Un vantaggio invece per gli inquilini è il risparmio sull aggiornamento annuale dei canoni ed inoltre il risparmio delle imposte dell 1%.

4 Tabella riepilogativa CEDOLARE SECCA SUGLI AFFITTI Quando entra in vigore A decorrere dall anno 2011 Quali soggetti riguarda Persone fisiche che optino per tale regime (sono escluse le locazioni effettuate nell esercizio di un attività di impresa o di arti e professioni e società) Quali locazioni riguarda Locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo, e relative pertinenze locate congiuntamente, anche qualora non siano soggette a registrazione (contratti di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell anno) Vantaggi Sostituisce le seguenti imposte: Iperf Addizionale Regionale / Comunale Imposta di registro Imposta di bollo Inoltre il conduttore non vede aumentarsi il canone ed avrà un risparmio delle imposte dell 1%. Svantaggi Nel regime della cedolare secca sugli affitti la tassazione avviene sul 100% dell affitto, mentre con il regime ordinario la tassazione avviene sull 85%; Al locatore che opti per l applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell opzione, la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone (anche ISTAT); In caso di detrazione/deduzioni da quadro E del Mod.730 o da Quadro RP del modello UNICO il soggetto che opta per l imposta sostitutiva potrebbe avere un reddito imponibile insufficiente (in quando il reddito soggetto a cedolare non rientrerebbe più nel reddito complessivo di cui al Quadro RN) per usufruire delle suddette detrazioni/deduzioni (si pensi ai contribuenti che hanno in corso la rateazione del 36% o del 55%, consistenti spese mediche sostenute, le assicurazioni, ecc.).

5 Analisi di convenienza Per i redditi alti la cedolare conviene perché nel meccanismo di imposizione dell Irpef per scaglioni di reddito, l aliquota supera notevolmente la percentuale del 19% o 21% di imposta sostitutiva della cedolare secca. Non conveniente per il primo scaglione, ovvero reddito fino a (in quanto la conseguente applicazione dell aliquota IRPEF pari al 23% sull 85% del canone di locazione risulterebbe più conveniente rispetto all applicazione della cedolare secca). Qual è la base imponibile Comunicazione dell opzione al Conduttore Il canone di locazione stabilito dalle parti (comunque non inferiore alla rendita catastale). Il locatore, per beneficiare del regime della cedolare secca, deve quindi comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata a/r (ricevuta di ritorno), la scelta per il regime alternativo di tassazione e la conseguente rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l'aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. È esclusa la validità ai fini in esame della raccomandata consegnata a mano, anche con ricevuta sottoscritta dal conduttore. Modalità di registrazione La registrazione del contratto è effettuata tramite la presentazione, esclusivamente in via telematica, del modello Siria (Denuncia per la registrazione telematica dei contratti di locazione di beni immobili a uso abitativo e relative pertinenze ed esercizio dell opzione per la cedolare secca). E possibile scaricare tale modello direttamente sul sito internet dell Agenzia delle entrate, senza la necessità di scaricare sul proprio personal computer alcun software di supporto.

6 Modalità di versamento La cedolare va pagata indicata nel modello F24 i seguenti codici: per la prima rata dell'acconto per la seconda rata dell'acconto e per l'acconto in un unica soluzione per il saldo. L ultimo codice può essere utilizzato anche nella colonna Importi a credito compensati. I termini per i versamenti, in acconto e a saldo, della cedolare, sono stati differiti e sono quindi così determinati: - 6 luglio 2011 (rispetto al precedente termine del 16 giugno), senza alcuna maggiorazione - 5 agosto 2011 (rispetto al precedente termine del 18 luglio), maggiorando le somme da versare dello 0,40%. *** Rimaniamo a Vostra disposizione per ogni eventuale chiarimento e cogliamo l occasione per porgervi i nostri migliori saluti.